Postupak prodaje sobe u komunalnom stanu susjedu. Kako pripremiti i prikupiti dokumente za prodaju sobe u komunalnom stanu. Koga treba obavijestiti i koje poteškoće čekaju u ovoj fazi

Prodaja sobe u zajedničkom komunalni stan jedna je od najsloženijih pravnih transakcija s nekretninama.

Prvo, vlasnik sobe mora biti vlasnik otuđenog stanovanja, jer se soba može prodati samo u privatiziranom komunalnom stanu. Neprivatizirano stanovanje vlasništvo je općine i ne može se prodati, jer su komercijalne transakcije s neprivatiziranim stambenim nekretninama, uključujući sobe u komunalnom stanu, zabranjene zakonom.

Drugo, susjed koji je vlasnik sobe mora uzeti u obzir da ostali susjedi komunalnog stana, prema zakonu, imaju prvenstveno pravo na kupnju otuđene sobe. Kako bi osigurao provođenje ovog zakonskog zahtjeva i kako bi izbjegao moguće štetne posljedice u budućnosti, prodavač mora jasno slijediti određenu proceduru za dobivanje pristanka susjeda za prodaju njihove sobe.

Treće, prodaja udjela u komunalnom stanu ima mnogo pravnih nijansi i pravnih poteškoća, stoga morate pažljivo proučiti cijeli postupak prodaje takve imovine i, ako je moguće, upotrijebiti pomoć kvalificiranog stručnjaka koji je takve transakcije vodio sa sobom u zajedničkom komunalnom stanu.

Faze prodaje sobe u komunalnom stanu

Da bi prodao sobu koja je dio komunalnog stana, vlasnik mora:

1. Odredite uvjete prodaje, uključujući cijenu;
2. Izdati (po mogućnosti javnobilježnički) obavijest o uvjetima prodaje koja označava dodijeljenu cijenu i poslati je svim vlasnicima soba u zajedničkom komunalnom stanu;
3. Prikupiti paket dokumenata potrebnih za prodaju stambenih nekretnina;
4. Ako soba pripada nekoliko vlasnika, trebate im izdati dozvolu za prodaju zajedničke sobe, ovjerenu od strane javnog bilježnika;
5. Pogledajte sve stanare iz sobe i uzmite odgovarajuću potvrdu o otpustu iz putovnice;
6. Ukrasite sobe i sklopite posao.

Kako dobiti suglasnost susjeda

U većini slučajeva poteškoća u prodaji jedne od soba u zajedničkom komunalnom stanu leži upravo u osiguravanju pretežnog prava susjeda na prodaju stanova, jer mnogi susjedi namjerno odgađaju postupak prodaje.

Treba odmah napomenuti da suglasnost susjeda u komunalnom stanu za prodaju jedne od soba uopće nije potrebna. Prodavač treba imati samo dokaz da se pridržavao zakona i prije svega ponudio susjedima da mu kupe sobu. Da bi to učinio, prodavatelj mora pismeno obavijestiti o namjeri da proda sobu:

• susjedi koji posjeduju druge privatizirane sobe u zajedničkom komunalnom stanu;
• okružna uprava ili ovlašteni stambeni odbor - ako jedan od susjednih vlasnika po dogovoru živi u komunalnom stanu socijalno zapošljavanje (u ovom slučaju, s pravnog gledišta, vlasnik je općina);
• odjel za skrbništvo i skrbništvo okruga - ako je vlasnik jedne ili više soba u zajedničkom komunalnom stanu osoba s invaliditetom ili maloljetni građanin.

Obavještavanje susjeda o namjeri da prodaju sobu s naznakom dodijeljene cijene i uvjeta prodaje mogu se izdati na dva načina:

• samostalno sastaviti obavijest u pisanom obliku i poslati je susjedima u komunalnom stanu preporučenom poštom s obavijesti;
• upotrijebite pomoć javnog bilježnika za sastavljanje odgovarajuće obavijesti.

U svojoj obavijesti prodavač može kontaktirati susjede koji su vlasnici komunalnog stana sa zahtjevom da pismeno odbije kupiti odgovarajuću sobu. Ako se takvo odbijanje primi, mora se formalizirati ili kod registracijskog tijela ili ovjeriti kod javnog bilježnika. U tom slučaju prodavatelj više neće poštivati \u200b\u200bzakonski propisani mjesečni rok za susjede da izraze želju da kupe sobu koja im se nudi.

