Рынок земель сельскохозяйственного назначения. Обзор рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения симферопольского района республики крым. Что будет с ценами

ГК «Гео Девелопмент» основана в 2005 году и является ведущим брокером Московского рынка земельных активов и девелопером. Компания оказывает услуги по реализации земельных участков, девелопменту, консалтингу, аналитике и оценке.

Департамент Жилищного Строительства обладает эксклюзивными предложениями и правами на реализацию строительных проектов на территории Москвы и области. Благодаря высочайшей осведомленности о рынке и компетенции, департамент заслужил доверие ведущих девелоперов России.

«Гео Девелопмент» — ведущий брокер на рынке индустриальной недвижимости.

Купить землю в Подмосковье (от 1 га)

Задаваясь вопросом, куда вложить деньги, стоит присмотреться к земельным участкам в Московской области. Это уникальное по своей красоте место, отличающееся большим количеством лесов. Продажа земли сельскохозяйственного назначения в Москве и Московской области, промышленные земли, промышленные земли продажа, Промышленные земли в настоящее время пользуется повышенным спросом.

Высокий спрос на землю в Подмосковье, особенно в настоящее время вполне понятен.

Как будете увеличивать банк?

Московская область.

Площадь – 44 379 кв. км, население (на 1 января 2013 г.) – 7,05 млн человек. ВРП (2011 г.) – 2,24 трлн руб. рост ВРП (2011 г.) – 8,1%. Индекс промышленного производства (2012 г.) – 109,4%.

Среднемесячная начисленная заработная плата (январь – ноябрь 2012 г.) – 32 938 руб.

Земли сельскохозяйственного назначения московской области обзор рынка

На сегодняшний день загородная недвижимость по праву считается одним из самых интересных и привлекательных для частных инвесторов сегментов рынка. За считанные годы этот принципиально новый для россиян рынок полностью сложился.

Иными словами, стали четко понятны принципы формирования цены, структура спроса, география предложения.

В течение последнего года рынок загородной недвижимости находился в процессе активного развития.

Рынок земли сельскохозяйственного назначения

Рынок земли, как правило, очень хорошо отражает общую ситуацию в отрасли, для которой она предназначена.

На сегодняшний день рынок земли сельскохозяйственного назначения – это рынок покупателя. В целом, объем предложения большой и намечен тренд на снижение стоимости. Предложение в значительной степени превышает спрос.

Несмотря на это, многие продавцы ориентируются на те суммы, которые они вложили в землю или имущественный комплекс.

Период с 2005 по 2008 год были временем процветания для земельного рынка Московского региона, как, впрочем, и для всего рынка недвижимости. Как отреагировал рынок земли на пришедшие в Россию экономические волнения, можно ли продолжать рассматривать землю как надежный стратегический объект инвестиций и что будет с ценами на земельные участки в 2012 году- на эти вопросы, как и на многие другие, сегодня однозначных ответов нет.

Анализ рынка земельных участков сельхозназначения Рязанского региона

Современную ситуацию, сложившуюся на рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения, отличает ярко выраженный дисбаланс спроса и предложения, который характеризуются, прежде всего, наличием максимально разнообразного количества объектов и отсутствием должного спроса на данный тип участков. В настоящее время на рынке земельных участков сельскохозназначения представлены крупномасштабные земельные наделы площадью свыше 1000 Га, а также небольшие земельные участки до 10 Га для организации небольших подсобных хозяйств.

Обзор рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения Ярославской области

В настоящее время на рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения для организации сельскохозяйственного производства представлены крупномасштабные земельные наделы площадью свыше 1000 га, а также небольшие земельные участки до 10 га.

Предлагаются к продаже и аренде как земельные участки, находящиеся в частной, так и в государственной или муниципальной собственности, а также подготавливаются инвестиционные площадки для развития сельского хозяйства.

Прежде чем купить землю сельхоз назначения, нужно разобраться, что они собой представляют, в чем заключаются их особенности.

Самая важная и основная характеристика — они должны находиться вне территории населенного пункта (города, деревни, поселка и т.д.).

Где проходит граница, можно увидеть в генеральном плане территории.

Внутри будут земли населенных пунктов, а вовне — земли сельхозназначения.

Для поддержки начинающих фермеров в 2015 году государство приняло программу льготного кредитования начинающих предпринимателей. Такие банки как Сбербанк, Россельхозбанк, Агророс, Бинбанк выдают лояльные кредиты фермерам в том числе под залог земель сельхозназначения.

Существуют некоторые особенности в обороте земель сельхозназначения - это преимущественное право покупки, которое имеет государство в лице местных органов власти или областных. Это право регламентирует закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ФЗ-101 от 24.07.2002, ст. 8. Это значит, что прежде, чем продать участок, владелец обязан предложить свой участок в письменном виде сначала государственным или муниципальным органам власти, а потом, в случае отказа, продавать третьим лицам.

Вторая особенность, о которой следует знать риэлторам – это закон об изъятии земли сельхозназначения через три года не использования, а может быть, скоро государство сократит этот срок до 1 года. Для нас, риэлторов , это значит, что на рынке появляются новые покупатели не инвесторы, а начинающие фермеры и предприниматели.

В настоящее время все больше людей хотят купить именно участок сельскохозяйственного назначения , каждый преследует свои цели: кто-то хочет построить усадьбу подальше от душного города, кто-то хочет открыть семейный бизнес, кто-то хочет выгодно вложить деньги, ясно одно, что это приобретение является выгодным, эффективным вложением денег на современном этапе.

Муниципалитеты выставляют на торги много сельхозземли (не всегда эта цена дешевле, чем у частников), это правда, но так было всегда, есть рынок первичный, а есть вторичный, и они вместе существуют уже много лет, значит спрос есть и на том и на другом рынке!

Отличительной особенностью земли, если рассматривать ее в качестве экономического ресурса, является ограниченность данного товара. Главной особенностью и основным отличием земли от труда и капитала, которые относятся к мобильным факторам производства, является неподвижность данного ресурса, поэтому в производстве данный ресурс квалифицируется как специфический фактор.

