Переход от долевого строительства к проектному финансированию. Кому это выгодно и что будет с рынком

Глава Правительства России Дмитрий Медведев утвердил план поэтапного перехода от долевого к проектному финансированию жилищного строительства. Об этом сообщил Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Михаил Мень на дискуссионной площадке съезда партии «Единая Россия» 22 декабря.

«План мероприятий был совместно разработан Минстроем, Минфином, Банком России и АИЖК. В нем приведён перечень законов и подзаконных актов, направленных на регулирование условий постепенного изменения способов привлечения средств граждан для строительства и на внедрение механизмов проектного финансирования через уполномоченные банки», - рассказал министр.

Как уточнил Михаил Мень, план состоит из трех этапов и рассчитан на три года. Результатом его реализации должно стать включение во взаимоотношения между застройщиком и участником долевого строительства третьей стороны – банка. Участники долевого строительства будут перечислять средства на специальные счета в банки или счета эскроу, а банки будут финансировать строительство домов, в том числе и за счет полученных от граждан денег.

Глава Минстроя России сообщил, что основной вопрос, который нужно будет решить Правительству и Центральному банку за эти три года, – по какой процентной ставке банки будут давать средства застройщикам на строительство. «Мы посмотрим на правоприменительную практику. Будем вначале предоставлять застройщикам возможность перехода на такую модель по желанию и давать им некоторые послабления по тем жестким требованиям, которые сейчас поэтапно вводятся в стране. Тем самым, мы сможем получить пилоты и понять, насколько реалистично работает эта модель. А главное увидим, сколько будут стоить деньги для застройщиков от банков, получивших средства по фондированию в ноль процентов от граждан», - заявил глава Минстроя России.

Первый этап плана включает подготовку соответствующих проектов изменений действующего законодательства о долевом строительстве и связанных с ним норм. В частности, планируется внесение изменений в закон о регистрации недвижимости, о страховании вкладов физических лиц, в закон о банкротстве и Налоговый кодекс РФ. «Этап разработки законопроектов планируется завершить к концу 1 квартала 2018 года», - заявил Михаил Мень.

Он также сообщил, что до конца 2018 года предполагается рассмотреть возможность изменения нормативных актов Банка России в целях изменения подходов к кредитованию застройщиков. Кроме этого, планируется разработать механизм гарантирования, предусматривающий предоставление поручительства или выдачу независимой гарантии единым институтом развития в жилищной сфере.

По прогнозам Минстроя, переход на новую схему произойдёт приме­рно через пять лет

Российские застройщики в перспективе откажутся от механизма долевого строительства. Переход на проектное финансирование и возможное расширение контроля за процессом возведения зданий парламентарии обсудили с главой Минфина Антоном Силуановым на заседании рабочей группы Госдумы по защите прав участников доле­вого строительства.

Пятилетний переход

Правительство и Цент­робанк проработают вопрос о постепенном отказе от долевого жилищного строительст­ва и переходе к прое­ктному финансированию строек при участии кредитных организац­ий. Новый механизм обяжет девелоперов вк­ладывать в строитель­ство собственные или заёмные деньги и пр­одавать уже готовое жильё. Такое поручен­ие ранее чиновникам Пр­езидент России .

Всё-т­аки строители должны больше пользоваться заёмными средствами при возведении домо­в, и всё-таки гражда­нам более правильно и надёжно покупать уже квартиры в построенных домах, а не вк­ладываться на этапе нулевого строительст­ва с непонятными пос­ледствиями.

На оперативном совещ­ании у главы государ­ства 25 октября мини­стр строительства и ЖКХ Михаил Мень расс­казал, что по данным из предоставленных регионами «дорожных карт», в 72 субъектах Федерации насчитыв­ается 830 проблемных объектов, а число заключивших договоры долевого участия гра­ждан составляет 86 тысяч человек. В то же время в реестрах обманутых дольщиков числятся 36,6 тысячи человек. В 2017 году регионы обязуются за­вершить возведение 140 объектов, ещё 187 закончат в следующем и 276 - в 2019-2021 годах, добавил глава Минстроя. В ведомстве рассчитыв­ают, что полный пере­ход на систему проек­тного финансирования произойдёт к 2020-2­022 году.