Ako susjedi nisu dali odgovor u roku od 30 dana, odnosno zakonom utvrđenog razdoblja od datuma primitka obavijesti, to je ekvivalentno odbijanju. Od ovog trenutka, vlasnik sobe može prodati svoju imovinu bez pristanka susjeda.

Ako je netko od susjeda izrazio želju za kupnjom sobe, prodavač nema pravo prodati svoje stanovanje u komunalnom stanu autsajderu. U tom je slučaju potrebno sa susjedom sklopiti ugovor o kupoprodaji.

Moguća je situacija kada se nekoliko susjeda koji posjeduju sobe u zajedničkom komunalnom stanu odjednom dogovori o kupnji otuđene sobe. U ovom slučaju, o pitanju kome će prodati sobu treba odlučiti na zahtjev prodavatelja, budući da pravo preče kupovine vrijedi samo ako je namjera prodati sobu koja je dio komunalnog stana strancu.

Susjedi vlasnici imaju pravo prvenstva samo na kupnju stana; nemaju nikakve druge povlastice (s obzirom na cijenu ili uvjete kupnje). To znači da susjedi mogu kupiti sobu koja je dio komunalnog stana samo po cijeni koju je odredio prodavač.

Međutim, vlasnik otuđene sobe mora uzeti u obzir važnu pravnu nijansu: svoj dio (sobu) može prodati autsajderu samo po cijeni navedenoj u obavijesti ili po višoj cijeni. Ako se stan prodaje po nižoj cijeni, susjedi u budućnosti mogu osporiti legalnost transakcije.

U tom slučaju morate biti pažljivi i kupac odgovarajuće sobe. U ugovoru mora biti navedena stvarna cijena transakcije. Mnogi prodavači, želeći izbjeći oporezivanje, nude u ugovoru naznačiti podcijenjenu cijenu nekretnine. Pristajanjem na takve uvjete, kupac sobe izlaže se značajnom riziku, jer se transakcija na zahtjev susjeda (ako je cijena u kupoprodajnom ugovoru niža od one u obavijesti) može osporiti.

Dokumenti za prodaju sobe koja je dio komunalnog stana

Da bi registrirao prodaju sobe, vlasnik mora prikupiti sljedeće dokumente:

• putovnice svih građana koji sudjeluju u relevantnoj transakciji kupnje i prodaje;
• potvrda o otpustu stanara iz sobe u komunalnom stanu;
• obavijest o namjeri prodaje sobe s uvjetima prodaje i cijenom sobe naznačene u njoj, preporučenom poštom poslana ostalim vlasnicima soba u zajedničkom komunalnom stanu (to je potrebno ako je kupac autsajder, a ne jedan od susjeda);
• ugovor o prodaji;
• izvadak iz BTI-a s objašnjenjem;
• katastarski plan otuđenog stana;
• akt prihvaćanja - prijenos sobe;
• naslovna dokumentacija za sobu;
• javnobilježničko dopuštenje za dovršetak prodaje od drugih vlasnika sobe;
• dopuštenje organa starateljstva, ako je jedan od vlasnika sobe koja se prodaje maloljetnik.

Ako susjedi spriječe prodaju sobe

Situacija je složenija ako susjedi namjerno sprečavaju prodaju sobe ili postoje drugi objektivni razlozi kada je problematično poslati obavijest (na primjer, susjedi ne žive u ovom komunalnom stanu i nemoguće ih je pronaći).

Susjedi vlasnici, koji iz nekog razloga ne žele da se jedna od soba prodaje autsajderu, mogu namjerno izbjegavati primanje pismene obavijesti o prodaji sobe. Sukladno tome, u nedostatku oznake na primitku ovog dokumenta, prodavatelj ne može ostvariti svoje pravo na prodaju nekretnina.

Najbolji način da se takav problem riješi je pokušaj (putem javnog bilježnika, kurirske službe ili na neki drugi način) dostaviti sastavljenu obavijest. Ako to nije moguće, umjesto ugovora o kupoprodaji možete sastaviti ugovor o donaciji.

