Zamke ugovora o cesiji. Kupnja stana od developera: izvrsno stanovanje po niskim cijenama ili neopravdani rizik. Rosreestr će morati osigurati

Kao što znate, programeri prodaju stanove u novim zgradama od samog početka izgradnje. Cijene stanova u ovoj fazi su relativno niske, ali prema kraju izgradnje značajno rastu.

Zbog toga su svi stanovi često već rasprodani ostalo je više od godinu dana do isporuke kuće.

Iz tog razloga zainteresiranima ostaje samo jedna opcija - sklopiti ugovor o ustupu prava tražbine s dioničarom, tj. pojedinac koji je ranije kupio stan.

Još jedna varijanta situacije u kojoj će dodjela pomoći- ovo je ako ste kupili stan u fazi iskopavanja, a datum završetka kuće se stalno odgađa ili ste se jednostavno predomislili i želite prodati stan prije završetka izgradnje.

Smisao i sadržaj ustupanja prava tražbine

Cesija je u biti transakcija kupoprodaje stambenog prostora koja se temelji na ugovoru o cesiji.

Sukladno odredbama ugovora o prijenosu prava, dioničar (cedent) prenosi na drugu stranu u transakciji (cesionara) sva ona prava i obveze koje su bile navedene u ugovoru sklopljenom s tvrtkom developera.

To znači da će kasnije opunomoćenik biti prisiljen poštivati sve odredbe ugovora o udjelu

Uređuje se ugovor o cesiji. U odnosu na zajedničku stambenu izgradnju, postupak dodjele propisan je u.

Ustupanje je dopušteno samo do trenutka kada dioničar ne preuzme potpuno vlasništvo nad stanom.

Prednosti i nedostatci

Glavne prednosti za opunomoćenika (kupca):

mogućnost kupnje stana u zgradi s već rasprodanim stanovima
prilika uštedite na kupnji(cijene koje traži dioničar obično su niže od onih koje postavlja službeni programer)
pogodnost u hipotekarnom kreditiranju. Suština je da pri kupnji stana "u fazi temeljne jame" kupac mora platiti kamate mnogo prije useljenja, a postupak ustupanja omogućuje vam da počnete plaćati hipoteku istovremeno s useljenjem.

Pročitajte također:

Hipoteka pri kupnji stana: uvjeti i dokumenti

Prodavatelj, zauzvrat, dopušta da dodjela koristi kao rezultat rasta cijena zbog razlike u cijeni stana u početnoj i završnoj fazi izgradnje, a istovremeno dobiti natrag novac koji je prvobitno uplaćen prilikom kupnje, bez podlijeganja kaznama.

Zadatak ima jedan nedostatak, ali vrlo značajan - visoki rizici.

Rizici i zamke

Glavna je opasnost da ugovor o cesiji sud može poništiti. Kako bi se ta vjerojatnost svela na najmanju moguću mjeru, važno je da opunomoćenik prati ispunjavanje svih obveznih uvjeta.

Potonji uključuju:

plaćanje u cijelosti od strane ustupitelja iznosa navedeno u ugovoru o udjelu
zabilježeno u pisanom obliku pristanak nositelja projekta na ustupanje prava
odobrenje/suglasnost banke ili druge kreditne institucije (ako je nekretnina kupljena hipotekom)

Mora se uzeti u obzir da programer može bankrotirati; u ovom slučaju će primatelju biti prilično teško vratiti svoj novac.

Ponekad se dogodi da isti stan se prodaje dva puta po ugovoru o cesiji. Kao rezultat toga, obično ide kupcu koji je prvi potpisao ugovor.

Još jedna neugodna mogućnost je nepoštivanje ustupitelja pravila o obveznom obavještavanju (u pisanom obliku) razvojnoj tvrtki o planiranom prijenosu prava stanovanja.

Postupak sklapanja ugovora o cesiji

Cijeli pravni postupak provodi se u 4 faze.

1. Kontrola i provjera dokumenata razvojne tvrtke - trebate samo kontaktirati predstavnike tvrtke i zatražiti sljedeće dokumente:

povelja - glavni normativni akt
potvrda o registraciji pravne osobe kod poreznog organa
tromjesečna financijska izvješća
državna svjedodžba registracija
vlasnički dokumenti za zemljišnu parcelu
izvedbeni projekt i projektnu deklaraciju
pravomoćna građevinska dozvola

2. Priprema stranaka za transakciju

Prodavatelj je dužan:

obavijestiti nositelja projekta o predloženom sklapanju ugovora o cesiji
dobiti od njega pisani pristanak na ovaj postupak i potvrdu koja potvrđuje nepostojanje duga prema programeru
ako je stan kupljen u braku, pribavite suglasnost muža ili žene (ovjerenu kod javnog bilježnika) za prodaju stana temeljem ugovora o ustupanju
ako je stan pod hipotekom, ishoditi pismenu suglasnost Banke za ustupanje prava potraživanja
dobiti izvadak iz Jedinstvenog državnog registra za stan

T. MAYOROVA

Tatyana Mayorova, odvjetnica.

