Je li zabranjena zajednička gradnja? Zabrana kapitalnog sudjelovanja u građevinarstvu. I u ovo vrijeme

Državna duma održala je saslušanja o izmjenama i dopunama zakona o zajedničkoj gradnji. Zastupnici su predložili niz mjera kojima stimuliraju programere da brzo napuste prodaju na propisanom obrazovanju

Foto: Evgeny Razumny / Vedomosti / TASS

Od 1. srpnja 2019. Rusija će u potpunosti napustiti postojeći sustav privlačenja novca građana za stambenu izgradnju. Ovo je razdoblje prijelaznog razdoblja od zajedničke gradnje do financiranja projekata, predsjednik Vladimir Putin tijekom ravne linije 7. lipnja. Krajem svibnja, zamjenik premijera za graditeljstvo i regionalnu politiku Vitaly Mutko rekao je da će se postupni prijelaz na financiranje projekata dogoditi do 2020.-2021.

Da bi riješila probleme prevarenih ulagača u nekretnine, Rusija mora usvojiti "civilizirane metode stanogradnje bez privlačenja sredstava od građana" i napustiti ugovore o sudjelovanju u kapitalu (DAC), naglasio je predsjednik. Civilizirani način je privlačenje bankarskih zajmova za izgradnju i korištenje escrow računa, gdje se novac vlasnika kapitala čuva do kraja gradnje kuće. S tim novcem programer će moći otvoriti kreditnu liniju u banci i koristiti sredstva samo za financiranje gradnje.

Saslušanja u Državnoj dumi

Državna duma održala je 7. lipnja rasprave o izmjenama i dopunama zakona o zajedničkoj gradnji. Na saslušanjima su sudjelovali zamjenici, predstavnici Ministarstva graditeljstva Rusije, programeri, banke i javne organizacije.

Nikolaj Nikolajev, predsjednik odbora Državne dume za prirodne resurse, imovinu i zemljišne odnose, izjavio je da je potrebno povećati ulogu države u izgradnji i nadzoru nad njom. Zamjenik Državne dume Vladimir Žirinovski također je govorio o potrebi prenošenja kontrole nad izgradnjom i prodajom stanova na državu. Prema njegovim riječima, građani bi trebali dobiti samo gotove stanove.

„Tržište zajedničke gradnje trebalo bi biti transparentno, zbog toga je potrebno odmaknuti se od metode izrade kotlova. Danas moramo zaustaviti zajedničku izgradnju, inače će piramida nastaviti rasti i jednog dana propasti ”, rekao je Vladimir Jakušev, ministar graditeljstva i stanovanja i komunalnih usluga Rusije.

Neće svi programeri ostati na građevinskom tržištu nakon pooštravanja zahtjeva za njih i prijelaza na novu shemu financiranja stanovanja, tržište će biti očišćeno, kaže Kirill Kholopik, čelnik uprave Nacionalnog udruženja stanarskih programera (NOZA). “Pustolovi koji su gradili nasumce, bez izračuna financijskog modela, otići će jer neće moći proći ocjenu projekta u banci. Također, neprofesionalne tvrtke, kojih je mnogo, napustit će tržište. Prijelaz na projektno financiranje stambene izgradnje u Rusiji može dovesti do privremenog pada puštanja u rad stanova u Rusiji “, uvjeren je stručnjak.

Problemi vlasnika kapitala

“Ukupno imamo preko 1,1 milijuna ugovora o zajedničkoj gradnji u zemlji, a iznos novca koji je tamo je 3,4 bilijuna rubalja. To su ogromna sredstva i programeri ih ne koriste uvijek učinkovito ”, rekao je Vladimir Putin tijekom izravne linije.

U Rusiji raste broj problematičnih kuća u kojima je gradnja sada zaustavljena. "Ako je 1. siječnja 2018. bilo 836 takvih predmeta ili 1101 kuća, sada već postoji 842 predmeta ili 1261 kuća", rekao je Jakušev. U tim stambenim kompleksima vlasnici kapitala koji su uključeni u registar žrtava. Rast se odvija unatoč činjenici da su neke kuće dovršene: od početka godine uvedeno je 67 dugoročnih građevinskih projekata, od kojih je 15 nadoknađeno, naglasio je.

Zakonodavni romani

Vlada i zakonodavci pripremili su dvije velike skupine amandmana za drugo čitanje zakona o zajedničkoj gradnji. Oni se odnose kako na ograničenja za programere u prijelaznom razdoblju, tako i na pitanja bankarske potpore gradnji, objasnio je Jakušev. Izmjene zakona konačno će biti usvojene 27. lipnja, rekao je.

Niz izmjena i dopuna već je u drugom čitanju. Međutim, na raspravama su najavljeni i romani koje će zastupnici razmatrati u specijaliziranim odborima. Od 1. srpnja 2018. programeri mogu koristiti escrow račune na dobrovoljnoj bazi, a od 1. srpnja 2019. obvezan je za sve projekte za koje je ugovor zaključen nakon stvaranja Fonda za zaštitu prava dioničara.

Zakonodavci su također predložili znatno povećanje naknada od programera Fondu za zaštitu dioničara (kompenzacijskom fondu), koji bi trebao osigurati dovršetak stanovanja u slučaju bankrota programera. Sada je tarifa 1,2% cijene svakog DDU-a. Od 1. listopada odbitci će se povećati na 3%, a od 1. siječnja i do 6%, rekao je Nikolaj Nikolaev. Prema njegovom mišljenju, ovo će postati metoda ekonomskih poticaja za programere da pređu na escrow račune. Fond će raditi do 1. lipnja 2019.

Zastupnici su također predložili osiguranje sredstava vlasnika kapitala na escrow računima u Udruženju za osiguranje depozita (DIA), slično bankarskim depozitima. Takozvani nesagorivi iznos iznosit će 10 milijuna rubalja. Također se predlaže da se za svaku građevinsku dozvolu otvori jedan tekući račun kako bi trošak i prijenos novca za gradilište postali potpuno transparentni, objasnio je Nikolajev. Novac suinvestitora s posebnih računa prenosit će se programeru nakon što se suvlasniku izdaju ključevi, prije nego što on može koristiti svoja i posuđena sredstva, dodao je zamjenik.