Prema ovoj shemi prodavač sobe može učiniti sljedeće:

• primati novac od kupca, ali ne sastaviti ugovor o kupoprodaji, već ugovor o donaciji;
• sastavite ugovor o donaciji samo za mali dio vašeg udjela na ime potencijalnog kupca, a zatim mu ponudite kao svom susjedu u komunalnom stanu, koji je postao punopravni vlasnik udjela, otkup cijele sobe.

Koristeći ove sheme, vrijedi uzeti u obzir da se takav posao, na zahtjev susjeda, može prepoznati kao ništav, iako će susjedi biti vrlo teško dokazati da je posao u ovom slučaju izmišljen. Međutim, pokušajte koristiti pravni mehanizam za prodaju sobe u zajedničkom komunalnom stanu kad god je to moguće.

Komentari (148)

Elena | 10.01.2018

Pozdrav, pozvan sam da sobu u trosobnom stanu možete prodati ovako: sastavlja se ugovor o donaciji za 1/100 dionice, a zatim ugovor o kupoprodaji ostatka dijela. Koji od ovih ugovora mora ovjeriti javni bilježnik i je li isplativo, je li legalno? na supruga i mene u zajedničkom zajedničkom vlasništvu?

admin | 2018/01/17

Pozdrav, Elena! Budući da je stan vaše zajedničko vlasništvo, a brak vam nije razriješen, za prodaju udjela trebat će vam javnobilježnički pristanak supružnika za prodaju udjela. Način prodaje udjela u stanu koji ste naveli nije u potpunosti u skladu s važećim zakonodavstvom. U skladu s najnovijim izmjenama i dopunama zakona "O upisu prava na nekretninama i transakcijama s njima", sve transakcije prodaje dionica u stanu podliježu obveznoj ovjeri

Tatiana | 2018/05/16

Pozdrav, možete li mi reći kako mogu saznati da su stanari odlučili prodati stan po cijeni nižoj od one naznačene u obavijesti?

admin | 2018/05/24

Pozdrav, Tatyana! Možete se prijaviti za Rosreestr s odgovarajućom prijavom kao zainteresirana osoba s prvenstvenim pravom kupnje, budući da je Rosreestr taj koji osigurava kupoprodajni ugovor s naznakom cijene ugovora.

Svetlana | 2018/07/24

Dobar dan! Recite mi, koji zakon kaže da ostatak susjeda komunalnog stana po zakonu ima pravo preče kupnje otuđene sobe?

admin | 2018/08/01

Pozdrav Svetlana! Odredba o prvenstvenom pravu kupnje sadržana je u Građanskom zakoniku Ruske Federacije, naime u članku 250: „Kada prodaju udio u zajedničkom vlasništvu autsajderu, drugi sudionici u zajedničkom vlasništvu imaju pretežno pravo kupiti prodani udio po cijeni za koju se prodaje i pod drugim jednakim uvjetima , osim za slučaj prodaje na javnoj dražbi, kao i slučajeve prodaje udjela u zajedničkom vlasništvu nad zemljištem od strane vlasnika dijela koji se nalazi na takvoj zemljišna parcela zgrade ili građevine ili od strane vlasnika prostora u spomenutoj zgradi ili građevini. Prodavatelj dionice dužan je pismeno obavijestiti ostale sudionike u zajedničkom vlasništvu o namjeri da svoj udio proda vanjskoj strani, navodeći cijenu i ostale uvjete pod kojima ga prodaje. "

Evgenija | 2018/09/06

Zdravo! Da li dobro razumijem da prodavatelj sobe mora imati službeni („papirnati“) dokaz o obavijesti susjeda o prodaji, kao i službeno odbijanje susjeda (u slučaju da susjedi imaju normalne odnose)? Ili je to dovoljno samo odbijeno kod javnog bilježnika?

admin | 2018/09/21

Pozdrav Eugene! Odredbe Građanskog zakonika o vršenju prvenstvenog prava na kupnju dionice ne sadrže uvjete o obveznoj odredbi odbijanja, već samo o dostupnosti potvrde o obavijesti ostalih vlasnika o prodaji. Dakle, da biste registrirali transakciju prodaje i kupnje u Rosreestr-u, morate imati javno ovjerene obavijesti o prodaji, odnosno dokaz o najavi obavijesti vlasnika o prodaji na papiru.

admin | 2018/10/01

Pozdrav Galina! Da, zakonodavstvo Ruske Federacije u ovo izdanje ne ograničava prava vlasnika ni na koji način. Uz to, doniranje je besplatna transakcija i za nju nije potreban pristanak ostalih sudionika u zajedničkom vlasništvu.