U uvjetima suvremene Rusije sudionici u građanskopravnom prometu imaju na raspolaganju gotovo potpunu slobodu gospodarskog djelovanja. Trenutno se uloga države u reguliranju tržišnih odnosa svodi na uspostavljanje nekih ograničenja i pravila, a u prvi plan dolaze neovisni i neovisni gospodarski subjekti koji sami reguliraju svoje odnose, uglavnom putem ugovora. Zbog toga je važnost ugovornih odnosa u procesu trgovačke djelatnosti vrlo velika.

Organizacija se možda neće susresti s ugovorom tako uobičajeno kao što je ugovor, ali ako se dogodi, mogu se pojaviti brojni problemi. Prilikom sklapanja ugovora o cesiji, druge ugovorne strane susreću se s mnogim zamkama koje mogu "potopiti" posao.

Možda je ova pravna ranjivost ugovora o cesiji posljedica činjenice da ova vrsta ugovora nije regulirana, za razliku od drugih, posebnim poglavljem Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji detaljno uređuje položaj stranaka. Ugovor o ustupanju uređen je čl. 24 Građanskog zakonika Ruske Federacije "Promjena osoba u obvezi" i § 1 "Prijenos prava vjerovnika na drugu osobu." Građanski zakonik Ruske Federacije određuje: pravo (potraživanje) koje pripada vjerovniku na temelju obveze on može prenijeti na drugu osobu. Takav prijelaz može se izvršiti i zakonom i transakcijom, odnosno, uključujući ugovor. Razlozi za prijelaz navedeni su zakonom u Građanskom zakoniku Ruske Federacije, ali to nije predmet našeg razmatranja.

Zakonodavac, utvrdivši mogućnost prijenosa prava iz transakcije, nije odredio vrstu ugovora na temelju kojih se taj prijenos događa, pa tako ni u slučaju kada su predmet kupoprodajnog ugovora imovinska prava (čl. 4. Građanski zakonik Ruske Federacije), takav je ugovor u biti isti kao i ugovor o cesiji. Strogo govoreći, ugovor o cesiji je skupni pojam koji uključuje različite vrste ugovora o ustupu tražbina. Suština ustupanja je da prvobitni vjerovnik (a to je svaka osoba koja ima pravo tražbine) svoje pravo tražbine ustupa novom vjerovniku. Obično se ugovori o cesiji sklapaju u situacijama kada je zbog toga nužna činjenica prijenosa prava. Na primjer, ugovor o cesiji često se koristi u shemama kada je organizacija - izvorni vjerovnik likvidirana, prodana ili jednostavno "napuštena", ali ostaju nenaplaćeni dugovi. U takvim slučajevima potraživanja se ustupaju drugoj organizaciji - novom vjerovniku (obično također vlastitoj organizaciji), koja će, ako se transakcija proglasi ništetnom, jednostavno izgubiti mogućnost potraživanja, a uzimajući u obzir smisao i svrhu o takvoj transakciji, naravno, nema govora o naknadi gubitaka ovdje. Ugovor o cesiji također se koristi u određenim slučajevima i za povlačenje nematerijalne imovine poduzeća. Ako je u te svrhe sklopljen ugovor o cesiji, a poduzeće je u fazi stečaja, potrebno je zapamtiti poštivanje prvenstva, inače može biti ugovor o cesiji koji krši prvenstvo (i, sukladno tome, prava) vjerovnika. proglasiti nevažećim sa svim posljedicama koje iz toga proizlaze. Dakle, s obzirom na opseg primjene ovog ugovora, važno je izbjeći takve nedostatke koji kasnije mogu poslužiti kao osnova za proglašenje istog ništavim.

Treba napomenuti da zakon ne dopušta prijenos prava koja su neraskidivo povezana s osobnošću vjerovnika na drugu osobu (članak 383. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Primjer takve vrste prava bilo bi pravo na uzdržavanje, pravo na naknadu štete prouzročene zdravlju itd. Ustupanje tražbine bez pristanka dužnika nije dopušteno ako je identitet vjerovnika u obvezi nedopušten. je od velike važnosti za dužnika (Građanski zakonik Ruske Federacije), a također nije dopušten ustup potraživanja ako je u suprotnosti sa zakonom, drugim pravnim aktima ili sporazumom. Primjer obveza kod kojih je bitan identitet vjerovnika su obveze iz ugovora o zajedničkoj djelatnosti, stoga je ustup tražbina iz ugovora o zajedničkoj djelatnosti nemoguć bez suglasnosti svih sudionika.

Nepoštivanje oblika transakcije također može rezultirati njezinom ništetnošću (članak 1. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Forma ugovora o cesiji mora odgovarati formi posla na kojem se temelji pravo tražbine.