Zakonodavci su također predložili smanjenje regulatornog tereta za programere koji su prešli na escrow račune. Predlaže se zabraniti programeru provođenje operacija koje nisu povezane s provedbom projekata stambene izgradnje. Zastupnici inzistiraju na pooštravanju zahtjeva za programere: razlog odbijanja izdavanja mišljenja o usklađenosti programera može biti kašnjenje u puštanju objekta u rad tri mjeseca ili više.

Ublažavanje zahtjeva predviđenih izmjenama i dopunama pomoći će učiniti tranziciju ujednačenijom, rekli su programeri i trgovci nekretninama. "Trenutno je mnogo važnije da predstavnici građevinske industrije, bankarskog sektora i tržišni regulatori razviju zajedničko razumijevanje kako i pod kojim uvjetima će se otvarati kreditne linije, hoće li se smanjiti kamatna stopa na kredite za izgradnju ili općenito tržište", komentirao je direktor marketinga i razvoja proizvoda GC "A101" Dmitrij Cvetov.

Glatko otkazivanje zajedničke gradnje neće biti bezbolno za tržište, ali radikalno je čak i rizično, kaže Dmitrij Skvorcov, zamjenik predsjednika odbora direktora za pravne poslove grupe NDV. Prema njegovom mišljenju, potencijalni kupci očekivat će rast cijena stanova u prosjeku za četvrtinu, a programeri - neizbježne bankrote. “Ako banka odluči hoće li programer ostati na površini ili ne, tada će oni koji ne dobiju puna financijska sredstva za svoj projekt biti prisiljeni napustiti posao. Kao rezultat toga, broj moskovskih programera može se smanjiti na nekoliko desetaka, ako ne i na nekoliko ”, smatra Skvortsov.

Ono što je već usvojeno za drugo čitanje

Najznačajnija promjena - od 1. srpnja 2018. uvest će se bankarska podrška za izgradnju stanova, što se odnosi i na one nove zgrade koje su već u izgradnji. Programeri neće moći primati novac izravno od kupaca. Oni će biti prebačeni na tekući račun programera kod kreditne institucije ovlaštene od strane Središnje banke. Izravna prodaja bit će moguća samo u kućama puštenim u rad.

Utvrđuju se zahtjevi za iznos vlastitih sredstava programera i njegovih sredstava položenih na račun kod ovlaštene banke (najmanje 10% troškova projekta zajedničkog građevinskog objekta), proizlazi iz dokumenta. Popis operacija na koje je moguće potrošiti sredstva kupca primljena na račun utvrdit će se posebnim državnim aktom o postupku bankarske potpore.

Vlada je olakšala uvjete za privlačenje sredstava vlasnika kapitala programerima složenih razvojnih projekata za to područje. Od 1. srpnja programeri će dobiti priliku privući sredstva vlasnika kapitala za izgradnju kuća odjednom pod nekoliko dozvola, ako se gradnja odvija na istom mjestu ili u granicama teritorija integriranog razvoja, kaže se u dokumentu.

Pretpostavlja se da će programeri koji su sklopili ugovor o razvoju izgrađenog područja, ugovor o integriranom uređenju ili uređenju teritorija prije 1. siječnja 2018., moći dovršiti izgradnju bez uzimanja u obzir zahtjeva koji na snagu stupaju 1. srpnja. Izmjenama će se stvoriti uvjeti za osiguravanje stabilnosti stambenog tržišta, proizlazi iz dokumenta.

Programeri se pozivaju da pruže pravo na privlačenje ciljanih zajmova matične tvrtke za izgradnju višestambenih zgrada i drugih objekata na nekretninama u iznosu ne većem od 20% projektnih troškova izgradnje objekata za svaku izdanu građevinsku dozvolu po stopi koja ne prelazi ključnu stopu Banke Rusije, uvećanu na dan zaključenja ciljanog ugovora o zajmu za 2 str.

Denis Artemov, viši pravnik u odvjetničkom uredu Via lege, govori portalu Novostroy-M o glavnim izmjenama Saveznog zakona "O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji višestambenih zgrada i drugih nekretninskih objekata ..." od 30. prosinca 2004. br. 214-FZ, uvedeno Federalnim zakonom od 29 Srpnja 2017. broj 218-FZ.

Uvod

30. studenog 2017. godine premijer Ruske Federacije Dmitrij Medvedev u intervjuu za ruske TV kanale pozvao je na napuštanje zajedničke gradnje u korist hipoteka, smatrajući takve sporazume nasljeđem nerazvijenog tržišta stambenog prostora, „začecima prethodne ere“.

Već je 25. prosinca 2017. godine službena web stranica Vlade Ruske Federacije objavila "putokaz" za postupni prijelaz s vlasničkog financiranja gradnje na upotrebu escrow računa i kreditiranja programera.

Provedba akcijskog plana uključuje tri glavne faze:

• pripremni (do 30. lipnja 2018.), koji se sastoji u stvaranju regulatornog okvira za prijelaz na ciljni model financiranja;
• prijelazni (od 01. srpnja 2018. do 30. srpnja 2019.) - sklapanje ugovora za sudjelovanje u zajedničkoj gradnji kako korištenjem mehanizma escrow računa i / ili posebnih računa, tako i prikupljanjem sredstava po ugovorima za sudjelovanje u zajedničkoj gradnji izravno s graditeljem koristeći postojeće mehanizmi za zaštitu prava vlasnika kapitala;
• konačni (od 1. srpnja 2019. do 31. prosinca 2020.) - prijelaz na zaključivanje svih ugovora za sudjelovanje u zajedničkoj gradnji pomoću mehanizma escrow računa i / ili posebnih računa.

Ti su događaji postali predmet živahnih rasprava o budućoj sudbini institucije zajedničke gradnje.
Možda je takvo kardinalno rješenje problema zajedničke gradnje predizborna retorika - u ožujku 2018. održat će se sljedeći izbori predsjednika Ruske Federacije i stranka na vlasti mora pokazati aktivnost na najhitnijim društvenim problemima.

Napokon, bit će vrlo teško stvoriti dostojnu alternativu zajedničkom sudjelovanju osobne ušteđevine građana u građevinarstvu.