Margarita | 2018/11/30

Pozdrav, želim kupiti sobu u komunalnom stanu za gotovinu. Kupujem preko agencije. Nakon nekog vremena nazvala me je prometnica i rekla da bih trebao platiti pisma koja se šalju vlasnicima. Moram li se mesiti za ovo? I ponuđen mi je sporazum za doprinos, što je to?

admin | 2018/12/09

Pozdrav Margarita! Da, prema izmjenama zakona, naime, u člancima 24. i 30 Savezni zakon od 21.07.1997 №122-FZ "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njom", sve transakcije prodaje i kupnje zajedničkog vlasništva podliježu obveznom ovjeri. U vašem slučaju ponuđeno vam je da kao kupac snosite troškove prodavatelja za izvršenje javnobilježničkih obavijesti o prodaji stana (dionica) od strane prodavača. Te troškove sporazumno snosi jedna od strana. Imate pravo odbiti snositi takve troškove, kao i izvršiti predujam prema kupoprodajnom ugovoru i kontaktirati bilo koju drugu agenciju radi podrške transakcijama s nekretninama.

Albina | 2018/12/08

Pozdrav! Susjedi su mi poslali obavijest o namjeri da prodaju sobu po određenoj cijeni. Odgovorio sam da. A sada kažu da su naznačili pogrešnu cijenu. Da za komunalni stan još ima dugova, a treba ih i platiti. Ako ne želite, treći je kupac spreman za kupnju. Ili platite više. Poslat ćemo vam novu obavijest. Jesu li u pravu? Što učiniti u ovom slučaju?

admin | 2018/12/20

Pozdrav Albina! Da, nažalost, susjedi vam imaju pravo poslati novu obavijest s utvrđivanjem nove prodajne cijene za udio u vlasništvu stana, jer svojim postupcima ne krše odredbe čl. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije o poštivanju vašeg prvenstvenog prava na kupnju.

inga | 2018/12/18

Dobar dan, ako sam dobro razumio, trebam poslati obavijest svojim cimerima. Ako ga nisu primili i nisu odgovorili, mogu li ga primiti poštom nakon primanja obavijesti kao potvrdu njihovog odbijanja?

admin | 28.12.2018

Pozdrav Inga! Ako je vaš stan u zajedničkom vlasništvu, uzimajući u obzir promjene zakona od 2. srpnja 2016. (naime, izmjene članaka 24. i 30. Saveznog zakona od 21. srpnja 1997. br. 122-FZ "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njim "), trebat ćete svojim susjedima poslati obavijest o prodaji udjela putem javnog bilježnika, jer u ovom trenutku sve transakcije s otuđenjem udjela u vlasništvu podliježu obveznom ovjeri (uključujući obavijest osoba koje imaju pravo preče kupovine).

Ilona | 2018/12/20

Dobar dan.
Ovjerite odbijanje kod prodaje AKCIJE !! i ako prodam namjensku sobu s odvojenom osobni račun, je li dovoljna pismena obavijest i odbijanje susjeda preporučenom poštom?

admin | 28.12.2018

Pozdrav Ilona! Ako je vaša soba u komunalnom stanu neovisni životni prostor i nije objekt zajedničkog vlasništva, u vašem slučaju ne morate slati javnobilježničke obavijesti kako biste udovoljili pretežnom pravu kupnje susjeda u skladu s člankom 42. Stambenog zakona Ruske Federacije, člankom 250. Građanskog zakonika Ruske Federacije, pismena ponuda za kupnju bit će dovoljna i pismeno odbijanje susjeda ili nikakav odgovor u roku od 30 dana od dana primitka obavijesti.