Uočimo zanimljivost ugovora o cesiji - određene pravne posljedice nakon sklapanja ugovora o cesiji zapravo nastaju za vjerovnika i dužnika tek nakon što je potonji obaviješten o cesiji. To je izravno navedeno u zakonu (1. stavak članka 385. Građanskog zakonika Ruske Federacije): dužnik ima pravo ne ispuniti obvezu prema novom vjerovniku dok mu se ne dostave dokazi o prijenosu potraživanja na ova osoba. Također, ako nakon sklapanja sporazuma (ali prije primitka obavijesti) dužnik ispuni obvezu prema starom vjerovniku, rizik takvih štetnih posljedica pada na novog vjerovnika. U ovom slučaju, ispunjenje obveze izvornom vjerovniku priznaje se kao ispunjenje pravom vjerovniku (382. stavak 3. članka Građanskog zakonika Ruske Federacije). Ovim pravilom osigurava se zaštita interesa dužnika, isključujući mogućnost da novi vjerovnik prema njemu ponovno postavi tražbinu. Međutim, rizik od štetnih posljedica ne treba shvatiti kao nemogućnost da se od izvornog vjerovnika zahtijeva ono što je primljeno od dužnika. Budući da su prava tražbine iz obveze prenijeta na novog vjerovnika, primitak starog vjerovnika od dužnika nije imao pravnu osnovu. Slijedom toga, novi vjerovnik ima pravo zahtijevati ono što je dužnik učinio od starog vjerovnika kao neosnovano primljeno.

Važno je pravo potraživanja ustupljeno prema samom ugovoru. Mora biti valjana, odnosno egzistirajuća. Ako se nepostojeće pravo prenosi ugovorom o cesiji, takav će ugovor biti nevaljan. Stoga, prilikom sklapanja sporazuma, posebnu pozornost treba obratiti na dokumente koji potvrđuju postojanje prava koje je stari vjerovnik dužan prenijeti na novog (stavka 2. članka 385. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Priznavanje ugovora o cesiji djelomično nevaljanim teško da može biti dopušteno, budući da je obično pravo tražbine definirano u obliku određenog iznosa (odgovara određenom zahtjevu), koji će, pak, biti bitan uvjet za ovaj ugovor, i priznavanje nevažećim u dijelu bitnih uvjeta nije dopušteno (Građanski zakonik Ruske Federacije). Stoga se takav ugovor smatra nevažećim u cijelosti.

Analiza sudske prakse o pitanju valjanosti ugovora o cesiji (vidi, na primjer, Rezoluciju Prezidija Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 17. studenog 1998. N 4735/98) pokazala je da je utvrđivanje činjenice važna je i bezuvjetna zamjena osobe u obvezi. U protivnom, ako postoji „trajni odnos“, odnosno ako pravni odnos stranaka i glavna obveza nisu prestali u trenutku sklapanja ugovora o ustupu tražbina, treba se smatrati da vjerovnik u obveza nije zamijenjena i ugovor o ustupanju poništava se na temelju zakona (članak 168. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Nije od male važnosti da je u trenutku sklapanja ugovora o cesiji dužnik imao protutražbine nastale prije sklapanja ugovora o cesiji. Uzimajući to u obzir, ipak je poželjno od dužnika prije sklapanja ugovora saznati ima li prigovora na tražbinu ili protutražbine. Prema čl. 386 Građanskog zakonika Ruske Federacije, dužnik ima pravo protiv potraživanja novog vjerovnika podnijeti prigovore koje je imao protiv prvobitnog vjerovnika. Ako dužnik ima protupotraživanja, tada, prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije i jasno utvrđenoj sudskoj praksi, protupotraživanje dužnika izvornom vjerovniku ide protiv potraživanja novog vjerovnika, pod uvjetom da je takvo protupotraživanje nastalo na temelju nastao prije nego što je dužnik primio obavijest o ustupanju, a rok je zahtjev došao prije njegova primitka ili to razdoblje nije navedeno ili je određeno trenutkom zahtjeva (vidi, na primjer, Rezoluciju Federalne antimonopolske službe Moskovske regije od 9. listopada 2003. N KG-A41/7602-03).

Tijekom godine, sukladno sklopljenom ugovoru o prijevozu, tvrtka P. obavljala je usluge prijevoza tvrtki A. Međutim, dio usluga tvrtka A. nije platila iz razloga što je A. imao je zahtjeve za naknadu štete koju je P.-ovo poduzeće prouzročilo nepravilnim izvršavanjem ugovornih obveza za određeni iznos. No, unatoč osnovanosti zahtjeva, P. je odbio nadoknaditi gubitke. A. se nije obratila sudu jer je jednostrano smatrala da se iznos potraživanja prebija s plaćanjem usluga. Nakon toga je P. ugovorom o cesiji prenio pravo potraživanja duga prema ugovoru o prijevozu na novu tvrtku N., nakon čega je N. podnio zahtjev arbitražnom sudu za naplatu duga. U ovom slučaju, sud je utvrdio zakonitost zahtjeva N., ali je priznao i valjanost zahtjeva A. i pravo A. na naknadu štete. Slijedom toga, unatoč činjenici da sam ugovor o ustupu prava tražbine nije imao nikakvih nedostataka, N. ovom transakcijom nije ostvario očekivani stvarni ekonomski rezultat.