На встрече с депутат­ами фракции КПРФ в Государственной Думе министр финан­сов Антон Силуанов также заявил, что воз­можный отказ от долевого строительства - «решение не сего­дняшнего дня».

«С учётом снижения процентных ставок, во­зможно, всё-таки нам подумать о целесооб­разности продолжения сбора денег таким образом, - пояснил гл­ава Минфина. - Всё-т­аки строители должны больше пользоваться заёмными средствами при возведении домо­в, и всё-таки гражда­нам более правильно и надёжно покупать уже квартиры в построенных домах, а не вк­ладываться на этапе нулевого строительст­ва с непонятными пос­ледствиями».

Разговор о проектном финансировании жили­щного строительства продолжился и на зас­едании рабочей группы Госдумы по защите прав участников доле­вого строительства в пятницу.

«Все риски, связанные с проектами, делятся между застройщиком и банком, и люди, когда вкладывают день­ги, они вкладывают эти деньги на счёт в банке. Эти средства перечисляются на счёт застройщика только после того, как объект уже достроен и введён в эксплуатацию­», - сказал глава ра­бочей группы, предсе­датель думского Коми­тета по природным ресурсам, собственн­ости и земельным отн­ошениям Николай Нико­лаев .

Инициатива Минстроя - это скорее помощь строителям, а не пот­ребителям, считает декан факультета экон­омики недвижимости ИОМ РАНХиГС Елена Ива­нкина .

«Долевое строительст­во существует во всём мире, вы без пробл­ем можете стать доль­щиком в европейской или американской нов­остройке. Проблемы обманутых дольщиков за рубежом не существ­ует, потому что ни один цент из денег, которые вы внесли, не может быть использо­ван на что-то ещё, кроме строительства конкретного объекта. Существует немало за­щитных финансовых ме­ханизмов, например, ситуационное управле­ние, забалансовые сч­ета, опционы», - объ­яснила эксперт.

Инва­нкина считает, что оптимальным путём ста­ло бы принятие попра­вок, которые не позв­олят застройщикам использовать деньги не­целевым образом.

В Фонд защиты дольщи­ков поступают первые деньги

Фонд защи­ты прав граждан-уч­астников долевого ст­роительства был зарег­истрирован 20 октября. Он заме­нил механизм страхов­ания ответственности застройщиков и долж­ен защитить права до­льщиков по новым объ­ектам жилищного стро­ительства. Теперь все строительные компании, начинающие новые жилые проекты, обяз­аны перечислять в фо­нд 1,2 процента от каждого договора учас­тия в долевом строит­ельстве. Если же зас­тройщик обанкротится, то за счёт средств фонда выплатят возм­ещение гражданам, ли­бо профинансируют до­стройку дома. За первую неделю раб­оты фонд получил взн­осы на сумму почти 5,2 миллиона рублей от 31 компании из 18 регионов.

По мнению члена Коми­тета Госдумы по тран­спорту и строительст­ву , опыт по защите банк­овских вкладчиков оч­ень пригодится в слу­чае с дольщиками.

«В долевом строитель­стве создание компен­сационного фонда даже несколько запоздало - это очень долгож­данная мера и очень правильная, говорю это, зная предмет дос­конально, - сказал депутат. - В части защиты интересов доль­щиков учтено букваль­но всё, теперь нужно сделать так, чтобы создать здоровые усл­овия работы законопо­слушным строительным организациям, котор­ые взяли на себя обя­зательства в жилищном долевом строительс­тве. И здесь Закон «О государственной регистрации недвижимо­сти» необходимо ещё доработать в тех мом­ентах, которые вытек­ают из реальной прак­тики его применения. Главное, надо добит­ься прозрачности дея­тельности строительн­ых организаций и стр­огого контроля по ст­роительным проектам в субъектах Федераци­и».

Полномочия госстройн­адзора в регионах ра­сширят

Одна из нерешённых проблем состоит в том, что государственный строительный надзор контролирует сферу долевого строительс­тва лишь в 24 регион­ах. В остальных эту работу выполняют либо региональные профильные минис­терства, либо непрофильные органы, совмещающие контроль за долевым строительством с ин­ыми, никак не связан­ными с работами по возведению зданий, видами надзора.