Sudjelovanje u kapitalu, koje je u osnovi beskamatno financiranje programera, izvan je svake konkurencije u smislu "jednostavnosti upotrebe" za programere.

Ipak, zakonodavci su krenuli putem pooštravanja propisa i postupne reforme institucije zajedničke gradnje, što podrazumijeva odgovarajuće promjene u saveznom zakonodavstvu.

Usvojen je Savezni zakon "O javnom pravnom društvu za zaštitu prava građana - sudionika u zajedničkoj gradnji u slučaju insolventnosti (bankrota) programera i o izmjenama i dopunama određenih zakonodavnih akata Ruske Federacije" od 29. srpnja 2017. br. 218-FZ koji sadrži mnoge izmjene i dopune 214 -FZ.

Izmjene i dopune stupaju na snagu 01. siječnja i 01. srpnja 2018... Mnogi od njih su u osnovi nove prirode. Novele su ozbiljno pooštrile zahtjeve za građevinske tvrtke, postupak gradnje i korištenje sredstava dobivenih od građana. Štoviše, ako se provede "mapa puta", ove su inovacije samo početak galaksije izmjena i dopuna 214-FZ.

No već sada mnogi programeri tvrde da će temeljne promjene znatno zakomplicirati rad graditelja, smanjiti broj građevinskih tvrtki (prije svega malih i srednjih programera), smanjiti obujam stambene izgradnje i, kao rezultat toga, dovesti do povećanja cijena stambenih nekretnina.

Ovdje neće biti suvišno podsjetiti da se od donošenja 214-FZ promijenio u jednom ili drugom stupnju 16 puta, a svaki novi pokušaj zakonodavaca da građevinsko tržište učine transparentnijim i zaštićenijim izazvao je slične oštre kritike programera, međutim, na polju razvoja veliki, srednji i mali programeri i dalje rade.

Istina je da raniji pokušaji reforme 214-FZ nisu uspjeli riješiti problem prevarenih vlasnika kapitala. Koliko će inovacije biti realne, dokle će zapravo ići i koliko će njihov rad postati pozitivan ili negativan?

Kada će inovacije "proraditi"

Odmah skreće pozornost na činjenicu da će većina promjena utjecati samo na nove zgrade čija je građevinska dozvola dobivena nakon 1. srpnja 2018. Odnosno, zakonodavac je očito, na temelju ozbiljnosti romana, dao građevinskim tvrtkama cijelu godinu da se pripreme za promjenjive radne uvjete.

S druge strane, nešto slično se već dogodilo u vrijeme donošenja samog 214-FZ u prosincu 2014. godine, kada je njegovo djelovanje prošireno na objekte, građevinska dozvola za koje je dobivena nakon 1. travnja 2015.

Tada su mnogi programeri jednostavno dobili dozvolu za izgradnju brojnih objekata prije datuma "X", nakon čega su mirno dovršavali svoju gradnju još nekoliko godina ne padajući pod utjecaj inovacija.

Velika je vjerojatnost da će mnogi programeri sada primijeniti sličan scenarij.

Značajno je da novine 214-FZ uopće neće utjecati na mnoge nove zgrade. Riječ je o onim kućama koje se grade prema shemi stambene izgradnje (HSC) ili stambeno-akumulativnim zadrugama (HSC), kao i prema preliminarnim ugovorima o prodaji stanova. Nova verzija zakona još uvijek ne zabranjuje takve sheme privlačenja novca za izgradnju, a ovdje pravni odnos "programer-građanin" 214-FZ uopće ne regulira.

Zanimljivo je da su u isto vrijeme romani oduzimali programerima mogućnost izdavanja ili stjecanja vrijednosnih papira, osim dionica. Budući da su jedna od vrsta vrijednosnih papira zadužnice, novo izdanje 214-FZ konačno je stalo na kraj shemi „zadužnice” za financiranje novih zgrada.

Opći zahtjevi za programera

Konsolidirajući mnoge nove zahtjeve za programera, zakonodavac je uveo novi koncept - "specijalizirani programer".

Od sada, specijalizirani programer može biti samo poslovna tvrtka - korporativne komercijalne organizacije u obliku društava s ograničenom odgovornošću ili dioničkih društava. Programeri poput neprofitnih, javnih organizacija, sporta, glazbe, obrazovnih i znanstvenih institucija postaju stvar prošlosti.

Budući da graditelj mora obavljati građevinsku funkciju, a prema novim zahtjevima zakona ne može obavljati druge funkcije, čini se da je ovo pravilo logično opravdano.

Programer mora imati najmanje 3 godine iskustva na tržištu za izgradnju stambenih zgrada (kao programer, tehnički kupac ili glavni izvođač). Obavezno je imati dozvole za puštanje u rad najmanje 10 tisuća četvornih metara višestambenih zgrada.

Ova inovacija otežava ulazak novih građevinskih tvrtki na tržište. Sada se organizacija prvo mora "pokazati", odnosno steći određeni radni staž i radno iskustvo, a tek onda steći pravo privlačenja sredstava građana u gradnji višestambenih zgrada.

Novella će također smanjiti broj malih građevinskih tvrtki koje već postoje, ali "ne udovoljavaju" navedenim kriterijima.

Šef, glavni računovođa i druge osobe upravljačkih tijela programera ne bi trebali imati kaznenu evidenciju zločina u području gospodarske djelatnosti ili protiv državne vlasti, biti ranije (prije manje od 3 godine) dovedeni u supsidijarnu odgovornost za obveze pravne osobe, biti nesolventni (u stečaju). Isti se zahtjevi primjenjuju na korisnike programera.

U projektnoj deklaraciji objavljenoj na opći pregled, programer će biti dužan navesti podatke o poštivanju zahtjeva zakona svojih upravitelja.

Posebna pažnja posvećuje se povećanoj informacijskoj transparentnosti programera. Na svojoj službenoj web stranici programer će biti obvezan objaviti u cijelosti privremene financijske izvještaje najkasnije 5 kalendarskih dana nakon završetka odgovarajućeg izvještajnog razdoblja, kao i godišnje računovodstvene izvještaje i revizorsko izvješće najkasnije 120 kalendarskih dana nakon kraja odgovarajuće izvještajne godine.