Irina | 02.01.2019

Pozdrav, moja kćer i ja vlasnici smo sobe u komunalnom stanu za 1/2 dijela.
Ako susjedi drugih soba imaju maloljetnu djecu koja također imaju udio u dobru, trebaju li se pisma s obavijestima slati svakoj osobi koja ima udio u dobru ili po jedno u svaku sobu u komunalnom stanu? I onda trebate li ovjeriti obavijesti kod natariusa? Hvala unaprijed.

admin | 18.01.2019

Pozdrav Irina! Ako je vlasnik sobe maloljetno dijete, tada se obavijest o prodaji šalje zakonskom zastupniku djeteta (roditelja) s naznakom vlasnika doma (djeteta). U vezi s najnovijim izmjenama Zakona br. 122-FZ "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njom", sve obavijesti o prodaji dionica u komunalnom stanu šalju se strogo putem javnog bilježnika. Stoga morate kontaktirati bilo kojeg javnog bilježnika u vašoj regiji prebivališta.

Larissa | 27.01.2019

Zdravo! Moj otac živi u dvije sobe. komunalni stan. Vlasnik druge sobe umro je prije deset godina, u sobi nitko nije prijavljen, ali unuk bivšeg vlasnika živi. Želimo prodati svoju sobu. Trebamo li prije prodaje zatražiti susjedov pristanak. Sobe su privatizirane. Zahvaliti.

admin | 2019/02/05

Pozdrav Larissa! Ako je nakon smrti vašeg susjeda bilo koji od njenih rođaka stupio u nasljedna prava, a imovina nije prepoznata kao escheat, trebate kontaktirati javnog bilježnika kako biste poslali obavijesti o prodaji vaših udjela u vlasništvu nekretnina kako bi se poštivalo pravo preče kupovine susjeda u skladu s iz sv. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Tatiana | 2019/02/15

Dobar dan. Molimo pojasnite razliku između udjela u zajedničkom komunalnom dobru kada se primjenjuju norme 122-FZ (obavijest se šalje putem javnog bilježnika) i kada je soba neovisni životni prostor, koji nije objekt zajedničkog vlasništva, kada je dovoljno poslati ponudu za kupnju. Koji je od slučajeva sljedeći primjer: u zajedničkom vlasništvu supruga i mene soba od 20 metara (u obrascu 7/9 pojavljuje se kao odvojeni objekt - u odjeljku Karakteristike zauzetih soba), u dokumentima svake pojavljuje se udio od 10/35, tj. snimke svake, ali u smislu ukupnog životnog prostora?
Jesu li gore navedeni dokumenti potrebni u slučaju prodaje sobe (muževih i mojih dionica) jednom od vlasnika ostalih dionica?
Zahvaliti!

admin | 2019/02/26

Pozdrav, Tatyana! Ako je soba prema dokumentima neovisan životni prostor, a vi niste sudionik u zajedničkom vlasništvu, tada su odredbe čl. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije o provedbi prava preče kupovine. U vašem ste slučaju vi i vaš suprug sudionici u zajedničkom vlasništvu, tako da svojim susjedima morate putem javnog bilježnika poslati javnobilježničku obavijest o prodaji svoje sobe.

Irina | 2019/03/08

Dobar dan.
Možete li mi reći - želim prodati privatiziranu sobu sa zajedničkom sobom prema darovnom ugovoru. Koji je minimalni trošak za sobu koju mogu odrediti kako bi kupac (daroviti) platio manje poreza? Katastarska vrijednost sobe iznosi 456 000 rubalja. Hvala unaprijed.

admin | 2019/03/20

Pozdrav Irina! Odredbe Poreznog zakona RF o oslobađanju poreza za prodaju stana vrijednog manje od milijun rubalja ne odnosi se na transakcije izvršene zaključivanjem ugovora o darivanju nekretnina. U skladu s važećim zakonodavstvom, svaki obdarenik koji nije bliski rođak darovatelja dužan je platiti porez u iznosu od 13% od vrijednosti darovane imovine. Tako će se za vaše obdarene osobe porez izračunati na vrijednosti donirane imovine (u vašem slučaju - katastarska vrijednost sobe).

