Ugovor o kupoprodaji udjela stana. Kako sastaviti ugovor o kupoprodaji udjela u stanu? Obrazac kupoprodajnog ugovora za prodaju udjela u stanu

udjela u stanu Gr. , putovnica: serija, br., izdana, prebivalište: , u daljnjem tekstu „ Prodavač“, s jedne strane, i gr. , putovnica: serija, br., izdana, prebivalište: , u daljnjem tekstu „ Kupac", s druge strane, dalje u tekstu "Strane", sklopile su ovaj ugovor, dalje u tekstu " Sporazum“, o sljedećem:
  1. Prodavatelj prodaje Kupcu, a Kupac od Prodavatelja kupuje u vlasništvo 1/2 udjela u pravu zajedničkog vlasništva na stanu br., koji se nalazi na adresi: , (u daljnjem tekstu udio u stanu) . Stan u kojem se nalazi otuđiva 1/2 udjela u pravu zajedničkog vlasništva nalazi se na katu, sastoji se od dnevnih boravaka, ukupne površine m2.
  2. Navedeni 1/2 udjela u pravu zajedničkog vlasništva stana Prodavatelju pripada po pravu vlasništva temeljem Ugovora o kupoprodaji stana od "" 2020. godine, DUR br. od "" 2020. godine, koji je potvrđeno Potvrdom o državnoj registraciji prava izdanom do "" 2020., u Uredu Savezne službe za državnu registraciju, katastar i kartografiju (Ured Federalne službe za registraciju) prema obrascu serije br., o čemu je registracijski zapis br. ., uvjetni broj napravljen je u Jedinstvenom državnom registru prava na nekretnine i transakcija s njima "" 2020 : . Preostalu 1/2 udjela u pravu zajedničkog vlasništva na gore navedenom stanu pripada po pravu vlasništva - "" rođena 2020. godine, temeljem Ugovora od "" 2020. godine, dr.broj od "" 2020. godine, koji je potvrđeno Potvrdom o državnoj registraciji prava, izdanoj "" 2020., u Uredu Savezne službe za državnu registraciju, katastar i kartografiju (Ured Federalne službe za registraciju) prema obrascu serije br., o čemu je upisana br. . napravljen je u Jedinstvenom državnom registru prava na nekretnine i transakcija s njima "" 2020 , uvjetni broj: .
  3. Gore navedeni udio u stanu, u vlasništvu Prodavatelja, procjenjuje se i prodaje prema dogovoru stranaka za novčani iznos u iznosu od rubalja, koji se Kupac obvezuje platiti Prodavatelju u cijelosti u roku od dana (dana). ) od trenutka državne registracije ovog Ugovora i registracije prijenosa vlasništva nad udjelom u stanu na kupca u Uredu Savezne službe za državnu registraciju, katastar i kartografiju. Strane su se složile da u skladu s klauzulom 5. članka 488. Građanskog zakonika Ruske Federacije prodavatelj nema pravo zaloga na udjelu u stanu.
  4. Dogovor o cijeni je bitan uvjet ovog Ugovora te, u slučaju da Strane prikriju pravu cijenu Udjela u stanu i stvarne namjere, Strane samostalno snose rizik proglašenja transakcije nevaljanom, kao i rizik od drugih negativnih posljedica.
  5. Prilikom potpisivanja ovog Ugovora, Prodavatelj jamči da su identifikacijski dokumenti koje je dostavio, isprave o vlasništvu nad Udjelom u stanu koji je otuđio, primljeni od nadležnih tijela, da su vjerodostojni i da sadrže pouzdane podatke, te da su do danas Udjeli u Stanu nije prenesen na nikoga drugoga, nije prodan, nije poklonjen, nije obećan, nije opterećen pravima trećih osoba, nije prenesen na povjereničko upravljanje, nije predmet bilo kakve obveze, nije u sporu, najmu ili u pritvoru ( zabrana), vlasništvo Prodavatelja nad istom nitko ne osporava. Udio u stanu nije predmet duga, nije opterećen najamninom ili zalogom, nema sklopljenih ugovora o najmu i korištenju u bilo kojem obliku, u gore navedenom stanu nema privremeno prijavljenih osoba, niti skrivene nedostatke poznate Prodavatelju. Prodavatelj je odgovoran za točnost podataka navedenih u ovom stavku.
  6. Kupac je zadovoljan kvalitetnim stanjem Udjela u stanu koji kupuje, izvršio je pregled stana prije potpisivanja ovog Ugovora, nije našao nedostatke ili nedostatke koji nisu bili prijavljeni Kupcu.
  7. U trenutku potpisivanja ovog Ugovora, osobe koje žive u stanu i stalno su prijavljene u mjestu stanovanja su: “”2020 godina rođenja, mjesto rođenja: , spol: , putovnica državljanina Ruske Federacije, izdana: “ ”2020, šifra odjela, i - “”2020 godina rođenja , mjesto rođenja: , spol: , putovnica državljanina Ruske Federacije, izdana: , “” 2020, oznaka odjeljka , koji zadržavaju pravo korištenja navedenih stan nakon državne registracije ovog Ugovora i prijenosa vlasništva nad Udjelom u stanu na Kupca. U skladu s važećim zakonodavstvom Ruske Federacije, ne postoje druge osobe koje zadržavaju pravo korištenja navedenog stana nakon što Kupac stekne udio u stanu.