Проводя анализ российского рынка земельных участков сельхоз назначения по состоянию на 2015 год, следует учитывать ряд принципиальных особенностей. В первую очередь, нужно учитывать, что несмотря на изменение ценовой политики на рынке земли, общее предложение о продаже земельных участков постоянно, и не привязано к увеличению или уменьшению стоимости сельхозугодий. RuGBC - российский совет по экологическому строительству .

Ключевыми факторами, из которых формируется стоимость того или иного земельного участка, являются технологические особенности надела (состав и плодородность грунта напрямую влияют на то, какие сельхоз культуры можно выращивать на данном участке земли), а также географическое расположение надела, от которого напрямую зависят климат, расположение розы ветров, среднестатистическое количество осадков в данном регионе и т.д. Благоприятное географическое местоположение (от которого и зависят все вышеперечисленные природные факторы), и технологические особенности грунта, как раз и формируют определённое качество земельного участка, и определяют пригодность земли к ведению на ней сельхоз производства, либо невозможность организации на ней прибыльного хозяйства. В этом и заключается ограниченность данного товара на рынке земли, и именно поэтому стоимость земельных участков сельхоз назначения остаётся стабильно высокой. Как правило, количество площадей, которые подходят для сельхоз производства, ограниченно в каждом регионе. К слову, при вложении значительного объёма труда и высоком инвестировании, количество площадей, которые в итоге можно будет использовать для сельхоз производства, может быть значительно увеличено.

Земля для России является не только экономическим или производственным фактором, но и социально-политическим, при чем последнее значение является наиболее важным. Рынок земли сельхоз назначения, на текущий момент, несмотря на всё возрастающее внимание со стороны государства, и регулярное повышение объёма дотаций отрасли, является достаточно плохо организованной и непрозрачной отраслью. Осложняется ситуация ещё и тем, что точное количество площадей, которые подходят или могут быть, в перспективе, переведены в категорию пригодных для сельхоз производства, неизвестно. Но несмотря на все эти трудности, данный сегмент рынка земли активно развивается. Об этом можно судить по всё возрастающему интересу к землям сельхоз назначения и о постоянном увеличении объёма продаж таких участков.

С каждым годом все возрастают площади земель, которые отводятся и используются для ведения сельского хозяйства. И это вполне закономерно, ведь учитывая плодородность и прекрасно подходящий для выращивания сельхоз культур климат, в большинстве регионов Российской федерации, ведение сельского хозяйства является очень выгодным производством. Благодаря появлению все новых производителей и энтузиастов, желающих инвестировать в сельское хозяйство, и тем самым улучшить благосостояние отрасли, российский рынок земли сельхоз назначения активно развивается. Ежегодно в России, исходя из данных кадастровых служб, проводятся десятки тысяч сделок купли-продажи земли, и заметна тенденция к увеличению количества соглашений, которые приходятся именно на ту часть рынка земли, которая относится к землям сельхоз назначения.

Но несмотря на заметное оздоровление сельхоз отрасли, есть здесь и значительные проблемы, требующие скорейшего решения. И в основном они связанны со сложившейся политической ситуацией. Так за первые полгода в рынок земли было инвестировано всего 3 миллиарда долларов, что стало худшим показателем в данной отрасли за последние 10 лет.

Огромную роль в этом сыграла нестабильность национальной валюты, а нестабильность на валютном рынке страны, неизбежно вносит значительные коррективы и на общее количество операций на земельном рынке. Значительный рост стоимости валюты, возникший в начале года, сказался и на повышении стоимости земельных участков, что в свою очередь снизило количество покупателей, желающих приобрести, либо же взять в аренду земли сельхоз назначения по значительно возросшим ценам. Результатом скачков рубля и огромного снижения количества сделок на рынке земли, стало сокращение общих объёмов продаж вдвое, в сравнении с аналогичным периодом в 2014 году. Это привело к значительному спаду в области инвестирования в земельные ресурсы. По причине столь нестабильной экономической ситуации, многие ранее заключенные договоренности даже были расторгнуты.

Проводя анализ российского рынка земельных участков сельхоз назначения по состоянию на 2015 год, становится очевидным, что сделки по продаже или приобретению земельных участков составляют около 40% от всех сделок с землей, заключенных на территории Российской федерации. На втором месте, после перехода участков в полную собственность путем приобретения, идет наследование земли. Данный показатель составляет около 30% от общего количества. Остальные же типы сделок на земельном рынке (переход земли в паевую собственность, долгосрочная, краткосрочная аренда и т.д.), составляющие остальные 30% от общего объёма всех операций с землей, это разнообразные мелкие сделки (по сумме площадей), которые в размерах страны, практически, не имеют особого значения и не способны повлиять на состояние рынка земли в целом. На сегодняшний день, из-за непростой ситуации на внешнеполитической арене, количество иностранных инвесторов, желающих вложить средства в развитие земель сельхоз назначения в долгосрочной перспективе, значительно снизилось. Цветочный бизнес: выращивание цветов в теплицах

Анализируя рынок земли, по состоянию на май 2016 года, очевидно, что инвестиционная привлекательность земли, подходящей для ведения сельского хозяйства, увеличилась в некоторых регионах до 35% (в среднем около 25 процентов). На Российском рынке земли заметна положительная динамика, в первую очередь благодаря повышенному вниманию государства к данной отрасли. По мнению экспертов, нынешний рост притока инвестиций - это первый шаг к тому, что после 2020 года Россия станет практически независима к импорту продуктов питания, а так же поднимет экспорт агрокультур более, чем на 50 процентов.