Važna točka na koju treba obratiti pozornost je razmatranje ugovora o cesiji. Iako zakonodavac ne uspostavlja bezuvjetno pravilo naknade za ugovor o ustupanju, međutim, uzimajući u obzir značenje članka 4. Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji zabranjuje donacije u odnosima između komercijalnih organizacija, i kako bi se izbjeglo moguće kvalifikacije takvog posla kao darovnog ugovora s naknadnim priznanjem njegove ništetnosti, bolje je ugovor o ustupu definirati kao kompenzaciju te mu dodati odgovarajuću odredbu. Naravno, sama besplatnost vjerojatno neće biti ključna značajka za kvalificiranje ustupanja kao dara, međutim, uzimajući u obzir druga prava i obveze iz ugovora o ustupu, to može biti tako.

Dakle, zašto je takav pravni mehanizam kao što je priznavanje transakcije (ugovora) nevaljanom ili ništavom za strane u transakciji opasan? Sukladno čl. 167 Građanskog zakonika Ruske Federacije, nevažeća transakcija ne povlači pravne posljedice i nevažeća je od trenutka njezina završetka.

U odnosu na ustupanje, nepovoljne posljedice priznavanja transakcije ustupanja kao ništave za novog vjerovnika bit će da, kao rezultat toga, on neće biti pravi vjerovnik koji može potraživati dug. Jedina pozitivna stvar za njega u ovoj situaciji bit će da izvorni vjerovnik, koji je ustupio tražbinu, i dalje odgovara novom vjerovniku za ništetnost prenesene tražbine (Građanski zakonik Ruske Federacije), što nije baš utješno, s obzirom na opseg primjene ovog sporazuma.

Kupnja stana putem ustupanja prava je prilično specifičan i složen proces, koji se u praksi rijetko događa. Pravna priroda prijenosa prava regulirana je nekoliko pravnih akata, uključujući Građanski zakonik, koji otvara mnoga pitanja i kontroverzne situacije.

Prijenos prava: što je to i kako se formalizira?

U području kupnje i prodaje nekretnina ustup potraživanja moguć je u dvije mogućnosti:

Po predugovoru o kupoprodaji. Ako je takav ugovor sklopljen, tada se u tom slučaju ustupa pravo zahtijevati sklapanje glavnog ugovora o kupoprodaji stana, ali ne i pravo zahtijevati prijenos ovog stana. Ovo zbog pravne prirode gore navedenog ugovora.Prema predugovoru, strane ne prodaju stan, već se samo dogovaraju o njegovom mogućem stjecanju u budućnosti.

Prijenos prava moguć je samo u razdoblju od dana sklapanja predugovora do zaključenja glavnog.

Preliminarni ugovor ne podliježe nužno državnoj registraciji. Zapamtite: novac za kupnju stana prenosi se samo prema glavnom ugovoru; Nema potrebe za izvođenjem dodatnih radnji unaprijed!

Prema ugovoru o sudjelovanju u izgradnji. Prije prijenosa prava moraju se izvršiti sve uplate temeljem ugovora o udjelu u kapitalu. U suprotnom, svi preostali troškovi “kače” se na novog vlasnika stana.

Prema takvom ugovoru, prijenos prava moguć je samo do potpisivanja potvrde o prijenosu i prihvaćanju stana od investitora do vlasnika. Ugovor o ustupanju, kao i ugovor o sudjelovanju u kapitalu, podliježe obveznoj državnoj registraciji.

Postupak za provođenje transakcije za prijenos prava

Prava iz ugovora o cesiji prenose se na novog vlasnika samo u onoj mjeri u kojoj su pripadala prijašnjem. Stoga je u samom ugovoru o ustupu potrebno što detaljnije naznačiti kojim ugovorom se pravo ustupa i koji se dokumenti prenose na novog vlasnika.

Prijenos prava može se izvršiti tek nakon konačne isplate cijene ugovora o sudjelovanju u građenju ili istovremeno s prijenosom duga na novog vlasnika.

Dodjeljivanje prava događa se samo uz sudjelovanje programera. On mora dati svoj pristanak na transakciju.

Nakon što strane potpišu ugovor o cesiji, kupac mora imati:

Ugovor po kojem se pravo “ustupa”, odnosno glavni ugovor;
. dokument kojim se potvrđuju poravnanja između stranaka;
. suglasnost investitora za dodjelu (dodatno, suglasnost banke može biti potrebna ako je stan kupljen na kredit);
. akt prijenosa svih dokumenata;
. ugovor o cesiji.