В долевом строитель­стве создание компен­сационного фонда даже несколько запоздало - это очень долгож­данная мера и очень правильная, говорю это, зная предмет дос­конально.

На федеральном уровне решение возложить полномочия по контро­лю на региональные органы госстройнадзора уже принято, расск­азал «Парламентской газете» член Комитета Совета Федерации по федеративному устр­ойству, региональной политике, местному самоуправлению и дел­ам Севера, заслуженн­ый строитель России .

«Правительство приня­ло решение, что закл­ючение о соответствии застройщика и его проектной декларации требованиям закона о долевом строительс­тве должно готовиться контролирующим орг­аном с учётом позиции компенсационного Фонда защиты прав гра­ждан - участников доле­вого строительства и подписываться высшим должностным лицом субъекта РФ. Соответ­ствующий законопроект уже подготовлен», - сообщил сенатор.

Президент России Владимир Путин поручил разработать меры по поэтапному замещению в течение трех лет долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования, которые сводят риски граждан к минимуму. Ответственными за исполнение назначены глава Правительства России Дмитрий Медведев, глава Банка России Эльвира Набиуллина и гендиректор АИЖК Александр Плутник. Конкретный механизм перехода будет разработан до конца 2017 года.

В конце октября Владимир Путин назвал безобразием ситуацию в сфере строительства в регионах. По его словам, малый и средний бизнес в сфере строительства до сих пор сталкивается с колоссальными проблемами. Позднее президент поручил профильным министерствам проработать вопрос плавного перехода от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования.

По данным Минстроя, в реестры пострадавших участников долевого строительства включены 36,6 тыс. россиян. Больше всего пострадавших в Краснодарском крае – 6,4 тыс. человек, в Москве – 4 тыс. обманутых дольщиков, в Самарской области – 3,5 тыс., в Свердловской – 4,1 тыс.

«На будущее вообще нужно отказаться от договоров долевого строительства, это все, если хотите, рудименты прежней эпохи, это все наследие недоразвитого жилищного рынка», – заявил премьер-министр России Дмитрий Медведев . Он напомнил, что в других странах такого инструмента не существует, есть ипотека.

«Нужно уходить из долевого строительства в нормальную цивилизованную ипотеку – с субсидиями в случае необходимости, в том числе за государственный счет или за счет работодателя, что тоже очень распространено. И вот это и будет лучшей гарантией от манипулирования деньгами тех, кто хочет приобрести квартиру», – сказал Медведев.

При этом, отметил он, сначала нужно исполнить действующие договоры долевого строительства, а также закрыть проблему обманутых дольщиков.

Такого же мнения придерживается и глава Минфина России Антон Силуанов. Застройщики по мере снижения процентных ставок в экономике должны будут постепенно переходить к финансированию своих проектов за счет ресурсов банков, а не граждан – покупателей будущих квартир, заявил Антон Силуанов.

«По-хорошему, с учетом снижения процентных ставок, возможно, все-таки нам подумать о целесообразности продолжения сбора денег таким образом. Имея в виду, что все-таки строители должны больше пользоваться заемными средствами при возведении домов, и все-таки гражданам более правильно и надежно покупать уже квартиры в построенных домах, а не вкладываться на этапе нулевого строительства с непонятными последствиями», – сказал Антон Силуанов .

По словам министра, «если мы отказываемся от долевого строительства, это решение не сегодняшнего дня, безусловно, это на перспективу». На данный момент строители привлекают средства дольщиков, «потому что нет дольщиков – нет строительства, кредиты очень дорогие», отметил Силуанов. При этом, как считает министр, по мере снижения ставок в экономике «все-таки и вопросы снижения издержек строительства будут решаться».

Минстрой России успокаивает: переход к проектному финансированию не подразумевает резкого отказа от долевого строительства. Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Михаил Мень пояснил, что «никакого резкого движения не будет. Поручение президента подразумевает создание поэтапного плана-графика», – отметил министр. «Дорожная карта» по замещению средств граждан, привлекаемых в долевое строительство, на банковское кредитование и иные формы финансирования, будет рассчитана на поэтапную смену системы в течение трех лет».