По состоянию на 2015 - 2016 годы, общая площадь земельных участков составляет 168 миллионов гектар - это огромная территория. С учетом того, что во многих регионах России эти земли используются в сельхоз производстве до 70%, общая прибыль от ведения сельского хозяйства, на государственном уровне должна составлять баснословную сумму. Но к сожалению, это не так, и в некоторых европейских странах, прибыльность одного гектара земли сельхоз назначения, превышает российские показатели до 7 раз. В первую очередь это вызвано тем, что сельскохозяйственная деятельность, на большинстве отечественных предприятий, осуществляется с использованием материально и технически устаревшей производственной базы, недостаточном количестве высококлассных специалистов, и неправильном построении принципов ведения сельского хозяйства в качестве сырьевой базы.
Но чтобы понять истинное состояние российского рынка земли, необходимо детально рассмотреть его насущные проблемы. Для начала следует подойти к изучению цен на земли сельскохозяйственного назначения. По мнению экспертов, которые профессионально занимаются расчётом стоимости земли, в ближайшее время не стоит ожидать значительного скачка в росте цен на земельные участки. Это обусловлено тем, что основная часть земель сельхоз назначения находится в паевой или другой собственности обычных граждан, которые не так пристально следят за ситуацией на валютном рынке, и они не будут, в отличии от землевладельцев, которые занимаются торговлей земли профессионально, повышать стоимость на сельхоз угодья каждый день, подстраиваясь под курс рубля. Также заметна тенденция, когда стоимость земли стала повышаться в зависимости от регионального расположения. Так в южных регионах, средняя стоимость на земли сельхоз назначения, возросла до 23% в сравнении с 2013 годом, а земельные участки, расположенные в центральных регионах, подорожали, в среднем, на 10%. Кроме того, существует проблема устаревшего подхода к обработке земли - отрасли необходимо преобразование и совершенствование.

Первоочередными задачами являются замена материального и технического обеспечения, а также переход от производства исключительно сырья, до полной его переработки в конечный продукт, который будет интересен обширному кругу потребителей. Также необходимо введение единой государственной программы поддержки сельхозпроизводителей, по которой отрасль сможет поэтапно развиваться, следуя определенной в программе концепции развития.

Как следует из вышесказанного, регулярный мониторинг российского рынка земельных участков сельхоз назначения, является неотъемлемой составляющей успешного развития отрасли. Именно благодаря тщательному мониторингу рынка земли и анализу полученных показателей, становится возможным отслеживать динамику развития данной отрасли в целом. Проведение данной работы ясно показывает огромный потенциал российского рынка земли и его радужные перспективы. Но выход данной отрасли на должный уровень, невозможен без принятия эффективных федеральных и общегосударственных программ развития, отсутствие которых и является причиной спада инвестирования, снижения общего количества сделок на рынке земли и значительного спада полученной прибыли от реализации, или сдачи в аренду земельных участков.

РАССКАЖИТЕ О НАС

Анализ рынка земельных участков Московской области на конец первого полугодия 2017 года

Данный обзор был подготовлен на основании информации, опубликованной в открытом доступе на сайтах: https://www.cian.ru/ , http://realty.dmir.ru и др.

Земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

В соответствии с Земельным кодексом РФ земли делят на 7 категорий: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, земли особо охраняемых территорий (земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, земли природоохранного значения, земли рекреационного значения, земли историко-культурного назначения и особо ценные земли), земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса.

В соответствии с действующим законодательством, из всех перечисленных выше видов категорий, возможна купля-продажа только земель поселений (городов, поселков, сел, деревень), земель сельскохозяйственного назначения, земель промышленного назначения. Все остальное относится к федеральной собственности и не подлежит отчуждению (участки лесного фонда, земли обороны), либо изъято из оборота (водоохранные зоны, заповедники и т.д.) Земли, предоставленные для размещения и развития городов, поселков и сельских поселений относятся к землям поселений.

Целью данного исследования является обзор рынка земельных участков Московской области.

Анализ рынка земельных участков Московской области говорит о том, что дефицит предложений по продаже земельных участков отсутствует и в свободном доступе имеется множество земельных участков различных категорий выставленных на продажу.

Как видно из диаграммы, представленной на Рисунке 1 , большинство земельных участков, предлагаемых к реализации, составляют земельные участки под ИЖС - 71% от общего количества предложений по продаже земельных участков, на втором месте земельные участки сельскохозяйственного назначения - 26%, далее следуют земельные участки промышленного назначения - 3%.

Рисунок 1. Распределение совокупного предложения по реализации земельных участков Московской области по категориям

Если говорить о количестве предложений по продаже земельных участков на рынке Московской области в зависимости от направления, то, как видно из диаграммы, представленной ниже на Рисунке 2 , лидирует Рижское направление, на втором месте Белорусское, далее следуют Курское, Казанское и Ленинградское. Распределение совокупного предложения по реализации земельных участков по направлениям Московской области, выглядит следующим образом:

Рисунок 2. Распределение совокупного предложения по реализации земельных участков по направлениям Московской области

С начала 2015 года и по настоящее время эксперты наблюдают тенденцию - отсутствие спекулятивного спроса. Земельный участок как актив на балансе сегодня достаточно затратный объект. Законодательные инициативы обязывают осваивать земельные участки в собственности по назначению. При этом произошло значительное повышение налоговых отчислений.

Заметно востребованной стала услуга «ленд-девелопмента», задачей которой является маркетинговая, техническая и юридическая проработка земельного участка к началу строительного процесса. В условиях кризиса, сниженного уровня платежеспособного спроса и отсутствия спекулятивного характера сделок на рынке земли, ленд-девелопмент становится обязательной составляющей для продажи участка.

Сегодня, подготовленный к строительству участок может стоить в два-три раза больше, чем неподготовленный участок в той же локации. Учитывая одинаковую стоимость подготовки, наибольшее количество таких участков расположено вблизи МКАД.

В таблице ниже, на основании проведенного анализа стоимости земельных участков, в зависимости от направления и категории, выведены средневзвешенные стоимости за 1 сотку земли в рублях, в зависимости от удаления от МКАД.

Таблица 1. Средневзвешенная стоимость 1 сотки земли по категориям земельных участков в зависимости от направления Московской области и удаленности от МКАД

Как видно из Таблицы 1 самыми дорогими направлениями по продаже земельных участков на удалении до 15 км от МКАД, независимо от категории участка, являются Белорусское, Рижское и Киевское. На удалении от 15 км до 50 км от МКАД самыми дорогими направлениями для участков сельскохозяйственного назначения являются Курское, Рижское, Белорусское; для участков ИЖС - Белорусское, Рижское, Киевское; для участков промышленного назначения - Белорусское, Рижское, Киевское.