Programer će biti obvezan objaviti iste podatke u Jedinstvenom informacijskom sustavu za izgradnju stanova, takva obveza proizlazi od 1. siječnja 2018.

Važno je napomenuti da je takav Jedinstveni informacijski sustav već počeo raditi (https: // naša kuća.rf /).

Financijska stabilnost programera

Niz inovacija usmjeren je na poboljšanje financijske pouzdanosti programera.

Nova verzija 214-FZ ukinula je prethodno postojeći zahtjev o minimalnom iznosu odobrenog kapitala, ovisno o površini objekata u izgradnji (s 2,5 milijuna rubalja ukupne površine do 1,5 tisuća četvornih metara, do 1 milijarde 500 milijuna rubalja ukupne površine više od 500 tisuća četvornih metara).

Međutim, sada vlastita sredstva programera moraju iznositi najmanje 10% planiranih troškova projekta.

Uveden je novi zahtjev za minimalno stanje sredstava na računu ovlaštene banke na dan podnošenja projektne deklaracije, koje mora iznositi 10% troškova projekta.

Obveze izvođača koji se ne odnose na izgradnju višestambene zgrade ne bi trebale prelaziti 1% troškova projektiranja od datuma slanja projektne deklaracije ovlaštenom tijelu. Troškovi održavanja programera ne mogu prelaziti 10% troškova izgradnje projekta.

Također, ukupni iznos predujma ne smije prelaziti 30% projektnih troškova gradnje.

Prema novom izdanju 214-FZ, programer ne može sudjelovati niti stvarati komercijalne i nekomercijalne organizacije. Dakle, pokušano je isključiti stvaranje građevinskih holdinga, koji u praksi ne doprinose toliko sposobnosti programera da ostane "na površini", već pojednostavljuju povlačenje sredstava uznemirenih programera izvan dosega prevarenih investitora u nekretnine i agencija za provođenje zakona.

To se posebno odnosi na strane pravne osobe u inozemstvu povezane s programerom.

Međutim, čini se da se u praksi ta zabrana može lako zaobići registracijom podružnica na “njihove” pojedince koji formalno nisu povezani s organizacijom programera.

Programer ne može privući zajmove i zajmove, s izuzetkom ciljanih zajmova, sam programer također ne može dati zajmove ili zajmove.

Kao što je već napomenuto, programer od sada nema pravo izdavati obveznice i druge vrijednosne papire, osim dionica, kao ni kupovati vrijednosne papire (uključujući mjenice).

Građevinski zahtjevi

Jedna od glavnih novina bilo je pravilo prema kojem programer nema pravo istodobno izvoditi izgradnju višestambenih zgrada pod nekoliko građevinskih dozvola i ima pravo prikupljati novac od vlasnika kapitala samo za izgradnju višestambenih zgrada navedenih u jednoj dozvoli.

Sada funkcionira princip: "1 programer \u003d 1 građevinska dozvola".

Ova je inovacija usmjerena na suzbijanje prakse kada je programer dovršio izgradnju jedne višestambene zgrade na štetu sredstava prikupljenih za izgradnju druge stambene zgrade. Posljednja stambena zgrada u ovom "začaranom" lancu imala je povećani rizik da postane problematični objekt.

Prema novom izdanju 214-FZ, programer ima pravo privući sredstva građana samo s jednom građevinskom dozvolom.

Što se tiče organizacije računovodstva, programer će biti dužan osigurati da se računovodstvo sredstava koje uplaćuju sudionici u zajedničkoj gradnji vodi zasebno za svaku stambenu zgradu.

Programer neće moći provoditi aktivnosti koje nisu povezane s privlačenjem sredstava vlasnika kapitala i izgradnjom odgovarajućeg objekta. Takva koncentracija napora programera na proces gradnje, prema zakonodavcu, pridonijet će brzoj i kvalitetnoj gradnji, kao i umanjiti rizike povezane s financijskom odgovornošću programera u drugim područjima poslovanja, što je u konačnici negativno utjecalo na financiranje razvoja.

Međutim, u stvarnosti, čak i prije, većina programera praktički se nije "otrgnula" od svojih glavnih djelatnosti, svladavajući samo vrste aktivnosti vezanih uz gradnju (registracija predškolske ustanove, vlasnička prava, popravak izgrađenih stanova po principu "ključ u ruke" itd.).

Značajan korak u reguliranju tehničkih parametara gradnje je obvezno prisustvo ispitivanja projektne dokumentacije u svim slučajevima, čak i kod niske gradnje.

Nedostatak stručnosti u ovom području (uglavnom u području prigradske gradnje) često je dovodio do značajnih kršenja građevinskih propisa i propisa.

Fond za naknadu

Programer će biti obvezan uplatiti sredstva u specijalizirani kompenzacijski fond u iznosu od 1,2% troškova svake predškolske ustanove.

Neprofitna organizacija "Fond za zaštitu prava građana - sudionici zajedničke gradnje", osnovana Dekretom Vlade Ruske Federacije od 7. prosinca 2016. br. 1310, sada se pretvara u javno poduzeće.

Sredstva fonda namijenjena su dovršenju problematičnih predmeta ili isplati novčane naknade vlasnicima kapitala. Obvezni doprinosi u kompenzacijski fond zamijenili su ranije postojeće metode osiguranja obveza graditelja u obliku obvezne bankarske garancije ili obveznog osiguranja od građanske odgovornosti.

Međutim, programer ih i dalje može dobrovoljno koristiti.

Treba napomenuti da se prethodno primijenjeni sustav obveznog osiguranja odgovornosti graditelja u praksi nije opravdao. Prema statistikama, nije bio niti jedan slučaj kada je problematična kuća ili stambeni kompleks dovršen novcem osiguravatelja.

S tim u vezi, odluka zakonodavca da otkaže ovaj način osiguranja obveza graditelja čini se točnom.

Istodobno, iznos od 1,2% cijene DDU-a sasvim je u skladu s iznosima koje su programeri platili osiguravajućim društvima.