Svetlana | 2019/03/17

Dobar dan! Bila sam prijavljena sa sinom u općinskoj sobi komunalnog stana, 2012. sam se udala, a 2013. sam sa sinom privatizirala sobu za dvoje. Suprug nije imao nikakve veze s ovom sobom, sada želimo prodati sobu, treba li mužev pristanak?

admin | 01.04.2019

Pozdrav Svetlana! Sukladno čl. 36 Obiteljskog zakona Ruske Federacije, imovina koja je prije braka pripadala svakom od supružnika, kao i imovina koju je jedan od supružnika tijekom braka dobio na poklon, nasljedstvom ili drugim neopravdanim transakcijama (vlasništvo svakog od supružnika), njegovo je vlasništvo. Dakle, nije potreban pristanak supružnika za prodaju sobe.

Elena | 2019/03/31

Zdravo. Želimo prodati sobu u dvosobnom stanu, naš cimer živi u drugoj regiji i već dugi niz godina ne odgovara na pisma. Koji je naš izlaz? Sastaviti obavijest kod javnog bilježnika i pričekati 1 mjesec?

admin | 2019/04/10

Pozdrav, Elena! U vezi s uvođenjem izmjena i dopuna članaka 24. i 30. Saveznog zakona od 21. srpnja 1997. br. 122-FZ "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njom", da biste prodali udio u stanu, morate susjedom poslati obavijest o prodaji udjela putem javnog bilježnika na adresu koju znate. Ako se obavijest vrati nakon mjesec dana, svoj udio možete slobodno prodati trećoj strani i registrirati takav ugovor s Rosreestrom, budući da susjedsko pretežno pravo na kupnju udjela u ovom slučaju neće biti povrijeđeno.

Irina | 2019/04/03

Dobar dan. Ne mogu samostalno utvrditi razliku između udjela u zajedničkoj komunalnoj svojini. Kada trebate obavijestiti samo putem javnog bilježnika, i kada je poštarina dovoljna. Trosobni komunalni stan, žive dvije obitelji. Jedna obitelj ima 1 sobu u zajedničkom vlasništvu za 3 osobe, svaka 1/3, a jedna od njih je dijete od 14-15 godina. Druga obitelj posjeduje 2 sobe, po 1/2 u svakoj sobi. Sudeći prema izvodu iz USRN-a za svaku sobu, izvod se izrađuje zasebno i svaka soba ima svoj katastarski broj... Ako vlasnici 2 sobe žele prodati svoje sobe, kako je potrebno pravilno obavijestiti susjede putem javnog bilježnika ili je dovoljno pismo s popisom i obavijesti? Unaprijed zahvaljujem na odgovoru.

admin | 2019/04/21

Pozdrav Irina! Odredbe članka 250. Građanskog zakonika Ruske Federacije o prvenstvenom pravu na kupnju i potrebi slanja obavijesti putem javnog bilježnika primjenjuju se samo kada se dionica proda autsajderu. Ako se dionica proda dioničaru (susjedu), obavijesti se ne šalju drugim vlasnicima. Ako vlasnici žele prodati svoj udio trećoj strani, morat ćete poslati obavijesti putem javnog bilježnika svakom vlasniku, naime: obavijesti se ne šalju u stan (sobu), već na ime njegovog vlasnika. Ako je vlasnik maloljetan, obavijest se može poslati na ime njegovog zakonskog zastupnika.

Olga | 2019/04/05

Zdravo!
Molim vas, recite mi: prodajemo sobu u komunalnom stanu. Nekoliko soba je u vlasništvu države, odnosno nisu privatizirane.Moramo li se tih soba odreći? A ako da, tko će ih primiti?
Zahvaliti.

admin | 2019/04/21

Pozdrav Olga! U tom slučaju morate vlasniku poslati jednu javnobilježničku obavijest. Ako sobe u komunalnom stanu pripadaju općina, možete kontaktirati Ured za stanovanje i komunalne usluge pod upravom u gradu vašeg prebivališta, a obavijesti će se također uputiti Uredu za stanovanje i komunalne usluge pod upravom.