На удалении от 50 км от МКАД самыми дорогими направлениями для участков сельскохозяйственного назначения являются Рижское, Горьковское, Белорусское; для участков ИЖС - Белорусское, Киевское, Рижское; для участков промышленного назначения - Киевское, Белорусское, Горьковское.

На стоимость земельных участков оказывают влияние следующие ценообразующие факторы:

Местоположение участка;
Площадь участка;
Наличие/отсутствие коммуникаций;
Рельеф участка;
Качество подъездных путей;
Форма участка;
Вид права (собственность/аренда);
Категория земель;
Вид разрешенного использования;
Наличие водоема, лесного массива поблизости (преимущественно для земельных участков под ИЖС).

Поэтому диапазоны стоимости 1 сотки земли могут значительно колебаться и разниться. По данным произведенного анализа в Таблице 2, которая представлена ниже, указаны диапазоны стоимости 1 сотки земли по направлениям в зависимости от категории участка, а так же удаленности от МКАД.

Таблица 2. Диапазоны стоимости 1 сотки земли по категориям земельных участков в зависимости от направления Московской области и удаленности от МКАД

Из таблицы, приведенной выше, можно сделать следующий вывод:

- максимальная стоимость 1 сотки земли сельскохозяйственного назначения зафиксирована на Белорусском направлении, на удалении до 15 км от МКАД и составляет 4 095 000 рублей за 1 сотку, минимальная же стоимость 1 сотки земли сельскохозяйственного назначения зафиксирована на Савеловском направлении, на удалении более 50 км от МКАД и составляет 1 100 рублей за сотку;

- максимальная стоимость 1 сотки земли под ИЖС зафиксирована на Рижском направлении, на удалении до 15 км от МКАД и составляет 17 896 920 рублей за 1 сотку, минимальная же стоимость 1 сотки земли под ИЖС зафиксирована на Ярославском направлении, на удалении более 50 км от МКАД и составляет 2 450 рублей за сотку;

- максимальная стоимость 1 сотки земли промышленного назначения зафиксирована на Белорусском направлении, на удалении до 15 км от МКАД и составляет 4 095 000 рублей за 1 сотку, минимальная же стоимость 1 сотки земли промышленного назначения зафиксирована на Курском направлении, на удалении более 50 км от МКАД и составляет 2 400 рублей за сотку.

Из 18 крупнейших M&A в агросекторе за 2017 год в 11 сделках так или иначе присутствовал растениеводческий бизнес. В шести случаях сельхозземли были основным приобретаемым активом. На фоне оживления экономики рынок переживает очередной всплеск, поэтому в секторе продолжается консолидация. Так, если в 2011 году топ-10 латифундистов по версии консалтинговой компании BEFL контролировали 3,8 млн га, то к весне 2017-го показатель увеличился до 5,2 млн га. Однако стратегия скупки земель только ради расширения их банка становится все менее популярной, обращают внимание эксперты. Сейчас в приоритете эффективность производства и оптимизация издержек, поэтому участники рынка тщательнее оценивают потенциальные приобретения с точки зрения дополнительных вложений в них и последующей отдачи.

Крупных предложений стало меньше

Сделки с землей — это один из главных драйверов рынка M&A в агросекторе, считает партнер компании «А8 Практика» Андрей Тихомиров. Основную роль играют крупные агрохолдинги, которые располагают достаточной финансовой базой для расширения своих земельных банков, также в последние годы к ним примкнули новые непрофильные игроки. У последних также есть значительные ресурсы и желание быстро аккумулировать крупные активы. Наглядный пример — стремительный рост площади земель под управлением АФК «Система» : осенью прошлого года у нее было 380 тыс. га с учетом «РЗ Агро », которой она владеет совместно с членами семьи Луи Дрейфус. Причем руководство корпорации ранее заявляло, что в перспективе рассчитывает увеличить земельный банк до 1 млн га, в планах на этот год был показатель в 500 тыс. га. По мнению Тихомирова, интерес на рынке будет сохраняться при достаточном уровне спроса и предложения. Спрос будет зависеть от финансового положения компаний и возможности кредитоваться по приемлемым ставкам, предложение — от наличия достаточного объема подходящих земельных участков.

Однако сейчас довольно тяжело найти большой ликвидный земельный актив, обращает внимание Тихомиров. «Предложение ограничено. Хорошие участки в основном уже принадлежат крупным игрокам, поэтому поиск идет среди небольших землевладельцев, — знает он. — В то же время на рынке иногда появляются серьезные предложения (как пример — „Белый фрегат “), но они больше связаны с вынужденной продажей». Другой вариант — предложение больших массивов земель в регионах, которые не очень привлекают покупателей, например в Пензенской области, добавляет эксперт.

Говорить о большом выборе сельхозземель сейчас не приходится, соглашается управляющий партнер юридической группы «Ратум» Ольга Романова. Например, если раньше покупатели не брали залежные участки, то сейчас приобретают и их, в том числе с лесами. «Смотрят уже не на бонитет и на то, чтобы поле было ровным, а на другие критерии: может быть, это залежь, но близко к дороге, или участок граничит с полем, которое уже принадлежит компании», — отмечает она. При этом размер предлагаемых для продажи активов уменьшился, сделок, когда покупается сразу 15-20 тыс. га, почти нет, если речь не идет о банкротстве предприятия.

Число предложений крупных лотов земли (от 10 тыс. га) значительно сократилось по сравнению с 2015—2016 годами, когда резкое падение курса рубля и макроэкономическая неопределенность, а также спекуляции на тему земельного законодательства вынудили уйти с рынка иностранных собственников, вторит им партнер, руководитель центра компетенций в АПК компании КПМГ Виталий Шеремет. Последним проданным крупным лотом был земельный банк Black Earth Farming (246 тыс. га). «Тем не менее нельзя сказать, что предложение крупных активов на рынке исчерпано. Сегодня продаются или близки к этому активы финансовых групп, которые испытывают сложности с деньгами, например земли «РосАгро » (в прошлом году у нее оценочно было 400 тыс. га). Есть и другие похожие игроки», — знает он. Тот факт, что подобные активы еще присутствуют на рынке, несмотря на большой интерес к отрасли, красноречиво говорит о запрашиваемой цене, уверен эксперт.