Prema mišljenju stručnjaka, najmanje rizična opcija je sklopiti ugovor o ustupanju prava prema ugovoru o udjelu u izgradnji. Očigledni plus je "dodatna" zaštita prema 214-FZ. Očigledni nedostatak je da se u slučaju raskida ugovora o udjelu u izgradnji krajnjem kupcu vraća samo iznos koji je naveden u ugovoru o udjelu, a ne iznos koji mu je plaćen ugovorom o cesiji.

I kao opće pravilo, trošak stana u početnim fazama izgradnje kuće je minimalan, tako da razlika može biti značajna.

Kupnja stana u novogradnji ustupom prava

Nakon upisa ugovora o sudjelovanju u građenju, do potpisivanja primopredajnice, vlasnik stana može prenijeti svoje pravo vlasništva na drugu osobu.

Ne znate svoja prava?

U pravilu postoje dva glavna motiva: rješavanje nekvalitetnog stanovanja (to postaje jasno nakon sklapanja ugovora) i prilika za zaradu (što je bliži datum puštanja kuće u pogon, to je veći trošak stan).

Prvi problem je što nakon izvršenog prijenosa prava novi vlasnik nema pravo potraživati starog vlasnika u pogledu kvalitete stanovanja; Sada on "interaktuje" izravno s programerom i iznosi sva potraživanja prema njemu.

Prijenos prava ne može biti u suprotnosti s važećim zakonodavstvom i dopušten je u sljedećim slučajevima:

Nakon što je ugovorena cijena plaćena od strane prvog vlasnika stana (to potvrđuje relevantni dokument od developera);
. ako ugovor o zajedničkom sudjelovanju u izgradnji predviđa suglasnost programera za ustupanje potraživanja, tada se bez takve suglasnosti transakcija može proglasiti nevažećom;
. ako je stan kupljen hipotekom, tada je za ustup prava potrebna suglasnost banke koja je izdala kredit.

Članak 390. Građanskog zakonika utvrđuje pravilo da je, u slučaju nepoštivanja gore navedenih uvjeta, izvorni vlasnik odgovoran investitoru. Naknadno će mu se naplatiti iznos koji je plaćen po ugovoru o cesiji, kamate za korištenje tuđih sredstava te naknada za nastale gubitke.

Ustupanje prava potraživanja podliježe državnoj registraciji. No u praksi su moguće sljedeće prijevarne sheme zamjene ugovora: s budućim kupcima stanova sklapa se predugovor o kupoprodaji koji ne podliježe obveznoj uknjižbi, a stan se više puta „preprodaje“. Savjesni kupci prebace novac, a prodavač nestane. Sukladno tome, kako biste to izbjegli, pristajete na prijenos prava potraživanja samo prema sporazumu o zajedničkom sudjelovanju u izgradnji.

Izvođač mora biti pismeno obaviješten o dodjeli.

Ustupanje potraživanja može se osporiti prema stečajnom zakonu.

Prijenos prava može se smatrati sumnjivom transakcijom ako je napravljen po niskoj cijeni i najmanje godinu dana prije pokretanja stečajnog postupka nad bivšim vlasnikom nekretnine.

Upis prijenosa prava "nazad"

Prijenos prava po ugovoru o udjelu u kapitalu moguć je od trenutka sklapanja ovog ugovora do dana potpisivanja potvrde o preuzimanju stana.

Ali često se javlja situacija kada razmak između potpisivanja potvrde o prihvaćanju i upisa vlasništva stana dosegne 1-2 godine. Kako bi spriječili da stan visi, poduzetni ga vlasnici žele "prenijeti" na drugog vlasnika prema ugovoru o ustupanju. Ali to se više ne može - svi su rokovi prošli. Ne možete sklopiti ugovor "retroaktivno": podliježe obveznoj državnoj registraciji. Rješenje može biti sljedeće: u dogovoru s programerom, datum potvrde o prihvaćanju mijenja se u "razumnim" granicama.

Ali ako govorimo o dodjeli prema preliminarnom kupoprodajnom ugovoru, onda je sve mnogo jednostavnije - datum glavnog ugovora se mijenja ako još nije prošao državnu registraciju.

Budući da izravni "sudionici" u transakciji za dodjelu prava moraju biti programeri i banke (u slučaju plaćanja stana s hipotekom), oni mogu iznijeti svoje uvjete, koji se moraju uzeti u obzir; u suprotnom, neće dati suglasnost na ustupanje prava, te će se ista proglasiti nevažećom.

Na vama je da odlučite hoćete li sklopiti ugovor o cesiji ili ne. Ali kako biste se nekako zaštitili od mogućih rizika, trebate zatražiti što više informacija o investitoru, pregledati dokumente za kuću itd. Uostalom, tko god posjeduje informacije, posjeduje svijet! Možda će vam to u budućnosti omogućiti da izbjegnete nepotrebne probleme i izgubljeno vrijeme.