По словам министра, сегодня 80 % индустриального жилья строится с привлечением средств граждан, поэтому резкого перехода на другие правила игры допустить нельзя.

«База под переходный период есть. На одном из этапов совершенствования законодательства о долевом строительстве мы заложили механизм эскроу-счетов», – подчеркнул Михаил Мень .

Также он рассказал о пакете поправок, направленном в Госдуму РФ, который введет универсальный стандарт для контролирующих органов за долевым строительством в субъектах РФ.

«Когда мы изучили региональные “дорожные карты” по проблемным объектам, выяснилось, что очень по-разному устроены системы контроля в субъектах», – прокомментировал глава Минстроя России.

Михаил Мень сообщил, что, согласно законопроекту, контроль за долевым строительством в регионе сможет вести только специально созданный орган (по примеру Москомстройинвеста в Москве) или организация, выполняющая государственный строительный надзор.

Переход от долевого строительства к проектному банковскому финансированию обсуждали в ноябре на заседании круглого стола Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам. По словам Никиты Стасишина , в ходе работы предстоит ответить на следующие вопросы: какие все-таки механизмы будут реализованы, в какие сроки, как изменятся правила игры на рынке, кто будет нести инвестиционную ответственность – гражданин, банк или застройщик, и как это все повлияет на конечную стоимость жилья для человека.

«В первую очередь, нам необходимо наладить конструктивный диалог с Центральным банком России. Требования, которые ЦБ сейчас предъявляет к проектному финансированию, и инструкции, которые действуют для банков в отношении строительной отрасли, на наш взгляд, неконкурентоспособны в сравнении с ценой денег, привлеченных от граждан», – заявил замминистра.

При поэтапном переходе от долевого строительства к проектному финансированию альтернативным механизмом привлечения средств граждан для застройщиков смогут стать эскроу-счета. Никита Стасишин рассказал, что Минстрой России сейчас проводит консультации с застройщиками и банками.

«Особого внимания, по нашему мнению, заслуживает опыт банков, которые уже осуществляют проектное финансирование», – подчеркнул замминистра. – В то же время нам важно получить от банков перечень условий, при исполнении которых они будут готовы пересмотреть свои требования к застройщикам при проектном финансировании».

Переход от долевого строительства к проектному финансированию – дело, судя по всему, уже решенное, хотя застройщики и их профессиональные объединения и предупреждают о возможных негативных последствиях для рынка недвижимости. Так, генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский, комментируя инициативы федерального центра, сокрушался, что в России формировался мировой прецедент, когда напрямую средства домохозяйств инвестировались в реальный сектор экономики через механизм долевого строительства. По мнению застройщика, цена квадратного метра в новостройке в Новосибирске может вырасти на 40 %, при том что объемы строительства снизятся также на 40 %.

Кроме привычного ипотечного кредитования банки помогают строительным компаниям ещё и проектным финансированием. Разберёмся зачем эта помощь застройщикам, чем она полезна для дольщиков и способно ли проектное финансирование защитить проект от перспективы стать долгостроем.

Проектное финансирование отличается тем, что инвестор (как правило - банк) вкладывает деньги в определенный проект (обычно это масштабное строительство - новый жилой район, жилой комплекс и т.д.).

Инвестор (банк) полностью контролирует расходование средств застройщиком и получает выгоду уже после реализации объекта. До полного погашения задолженности застройщиком, объект финансирования находится в залоге у банка, тем самым банк обеспечивает себе гарантии возврата средств. Появляется дополнительный этап при покупке жилья - под каждую конкретную сделку банк дает согласие на отчуждение собственности и выход квартиры из залога. Только после получения такого согласия, Росреестр регистрирует договор долевого участия. Как нам сообщили в , применяющей проектное финансирование в строительстве , срок передачи ключей не увеличивается и документальное сопровождение сделки для дольщика не усложняется.

Как выводят деньги со стройки?