Сейчас на продажу выставляются несколько достаточно крупных игроков с сотнями тысяч гектаров земли, подтверждает управляющий директор BEFL Владислав Новоселов. Однако хороших компаний как объектов сделок на рынке немного, и хотя предложение активов в 2017—2018 годах увеличилось, качественных существенно не прибавилось, отмечает он. «Причина очевидна: в большинстве случаев качественный актив (хорошие компактно расположенные земли, обеспеченность техникой, хранилищами, высокий уровень технологии и культуры производства) приносит высокий доход, и у его владельца редко возникает желание продать бизнес», — поясняет эксперт.

Предложение земель в России очень большое, хотя, конечно, лучшие участки уже распределены и находятся в руках крупных холдингов. Но можно взять поля похуже, инвестировать в мелиорацию, удобрения и в итоге получить даже более хороший результат, рассуждает директор департамента корпоративных финансов инвесткомпании «Атон » Иван Николаев. Однако понятно, что если говорить о покупке земли близко к портам, в Краснодарском крае или в наиболее привлекательных регионах Черноземья, то найти вариант почти невозможно, хотя спрос на эти регионы есть и будет. «С географической точки зрения чем ближе участки к портам, тем меньше вероятность их купить, причем это актуально не только для Юга: например, в Воронежской области земля доступнее, чем на Кубани, а в Тамбовской подобрать актив проще, чем в Воронеже», — сравнивает Николаев.

Критерии оценки активов

По словам Тихомирова, при выборе земельных активов для покупки компании в первую очередь обращают внимание на расположение участка: обычно их привлекают предложения из регионов, где у них уже функционирует бизнес. Также важно, чтобы район был хорошим по климатическим и почвенным показателям. Следующий критерий — юридическая чистота актива и отсутствие обременений.

Когда «Ратум» проводит аудит земель для крупных агрохолдингов, то, поскольку в основном сделки проходят на вторичном рынке, составляется историческая справка участка: как и насколько законно он формировался, какие при этом были риски и есть ли они сейчас, рассказывает Романова. Например, одним из обстоятельств, почему «Русагро » отказалась от покупки курских земель «Иволги-Холдинга», столкнувшегося с финансовыми проблемами, стало то, что он в свое время недостаточно ответственно подходил к вопросу оформления земель. Какие-то участки не были оформлены даже в аренду, компания работала на них по «джентльменским соглашениям» с местными администрациями, это был известный факт. Так или иначе, сейчас многие сталкиваются с подобными проблемами, особенно в сделках присоединения, добавляет она. «Это особенно актуально, если компания является единственным крупным инвестором в агросектор района или региона: она работает по договоренности с местными чиновниками, отчисляет какие-то деньги в бюджет, а земля при этом не оформлена, — уточняет Романова. — Когда мы видим какие-то нарушения и потенциальные конфликты, то советуем клиентам искать другие активы для покупки».

Например, сейчас немаловажную роль в развитии рынка сельхозземель стали играть ошибки или нарушения законодательства, допущенные при оформлении участков в начале 2000-х, когда шли крупные скупки паев, рассказывает Романова. Тогда многие компании спешили быстрее получить землю, хотя были и такие, кто делал ставку на безопасность сделок, например, все тщательно проверял «Агро-Инвест » (Black Earth Farming ). В результате сейчас игроки, у которых есть хорошая юридическая поддержка, могут отменить давние сделки купли-продажи земель, если им удается выяснить и доказать, что, например, паи скупал человек, который получил земельную долю через залоговые обязательства, а фактически не был дольщиком. «Они видят нестыковки в оформлении, находят участников общедолевой собственности или их наследников, которые не знали о сделках, и от их имени начинают их оспаривать, — комментирует она. — Восстанавливаются сроки исковой давности в 10-11 лет, сделки отменяются, и земля уходит другому заинтересованному лицу. Таких историй сейчас много». Также есть прецеденты, когда арбитражный суд признает недействительными сделки по внесению земельных долей в уставной капитал компаний, например когда в состав общества с ограниченной ответственностью принимают больше людей, чем разрешено законом, и путем подлога документов лишают их прав собственности. Подобные схемы, которые проводились в основном для последующих спекуляций землей, сейчас ломаются, и идет активный передел рынка, говорит Романова.

Однако Новоселов обращает внимание, что сейчас все реже приходится слышать о том, что земля юридически не оформлена. «С момента принятия Земельного кодекса и закона об обороте сельхозземель накопилась уже критическая масса позитивных изменений, которые позволяют совершать законные сделки с большими массивами, с правами аренды земли», — говорит он.

Кроме того, для растениеводческих компаний имеет значение расположение участков — лучше, если они формируют крупные пулы, а не рассредоточены, продолжает Тихомиров. Затем специалисты смотрят, обрабатываются ли земли, что выращивается, какой севооборот и технологии, есть ли в хозяйстве техника и специалисты. «По нашему опыту, покупателям, в частности крупным агрохолдингам, более интересно приобретение отдельно земли, — уточняет эксперт. — У них есть собственный парк техники, технологии, персонал, выстроенные бизнес-процессы, так что обычно никто не хочет брать на себя финансовые обязательства приобретаемой компании». На нашем рынке еще не сложилась модель продажи активов из расчета финансовых показателей, добавляет Виталий Шеремет. «Скорее, покупают отдельно земли, производственные мощности. По-моему, это объясняется тем, что хорошие активы почти не продаются, а проблемный бизнес не оценивается по своему нереализованному потенциалу», — комментирует он.