  8. U skladu s člankom 556. Građanskog zakonika Ruske Federacije, nakon prijenosa navedenog udjela u stanu, nakon državne registracije ovog Ugovora i registracije prijenosa vlasništva udjela u stanu na kupca u uredu Savezne službe za državnu registraciju, katastar i kartografiju, u roku od dana od trenutka državne registracije, Strane su dužne sastaviti prijenosni akt nakon pune uplate troškova Udjela u stanu od strane Kupca. Prodavatelj se obvezuje prenijeti na Kupca udio u stanu u stanju pogodnom za stanovanje, oslobođen prava i potraživanja trećih osoba, opremljen ispravnim vodovodnim i električnim uređajima, neopterećen dugom najamninom, telefonskom pretplatom, međunarodnim i međugradski pozivi, računi za režije, račune za struju, TV antenu, radio, portafon itd. Prilikom prijenosa udjela u stanu, Prodavatelj daje Kupcu ključeve od stana, što strane bilježe u gornjem aktu. Ako Prodavatelj izbjegne i/ili odbije prenijeti Udio u stanu na Kupca u gore navedenom roku, Kupac ima pravo odbiti zaključiti ovaj Ugovor (od trenutka kada Kupac odbije zaključiti Ugovor, potonji je smatrati raskinutim).
  9. Rizik slučajnog gubitka ili slučajnog oštećenja stvari prije prijenosa Udjela u stanu prema primopredajnom ugovoru snosi Prodavatelj.
  10. Vlasništvo nad udjelom u stanu i udjelom u pravu zajedničkog vlasništva zajedničke imovine u kući u kojoj se nalazi stečeni udio u stanu prelazi s Prodavatelja na Kupca nakon državne registracije ovog Ugovora u trenutku upisa u Jedinstveni državni registar prava upisa o prijenosu prava. U tom slučaju Kupac postaje isključivi vlasnik cijelog stana i preuzima obvezu plaćanja poreza na nekretnine, a također upravlja i popravlja stan o svom trošku, sudjeluje razmjerno zauzetoj površini u troškovima vezanim uz rad i popravke. , uključujući i kapitalne, u ukupnom domu i okolici.
  11. Potpisivanjem ovog Ugovora, Ugovorne strane potvrđuju da su pri zdravoj pameti i pameti, da djeluju dobrovoljno, da nisu lišene poslovne sposobnosti, da nisu pod skrbništvom ili starateljstvom, da nisu pod patronatom, da su u potpunosti upoznate sa suštinom ovog Ugovora. Ugovora, razumjeti njegov sadržaj, prava i obveze, koje proizlaze iz Ugovora, kao i posljedice kršenja njegovih uvjeta, ne boluju od bolesti, uključujući psihičke smetnje, koje ih onemogućuju da razumiju bit Ugovora, te Strane jamče da da ovaj Ugovor ne sklapaju zbog stjecaja teških okolnosti po za sebe izrazito nepovoljnih uvjeta, te da zbog zdravstvenih razloga mogu samostalno ostvarivati ​​i štititi svoja prava, ispunjavati svoje obveze, te da sklapanje ovog Ugovora Sporazum nije porobljavajući dogovor ni za jednu od stranaka.
  12. Stranke su, rukovodeći se čl. 421, 461 Građanskog zakonika Ruske Federacije postigli su dogovor da u slučaju da sud ovaj Ugovor prizna nevažećim ili u slučaju raskida ovog Ugovora iz razloga koji su nastali krivnjom Prodavatelja utvrđenim od strane suda, kao i ostvarivanja prava trećih osoba prema Kupcu, te oduzimanja udjela u stanu od Kupca po tim osnovama, nastalim prije sklapanja ovog Ugovora, Prodavatelj se obvezuje za Kupca kupiti istovrijednu nekretninu. u kući slične kategorije, na istom području grada, ili Kupcu osigurati sredstva za samostalno stjecanje udjela u stanu, na temelju tržišne vrijednosti sličnog stambenog prostora u trenutku raskida ugovora ovog Ugovora, kao i naknaditi sve gubitke i troškove nastale u vezi sa stjecanjem ovog Udjela u stanu. U tom slučaju, Udio u stanu se ne može povući od Kupca do potpune naknade gubitaka.
  13. Sadržaj čl. Umjetnost. 131, 160-162, 164, 166-182, 209, 213, 223, 244, 246, 247, 256, 288-290, 292, 408, 421, 433, 450, 460-461, 549-551, 554- 558 Građanskog zakonika Ruske Federacije, čl. Umjetnost. 17, 30, 36-39, 158 Stambeni zakonik Ruske Federacije, čl. 34 i 35 Obiteljskog zakonika Ruske Federacije poznate su i razumiju strane Ugovora.
  14. Troškove sklapanja ovog Ugovora i njegove registracije u Uredu Savezne službe za državnu registraciju, katastar i kartografiju plaća Kupac.
  15. Ovaj Ugovor sadrži cjelokupni opseg sporazuma između Stranaka u vezi s predmetom ovog Ugovora, poništava i poništava sve druge obveze ili prijedloge koje su Stranke možda prihvatile ili dale, usmeno ili pismeno, prije sklapanja ovog Ugovora. .
  16. U skladu sa stavkom 2. članka 558. Građanskog zakonika Ruske Federacije, ovaj Ugovor podliježe državnoj registraciji u Uredu Savezne službe za državnu registraciju, katastar i kartografiju i smatra se sklopljenim od trenutka njegove državne registracije.
  17. Ovaj Ugovor je sastavljen u tri primjerka, od kojih se jedan čuva u spisima Ureda Federalne službe za državnu registraciju, katastar i kartografiju, jedan primjerak se izdaje Prodavatelju, a jedan primjerak Kupcu.