Već 20. listopada 2017. godine započelo je s radom javnopravna tvrtka "Fond za zaštitu prava građana - sudionici zajedničke gradnje".

Nemoguće je ne složiti se da će novi mehanizam doista pružiti dodatna jamstva imateljima kapitala, takav je sustav pouzdaniji od sadašnjeg. Novac koji je već generiran u fondu mnogo je jednostavniji za korištenje od hipotetskog zahtjeva za osiguranjem ili bankovnih plaćanja.

Istodobno, zakonodavci su ostali vjerni sebi i prethodno poduzetom općenitom tijeku samoregulacije određenih područja poslovanja, nametnuvši odgovornost za financiranje rada fonda sudionicima u zajedničkoj gradnji - graditeljima i građanima.

Dosljedno provodeći politiku planiranog financiranja, zakonodavci su, kao alternativa financijskom opterećenju stvaranja fonda, osigurali prijelaz programera na upotrebu escrow računa.

Važno je napomenuti da zakon određuje maksimalni iznos naknade, koji se određuje kao umnožak ukupne površine svih stambenih prostora koji se prenose na građanina - sudionika u zajedničkoj gradnji (ali ne više od 120 četvornih metara). metar u odgovarajućem konstitutivnom entitetu Ruske Federacije, čiju vrijednost u određenom razdoblju utvrđuje savezno izvršno tijelo.

Dakle, vlasnici elitnih stanova čija površina često prelazi 120 četvornih metara nisu bili u potpunosti zaštićeni. m.

Uz to, postavlja se pitanje omjera tržišne vrijednosti četvornog metra za određenog programera i "prosječne tržišne vrijednosti", koju utvrđuje savezno izvršno tijelo i koja može biti znatno niža nego u stvarnosti.

Kontrola banke

Logični rezultat bankarskog lobija bilo je davanje širokih ovlasti komercijalnim bankama, čiji će popis posebno odrediti vlada Ruske Federacije.

Programer je obvezan otvoriti račun samo kod ovlaštene banke, dok ima pravo imati samo jedan tekući račun preko kojeg će se provesti svi izračuni za izgradnju.

Svi ključni sudionici u gradnji, poput graditelja, tehničkog naručitelja i generalnog izvođača, moraju imati račune kod jedne ovlaštene banke.

Najspornija novost bilo je pravilo prema kojem će programer provoditi posebnu bankovnu kontrolu za svako plaćanje. Banka će provjeriti DDU, ostale ugovore koji se odnose na izgradnju, akte isporuke i prihvata izvedenih radova, potvrde o isporuci i prihvatu robe, tovarne listove itd. U slučaju otkrivanja fiktivnih transakcija i drugih povreda važećeg zakonodavstva, banka će biti dužna izvijestiti nadzorno tijelo.

Dodjela nadzornih ovlasti bankama koje su komercijalne organizacije, zajedno s ovlaštenim izvršnim tijelom sastavnica Ruske Federacije, što je već predviđeno 214-FZ, doista je neočekivana odluka.

Opsežna interakcija nekih komercijalnih struktura (programera) s drugim komercijalnim strukturama (bankama), posebno kada su prve ovisne o drugima, gotovo uvijek daje široko polje za zlouporabu i korupciju.

Istodobno, mora se priznati da takva dvostruka kontrola nad financijskim tokovima graditelja smanjuje rizik od povlačenja imovine iz gradnje i naknadnog namjernog bankrota graditelja.

Konačno, kontrola banaka može se smatrati svojevrsnim testom sposobnosti banaka da kontroliraju tržište dionica.

Podsjetimo da se prema planu za reformu institucije zajedničke gradnje od 1. srpnja 2019. očekuje potpuni prijelaz na upotrebu escrow računa i / ili posebnih računa. Potonja činjenica također pokreće puno kontroverzi o prirodi zakonodavnih promjena.

Posebno se ističe da glavni korisnik (korisnik) uvođenja escrow računa na primarnom tržištu nekretnina nisu programeri (zbog sve složenijih zahtjeva za njihov rad) i nisu sudionici u zajedničkoj gradnji (iako se za njih rizik od ulaganja u izgradnju smanjuje, ali postoji velika vjerojatnost rasta cijena primarnih nekretnina) i izravno samih bankarskih struktura.

Na primjer, banka izdaje hipotekarni zajam sudioniku u zajedničkoj gradnji po odgovarajućoj prilično visokoj kamatnoj stopi. Tada, kada sudionik u zajedničkoj gradnji stekne stan, banka vraća isti novac na escrow račun. A onda banka opet kreditira programera s istim novcem za izgradnju kuće i to opet pod kamatama. U ovom slučaju, sam programer, pod uvjetima ugovora o zajmu, potpada pod punu kontrolu banke.

Dakle, bez stvarnog „vađenja“ novca iz banke, kreditna institucija dobiva priliku primiti kamate i od sudionika u zajedničkoj gradnji i od programera.

Izlaz

Promjene izvršene na 214-FZ mogu se opisati kao značajne. Pojavili su se novi zahtjevi za stvaranje i rad graditelja, financiranje izgradnje i postupak stvaranja višestambenih zgrada, stvoren je novi način osiguravanja obveza graditelja u obliku javnopravnog poduzeća „Fond za zaštitu prava građana - sudionici u zajedničkoj gradnji“.

Očiti će rezultat romana u praksi biti povlačenje s tržišta većine malih i srednjih građevinskih tvrtki, od kojih mnoge neće moći raditi prema novim pravilima. Takve će tvrtke biti prisiljene prebaciti se na stambenu izgradnju i sheme stambene izgradnje, preliminarne ugovore ili prenijeti svoja gradilišta većim graditeljima koji će ispražnjeni potencijal podijeliti među sobom.

Bankarske strukture već dobivaju važne preferencije s kojima će programeri morati surađivati \u200b\u200bi s čijim će pravilima programeri igara morati računati. Banke mogu dobiti još veće koristi u budućnosti tijekom provedbe Vladinog plana puta.

Korištenje escrow računa trenutno nije obvezno, što znači da institucija kapitalnog udjela u samoj gradnji nastavlja raditi.

Istodobno, prihvaćen je opći tečaj za zamjenu kapitalnog udjela bankarskim zajmovima i drugim oblicima financiranja.