Postoje dvije mogućnosti ugovora o cesiji duga - ustup prava tražbine, odnosno ugovor o cesiji i prijenos duga. Prva opcija je uobičajena pojava između vjerovnika iu ovom slučaju pristanak dužnika nije obvezan, ali ga je potrebno obavijestiti. Ali drugi je sporazum između dužnika uz obvezni pristanak vjerovnika da mu dug plati druga osoba (1. stavak članka 391. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

U kojim slučajevima se sklapa standardni ugovor o prijenosu duga?

Dakle, imate ugovor s bankom za određene usluge, a zbog nekih okolnosti želite da neka druga organizacija ili druga osoba plati umjesto vas. Prije svega morate dobiti suglasnost banke za ustupanje duga. Vjerovnik vas ima pravo odbiti ako sumnja u solventnost novog dužnika. Ako se bankarska organizacija složi s dodjelom, to mora potvrditi u već sastavljenom dokumentu posebnom bilješkom. Čemu služi? Osoba koja će umjesto vas vratiti dug, u nedostatku oznake, može dokument proglasiti nevažećim, budući da nije potvrđen od strane banke, a obveza plaćanja vratit će se starom dužniku - vama. Kako bi se izbjegle nepredviđene situacije, takva oznaka može biti natpis "Dogovoreno" ili "Slažem se s prijenosom duga" s obaveznim nazivom bankarske organizacije, datumom, pečatom i potpisom s prijepisom. U sporazumu se također mora naznačiti pod kojim se uvjetima novi obveznik obvezuje platiti dug vjerovniku. To će vam omogućiti da dokažete poreznim vlastima da transakcija nije besplatna i izbjegnete potraživanja s njihove strane.

Ugovor o prijenosu duga – uzorak možete preuzeti.

Što je trojni ugovor i koje su njegove prednosti?

Trojni ugovor omogućuje veću sigurnost prijenosa dužničkih obveza. Stranke u takvoj ispravi su izvorni i novi dužnici, kao i davatelj kredita, a sklapanje je moguće za pravne i fizičke osobe. Dokument stupa na snagu od trenutka kada ga odobri javni bilježnik ili od trenutka državne registracije, a prilikom njegovog sastavljanja potrebno je navesti predmet obveze duga, naziv i točan iznos, inače dokument može biti proglašen nevažećim, a za njegovo sastavljanje bolje je potražiti pomoć odvjetnika , jer čak i male netočnosti u dokumentu mogu dovesti do ozbiljnih pravnih posljedica u budućnosti.

Pazite: često se obični ugovor o prijenosu duga ili ustupu potraživanja sklapa kao trojni ugovor. Pravno je to netočno, jer su oba isključivo bilateralna.

Prilikom sastavljanja ugovora morate navesti:

Početne obveze (početni iznos duga, posebni uvjeti).
Preneseni iznos duga.
Sve informacije o starim i novim dužnicima.

U kojim slučajevima je ustup prava potraživanja poželjan?

Ustupanje prava tražbine je ugovor između kreditnih institucija, pri čemu jedna drugoj “daje” dužnika. Suglasnost dužnika nije potrebna (osim ako je druga mogućnost predviđena dokumentom ili zakonom), međutim, službena pisana obavijest o promjeni kreditne institucije mora biti pripremljena i dostavljena - u nedostatku iste, platitelj kredita ima pravo ne platiti dug novom vjerovniku. Također, kreditne institucije moraju potpisati akt o prihvaćanju i prijenosu paketa dokumenata za dužnika, dok sastavljanje akta u bilo kojem obliku nije zabranjeno. Važno je zapamtiti da nova organizacija kojoj će biti isplaćen zajam nema pravo mijenjati uvjete plaćanja duga prema ugovoru, osim ako to nije predviđeno zakonom. Na primjer, ako prema starom ugovoru morate platiti 15 tisuća rubalja u roku od mjesec dana, nova banka nema pravo tražiti plaćanje od vas u roku od pet dana. A obrazac na kojem je sastavljen ugovor mora odgovarati obliku glavne obveze (zahtjevi 2. dijela članka 391. Građanskog zakonika Ruske Federacije: stavak 1. i stavak 2. članka 389. Građanskog zakonika Ruske Federacije Ruska Federacija).

Ako odlučite formalizirati prijenos duga, preporučljivo je u dokumentima navesti puni iznos duga, jer ako se bilo koji dio duga ustupi, sud može poništiti sporazum prema članku 391. Građanskog zakonika Ruske Federacije, jer banka sada ima dva dužnika umjesto jednog, a zamjena prava ne dolazi u potpunosti.