Эксперты считают, что проектное финансирование препятствует нецелевому расходованию средств. А методов, которыми можно вывести деньги со стройплощадки множество:

Фиктивные (мнимые) сделки. Например, компания заключает договоры на поставку расходных (отделочных) материалов или выполнение каких-либо работ, которые фактически не производятся. Часто для таких целей застройщиком создается еще одно юридическое лицо (так называемая фирма-«однодневка»).

Денежные средства выводятся через участие в благотворительной деятельности.

Вывод денежных средств через оффшоры путем заключения договоров на фиктивные услуги (работы, поставки и пр.) с компаниями, находящимися в других странах.

Летом 2016 года в Москве были выявлены факты нецелевого использования денежных средств застройщиком АО «Глобинвестстрой», который строил жилой комплекс по адресу Новогиреевская ул., вл. 5. В отношении руководства застройщика заведено уголовное дело, дольщики обращаются в суд с исками о признании их потерпевшими и требованием возвратить вложенные в строительство денежные средства. Деятельность застройщика приостановлена.

В г. Омск уголовным делом на руководство застройщика (а именно местного депутата Х. Шушубаева) обернулось строительство целого микрорайона «Ясная поляна». Более 300 дольщиков с 2007 года ждут свое жилье. Около 100 млн.рублей, собранных с дольщиков, были переведены на подконтрольные застройщику ООО «РоКАС» фирмы, это установлено следствием. Руководство застройщика также обвиняется в растрате средств, подлоге документов, получении кредита по фиктивным документам. Уголовное дело на данный момент не закончено.

Избежать таких историй было бы возможно, если бы строительство велось на основе проектного финансирования, когда банк полностью контролирует расходы. Для контроля за ходом реализации проекта, стороны подписывают специальное соглашение, где и содержатся все права банка и определяется объем доступа к любой информации, по проекту. Как правило, застройщик предоставляет банку отчеты о ходе работ, в которых содержится вся информация о проведенных работах, платежные документы и иная бухгалтерская информация (акты взаимных расчетов, счета-фактуры, расходные ордера и т.д.). Застройщик обязан отчитываться о заключенных сделках, подписываемых соглашениях, любых отклонениях от плана ведения проекта. Также соглашение о проектном финансировании содержит условия о соблюдении застройщиком всех норм и правил, относящихся к строительной деятельности. Контролируется банком план и порядок поставок для стройки, график проведения работ и даже выбор застройщиком фирм-поставщиков материалов для строительства.

Плюсы и минусы проектного финансирования

Таким образом, проектное финансирование имеет следующие положительные стороны:

Застройщик получает от банка довольно внушительный объем денежных средств (до 80% затрат на строительство), что защищает строительную компанию от банкротства. В залоге у банка - только объект финансирования.

Все риски строительства несут совместно стороны договора о проектном финансировании, а значит, наименее вероятен вариант «долгостроя».

С 1 января 2017 года планируется закрепить законодательно схему хранения денег дольщиков на специальных счетах до окончания строительства. Даже в случае банкротства застройщика, вернуть деньги возможно в любой момент.

Александра Чайкина, руководитель PR-отдела компании «Гранд-Строй», одним из важнейших плюсов отметила следующее: «Покупать квартиру у застройщиков, которые заключили договор о проектном финансировании со стабильными банками, намного надежнее.

В этом случае строительство не зависит от темпов продаж, ведь деньги на него уже дал банк. Кроме того, выдавая кредит, банк заранее анализирует все риски и выдает кредиты только тем застройщикам, которых он посчитает кредитоспособными. В случае с ЖК Yolkki Village финансовым партнером выступил ПАО «Россельхозбанк», 100% акций которого принадлежат государству.».

Основными минусами проектного финансирования являются:

Высокие проценты по кредиту, длительное рассмотрение заявки банком, т.к. банк проводит тщательную проверку бизнес-плана проекта, финансовую устойчивость застройщика, оценивает всевозможные риски и затраты. В связи с этим, проводится огромная работа еще до начала проекта.

Помимо постоянного контроля строительства банком, возможны и другие моменты. «Договор с банком-партнёром может содержать множество дополнительных нюансов. К примеру, там может быть установлена цена за квадратный метр, ниже которой застройщик не имеет права продавать, независимо от изменения ситуации на рынке. Все эти особенности необходимо обсуждать с банком с привлечением опытных юристов еще на стадии оформления партнерских отношений. При разумном подходе все трудности будут сведены к минимуму» - говорит Александра Чайкина.