Očito je da se istodobno mogu pojaviti poteškoće u provedbi drugog vladinog tečaja - stvaranja pristupačnog stambenog tržišta. Napokon, monopolizacija građevinskog tržišta od strane velikih razvojnih tvrtki, kompliciranje njihovog rada zbog novina u zakonodavstvu i bankarskoj kontroli, smanjenje ponude uslijed odlaska mnogih malih i srednjih programera s tržišta, u pozadini povećanja potražnje potrošača, može dovesti do značajnog povećanja cijena stanova u stambenim zgradama u izgradnji.

Međutim, samo praktična primjena razmatranih zakonodavnih novina u životu može jasno odgovoriti na ovo i druga važna pitanja.

1. srpnja 2018. godine u Rusiji je na snagu stupio novi zakon „O izmjenama i dopunama Saveznog zakona„ O sudjelovanju u zajedničkoj gradnji stambenih zgrada i drugih objekata na nekretninama i o izmjenama i dopunama pojedinih zakonodavnih akata Ruske Federacije “(br. 175-FZ).

Novi zakon 2018. godine reformirat će postojeći sustav zajedničke stambene izgradnje. Postoji od "nulte" godine i omogućava pojedincima da tijekom gradnje kupuju nekretnine (uglavnom stanove) po nižoj cijeni. Uzimajući u obzir izuzetno precijenjene cijene nekretnina u Rusiji, posebno u Moskvi i Sankt Peterburgu, shema dionica omogućava stanovništvu kupnju stanova po relativno pristupačnoj cijeni. Programeri koriste privatnu štednju za financiranje svojih aktivnosti. Većina stanova koji se grade u zemlji trenutno se prodaje na temelju ugovora o sudjelovanju u kapitalu.

S druge strane, postojeći sustav omogućava nesavjesnim programerima da često obmanjuju svoje ulagače ne preuzimajući za to ozbiljnu odgovornost. Iznenadni bankroti tvrtki, tzv "Dugotrajna gradnja", razni lažni programi s još nepostojećim nekretninama već su dugo "uobičajena pojava" u Rusiji. Broj žrtava prijevara na ovom području iznosi, prema nekim procjenama, nekoliko milijuna ljudi.

1. Prije svega, pooštrava zahtjeve za programere. Oni moraju imati iskustvo uspješnih projekata u prošlosti i imati značajan dionički kapital (najmanje 10% planiranih troškova projekta).
2. Također zahtijeva odsutnost dospjelih dužničkih obveza i odbitak od oko 1% cijene svakog novog stana posebnom Fondu za zaštitu dioničara.
3. Gradilište mora biti u najmu ili u vlasništvu odgovarajuće tvrtke.
4. Programerima je sada zabranjeno baviti se ne-osnovnim aktivnostima. Za svaki objekt moraju dobiti zasebnu dozvolu.

Izmjene i dopune važećih propisa osmišljene su kako bi se eliminirala situacija kada programer koristi privučeni kapital za izgradnju drugih objekata, kako bi otplatio svoje financijske obveze ili u druge svrhe.

Druga važna vijest je uvođenje komercijalnih banaka koje su ovlastile države u proces izgradnje. Oni ne mogu samo izdavati povlaštene zajmove programerima, već i zadržati privučeni novac privatnih ulagača na posebnim računima pričuve. Ta će se sredstva prenijeti tek nakon završetka projekta. Ako programer bankrotira, sav novac vraća se investitorima. Zapravo, novi zakon predlaže faznu zamjenu postojećeg sustava zajedničke stambene izgradnje takozvanom shemom. "Projektno financiranje".

Treba naglasiti da će svi projekti započeti prije 1. srpnja 2018. biti dovršeni prema istim pravilima, t.j. nije planirano otkazivanje već izvršenih ugovora o dionicama. Prijedlog potpune zabrane prodaje nedovršene gradnje još nije naišao na podršku vlasti. Do 1. srpnja 2019. godine prijelazno će razdoblje tijekom kojeg programeri mogu samostalno birati između starih i novih pravila. Problemi prethodno prevarenih vlasnika kapitala ostaju neriješeni. Teško da će im država pružiti bilo kakvu pomoć.

Posljedice promjena

Uvedene zakonske inovacije značajno će ispraviti "pravila igre" na tržištu nekretnina. Među najočitijim promjenama u zajedničkoj gradnji:

• povećanje sigurnosti ulaganja u nekretnine za pojedince;
• napuštanje tržišta nesavjesnih i samo malih građevinskih tvrtki;
• povećanje tržišnog udjela velikih državnih programera i povezanih financijskih institucija;
• smanjenje konkurencije, monopolizacija tržišta nekretnina, posebno izvan Moskve i Sankt Peterburga;
• povećanje vremena izgradnje stambenih kompleksa zbog potrebe za dobivanjem zasebne dozvole za svaki objekt, tj. problem "dugotrajne gradnje" ostaje neriješen i može se čak i pogoršati;
• inflacija cijena kuća (prema nekim stručnjacima, za 20-30% ili više u bliskoj budućnosti). To je neizbježno, jer će sve troškove povećanja sigurnosti ulaganja, pripreme potrebne dokumentacije, bankarskih kredita i usluga na ovaj ili onaj način platiti krajnji kupac.

Većina analitičara preporučuje Rusima koji imaju rezervnih sredstava za kupnju zajedničkih nekretnina tijekom početka prijelaznog razdoblja, ne čekajući da nova pravila u potpunosti stupe na snagu. Inače, privatni ulagači mogu zadržati svoju ušteđevinu, ali riskiraju da ostanu bez novog stanovanja zbog značajnog porasta cijena.

U Rusiji je 1. srpnja 2018. stupio na snagu protiv zajednička gradnja, koji su sadržani u saveznom zakonu od 01.07.2018 br. 175-FZ. Prema novim pravilima, zahtjevi za graditelje postali su stroži, kako u pogledu državne kontrole njihovih građevinskih aktivnosti, tako i u izvršavanju transakcija s vlasnicima kapitala, kao i financiranja izgradnje stambenih objekata.