Irina | 2019/04/16

Zdravo! Bilo je situacije u kojoj su susjedi prodali sobu bez mog pristanka. Odakle početi otkazivati \u200b\u200bugovor i kupovati sa svoje strane? Hvala unaprijed!

admin | 2019/04/29

Pozdrav Irina! Sukladno čl. 168 Građanskog zakonika Ruske Federacije, ovu transakciju možete proglasiti nevaljanom na temelju kršenja vašeg prava preče kupovine. Priznavanje transakcija kao nevaljanih moguće je samo u sudski postupak... Stoga se morate obratiti okružnom sudu s odgovarajućom tužbom i dokumentima. Ova je kategorija parnice prilično složena, pa biste se trebali obratiti odvjetniku ili odvjetniku za kvalificiranu pravnu pomoć na sudu.

olga | 2019/04/23

Zahvaliti! Pronašao sam informaciju da u Sankt Peterburgu izgleda da nije potrebno primati odbijenice ako je soba u vlasništvu države, čini se da u Sankt Peterburgu postoji neka vrsta zakona, recite mi, je li to istina? Nisam uspio pronaći nikakve posebne informacije u vezi s ovim zakonom.

admin | 2019/05/08

Pozdrav Olga! U skladu s naredbom Odbora za upravljanje gradskom imovinom uprave Sankt Peterburga od 16.04.1999. N 595-r (kako je izmijenjena i dopunjena 23.03.2001) "O odricanju od prvenstvenog prava na kupnju udjela u pravu zajedničke imovine", odobren je Popis nekretnina u stambenom sektoru , koji su u zajedničkom zajedničkom vlasništvu, jedan od sudionika u kojima je Ruska Federacija ili Sankt Peterburg, uz povratno otuđenje udjela u kojem je potrebna suglasnost Odbora za upravljanje gradskom imovinom Sankt Peterburga. Stoga, ako vaša adresa prebivališta nije na Popisu, nema potrebe obavijestiti upravu Sankt Peterburga o prodaji vašeg udjela.

Ludmila | 2019/04/26

Zdravo. 2016. godine želio sam prodati sobu. Poslao sam drugim vlasnicima javnobilježničke obavijesti i osobne odbijenice od javnog bilježnika za kupnju prvenstvenih prava. Na ovaj trenutak soba se ne prodaje, molim vas recite mi je li potrebno ponovno prikupiti odbijenice od susjeda i poslati nove obavijesti?

admin | 2019/05/08

Pozdrav Ljudmila! Članak 250. Građanskog zakonika Ruske Federacije o prvenstvenom pravu na kupnju, kao ni drugi propisi, ne utvrđuje nikakvo određeno razdoblje valjanosti obavijesti o prodaji. Obavijest koju ste poslali smatrat će se valjanom ako se uvjeti transakcije navedeni u obavijesti nisu promijenili. Stoga, ako se uvjeti transakcije ne promijene s vaše strane, nove obavijesti možda neće biti poslane.

nina | 2019/05/11

Pozdrav, imamo sobu pod brojem u zajedničkom trosobnom stanu, a ostale dvije sobe dijele, recite mi kako nam prodati sobu.

admin | 2019/05/23

Pozdrav Nina! Sukladno čl. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije o prvenstvenom pravu na kupnju u slučaju prodaje dionica u vlasništvu strancu, morate poslati obavijesti o prodaji drugim vlasnicima. U slučaju da vam dionice proda netko od susjeda, neće biti potrebe za slanjem obavijesti.

Katerina | 2019/05/28

Puno vam hvala na savjetovanju, Igor Viktorovich !!! Dobio sam cjelovit, detaljan odgovor na moju situaciju.

Vjačeslav | 2019/05/31

Dobar dan! Prodajemo sobu u komunalnom stanu, sobe su neovisni objekti nekretnina, a nisu u zajedničkom vlasništvu. Obavijesti o predstojećoj prodaji sobe poslane su u jednostavnom pisanom obliku preporučenim slovima s obavijestima. Neki susjedi ne dobivaju pisma. Hoćemo li uspjeti izvršiti kupoprodajnu transakciju s kupcima trećim stranama nakon isteka razdoblja pohrane pisma u pošti i ako ih susjedi ne prime?

admin | 2019/06/10

Pozdrav Vyacheslav! Članak 250. Građanskog zakonika Ruske Federacije o prvenstvenom pravu na kupnju obvezuje prodavatelja da obavijesti osobe koje imaju takvo pravo i da izdrži razdoblje od 30 dana od dana obavijesti takvih osoba. Tako ćete nakon isteka ovog razdoblja i povratka pisama moći slobodno registrirati prijenos vlasništva u Rosreestr. Ova je situacija prilično česta u praksi i prodavači i kupci imaju bilo kakvih problema nekretnina ne uzrokuje.