Potpuni ili djelomični prijenos stana na bližu ili dalju rodbinu uobičajena je pojava. Klasična mogućnost prijenosa je prodaja udjela u stanu. U članku će se govoriti o glavnim značajkama ove vrste sporazuma, njegovim prednostima i nedostacima.

Značajke prodaje udjela stana između rođaka

Prilikom sastavljanja pismenog ugovora nema razlike, bilo da se dio stana (ili cijeli stan) prenosi na nekoga od rodbine ili na stranca. Prema zakonu, radi se o klasičnom kupoprodajnom poslu nekretnine. Ugovor se sklapa u jednostavnom pisanom obliku, a po želji se može ovjeriti kod javnog bilježnika.

Ali postoji niz značajki o oporezivanje i promet stambeni prostor u zajedničkom stanu. U ovoj situaciji vlasnik stana (prodavač) ne može računati na porezne olakšice. A ako se kupnja i prodaja stana između rođaka obavlja s nižom cijenom, prodavatelj će i dalje biti dužan platiti porez na transakciju na temelju tržišne vrijednosti stana.

Ali državna pristojba koja se naplaćuje za ovjeru transakcije bit će smanjena. Količina se smanjuje za blisku rodbinu. u zakonu, smatrati bliskim rođacima sljedeće osobe:

  • supružnici;
  • djeca (nije važno da li su rođena ili usvojena);
  • roditelji;
  • polubraća i sestre;
  • djed i baka.

Ujaci, tetke, rođaci, drugi rođaci smatraju se dalekim rođacima. Po zakonu se smatraju članovima obitelji, ali ne i bliskim rođacima. Istodobno, svoj dio nekretnine možete prodati rođacima, članovima obitelji ili strancima. Postupak obrade dokumenata se ne mijenja. Sukladno važećim zakonima, prodaja udjela u stanu dogodi rodbini na sljedeći način:

  • Prije sklapanja ugovora prodavatelj obavještava ostale vlasnike stana o odluci o prodaji svog udjela. Obavijest se javlja u pisanom obliku, kako je navedeno u članku 250. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Prodavatelj je dužan dati drugim vlasnicima pravo otkupa njegovog udjela. Ako u roku od mjesec dana nitko od suvlasnika ne iskoristi to pravo ili ga pismeno odbije, prodavatelj ima pravo sklopiti kupoprodajni ugovor. Ovo pravilo uvijek funkcionira, uključujući i prodaju imovine najbližim rođacima:
    • Ako je udio u stanu stečen nakon vjenčanja, potreban je pismeni pristanak supružnika;
    • U slučaju transakcije između suvlasnika stana koji su u bliskom srodstvu, nije potrebno dodatno obavještavanje ostalih vlasnika. Izuzetak su suvlasnici – srodnici u višem stupnju srodstva. Stupanj srodstva među bliskim rođacima (opadajućim redoslijedom): supružnici, djeca, roditelji, braća i sestre, bake i djedovi.
  • Ugovor o kupoprodaji udjela u stanu sklapa se u pisanom obliku, po postupku propisanom zakonom.
  • Ugovor je ovjeren kod notara. U tom slučaju plaća se državna naknada od 0,5% cijene udjela stana navedenog u ugovoru. Minimalna carina na transakcije kupnje i prodaje je 300 rubalja, a maksimalna je 20.000 rubalja. Plaćanje notarskih usluga nije uključeno u ovaj iznos i kreće se od 3.000 do 7.000 rubalja.
  • Nakon što kupac uplati traženi iznos, sastavlja se akt o prijemu i prijenosu udjela u stanu. Dokument dovršava transakciju i potvrđuje ispunjenje obveza od strane prodavatelja i kupca. Prilikom sklapanja daje se poziv na glavni kupoprodajni ugovor, čijim se sastavnim dijelom smatra.
  • Posljednji korak je registracija u lokalnoj podružnici Rosreestra.

Nakon toga kupac postaje potpuni vlasnik udjela u stanu.

Sadržaj i struktura ugovora o kupoprodaji udjela u stanu

U ovom trenutku zakon nema fiksnu formu kupoprodajnog ugovora. Ali zakonodavni akti sadrže informacije za samostalno sastavljanje dokumenta. Pritom, ako je riječ o dogovoru članova obitelji, ne postoje bitni uvjeti ugovora o kupoprodaji udjela stana između srodnika po kojima bi se on razlikovao od ostalih transakcija nekretnina. Sebe dokument bi trebao izgledati ovako Tako:

  • naziv - “Ugovor o kupoprodaji udjela u stanu”;
  • datum (dan, mjesec, godina) i mjesto potpisivanja ugovora;
  • podaci o prodavatelju i kupcu: puno ime, broj putovnice, registracija, godina rođenja itd. Stupanj srodstva i poveznica na popratne dokumente naznačeni su zasebno;
  • opis predmeta ugovora. Navedena je točna adresa stana i opisan udio koji se kupuje: površina, koji se dio prostora prodaje (polovica, četvrtina, osmina i sl.). Preporuča se navesti podatke o karakteristikama stambenog prostora koji se prodaje (cijeli prostor i udio prodavatelja). Ovdje je također uključena poveznica na katastarsku putovnicu stana;
  • informacije o dokumentu koji potvrđuje pravo vlasnika na posjedovanje udjela u stanu. Takav dokument može biti kupoprodajni ugovor, darovni ugovor, oporuka i sl.
  • jamstva prodavatelja (dužan ih je dati) da udio u stanu nije u pritvoru, nije pod hipotekom i nije predmet spora;
  • naznačeno je da su svi vlasnici stana (daju se podaci o njima - puno ime, broj i serija putovnice, registracija itd.) Obaviješteni o transakciji, kako to zahtijeva članak 250. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Ovdje se upisuje i datum obavijesti (najmanje mjesec dana prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora) te poveznica na pisano odricanje od prava na otkup udjela u stanu;
  • ugovorne strane su suglasne da postojanje drugih suvlasnika stana ne utječe na ugovor koji se sastavlja i nije razlog za njegov raskid. Kupac jamči da transakcija neće utjecati na građane koji žive u navedenim prostorima;
  • Posebno su navedene odgovornosti stranaka. Kupac se obvezuje uplatiti traženi iznos (cijena za udio u stanu naznačena je posebno, brojkama i slovima). Prodavatelj se obvezuje prihvatiti plaćanje i prenijeti stambeni prostor na kupca. Strane su suglasne da je iznos konačan i da se ne može mijenjati (povećati ili smanjiti);
  • Možete dodatno naznačiti da se udio u stanu smatra vlasništvom kupca od trenutka registracije u Rosreestru. Daju se informacije o tome tko će snositi troškove preregistracije. To može biti vlasnik, kupac ili će troškove podijeliti na jednake dijelove. U transakcijama između srodnika poželjna je potonja opcija;
  • na kraju se stavljaju potpisi stranaka i naznačuje da ugovor vrijedi do ispunjenja obveza stranaka ili do njegovog raskida. Raskid se provodi u skladu s važećim zakonima Ruske Federacije.