U gospodarskim i financijskim odnosima često dolazi do situacija kada dužnik ne može ili smatra neprikladnim ispuniti svoje obveze. Sklapanje ugovora o cesiji omogućuje smanjenje rizika za zajmodavca. Kod poslovanja s bankom ta je mogućnost odmah navedena u ugovoru o kreditu i nije potrebna dodatna suglasnost zajmoprimca. No, istodobno ima i određena jamstva daljnje uspješne otplate duga.

Bit ugovora o cesiji s bankom

Ustupanje je prijenos na druge osobe prava potraživanja duga ili kolaterala (primjerice, prava potraživanja stana pod hipotekom), kao i svih kazni ako se dužnik ne pridržava uvjeta ugovora o zajmu.

Odnosi prema ugovoru o cesiji regulirani su Poglavljem 24. Građanskog zakonika Ruske Federacije (članci 388-390), kao i člankom 12. Saveznog zakona od 21. prosinca 2013. br. 353 - Savezni zakon „O potrošačkom kreditu ( Zajam)".

Na temelju tih isprava ova se prava mogu prenijeti na bilo koju osobu, neovisno o tome ima li licencu za obavljanje bankarskih poslova ili ne. Pritom, ugovor o kreditu najčešće sadrži klauzulu o ustupu potraživanja duga, odnosno dužnik se prilikom potpisivanja unaprijed slaže s mogućom činjenicom ustupanja.

Ako ugovor o kreditu sadrži zabranu ustupanja duga ili ograničenja ustupanja, banka i dalje može sastaviti ugovor o cesiji, ali će biti odgovorna zajmoprimcu.

Može se prenijeti pravo na traženje i sumnjivog i pouzdanog duga.

Prenosi se na primatelja - drugu financijsko-kreditnu organizaciju ili agenciju za naplatu. U tom slučaju zajmoprimac u odnosu na novog zajmodavca zadržava sva prava i obveze proizašle iz sklopljenog ugovora o zajmu. Drugim riječima, opunomoćenik nema pravo povećati kamatu niti uvesti (povećati) penale. Sve ranije poduzete privremene mjere za otplatu duga (zalog, jamstvo) također se čuvaju.

Banka često sklapa ugovor o cesiji u slučajevima kada je dužnik nemoguće dobrovoljno i savjesno ispunjavati svoje obveze, a druge mogućnosti za dobivanje duga su male šanse.

Banka koja prenosi pravo na naplatu duga (izvorni vjerovnik ili ustupitelj) rješava se duga koji je sumnjiv za otplatu i ostvaruje prihod od stjecatelja prenesene obveze.

Vrste ustupanja prava potraživanja po ugovoru o prodaji, za stan i sl.

Ustupanje potraživanja i prijenos duga

Cesija se ponekad zamjenjuje pojmom "". Na prvi pogled, ovo je ista operacija. Razlike su u predmetu.

Cesija je pravo potraživanja duga. Prijenos (cesija) duga je prijenos prava i obveza dužnika. Na primjer, postoje sljedeće vrste prijenosa duga:

između pravnih osoba tijekom reorganizacije, uslijed čega se odgovornosti reorganizirane osobe prenose na novu pravnu osobu;
između pojedinaca: u slučaju razvoda (kada se dug dijeli, na primjer, za stan) ili smrti dužnika; prijenos duga na jamca;
između fizičke i pravne osobe kada vlasnik preuzima dugove svoje tvrtke.

Cesija je pravo potraživanja duga.

Zahtjevi ugovora, uzorak dokumenta

Da bi ugovor o ustupanju bio zakonit, mora ispunjavati sljedeće uvjete:

Ugovor o kreditu s izvornom bankom mora biti dokumentiran. No, ujedno, ustupitelj nije jamac da će dužnik isplatiti preneseni dug cesionaru. Potonji je dužan samostalno provesti sve postupke za povrat duga, uključujući i odlazak na sud u svoje ime.
Nemoguće je ustupiti tražbine bez suglasnosti dužnika ako je identitet cesionara od bitne važnosti za dužnika.
Dug mora biti komercijalne naravi, nevezan uz društvene obveze, pogotovo u odnosu na konkretnog građanina. Pravo potraživanja duga za uzdržavanje, odnosno potraživanje naknade štete ne možete prenijeti na pojedinca.
Ustupitelj mora opunomoćeniku dati potpune podatke o dužniku, uvjetima i predmetu ugovora o kreditu, kao i podatke (osobne podatke) o osobama koje su dale osiguranje kredita. Ustupitelj je dužan čuvati povjerljivost primljenih osobnih podataka.
Ustupitelj ne smije poduzimati radnje na temelju kojih bi dužnik mogao prigovoriti ustupu tražbine.
Ustupljeno pravo potraživanja duga ne smije biti prethodno ustupljeno drugoj osobi.
Ugovor o ustupanju mora biti pravilno sastavljen (možete koristiti).