Izmjene Saveznog zakona "O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji višestambenih zgrada i drugih nekretnina ..." od 30.12.2004. br. 214-FZ (u daljnjem tekstu - 214-FZ) primjenjuju se samo na one projekte za koje će se ugovori o sudjelovanju u kapitalu (u daljnjem tekstu - DDU) sklopiti nakon 1. srpnja 2018.

Ugovori potpisani i registrirani prije navedenog datuma i dalje vrijede, a programeri koji su dobili građevinsku dozvolu prije 1. srpnja moći će se baviti gradnjom prema starim pravilima.

Savezni zakon br. 175-FZ od 01.07.2018. Odlučio je uvesti upotrebu escrow računa, što će obavezno od 1. srpnja 2019.

Trebao bi prijeći na upotrebu takozvanih escrow računa za plasiranje novca samih vlasnika kapitala. U prvoj fazi to će biti dobrovoljne odluke. No, polazimo od pretpostavke da će za godinu dana takva vrsta prijelaza već biti obavezna.

D. Medvedev

Escrow računi nazivaju se posebni bankovni računi namijenjeni čuvanju sredstava građana koji su pridonijeli prilikom kupnje stambenih nekretnina od programera.

U tom će slučaju banka kontrolirati tijek gradnje i njezine troškove (kako bi se spriječila zlouporaba sredstava), a escrow račun je neophodan element u kreditiranju programera za financiranje projekata. Primjećuje se da će uporaba novih mehanizama bankarske potpore za izgradnju omogućiti bolje upravljanje većinom vrsta rizika kapitalne izgradnjenego kad se dogovara u fazi jame.

Bit pohrane u zajedničkoj gradnji je sljedeća:

• novac suinvestitora ne prenosi se izravno na programera, kao što je to bilo prije, već se prenosi na zasebni račun nove zgradegdje se stan kupuje;
• ta sredstva ne može koristiti programer pred kraj gradnje;
• nakon predaje kuće, programer može koristiti sredstva na escrow računu za otplatu kredita ispred banke financirane njenim građevinskim aktivnostima, a ostatak će se razmotriti dobit;
• ako programer bankrotira, novac će biti vratio građanima, što eliminira problem prevarenih vlasnika kapitala.

Međutim, prijelaz na escrow račune ne negira pojavu još jednog problema - mogućnosti zatvaranja banke. Da bi se to spriječilo, novac vlasnika kapitala osigurat će maksimalno Agencija za osiguranje depozita iznos naknade iznosit će 10 milijuna rubalja. za jedan stan u jednoj kući.

Prijelaz programera na korištenje escrow računa

Zakonodavci sada na sve moguće načine forsiraju programere prebaciti se na mehanizam escrow računa... Za one koji čine tranziciju, nastavio je smanjivati \u200b\u200bneke zahtjeve i pružati brojne pogodnosti:

• Prvo, ako programer formalizira i obavlja poslove putem escrow računa, s povećanjem prodaje, stopa na građevinski zajam može se smanjiti (do oko 5%). To je zbog činjenice da se s dolaskom sredstava na račun (od zaključenja transakcija s građanima) akumulira iznos koji će na kraju zajamčeno biti isplaćen banci.
• Drugo, prijelaz na escrow račune omogućuje izgradnju samo ovisno o financiranju banaka, a količina prodaje ne utječe na tempo gradnje.
• Treće, gradnja koju financiraju banke privlačnija je kupcima stanova zbog osiguranja i povoljnih uvjeta za skladištenje sredstava.

Prema RBC-u, koji je trenutno odobren, oni koji imaju pravo otvoriti escrow račune (njihov popis objavljen je na web mjestu Centralne banke), uključujući Sberbank, B&N banku, Alfa-Bank, Raiffeisenbank itd.

Što će se dogoditi sa zajedničkom gradnjom i predškolskim odgojem i obrazovanjem od 1. srpnja 2019?

Ići financiranje projekata u stambenoj izgradnji završava 1. srpnja 2019., što ukazuje da je programerima zabranjeno sklapanje poslova s \u200b\u200bvlasnicima kapitala po starim pravilima. To znači da će prikupljanje sredstava od građana biti moguće samo putem escrow računa (za svakog dioničara postoji zaseban račun).

Do 31. prosinca 2020. planirano je da udio ugovora sklopljenih putem escrow računa bude 95%.

Međutim, za projekte za koje je pribavljena građevinska dozvola prije uvođenja izmjena i dopuna 214-FZ, nova pravila ne vrijede, a prodaja stanova u takvim stambenim kompleksima bit će formalizirana zaključenjem DDU-a po starom postupku.

Budući da je nemoguće otvoriti escrow račune bez sudjelovanja banke, ugovor o kapitalu očekuju i promjene. Ovaj je ugovor u prijašnjem obliku zastario i ne odgovara novim zahtjevima na polju zajedničke gradnje. Ugovor postaje trostrano - dioničar, programer, banka - što će sukladno tome podrazumijevati promjenu i dopunu uvjeta ugovora. Također je vjerojatno da će dokument biti drugačije nazvan.

Prijelaz na financiranje projekata nesumnjivo znači početak procesa otkazivanje zajedničke gradnje, koja će prema predviđanjima zakonodavaca prestati postojati do 2021. godine.

Kako će se cijene nekretnina promijeniti nakon otkazivanja udjela u kapitalu

Na pitanje - hoće li stanovi poskupjeti nakon ukidanja zajedničke gradnje - stručnjaci i stručnjaci za stambenu izgradnju daju mješovite odgovore. Oko ovog rezultata mišljenja su podijeljena:

• Neki vjeruju da rast cijena kuća može biti značajan. To se objašnjava činjenicom da sudjelovanje banaka (kamate na zajam za građevinski projekt, trošak korištenja escrow računa itd.) Može za sobom povući niz dodatnih troškova za programera, koji neke troškove može prebaciti na kupca podizanjem cijena stanova.
• Drugi su skloni vjerovati da ako cijene rastu, tek neznatno (ne više od 8%). Prema ovoj skupini, sve ovisi o tome kako će banke oblikovati cijene stanova i pružiti povlaštene stope prilikom kreditiranja programera.