«Био-Тон» (под контролем холдинга 375,7 тыс. га в Самарской, Ульяновской и Саратовской областях) приобретает земельные участки, которые сразу включаются в севооборот. «Мы сделали серьезные инвестиции в модернизацию технологического оборудования, повышение квалификации сотрудников и внедрение современных методов земледелия, поэтому не видим смысла покупать готовые бизнесы в регионах присутствия, поскольку в этом случае для нас нет добавленной стоимости», — акцентирует заместитель гендиректора по стратегическому управлению компании Михаил Харламов.

«Био-Тон» системно занимается поиском и подбором наиболее привлекательных участков с точки зрения плодородия и географического расположения, рассказывает Харламов. «Мы планируем расти плавными темпами, примерно на 10-20 тыс. га в год, выкупая соседние земли и включая их в свой севооборот, — делится планами он. — Компактность расположения создает логистические преимущества и повышает степень операционного контроля». Однако увеличение земельного банка не является самоцелью компании, уточняет топ-менеджер, сейчас в приоритете повышение операционной рентабельности. «Мы сосредоточены на интенсификации производственного процесса и внедрении новых технологий», — поясняет Харламов. Выход в новые регионы возможен только в случае появления специальных ситуаций или интересного крупного (не менее 30 тыс. га) и компактно расположенного лота по устраивающей холдинг цене. Решение о такой сделке будет приниматься как по отдельному инвестиционному проекту, говорит он.

Земельный банк «АФГ Националь » составляет 92 тыс. га (без учета активов, принадлежащих совладельцам холдинга, но не входящих в его структуру). По словам гендиректора холдинга Юрия Белова, у группы есть планы увеличить площади земель в основном для закладки суперинтенсивных яблоневых садов, а также под овощеводство. В последние несколько лет холдинг приобретал активы преимущественно для этих двух направлений бизнеса. При этом, в отличие от «Био-Тона», он покупает не только землю, но и целые производственные комплексы. Так, в 2016-м компания за 30 млн руб. купила комплекс в Арзамасском районе Нижегородской области для увеличения объемов фасовки мытого картофеля, включающий также мощности для хранения 8 тыс. т продукции. Затем в том же районе было приобретено сельхозпредприятие с 1,2 тыс. га сельхозземель и картофелехранилищем на 5 тыс. т, а в соседнем Дивеевском — 4 тыс. га земель, большая часть которых — залежи. В Ростовской области два года назад холдинг купил комплекс для выращивания картофеля и овощей открытого грунта с 4 тыс. га сельхозземель, картофелехранилищами общим объемом 20 тыс. т и фасовочной линией мощностью 15 т в час, рассказывает Белов. «В 2017 году мы приобрели около 1 тыс. га рисовых полей в Краснодарском крае и несколько небольших участков под овощеводство в Нижегородской области», — добавляет он.

Ситуация с подбором подходящих сельхозземель различается в зависимости от региона, считает Белов. Например, в Краснодарском крае свободной земли мало, почти вся она освоена, поэтому холдинг вынужден конкурировать за покупку участков под закладку сада с другими отраслями. «Если бы мы могли осваивать земли, например, из краевых и федеральных фондов, мы бы быстрее расширялись, — уверен Белов. — Хотелось бы, чтобы в этом отношении государство поддерживало такие капиталоемкие проекты, как суперинтенсивное садоводство». А вот в Нижегородской области компания регулярно получает предложения из разных районов о приобретении сельхозпредприятий. Крупные участки на продажу есть всегда. При решении о покупке все упирается в цену и в географическое расположение площадки, поясняет Белов. Также могут возникнуть дополнительные условия: например, сохранение на предприятии стада КРС, что не подходит компании. В Новгородской области землю найти еще проще, и стоить она будет ощутимо дешевле, но это зона рискованного земледелия, поэтому растениеводство там развито меньше, чем в средней полосе, добавляет топ-менеджер.

Харламов подтверждает, что крупные земельные участки на рынке сейчас встречаются довольно редко, при этом их стоимость обычно выше рыночной, так как эти земли включены в севооборот. Впрочем, позиции «Био-Тона» в отрасли сформировались во многом благодаря возврату в оборот залежных участков: за последние 10 лет было введено более 100 тыс. га, в этом году планируется вернуть еще около 4 тыс. га. «Мираторг » также активно расширяется за счет залежных земель: в прошлом году холдинг вернул в оборот более 85 тыс. га в Брянской, Смоленской, Орловской, Калужской и Тульской областях, организовав пастбища для мясного КРС.

«АФГ Националь » тоже не отказывается от покупки залежи. За три года компания возвратила в оборот 900 га в Нижегородской и 700 га в Новгородской областях, в планах на 2018-й — еще около 300-400 га, говорит Белов. Правда, работа с такими землями — это всегда вопрос экономики. В первую очередь проводится анализ почвы: на изначально неплодородной земле ничего, кроме бурьяна, расти не будет, уточняет топ-менеджер. Стоимость введения в оборот одного гектара залежей зависит от степени запущенности этих земель. «Если на земле вырос лес, то сначала идет выпилка деревьев, раскорчевка пней, затем двойное дискование, вспашка и боронование. При таких „тяжелых“ залежах стоимость может доходить до 20 тыс. руб./га, — оценивает он. — Если же поле просто поросло бурьяном, то стоимость составит около 6-7 тыс. руб./га».

По словам Белова, традиционно стоимость земельного актива зависит от его географического расположения, наличия подъездных путей, показателей плодородия почвы и общего состояния земель. Если при этом предполагается строительство производственных мощностей и хранилищ, то также оценивается близость участка к ресурсоснабжающим сетям и стоимость подключения. Для закладки суперинтенсивных садов определяющим критерием являются качественные характеристики почвы и наличие источника воды для организации системы капельного орошения, рассказывает он.

Спекулятивные стратегии уже не актуальны
Непрофильных инвесторов сельхозземли сейчас могут привлекать, только если они планируют заниматься агробизнесом, обрабатывать их, чтобы получать доход, или если есть намерение перевести участки в другую категорию и, например, строить объекты недвижимости. «Те времена, когда инвесткомпании или банки покупали землю для того, чтобы потом перепродать дороже, прошли и, думаю, уже не вернутся, поскольку перепродавать некому, — говорит Иван Николаев из «Атона». — Агрохолдинги приобретают по 50 тыс. га в год и больше, зачем им брать земли у инвесткомпании дороже, если они сами с таким же успехом могут найти подходящий участок, притом дешевле?» Конечно, возможны исключения, когда у непрофильного инвестора оказываются какие-то уникальные земли, которые привлекают агрохолдинги, однако последние намного лучше знают этот рынок и в большинстве случаев могут найти альтернативные варианты, добавляет эксперт.