Ako rođaci ne žele sastaviti potvrdu o prijenosu i prihvaćanju, tada se kupoprodajnom ugovoru dodaju dodatne klauzule. Uključene su sljedeće informacije - novac i dokumenti za udio u stanu su preneseni u trenutku potpisivanja sporazuma, prihvaća se kao potvrda o prihvaćanju. Ugovor o kupoprodaji udjela u stanu sastavlja se u tri primjerka i ovjerava kod javnog bilježnika. Prema zakonu, transakcije nekretnina zahtijevaju ovjeru kod javnog bilježnika, uključujući i kada se sporazum sklapa između srodnika.

Potrebni dokumenti

Nemoguće je sastaviti ugovor o kupoprodaji udjela u stanu bez dodatne dokumentacije. To vrijedi i za dogovore između rodbine. Sastavljeni sporazum ovjerava se kod javnog bilježnika. Osnovni, temeljni paket dokumenata pripremio prodavač. U sadržaj paketaće uključivati:


  • putovnica vlasnika udjela u stanu;
  • potvrda o prijavi stambenog prostora. Izgubljena ili zastarjela putovnica ponovno se izdaje u MFC-u ili BTI-ju;
  • potvrdu o uknjižbi vlasništva stana (za stambeni prostor kupljen prije 2016. godine). Od 2016. godine, umjesto potvrde u Jedinstvenom državnom registru nekretnina, izdaje se izvadak o nekretnini, koji ima istu pravnu snagu;
  • potvrda vlasništva za kupoprodajnu transakciju (ovo se naziva temeljni ugovor). U tom svojstvu je ugovor o prodaji, zamjeni ili darovanju, potvrda o nasljedstvu (oporuka) itd.;
  • potvrdu o prijavljenim osobama u stambenom prostoru koji se prodaje (izvadak iz kućne knjige). U nekim slučajevima traže se podaci o svima koji žive u stanu, uključujući i onaj njegov dio koji ne pripada prodavatelju;
  • suglasnost supružnika da dovrši transakciju. Bez suglasnosti supružnika, vlasnik udjela u stanu ne može ga prodati ni bližoj rodbini.

Kupac mora dati samo putovnicu i pismeni pristanak supružnika za kupnju udjela stambenog prostora. Tada se plaća državna pristojba za sastavljanje ugovora i javnobilježnička pristojba. Sva tri primjerka ugovora moraju biti ovjerena. Nakon ispunjenja uvjeta ugovora i sastavljanja prijenosnog akta, potrebno je službeno registrirati transakciju. Za to, prodavatelj i kupac (potrebna su oba rođaka) dostavljen Rosreestru Sljedeći popis dokumenata:

  • ugovor o kupoprodaji udjela u stanu i potvrda o prijenosu i prihvaćanju (dostavljena su tri primjerka svakog dokumenta, a jedan primjerak mora biti ostavljen Rosreestru);
  • potvrdu da su suvlasnici stana na vrijeme obaviješteni o predstojećoj transakciji. Sporazum mora biti sklopljen najranije mjesec dana nakon obavijesti;
  • osobne iskaznice prodavatelja i kupca;
  • ispunjen zahtjev za ponovnu registraciju (izdaje se u podružnici Rosreestra);

Ako je potrebno, dodatna dokumentacija je uključena u priloženi paket (suglasnost supružnika vlasnika za prodaju udjela u stanu, dokumenti od tijela skrbništva ako je vlasnik maloljetan, itd. Za registraciju morate odmah platiti 2.000 rubalja za re -uknjižba vlasništva.U suprotnom dokumenti će biti vraćeni u roku od pet dana od podnošenja zahtjeva, bez uknjižbe i razmatranja.

Prednosti i nedostaci posla

Sastavljanje ugovora o kupoprodaji udjela stana rođaku ima svoje prednosti i nedostatke. Većina ih je subjektivna. Možete navesti samo dva objektivne zasluge:

  • smanjena je cijena ovjere kod javnog bilježnika (za 2000 rubalja, bez obzira na ukupni iznos transakcije i plaćenu naknadu);
  • ako je bliski srodnik ujedno i suvlasnik stambenog prostora, za prodaju udjela njemu nije potrebno dodatno obavještavanje ostalih vlasnika. Ovo štedi vrijeme potrebno za papirologiju.

Ostale prednosti (kao i nedostaci) u većoj mjeri spadaju u kategoriju subjektivnih. Za prodaju stambenog prostora rođaku mogu se razlikovati: subjektivne koristi:

  • prodavač i kupac se dobro poznaju. Strane se lakše dogovore i dođu do kompromisa. Često kupcu nije potreban dodatni pregled prostora - već je upoznat s postojećim značajkama stambenog prostora;
  • postoje iznimke od pravila, ali ljudi uglavnom nisu skloni prijevarama i raznim prijevarama u slučajevima kada se kupoprodajni ugovor sklapa s bliskim rođacima;
  • kupac je već upoznat sa vlasnicima ostalih udjela stana. Lakše mu je uspostaviti kontakt s njima kako u fazi pripreme dogovora tako i nakon preseljenja u kupljeni stambeni prostor.

Ali takvi sporazumi također imaju svoje mane:

  • Kupac traži nižu cijenu za udio stambenog prostora koji prodaje. To je motivirano činjenicom da je on rođak (i ​​stupanj srodstva možda ne igra ulogu). Istodobno, porezna inspekcija obraća pozornost na transakcije ove vrste. A porez na prodavatelja naplaćuje se prema stvarnoj vrijednosti nekretnine koja se prodaje. Dodana mu je i kazna za nemotivirane promjene cijena.
  • Oštećenje odnosa s rođacima u slučaju neuspješnog završetka transakcije. U nekim slučajevima čak i uspješno sklopljen dogovor dovodi do takvog razvoja događaja. Rođaci (uključujući one koji nisu sudjelovali u transakciji) mogu smatrati da je prodavatelj ili kupac postupio "nepošteno" s njihovim rođacima. Mogući razlozi: preniska/precijenjena cijena od strane prodavatelja, odbijanje prodaje udjela u stambenom prostoru po trošku (ili odbijanje prodaje drugim rođacima), sama činjenica prodaje kuće itd.
  • Prijevarne radnje jedne od strana. Ima i slučajeva prijevare u transakcijama s rođacima. U isto vrijeme, posebno ih je teško uočiti prevarenoj strani i nepovratno utječu na odnose s rodbinom.

Postoji li porez?