Andrey Komissarov, šef odvjetničke komore "Komissarov i partneri ":

Sada će programerima biti zabranjeno izravno privlačenje sredstava vlasnika kapitala, a banke će financirati projekte u izgradnji. 21. prosinca 2017. godine premijer Dmitrij Medvedev odobrio je putokaz za prijelaz sa zajedničke stambene izgradnje na financiranje projekata, koji su u ime šefa države Vladimira Putina zajednički izradili Ministarstvo graditeljstva, Ministarstvo financija, AHML i Banka Rusije. Program događanja planirano je provoditi do 2021. godine.

Predstavnici vlasti objašnjavaju ovu inovaciju potrebom da se konačno riješi problem prevarenih vlasnika kapitala: unatoč pooštravanju zahtjeva za programere prema 214-FZ, građevinski se projekti i dalje "zamrzavaju", a sredstva ulagača koriste se u druge svrhe. Statistika Državnog tužiteljstva o prekršajima na području zajedničke gradnje razočarava: broj registriranih kaznenih djela od 2016. do 2017. povećao se za 20%: s 511 na 634 presedana.

U čemu je bit promjena?

Za razliku od zajedničke gradnje, u kojoj programer privlači "besplatna" sredstva od građana, financiranje projekata uključuje pružanje bankarskih kredita. U shemi "programer - kupac" pojavit će se posredna karika - banka koja će akumulirati uloženi novac na račune, upravljati financijskim tokovima i nadzirati aktivnosti programera do završetka gradnje objekta.

Rizik kupca prenosi se na financijsku instituciju. U slučaju kašnjenja u gradnji ili stečaja programera, uloženi novac vraća se investitoru, a objekt se može prenijeti pouzdanijem investitoru.

Sama prilika za stavljanje novca vlasnika kapitala na escrow račune pruža se programerima od 1. srpnja 2017. (članci 15.4-15.5 br. 214-FZ). U roku od 3 godine programer će imati izbor - koristiti novu metodu financiranja ili sklopiti ugovore o sudjelovanju u kapitalu. Pretpostavlja se da će nakon 2021. godine uvjet postati obvezan - vlasnici kapitala neće plaćati izravno programeru, sredstva će polagati banke do puštanja objekta u rad, a gradnja će se izvoditi na teret osobnih sredstava građevinskih tvrtki i novca dobivenog od banaka, uključujući i za cilj zajmovi.

Plan Ministarstva graditeljstva provodit će se postupno - u nekoliko faza. U 2018. godini planirana je izrada zakona i podzakonskih akata usmjerenih na regulaciju uvođenja mehanizama financiranja projekata. Izmijenit će se zakon o registraciji nekretnina, osiguranju depozita fizičkih osoba, zakon o stečaju i porezni zakon, propisi Centralne banke. Prvo će se inovacija "testirati" na dobrovoljnim sudionicima programa, a "točka bez povratka" za reformu zajedničke gradnje ili njezinu stvarnu zamjenu projektnim financiranjem, prema planu, bit će 1. srpnja 2019.

Kako će promjene utjecati na sudionike na tržištu

Predstojeća reforma u području zajedničke gradnje uzbudila je sudionike na tržištu. Nisu samo programeri skeptični prema inovacijama, izgorjeli vlasnici kapitala strahuju da će i ovdje biti zamki. Na web mjestu RIA Real Estate provedeno je anonimno istraživanje kako bi se otkrio osjećaj javnosti. Samo petina onih koji su glasovali u potpunosti podržavaju zabranu zajedničke gradnje, 50% doušnika je kategorički raspoloženo, još 24% zabrinuto je zbog mogućeg skoka cijena stanova.

Programeri možda neće razumjeti značenje radikalne inovacije u pozadini niza pooštravanja izmjena zakona o predškolskom odgoju i obrazovanju posljednjih godina koji su već uvedeni. Zapravo, od 1. srpnja 2017. zahtjevi za programere postali su stroži: programer već sada u nekim slučajevima ne može prihvatiti novac od vlasnika kapitala. Konkretno, ako je u registru nesavjesnih programera, u postupku je likvidacije ili stečaja, ima dugovanja u porezima i naknadama preko 25% knjigovodstvene vrijednosti imovine. Veličina odobrenog kapitala značajno je porasla s 10.000 rubalja na desetke milijuna, ovisno o opsegu gradnje. Pojavili su se Jedinstveni registar programera i poseban fond za zaštitu prava sudionika u zajedničkoj gradnji. Ako se u trenutnim uvjetima programeri liše beskamatnih ulaganja vlasnika kapitala, na tržištu će ostati samo velike financijski stabilne građevinske organizacije koje su prethodno u dobroj vjeri izvršavale svoje obveze prema vlasnicima kapitala. Središnja banka može pružiti priliku malim i srednjim poduzećima da ostanu na tržištu ako nudi prihvatljive stope na dugoročne zajmove, na primjer, u regiji od 5-6%.

Glavna briga kupaca je rast cijena stanova u novogradnjama. Posljedica zabrane zajedničke gradnje nekretnina bit će gubitak prednosti avansne kupnje, kada je u fazi iskopa moguće kupiti stanovanje 20-30% jeftinije od konačne tržišne vrijednosti. Uz to, programeri će morati prenijeti troškove povezane s novim postupkom financiranja na ramena kupca, uključujući troškove u cijenu stanovanja. S druge strane, banke snose sve rizike, a kupac ništa ne riskira.

Kreditne institucije imaju koristi samo od novih pravila - povećanjem opsega kreditiranja.

Možda će, kako bi spriječio masovne bankrote građevinskih organizacija i povećanje cijena stanova, zakonodavac obratiti pozornost na inozemno iskustvo i pružiti mogućnost programerima da po završetku građevinskih radova novac u dijelovima dobivaju s escrow računa, a kamate na zajmove plaćati će se nakon što objekt bude pušten u rad.

Kupac koji želi ulagati u zajedničku izgradnju trebao bi požuriti i to prije reforme. Promjene neće utjecati na one koji su već potpisali ugovor o sudjelovanju u kapitalu, jer zakon nema retroaktivni učinak.

Odaberite fragment s tekstom pogreške i pritisnite Ctrl + Enter