Что будет с ценами

В течение 2017 года определенный интерес к покупке земли сохранялся даже тогда, когда стало ясно, что год в целом для аграриев скорее неудачный, говорит Виталий Шеремет. В значительной мере он подогревается непрофильными инвесторами и будет сохраняться еще некоторое время, поскольку средняя стоимость земли в России по сравнению с сопоставимыми рынками остается относительно низкой, хотя и произошла коррекция вверх из-за колебаний курса рубля в 2014—2015 годах.

В 2014—2016 годах практически во всех регионах наблюдался рост цен на землю, который остановился 2017-м. Цены в лучших районах юга находятся в диапазоне 180-200 тыс. руб./га, центра России — на уровне 50-70 тыс. руб./га, приводит данные Владислав Новоселов. Цены на землю в 2017 году достигли своих пиковых значений, и с осени наблюдается их снижение на 10-15% и даже более на фоне появления достаточно большого количества новых предложений, говорит директор юридического департамента «Мираторга » Александр Краснов. Причем реальные цены сделок отличаются от первоначальных ожиданий продавца еще больше — на 20-30%, добавляет он. «Сейчас у нас появилась возможность выбирать лучшие по качеству и наиболее подходящие нам по местоположению земли. Думаем, что в течение 2018 года на рынке будут появляться новые предложения по продаже, и тренд на снижение цены сохранится», — рассчитывает он.

Аналогичного мнения придерживается Михаил Харламов. Рекордный урожай 2017 года и прогноз на 2018-й привели к снижению цен на продукцию, перепроизводство подтолкнет неэффективных игроков, слабо управляющих своими затратами, уходить с рынка, что приведет к росту предложения и возможному снижению стоимости земли, полагает он. Стоимость земли как бизнес-актива напрямую зависит от ситуации на рынке сельхозпродукции: чем ниже цена на конечный продукт, тем меньше рентабельность инвестиций. Рентабельность не может падать бесконечно, поэтому коррекция стоимости земли — весьма вероятное событие, рассуждает топ-менеджер.

В прошлом году не только остановилось удорожание земель, но и снизилась ликвидность агроактивов, связанных с растениеводством, солидарен с ним Новоселов. Дальнейшее поведение цены будет сильно зависеть от доходности растениеводческого бизнеса. При этом он считает, что европейские или американские цены на землю в обозримом будущем для нас не достижимы. Среди причин — страновой риск, нехватка финансирования, неразвитость логистических мощностей при больших расстояниях и другие.

Цены на сельхозземлю в России ниже, чем в ряде других стран, в том числе из-за специфики полей и их размеров, считает Ольга Романова. Например, поля в Германии или Голландии намного меньше, там можно обойтись без широкозахватной техники. «У нас к стоимости земли добавляются другие затраты, в частности на логистику: бывает, что до поля не так просто добраться и вывезти с него урожай без потерь», — поясняет она. Если бы не приходилось учитывать эти расходы на перспективу, то, возможно, земля стоила бы дороже. При этом кадастровая стоимость земли иногда существенно выше, чем по сделкам, обращает внимание Романова. В целом, если средний уровень цен в России сложится в пределах 30-40 тыс. руб./га — это будет разумный показатель. «Цены останутся примерно на том же уровне, что сейчас, а где-то возможно снижение — экономика будет все выравнивать», — думает она.

Говоря о стоимости отдельно сельхозземель, нужно оценивать, что инвестор в дальнейшем с них получит, и объем дополнительных вложений, подтверждает председатель совета директоров компании Veda Capital Group Алексей Леденев. «Например, если земли заросли, нужно вложить средства в их возврат в оборот, а еще приобрести технику, построить инфраструктуру, закупить семена, удобрения, средства защиты растений — в итоге получается дорогой проект с долгим сроком окупаемости, а в России такие пока не очень любят, — обращает внимание он. — У западных инвесторов другой менталитет, они готовы ждать отдачи 10-15 лет. Именно поэтому у нас в стране много заросших заброшенных земель. Хотя, конечно, есть регионы, которые в этом плане отличаются, например Белгородская область, где существует четкая политика, что земля должна работать и приносить доход».

Цены на хорошие земельные участки будут только расти из-за ограниченного предложения, полагает Андрей Тихомиров. Стоимость низкокачественных участков останется на нынешних уровнях или к ним даже будет применяться дисконт. При этом эксперт не исключает, что по лучшим регионам, например таким, как Краснодарский край, показатели приблизятся к среднемировым.

Поскольку в России много свободных земель, говорить о значительном потенциале роста цен на них не приходится, не соглашается Николаев: зачем платить дороже и перекупать участок, если за те же деньги можно взять свободный, например, с залежными землями и вложиться в улучшение его качества? «То, что сейчас цены немного пошли вверх, связано с некоторым ростом экономики, с рекордным урожаем и экспортом, — поясняет эксперт. — Понятно, что если растениеводство приносит доход, то инвесторы вкладывают в него деньги и стремятся увеличить производство, а для этого в том числе расширяют земельные банки».

Небольшие предприятия тоже расширяются
В основном земельные банки наращивают крупные игроки, однако на более низком уровне сделки тоже идут, причем небольшим предприятиям гораздо проще найти, например, тысячу гектаров для единовременной покупки. Однако может возникнуть ощущение, что в обороте купли-продажи преимущественно находится одна и та же земля, которая переходит от одних юрлиц к другим. Это связано с тем, что сделки с участием крупных игроков оказываются на слуху, считает Ольга Романова из «Ратума».