Porez na promet nekretnina jednako 13% uplaćenog iznosa. To se također odnosi na ugovor o kupoprodaji udjela u stanu u transakcijama između srodnika. Ali u određenim situacijama, porez može biti smanjen (porezni odbitak), ili ga možda uopće nećete morati platiti. Stoga je poželjno prije sklapanja kupoprodajnog posla informirati se o posebnostima oporezivanja kod prometa nekretninama.

Ne plaća se porez u sljedećim slučajevima:

  • Za vlasnike koji su stan ili udio u njemu dobili prije 01.01.2016.: ako su u vlasništvu stambenog prostora tri ili više godina.
  • Za vlasnike koji su stan ili udio u njemu dobili nakon 01.01.2016.: ako su u vlasništvu stambenog prostora pet godina. Ako je nekretnina dobivena na dar od rođaka, oporukom, ugovorom o najmu ili je privatizirana, ne plaća se porez ako je u vlasništvu tri ili više godina.

Postoji mogućnost smanjiti naplaćeni porez uz pomoć porezne olakšice. Oni postoje dvije vrste- fiksno i za iznos nastalih troškova, a prodavatelj samostalno odabire opciju koja mu je isplativa.

Građansko i stambeno zakonodavstvo sadrži pojam zajedničkog vlasništva nad nekretninama. To znači da više osoba može biti vlasnik istog stana. Svatko posjeduje određeni dio prava zajedničke imovine i može njime raspolagati kako hoće, uz ograničenja utvrđena zakonom. Konkretno, u 2019. postoje značajke sklapanja ugovora o kupoprodaji udjela u stanu, čije neznanje može dovesti do njegovog raskida sudskom odlukom.

Preuzmite ogledne dokumente

Što je zajedničko vlasništvo i kako ga prodati?

Razlozi za nastanak zajedničkog vlasništva nad stanovima su različiti. Nekoliko vlasnika stana ili kuće može se pojaviti kao rezultat privatizacije stambenog prostora. Prema uvjetima nasljeđivanja, predmet često ide na nekoliko rođaka pokojnika. To uključuje i diobu zajedničke imovine bračnih drugova. Stan se ne može fizički podijeliti između vlasnika, tako da svaki od njih ima svoj udio samo u pravu vlasništva.

Često se javljaju situacije kada ili svi vlasnici žele prodati takav stambeni prostor u isto vrijeme, ili samo jedan. Takva transakcija je složena i provodi se sklapanjem ugovora o kupoprodaji udjela u stanu, čiji se uzorak može preuzeti i modificirati za konkretan slučaj. Budući da prodaja čak i jednog dijela stambenog prostora utječe na prava svih vlasnika, takve transakcije imaju niz značajki:

  • preostali vlasnici imaju prvenstvo kupnje udjela koji se prodaje;
  • ugovor o kupoprodaji udjela u stanu mora biti ovjeren kod javnog bilježnika;
  • Ako je barem jedan ili više udjela u vlasništvu maloljetnika, tada je za otuđenje potrebno pribaviti dozvolu organa starateljstva.

Kako pravilno prodati svoj udio u stanu?

Prije popunjavanja obrasca za ugovor o kupoprodaji udjela u stanu, prodavatelj je dužan obavijestiti o svojoj namjeri i sve ostale vlasnike, pa čak i one za koje se trenutno ne zna gdje se nalaze. U tom slučaju pismo se šalje na posljednju poznatu adresu.

U obavijesti je navedena željena prodajna cijena. Možete priložiti uzorak predugovora za kupnju i prodaju stana s dionicama. Nakon toga treba čekati mjesec dana da ostvarite pravo na otuđenje nekretnine. Ako preskočite ovaj postupak, sud može poništiti ovu transakciju po primitku zahtjeva bilo kojeg vlasnika.

Potreba za ovjerom kod javnog bilježnika

Kako bi izbjegao takve zahtjeve, zakonodavac je zabranio prodaju zajedničke imovine bez sudjelovanja javnog bilježnika. Potonji je dužan provjeriti sve okolnosti transakcije i utvrditi krug zainteresiranih strana.

U komunalnom stanu također je potreban ovjereni ugovor o kupoprodaji udjela.

Naknada javnog bilježnika za ugovor o kupoprodaji udjela u stanu ovisi o tome tko ga je sastavio. Doista, uz državnu dužnost, potrebno je platiti takozvane tehničke usluge stručnjaka. Ako je uzorak ugovora o kupoprodaji nekoliko udjela stana sastavljen samostalno, tada javni bilježnik ne može naplatiti naknadu za to.

Prava maloljetne djece

Kako bi se poštivala prava maloljetnika, zakonodavac je ograničio mogućnost roditelja da sklope ugovor o kupoprodaji udjela stana stečenog korištenjem materinskog kapitala. Uostalom, takvo stanovanje je upisano kao zajedničko vlasništvo zajedno s djecom. Iz tog razloga je neophodna suglasnost organa starateljstva, koja se može dobiti samo ako se maloljetnicima osigura drugi stambeni prostor i njihov dio od prodaje uplati na svoje bankovne račune. Djeca će taj novac moći koristiti nakon punoljetnosti ili ga mogu potrošiti na kupnju drugog stambenog prostora uz dopuštenje organa skrbništva. Pojedinosti naloga ovog odjela moraju biti prisutne u tekstu ugovora o kupoprodaji stana s udjelima malodobne djece.

Varijante postojećih ugovora

Ovisno o trenutnoj situaciji, predugovor o kupoprodaji stana, sobe ili udjela u vlasništvu stana može imati ovaj ili onaj oblik. Najčešća opcija je kada postoje dva vlasnika. U tom slučaju trebat će Vam obrazac za kupoprodajni ugovor za 1/2 udjela stana koji je besplatno dostupan na našoj web stranici. To je ugovor na koji više osoba stavlja svoje potpise. U takvom ugovoru o kupoprodaji udjela u stanu moraju biti dva prodavatelja, ali može biti jedan, dva ili više kupaca.