Главным же минусом для дольщиков, по мнению экспертов, можно считать увеличение стоимости жилья, т.к. при такой схеме учитывается и процент банка, финансирующего проект.

Как дольщику узнать на какие деньги строится его новостройка?

Каким образом финансируется строительство того или иного объекта, в том числе о проектном финансировании, о финансовом состоянии застройщика, о рисках и страховании этих рисков (если таковое имеется) покупатель может узнать из проектной декларации. Проектная декларация публикуется на официальных сайтах застройщика или самого объекта, а также должна быть предоставлена застройщиком для ознакомления любому лицу по первому требованию.

Вывод

Проектное финансирование в нашей стране находится на начальном этапе. По мнению экспертов, такая форма финансирования является для конечного потребителя некой гарантией качества и сдачи объекта. Но кредитными организациями сегодня проектное финансирование используется неохотно, т.к. выгоду от такого инвестирования банк получает, как правило, не ранее, чем через 5-7 лет после вложения средств. Лидерами проектного финансирования являются сейчас лишь крупнейшие банки и даже они в кризис «осторожничают» с лимитами на проектное финансирование: либо сокращают объёмы, либо не увеличивают.

В пресс-службе Северо-Западного Сбербанка нам сообщили, на 2015 года в Петербурге и области уже действовало кредитных линий для застройщиков на 18 миллиардов рублей, в 2016 году одобрили ещё 5 миллиардов.

В пресс-службе «ВТБ 24» нам назвали 4 примера крупнейших проектов, которые финансирует банк. Проекты принадлежат компаниям «КВС», «Setl City», «RBI» и РосСтройИнвест. Общая сумма финансирования — почти 9 миллиардов рублей. В прошлом году сумма займов этих застройщиков составила немногим более 6

В России планируется переход на новую схему приобретения строящегося жилья - вместо долевого строительства придет проектное финансирование. «РБК-Недвижимость» объясняет, чем новая схема отличается от продаж по ДДУ

Президент России Владимир Путин до 15 декабря этого года меры по поэтапному замещению долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования. Переход на схему проектного финансирования застройщиков жилья, которая должна минимизировать риск граждан, займет три года.

Это означает, что в будущем девелоперы не смогут привлекать средства дольщиков для финансирования строительства. Подобная практика ограниченного участия физических лиц в жилищном строительстве действует во многих зарубежных странах и предполагает финансирование стройки за счет банков.

Основная цель нововведений — решить проблему обманутых дольщиков. «Граждане не будут рисковать своими средствами, а приобретать уже построенное жилье, которое сразу можно оформить в собственность. Но при этом нужно сделать так, чтобы цена за квадратный метр не стала заоблачной, а банки были готовы давать кредиты под щадящие проценты», — так в комментарии «РБК-Недвижимости» объяснил необходимость изменений глава Минстроя России Михаил Мень.

Редакция «РБК-Недвижимости» разобралась, какие риски для покупателей новостроек снимет новая схема финансирования и как это повлияет на рынок жилья в России.

Альтернатива долевому строительству

В настоящий момент порядка 80% новостроек в России реализуются посредством заключения договоров долевого строительства (ДДУ). Эта схема предполагает, что строительство жилья ведется на средства дольщиков — частных лиц, которые, по сути, разделяют все риски с застройщиком.

Сегодня есть три источника финансирования любого строительного проекта: средства дольщиков, банковское (проектное) финансирование и собственные средства девелоперов. «Собственные средства девелопера составляют от 20% до 40% всего объема капитальных вложений, которые требуются для строительства [отдельного жилого комплекса], средства дольщиков — около 50%. Остальное — заемные средства от кредитных организаций (проектное финансирование, не более 50%)», — говорит заместитель генерального директора концерна «Крост» Марина Любельская. Но на практике девелопер выбирает не более 30% от выделенного кредитного лимита на проект, а продажи будущих метров по ДДУ стартуют с момента начала стройки, дополняет партнер международной консалтинговой компании Colliers International Владимир Сергунин.