Перспективы развития рынка

Рынок сельхозземли в России огромен — это десятки миллионов гектаров, и процесс перехода как крупных массивов, так и относительно небольших кластеров от одного владельца к другому будет идти постоянно. Причем это будут как сделки консолидации, так и разделения больших активов на отдельные кластеры. Основной фактор, который будут принимать во внимание — это доходность и эффективность, уверен Новоселов. Если доходность в отрасли будет снижаться, то участники рынка неминуемо пересмотрят свои стратегии. Будет идти достаточно стандартный процесс увеличения активов под контролем сильных успешных игроков. Причем это могут быть и небольшие региональные компании, которые научились извлекать хороший доход даже при низких ценах на основные агротовары.

Однако снижение доходности в отрасли неминуемо приведет к ухудшению финансового состояния значимой доли игроков, продолжает эксперт. Ряд владельцев агрокомпаний не захотят оставаться в бизнесе при меньшей, чем ранее, прибыльности, поэтому и крупные активы будут менять владельцев, в том числе вероятно их разделение между разными покупателями, особенно если земля находится в разных регионах, рассуждает Новоселов. «Земля — основной и главный ресурс для всей отрасли, причем не только для растениеводства, но и для животноводства. Потенциал развития АПК еще далеко не исчерпан, поэтому земля всегда будет в центре внимания во многих инвестпроектах», — резюмирует он.

Андрей Тихомиров считает, что в отрасли продолжится тренд по консолидации и укрупнению игроков, причем есть вероятность, что при исчерпании предложения в наиболее благоприятных регионах они начнут интересоваться новыми. Однако крупные игроки продолжат ощущать сильное давление внешней среды, что скажется на финансовых показателях компаний, а также уровне конкуренции.

В перспективе некоторые крупные холдинги продолжат соревноваться за размер земельных банков, однако тех, кто не думает об экономике, становится все меньше. Сельское хозяйство — рисковый бизнес, и вопросы эффективного использования сельхозугодий будут заставлять игроков оптимизировать их, уверена Ольга Романова. Например, если у компании есть отдаленное хозяйство, которое сложно контролировать, то логичнее его продать или обменяться с другим игроком, у которого как раз есть интерес в этом регионе. Тем не менее еще сохраняется стратегия скупать как можно больше земли, так что в ближайшие три-четыре года может пройти очередная волна банкротств компаний, которые не справились с бизнесом, считает Романова.

Дальнейшее развитие рынка сельхозземель в России во многом будет зависеть от состава правительства и динамики экспорта сельхозпродукции, полагает Иван Николаев. «Внутренний рынок насыщен, потребительский спрос падает, поскольку население беднеет, поэтому нужно наращивать экспорт. Если подвижки будут и мы начнем активнее вывозить не только зерно, но и мясо, овощи, то и на рынке сельхозземель будет некая позитивная динамика. Иначе стоит ждать стагнации», — прогнозирует он.

Виталий Шеремет полагает, что в ближайшие годы в российском агросекторе произойдут изменения, которые повысят стоимость земли. Если программа агроэкспорта будет успешной, то благодаря повышению спроса на сельхозпродукцию вырастет и спрос на земли. Кроме того, позитивно может сказаться развитие технологий и рост урожайности. А решение вопросов макроэкономической и геополитической напряженности снизит риск-фактор страны и позволит привлечь более дешевые деньги в экономику и в сельское хозяйство, надеется он.

Крупные игроки продолжат расширять бизнес, формируя рынок покупателя по земельным угодьям, соглашается Михаил Харламов. Правда, перепроизводство вкупе с логистическими проблемами экспорта будут отрицательно влиять на стоимость продукции растениеводства и, соответственно, на цену земли. Однако если будет налажен экспорт и внутренний рынок стабилизируется, то коррекция цен на землю будет носить незначительный характер, а в среднесрочной перспективе возможно и их повышение, думает он. И если в южных регионах потенциал роста практически выбран, то рынок Поволжья до сих пор имеет серьезный потенциал, добавляет топ-менеджер. Правда, он также обращает внимание на то, что земельный рынок до сих пор остается сложным и неструктурированным, и главная проблема — неурегулированность границ земельных участков, что затрудняет привлечение банковского финансирования для подобных сделок.

Перспективы земельного рынка в долгосрочной перспективе видятся позитивными, но во многом зависят от того, удастся ли государству сделать его регулирование более эффективным, говорит Александр Краснов. В частности, он считает, что нужно восстановить свободный оборот сельхозугодий. То, что по закону собственник земельного пая может продать его только государству, иному владельцу земельной доли в том же участке или арендатору этого участка, является основным препятствием для формирования в собственности крупных массивов земли, поясняет он. Более того, значительная часть земельных долей оказались невостребованными, и до сих пор сохраняется неопределенность их правового статуса. «Существующее регулирование фактически породило „серый рынок“ земли, который не позволяет продавцам получать за свою долю полную цену, а покупателя ставит в подвешенное состояние, когда в процессе покупки угодий его права фактически никак не защищены», — сетует он. Недостаточная открытость сведений о наличии земли в публичной собственности также создает условия для недобросовестной конкуренции и коррупции. Так, муниципальное образование может передать участок в аренду фактически любому КФХ или сельхозорганизации на свое усмотрение, не ставя никого в известность — без торгов, без экономического обоснования, фактически по принципу — «отдам кому захочу», говорит Краснов.

Приоритетные регионы
По словам Виталия Шеремета из КПМГ, традиционно в фокусе инвесторов земля Черноземья и южных регионов. Наиболее привлекательными регионами являются Краснодарский край, примыкающие к нему районы Ростовской области и Ставрополья, черноземные области Центрального федерального округа. Также интересны Тульская, Орловская и Калужская области, перечисляет Андрей Тихомиров. Однако инвесторов стали привлекать и те регионы, на которые ранее они не смотрели, например та же Рязанская область, хотя несколько лет назад все стремились в Центральное Черноземье, обращает внимание Ольга Романова. По мнению Ивана Николаева, в перспективе должен неплохо развиваться рынок сельхозземель в Приволжье, особенно если ориентировать производство на внутренний рынок: там неплохие почвы, при этом большое население плюс близость крупных городов.