Ponekad jedan od vlasnika pristane iskoristiti svoje pravo prvokupa i drugom vlasniku priopći svoju namjeru sklapanja ugovora o kupoprodaji udjela u stanu. Sa stajališta države, takve transakcije su najpoželjnije, jer omogućuju koncentraciju imovine u jednim rukama.

Zasebno je vrijedno istaknuti ugovor o kupoprodaji udjela u stanu s majčinskim kapitalom, čiji uzorak jasno pokazuje da sva maloljetna djeca postaju vlasnici stečene imovine na ravnopravnoj osnovi sa svojim roditeljima. Istodobno, počevši od 14 godina, samostalno stavljaju svoje potpise na dokument. Ponekad se takav ugovor o kupoprodaji stana naziva "s dodjelom udjela djeci", a uzorak možete pronaći na našoj web stranici.

Ako pogledate ugovor o kupoprodaji udjela u stanu između rođaka ili bivših supružnika, možete shvatiti da se ne razlikuje od uobičajenog. Razlika je samo u posljedicama, naime: rođaci plaćaju manju državnu pristojbu, a također imaju pravo prvenstva pri kupnji udjela.

Pogledajte koristan video

Što ugovor treba sadržavati?

Ovaj dokument nema nikakav strogi okvir. Sastavlja se u bilo kojem obliku. Ako uzmete u obzir koliko javni bilježnik naplaćuje sastavljanje ugovora o kupoprodaji udjela stana, možete naučiti kako to učiniti sami i to besplatno. Štoviše, u 2019. nije teško pronaći odgovarajući uzorak za vaš slučaj. Pa kako možete sami sastaviti kupoprodajni ugovor za dio stana?

Kao i svaki službeni dokument, mora sadržavati: mjesto i datum izrade, podatke o identifikaciji i putovnici stranaka u transakciji, kao i njihova mjesta stanovanja. Važan dio ugovora o kupnji i prodaji stana u udjelima za dvije ili više osoba je prisutnost detaljnog opisa predmeta i uvjeta transakcije:

  • adresu, tehničke i katastarske karakteristike nekretnine;
  • cijene nekretnine koja se prodaje i način plaćanja u slučaju sastavljanja ugovora o kupoprodaji udjela stana na obročnu otplatu;
  • poveznice na naslovni dokument i njegove pojedinosti;
  • jamstvene obveze u pogledu nepostojanja raznih vrsta tereta i dugovanja na računima za komunalne usluge;
  • podatke o osobama koje su prijavljene u stambenom prostoru koji se prodaje;
  • podatke o primitku obavijesti od strane drugih vlasnika;
  • odgovornosti prodavatelja i kupca.

Osim toga, dionice stana prema kupoprodajnom ugovoru moraju biti sastavljene i potpisane. Tek nakon toga ugovor se može predati Rosreestru na registraciju.

Algoritam za prodaju zajedničkog vlasništva

Nakon donošenja odluke o prodaji, prvo je potrebno službeno obavijestiti sve ostale vlasnike o svojoj namjeri, uz naznaku vrijednosti udjela. Ako dobijete suglasnost od svih, možete početi s prodajom nekretnine. Kada se barem jedan vlasnik ne javi, morat ćete pričekati 30 dana, pa tek nakon toga krenuti u prodaju.

Nakon što se nađe kupac, potrebno je sastaviti ugovor. To možete učiniti sami, kontaktirati odvjetnika ili koristiti usluge javnog bilježnika. Štoviše, još morate otići kod njega ovjeriti ugovor o kupoprodaji udjela u stanu. Ovaj zakonski zahtjev ne može se zaobići, jer Rosreestr neće prihvatiti dokumente za registraciju bez prolaska kroz ovaj postupak.

No, nema potrebe voditi sve vlasnike kod javnog bilježnika, dovoljno je samo ponijeti sa sobom suglasnost.

Dakle, koji su dokumenti potrebni za sastavljanje ugovora o kupoprodaji udjela u stanu? Malo ih je: putovnice stranaka u transakciji, suglasnost vlasnika, dokumenti o vlasništvu i potvrda o plaćanju državne pristojbe. Prodaja zajedničkog vlasništva zahtijeva posebnu pozornost, ali poznavajući sve značajke takve transakcije, sklapanje sporazuma nije nimalo teško.

Značajke kupnje ili prodaje sobe

  • stambena zgrada i njeni dijelovi;
  • stan i njegov dio;
  • soba.

Dakle, soba može biti predmet kupoprodajnog ugovora nekretnine. Ugovor o kupoprodaji sobe sastavlja se ako je soba upisana kao posebna nekretnina. Od njega treba razlikovati ugovor o kupoprodaji udjela u stanu:

  • Pri kupnji sobe vlasništvo kupca postaje prostorija navedena u ugovoru, ali ugovor o kupoprodaji udjela u stanu podrazumijeva da kupac ne posjeduje određenu prostoriju u stanu u kojem je kupio udio. Raspolaganje zajedničkim stanom, kao i njegova dioba, događa se sporazumom svih suvlasnika takvog stana.
  • Daljnjim raspolaganjem svojim udjelom u stambenom prostoru (osim njegovog besplatnog prijenosa) na temelju čl. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije, suvlasnici će imati pravo prvenstva pri kupnji, a kada raspolažu sobom, susjedi nemaju takvo pravo.

Značajke prodaje stana u zajedničkom vlasništvu

Ako se udjeli prodaju istovremeno, uz izradu jednog dokumenta, tada nije potrebno poštivati ​​pravo prvenstva (u daljnjem tekstu PP), odnosno obavijestiti suvlasnike i prikupiti odbijenice od njih ili čekati mjesec dana. prije podnošenja dokumenata za registraciju (presuda po žalbi Moskovskog gradskog suda od 24. listopada 2012. br. 11-10326).

Ako se prodaja svakog udjela dogodi više puta i sa svakim vlasnikom je sastavljen poseban ugovor, tada će biti potrebno slijediti postupak narudžbenice.

Značajke kupnje ili prodaje sobe u zajedničkom stanu

Na temelju članka 6. čl. 42 Stambenog zakona Ruske Federacije, prilikom prodaje sobe koja se nalazi u zajedničkom stanu, vlasnici drugih soba koje se nalaze u ovom stanu imaju pravo prvenstva da je kupe. Prodavatelj mora pismeno obavijestiti vlasnike ostalih prostorija.