Проектное финансирование, на которое планируется полностью перейти через три года, предполагает, что стройку будет в большей степени финансировать банк. При этом конкретные схемы и условия взаимодействия банков, застройщиков и покупателей новостроек пока не озвучены. На развитых рынках недвижимости (см. врез ниже) при данной схеме банк вкладывает средства в реализацию жилых проектов, которые и выступают обеспечением долговых обязательств, а возврат средств кредитной организации происходит не за счет активов девелопера, а за счет денежных потоков, формируемых новым проектом. Иными словами, строительство дома ведется на деньги банка. При этом проектное финансирование не означает кредитование: ставки при проектном финансировании могут быть гораздо ниже, чем по текущим кредитам для строителей.

«Новая схема снимет для граждан риск потерять свои вложения в строящееся жилье, не получив в результате квартиру. Для застройщиков упростится механизм привлечения средств на строительство (вместо многочисленных физических лиц это будет один-два банка и ограниченное количество профессиональных инвесторов). Кроме того, снимутся риски несоответствия объемов привлекаемого финансирования стадиям строительства — финансирование будет осуществляться в пределах одобренного объема по мере необходимости», — рассказал Михаил Мень.

Схема банковского финансирования жилого строительства снижает риски и для государства — минимизирует «вероятность возникновения потребности в бюджетной поддержке отрасли», добавил министр. Это означает, что дома в случае невыполнения обязательств строителями будут достраиваться не за счет госбюджета, а на деньги банков, профинансировавших проект, или страховых компаний.

Как будут переходить к новой схеме

Первым этапом перехода от долевого строительства к проектному финансированию стало появление Фонда защиты прав дольщиков, в Минстрое. Вторым этапом станет вступление в силу с 1 июля 2018 года норм 218-ФЗ, которые подразумевают изменения в законодательство о долевом строительстве. Также на этом этапе планируется создание единой системы контроля за долевым строительством в регионах.

На следующем этапе в целом будет оцениваться, как банки станут вести финансирование строительства жилья. «Если в этой сфере оно себя оправдает, то в перспективе, с учетом грамотной оценки рисков и снижения стоимости кредитных ресурсов, это даст возможность поэтапной замены долевого строительства на проектное финансирование с учетом сохранения доступности жилья», — рассказал «РБК-Недвижимости» Михаил Мень.

Глава Минстроя отметил, что инвестиции частных лиц в жилищное строительство составляют порядка 3,5 трлн руб. на текущий момент. «Прежде всего мы должны получить ответ от банковского сектора: за какой срок и по какой цене денег банки смогут заместить эти 3,5 трлн руб. По силам ли банковской системе такой объем финансирования? И если да, то за какой период? Необходимо посчитать, прежде чем переходить к более цивилизованному отношению, когда строительство жилья финансируются не гражданами, а банками», — прокомментировал глава Минстроя.

Долевое строительство в России

Сегодня около 80% возводимого в России жилья финансируется за счет средств участников долевого строительства — по 214-ФЗ. По всей стране на третий квартал 2017 года зарегистрировано около 1,1 млн действующих ДДУ. По данным Банка России, задолженность граждан по ипотеке, взятой под залог ДДУ, составляет около 1 трлн руб., а с учетом средств первого взноса эта сумма возрастает до 1,5 трлн руб.

Еще 20% — в основном реализация квартир в готовых домах по предварительным договорам купли-продажи, также встречается выдача жилищных сертификатов (крайне редко) либо схема жилищно-строительных кооперативов, которые еще не успели полностью уйти с рынка.

Страхи застройщиков

В целом девелоперы и риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», согласны с позицией властей, что проектное финансирование снимет все риски для покупателей и государства в плане появления новых обманутых дольщиков. В то же время некоторые игроки рынка недвижимости , что переход на новую схему увеличит стоимость жилья, в том числе из-за дорогих кредитов для застройщиков.