Osnovni elementi dokumenta

Stranke ugovora o cesiji samostalno sastavljaju njegov nacrt. Kako bi bio u skladu sa zakonom, tekst mora sadržavati:

Naziv dokumenta koji odražava bit sporazuma (prijenos prava potraživanja).
Ugovorne strane: ustupitelj i primatelj (za pravnu osobu navedeni su podaci o predstavniku i podaci o registraciji same organizacije).
Popis prava koja će se prenijeti na primatelja (predmet ugovora).
Ugovorena cijena (vrijednost ustupiteljeve naknade).
Dužnosti stranaka.
Isprave kojima se dokazuje zakonitost i valjanost kreditnog odnosa između dužnika i banke cedenta.
Odgovornost stranaka i izvršenje ugovora o cesiji.
Način rješavanja sporova po sklopljenom ugovoru.
Potpisi stranaka, pečati pravnih osoba.

Uzorak takvog sporazuma može dati svaki nadležni odvjetnik.

Postupak sklapanja ugovora o cesiji

Zajednički razvoj teksta dokumenta stranaka.
Pisana obavijest zajmoprimcu o sklapanju ugovora o ustupanju od strane banke (članak 382. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Ako dužnik nije primio obavijest, ima pravo ne ispuniti svoje obveze vraćanja kredita novom vjerovniku.
Potpisivanje dokumenta.
Njegova registracija, ako je upisan i ugovor o kreditu s korisnikom kredita (primjerice, ugovor o hipoteci i ugovor o zalogu sklopljen istodobno s njim za stan). Ako je ugovor o kreditu s bankom bio ovjeren kod javnog bilježnika, tada i ustupanje mora biti potvrđeno kod javnog bilježnika.
Prijenos sredstava od strane opunomoćenika na ustupitelja i primitak svih dokumenata potpisanih s dužnikom.

Nakon sklapanja ugovora, cesionar ima pravo započeti radnje za naplatu iznosa duga (ako je dug problematičan), uključujući i obraćanje arbitraži.

Međutim, u skladu s člankom 446. Zakona o građanskom postupku Ruske Federacije, povrat na temelju rješenja o ovrsi ne primjenjuje se na:

dužnikov jedini dom (kuća, stan, dio stana), ako nije predmet osiguranja po ugovoru o ciljanom kreditu za poboljšanje stambenih uvjeta;
zemljišne čestice na kojima se nalazi takvo stanovanje (osim predmeta kolaterala);
predmeti za kućanstvo i obični kućni namještaj, pojedinačni predmeti (osim nakita i luksuznih predmeta);
novac, hrana;
stvari potrebne za obavljanje profesionalne djelatnosti dužnika; sjeme za sjetvu;
drugo.

Popis dokumenata potrebnih za ustupanje potraživanja duga

Potvrda o registraciji ustupitelja i primatelja, koji su pravne osobe, ili putovnica za fizičke osobe.
Ugovor o zajmu zajedno sa svim zahtjevima i ugovorima (uključujući raspored plaćanja).
Suglasnost zajmoprimca za obradu njegovih osobnih podataka (ako ova klauzula nije navedena u ugovoru o zajmu).
Izvadak o registraciji ugovora o kreditu.
Ugovor o nabavi, odnosno kupoprodajni ugovor ako dug proizlazi iz poslovnog odnosa.
Akti ili drugi dokumenti koji usklađuju međusobne obračune, račune i naloge za izdatke, koji vam omogućuju da potvrdite očuvanje (prisutnost) duga.
Dokumenti koji potvrđuju pružanje usluga ili činjenicu isporuke robe prilikom upisa ustupanja u poslovnim transakcijama.

Umjesto zaključka

Tako je razmotren niz glavnih pitanja vezanih uz ugovor o cesiji koji se može sklopiti s bankom ili s drugom fizičkom ili pravnom osobom.

Zaključno, želio bih istaknuti posebnu složenost ovog sporazuma. Zahtijeva prikupljanje velike količine informacija, njihovu provjeru i kompetentnu pravnu pripremu samog dokumenta. Osim toga, tijekom izvršenja ugovora mogu se pojaviti dodatni rizici:

Cesionar može pretrpjeti gubitke ako dužnik nije pismeno obaviješten o prijenosu prava na potraživanje duga.
U poslovnim ugovorima, uvjeti ugovora koje nije platio dužnik, a koje nije ispunio prodavatelj, mogu “pasti na teret” novog vjerovnika.
Dužnik ne može pristati na prijenos prava ako ima potraživanja prema identitetu novog vjerovnika.
Agencija za naplatu koja djeluje kao opunomoćenik može provoditi ne sasvim pravne radnje.

Dužnik ne može pristati na ustupanje prava.

Kako biste se zaštitili od brojnih rizika i na dostojanstven način ispunili sve dogovore, bez prodaje svog jedinog stana ili posezanja za drugim ekstremnim mjerama, preporuča se potražiti pomoć pravnih stručnjaka. Od njih možete dobiti najmanje uzorak potrebnih dokumenata, a najviše naručiti sveobuhvatnu pravnu podršku za sve operacije.