Obavijest treba navesti (klauzula 2 članka 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije):

  • cijena po kojoj se soba prodaje;
  • druge uvjete prodaje, primjerice uvjete plaćanja (jednokratno, na odgodu ili na rate).

Možete podnijeti zahtjev za registraciju prijenosa prava na kupca prema ugovoru o kupoprodaji sobe u zajedničkom stanu:

  • nakon primitka odbijanja kupnje sobe od svih vlasnika soba koje se nalaze u zajedničkom stanu;
  • nakon 30 dana od dana obavijesti takvim vlasnicima, ako odbijenice nisu primljene.

Treba imati na umu da vlasnici soba u zajedničkom stanu, osim same sobe, imaju udio u vlasništvu zajedničke imovine. Potonji uključuje prostorije koje se nalaze u zajedničkom stanu i služe za nekoliko soba (kuhinja, hodnik, ostava, WC, kupaonica itd.). Udio u pravu zajedničkog vlasništva prelazi na novog vlasnika sobe, bez obzira na to je li ta činjenica navedena u ugovoru ili ne (3. stavak članka 42. Stambenog zakona Ruske Federacije).

Ako soba u zajedničkom stanu pripada jednom vlasniku ili je u zajedničkom vlasništvu supružnika, nema potrebe ovjeravati transakciju kod javnog bilježnika. Ako je u zajedničkom vlasništvu, onda ne možete bez javnog bilježnika.

Uzorak ugovora o kupoprodaji 1/2 udjela u stanu

Prilikom prodaje 1/2 udjela u stanu ili drugom stambenom prostoru potrebno je uzeti u obzir sljedeće:

  • Obaveza je obavijestiti drugog vlasnika kako bi imao mogućnost korištenja PP za stjecanje udjela (izuzetak je slučaj kada udio stječe sam suvlasnik).
  • Obavijest o prodaji udjela mora sadržavati: katastarski broj stana, veličinu udjela koji se u njemu prodaje, adresu stana, cijenu po kojoj prodavatelj namjerava prodati udjel, puno ime i prezime prodavatelj (klauzula 4.2 članka 42. Zakona o državnoj registraciji nekretnina " od 13. srpnja 2018. br. 218-FZ, u daljnjem tekstu zakon o državnoj registraciji).
  • Za odgovor na obavijest o prodaji udjela potrebno je ishoditi odbijenicu od suvlasnika ili pričekati da istekne 30 dana od dana njegove uredne obavijesti.
  • Za prodaju udjela u stambenoj zgradi potrebna je ovjera ugovora kod javnog bilježnika (čl. 1. čl. 42. Zakona o državnoj registraciji).
  • Prijenos vlasništva nad udjelom u stambenom prostoru, uključujući stan, mora se registrirati u Rosreestru.

Kupoprodajni ugovor za 1/2 dijela stana možete preuzeti na linku: Uzorak ugovora o kupoprodaji udjela u stanu.

Značajke kupnje ili prodaje udjela u stanu između rođaka

Govoreći o značajkama ugovora o kupoprodaji dijela stana između rođaka, valja napomenuti da je na temelju članka 3. čl. 37 Građanski zakonik Ruske Federacije, stavak 3, čl. 60 Obiteljskog zakona Ruske Federacije ne mogu kupiti stanove ili udjele u njima ili ih prodati djeci mlađoj od 18 godina, djelomično sposobnim ili nesposobnim rođacima:

  • roditelji;
  • staratelji, staratelji, njihovi supružnici;
  • bliski srodnici gore navedenih osoba.

Transakcije s nekretninama u vlasništvu djece mlađe od 18 godina, djelomično sposobnih ili nesposobnih članova obitelji zahtijevaju dopuštenje organa skrbništva (2. stavak članka 37. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Pravila prodaje udjela u vlasništvu osobe mlađe od 18 godina možete pronaći u našem članku “Kako prodati stan s maloljetnim vlasnikom udjela?” .

Pri prodaji udjela u stanu rođacima vrijede opća pravila za transakcije udjelima:

  • poštuje se pravo prvenstva kupnje udjela od strane suvlasnika;
  • sastavlja se javnobilježnički sporazum;
  • upisuje se prijenos vlasništva.

Paket dokumenata za prodaju udjela u stanu

Za registraciju prijenosa vlasništva nad udjelom u stambenom prostoru Rosreestru se dostavlja skup dokumenata u skladu s čl. 18 Zakona o državnoj registraciji:

  • zahtjev za državnu registraciju prava (ispunjen izravno u MFC-u ili Rosreestru);
  • dokumenti koji identificiraju prodavatelja, kupca ili njihove zastupnike (punomoć kojom se potvrđuje ovlast zastupnika mora biti ovjerena kod javnog bilježnika);
  • ugovor o kupoprodaji udjela u stanu, ovjeren kod javnog bilježnika;
  • akt prijema i prijenosa;
  • dokumenti koji potvrđuju vlasništvo prodavatelja nad udjelom koji se prodaje (izvadak iz Jedinstvenog državnog registra, potvrda o vlasništvu, ako je dostupna);
  • tehnički nacrt stana koji je izradio katastarski inženjer, ako stan nije prethodno upisan u katastar;
  • potvrda o uplati državne pristojbe (nije potrebno dostaviti, budući da matičar prima podatke o uplatama iz informacijskog sustava na temelju članka 18. članka 7. Zakona o državnoj registraciji);
  • dokaz o obavijesti ostalih vlasnika stanova o prodaji udjela (prilažu se odbijenice suvlasnika ako je od njihove obavijesti prošlo manje od 30 dana).

Dodatno uključeno:

  • suglasnost supružnika kupca i prodavatelja za kupnju/prodaju udjela u stanu, ovjerena kod javnog bilježnika (ako postoje supružnici);
  • dopuštenje organa starateljstva, ako je jedan od suvlasnika mlađi od 18 godina, ograničeno poslovno sposoban ili poslovno nesposoban;
  • suglasnost založnog dužnika ako je udio založen (npr. za kupnju udjela korištena su sredstva kredita).