Особых трудностей и препятствий для перехода на проектное финансирование не видит президент ГК «Основа» и бывший глава «Мортона» Александр Ручьев. По его словам, уже сегодня рынок по такой схеме работает, и вполне успешно — без удорожания стройки и роста цен. «Мы, например, реализуем проект в Подмосковье с привлечением проектного финансирования Сбербанка России. Да, при этом привлекаем деньги дольщиков, но они не имеют влияния на финансирование стройки, и мы от них не зависим», — говорит Ручьев. По его мнению, небольшие компании, не имеющие запаса устойчивости, лишатся возможности привлечь деньги у банков и, возможно, уйдут с рынка.

Теоретически долевое финансирование можно заместить проектным, считает Марина Любельская, но отмечает условие: эффективная ставка такого проектного финансирования должна равняться размеру инфляции плюс справедливое вознаграждение. Таким образом, если инфляция равна 4% годовых, то вкупе с вознаграждением за риск итоговая ставка должна составлять не больше 8%. «Эта ставка позволит, сохранив сложившийся уровень цен на рынке для конечных потребителей, заместить значительную долю проектов с привлечением средств дольщиков проектным финансированием без потери для маржинальности девелопера», — поясняет она.

Чтобы избежать роста цен, по мнению Натальи Шаталиной, необходимо запустить программу господдержки проектного финансирования, в рамках которой застройщики смогут получать кредиты по более доступным ставкам. Основными причинами возможного роста цен на жилье Наталья Шаталина называет отсутствие возможности приобрести возводимые объекты по более доступным ценам — например, на начальной стадии строительства приобрести квартиру можно на 25-30% дешевле, чем в готовом доме. Если же рассматривать только готовые дома, то можно предположить удорожание до 10% исходя из существующих ставок по кредитам для девелоперов, прогнозирует она.

В то же время, по мнению руководителя по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Романа Родионцева, резкого скачка цен точно не ожидается ни в случае отказа от долевого строительства, ни по какой-либо еще причине. Эксперт это объясняет тем, что ежеквартально на столичный рынок выходит большой объем нового предложения по невысоким ценам, что сдерживает общий уровень стоимости предложения в новостройках. «Даже если новые проекты будут выходить уже с проектным финансированием, на рынке останется пласт жилья, реализуемого по договорам долевого строительства. На реализацию только тех 3,4 млн кв. м жилья, которые сейчас предлагаются в новостройках, при нынешних темпах продаж понадобится не менее четырех лет», — резюмирует Родионцев.

В будущем наверняка сохранится индивидуальный подход к определению процентной ставки, так как все проекты имеют различную привлекательность и различный уровень рисков, спрогнозировали в пресс-службе Минстроя. Профессиональному застройщику станет выгодно работать по модели проектного финансирования, потому что упростится механизм привлечения средств на строительство как процедурно, так и в плане гарантированного притока денежных средств на строительство от инвестора, считают в строительном министерстве.

Как продают строящееся жилье за рубежом

В Западной Европе проектное финансирование используется как основная схема привлечения средств на строительство. Строительство жилья ведется на заемные средства, а деньги покупателей поступают на специальные эскроу-счета банков, которые раскрываются только после ввода объектов в эксплуатацию, и только тогда застройщик получает прибыль.

В Германии существуют строительные сберегательные кассы — будущий покупатель недвижимости сначала вкладывает денежные средства в сберегательные кассы, а через несколько лет может оформить жилищный кредит для приобретения жилья. Средства со счетов сберегательных касс могут направляться исключительно на строительство домов.

В Великобритании жилая недвижимость продается по следующему принципу: в течение цикла строительства проекта девелопер сам финансирует стройку и может позволить себе взять предоплату до 5% за квартиру, остальное — собственные и заемные средства девелопера или инвестора. Полную оплату он получает при вводе объекта в эксплуатацию, причем в большинстве случаев объекты сдаются с отделкой. Стоимость проектного финансирования для застройщиков не превышает 5-6%, а стоимость ипотечных займов — 1,5-3%.

В Израиле схема долевого финансирования распределена во времени: 10% от стоимости квартиры дольщик отдает на этапе выдачи разрешения на строительство, следующую часть — на момент выхода объекта из земли, оставшуюся часть — при завершении всех работ. То есть платеж дольщика привязан к строительной готовности объекта.