Dakle, možete prodati ili kupiti sobu u stanu ako je ta prostorija posebna nekretnina na kojoj su upisana prava. Upečatljiv primjer je soba u zajedničkom stanu. Kada kupujete potonji, morate imati na umu da uz vlasništvo nad sobom kupac stječe pravo na udio u zajedničkoj imovini stana, kao što je kuhinja ili kupaonica. U ostalim slučajevima, govorimo o prodaji udjela u stambenom prostoru (stanu). Vlasnici susjednih prostorija u zajedničkom stanu i suvlasnici stambenih prostora koji se nalaze u zajedničkom vlasništvu imaju PP za stjecanje sobe ili udjela koji se prodaje.



Ovdje možete pogledati i preuzeti predložak ugovora o kupoprodaji udjela stana za 2018. u formatu koji vam odgovara. Imajte na umu da uvijek možete dobiti našu pravnu pomoć, uključujući ispunjavanje ovog obrasca, tako da nas kontaktirate na telefonske brojeve navedene na web stranici.

Novi uzorak 2019

UGOVOR O KUPOPRODAJI STANSKOG UDJELA

Mi, _________________________________________________________________, rođeni _______________,

Prodavač, I

GR.,

Mjesto rođenja: ______________________________________________________________,

državljanstvo: ____________________, spol: __________, putovnica: ___________ br. _______,

Izdano: ___________________________________________________________, _____________ godine,

šifra odjela: __________, registrirana na: ___________________

_____________________________________________________________________________

U daljnjem tekstu Kupac.

Zajedno se nazivaju Stranke, djelujući dobrovoljno, pri zdravoj svijesti i dobrom sjećanju, sklopili su ovaj Ugovor, sastavljen u jednostavnom pisanom obliku, kako slijedi:

1. Prodavač prodaje Kupcu, A Kupac stječe vlasništvo u skladu s uvjetima ovog Ugovor 31/100 udjela stana № 45 , koji se nalazi na adresi: Moskovska regija, Lyubertsy, Oktyabrsky Prospekt, 00, ukupne površine 82,0 (osamdesetdva točka nula) četvornih metara. m., naznačeni udio odgovara odvojenom dnevnom boravku površine 15,3 (petnaest zarez tri) m2. nalazi se na 5. katu stambene zgrade , (dalje - Dio stana).

2. Cijena za navedeni 31/100 udio stana je dogovorena između stranaka i iznosi iznos od 990.000,00 (Devetsto devedeset tisuća) rubalja. Plaćanje troškova Udjeli stana od strane Kupca prema Prodavatelju izrađen u roku od 3 (tri) radna dana, računajući od datuma državne registracije ovoga Ugovor i prijenos vlasništva na istom.

3. Otuđeni 31/100 dio stana pripada PRODAVATELJU po pravu vlasništva temeljem Ugovora o darovanju dijela stana od 29. travnja 2009. godine, o čemu je u Jedinstvenom upisu upisan broj 50. Državni registar prava na nekretninama i prometa s njima 29. svibnja 2009. -50-22/035/2009-383, što je potvrđeno Potvrdom o državnom upisu prava od 29. svibnja 2009., obrazac: serija 50 NG br. 738590, koji je izdao Ured Federalne registracijske službe za Moskovsku regiju.

4. Prodavač jamči da će do trenutka sklapanja ovog ugovora Dio stana nije nikome prodan, nije pod hipotekom, nije u sporu niti pod zabranom (zatvorom), nije predmet duga, nije opterećen pravima trećih osoba koje su privremeno odsutne, ali zadržava pravo korištenja ovog stana.

5. Naselja između Stranke provodi preko individualnog depozitnog sefa Staklenka.

6. U trenutku potpisivanja kupoprodajnog ugovora u gore navedenom stanu trajno je prijavljen Ivanov Ivan Ivanovich, koji se obvezuje odjaviti u roku od 2 tjedna od dana registracije ovog ugovora.

7. Suvlasnici koji imaju pravo prvenstva kupnje udjela u stanu obavještavaju se kod javnog bilježnika sukladno članku 250. OZ.

8. Prodavač obvezuje se prenijeti Udio stana na Kupca prema ustupnom aktu u stanju pogodnom za stalni boravak, bez zaostataka za stanarinu, režije, struju.

9. Prodavač jamči da on ulazi u pravi Sporazum ne zbog spleta teških okolnosti, ne zbog krajnje nepovoljnih uvjeta za sebe, a sadašnjosti Sporazum nije porobljavajući posao za njega.

10. Od dana potpisivanja ovog Prodavač po ugovoru nema pravo otuđivati Dio stana trećima, opteretiti Dio stana prava trećih osoba, dopustiti da se stanje pogorša Dionice stana.

11. Ovaj ugovor stupa na snagu od trenutka potpisivanja i vrijedi dok strane ne ispune sve navedene uvjete.

12. Sadržaj transakcije, njezine posljedice, odgovornost, prava i obveze, kao i sadržaj članaka Građanskog zakonika Ruske Federacije: 160,161,178, 179,209, 223,250, 283, 292, 339, 343, 348, 349,421, 433 , 450, 460,461, 549, 550, 551, 554, 555, 556, 557, 558, čl. 35 Obiteljskog zakona Ruske Federacije Strankama predstaviti Ugovor poznato i razumljivo.

13. Stranke potvrditi da nema dopuna ili izmjena navedenih uvjeta Ugovor nemaju, a također potvrđuju da nisu lišeni poslovne sposobnosti, da nisu pod skrbništvom ili skrbništvom, da ne boluju od bolesti koje ih onemogućuju da razumiju bit onoga što se potpisuje Sporazum.

14. Troškovi povezani sa sklapanjem ovoga Ugovor Kupac i prodavatelj snose 50/50 .

15. Stvarno Sporazum sastavljen i potpisan u 3 (tri) izvorna primjerka s jednakom pravnom snagom od kojih se jedan pohranjuje, a jedan primjerak izdaje Strankama

16. Prijenos vlasništva prema ovom ugovoru podliježe uknjižbi u Odjel Federalne službe za državnu registraciju, katastar i kartografiju za Moskovsku regiju.

Povezane publikacije