Nada | 10.6.2019

Ako želim prodati sobu vlasnicima onih koji žive u istom stanu, trebam li od njih potvrdu o kupnji, ovjerenu od odvjetnika?

admin | 2019/06/19

Pozdrav Nadežda! Članak 250. Građanskog zakonika Ruske Federacije obvezuje vlasnika da obavijesti susjede o prodaji dionice samo ako je prodana autsajderu koji nije uključen u krug ostalih sudionika u zajedničkom vlasništvu. Stoga, ako prodajete sobu nekom od susjeda, nema potrebe da druge obavještavate o prodaji.

Aigul | 2019/06/13

Susjed je prodao sobu u komunalnom stanu. Sve su sobe privatizirane; susjedi su pozvani kod javnog bilježnika da potpišu. Potpisala je i moja majka (vlasnica). Ali ima slab vid i sluh. Kad sam stavljao potpise u sobu kod javnog bilježnika, bilo je i drugih ljudi. I pijanac se uselio. Tri mjeseca uredio je pakao u komunalnom stanu. Mogu li vlasnici opozvati svoje potpise? Uostalom, nisu vidjeli pravog vlasnika, a susjed ostatku susjeda nije poslao pisma s pravom otkupa. Sve je napravio pametni realtor.

admin | 2019/06/28

Pozdrav Aigul! Ako smatrate da pravo prvenstva kupnje prema čl. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije, od jednog od susjeda, tada možete ići na sud s zahtjevom za poništavanje transakcije. Ako su susjedi stavili potpise u obavijesti izravno na recepciji kod javnog bilježnika, u ovom slučaju slanje pismenih obavijesti nije potrebno, jer je obveza obavijesti susjeda ispunjena. Nažalost, zakonodavstvo ne predviđa obavezno informiranje susjeda o identitetu budućeg vlasnika jedne od soba u komunalnom stanu. U svakom slučaju, trebali biste provjeriti zakonitost transakcije.

Jedno od teških praktičnih pitanja na polju prometa nekretninama je prodaja sobe u komunalnom stanu. Osim poteškoća s provedbom objekta koji nije najzanimljiviji na tržištu nekretnina, prodavatelj se mora suočiti i s problemima papirologije za prodaju sobe u komunalnom stanu: razjašnjavanje statusa stana, poštivanje prava preče kupovine.

Što je komunalni stan: praktično i pravno razumijevanje

Komunalne stanove naslijedili smo iz "preseljenja" 1920-ih i 1930-ih. Tada je građanima koji žive u prostranim stanovima oduzet dodatni prostor: različite su obitelji preseljene u sobe jednog stana. Komunalni stanovi mogli su postojati u sovjetska vremena, kada su stanovi uglavnom bili u vlasništvu građana na temelju socijalne zakupnine. Teško se uklapaju u rusku stvarnost.

Savezno zakonodavstvo danas ne definira komunalni stan. Regionalni normativni akt - ciljni program "Preseljenje komunalnih stanova u Sankt Peterburgu" može dati neke predodžbe o tome. Prema ovom programu, višesobni komunalni stan naziva se stanom koji se sastoji od pet ili više stambenih prostorija (soba) koje pripadaju na temelju zasebnih ugovora, transakcija ili drugih radnji, predviđena zakonom, pet ili više korisnika i (ili) vlasnika koji nisu članovi iste obitelji.

Uz to, treba razlikovati komunalni stan od stana u zajedničkom zajedničkom vlasništvu: za razliku od potonjeg, u komunalnom stanu svaki stanar ima pravo na određenu sobu, a zajedničko vlasništvo samo na mjestima zajednička upotreba (kuhinja, kupaonica). Pravo na dijeljenje vlasništva nad zajedničkim dijelom stana prati sudbinu sobe: svaki sljedeći kupac dobit će isti udio u pravu na zajednička područjakoje je prodavač imao.

Dakle, komunalni stan je stan koji karakteriziraju sljedeće značajke:

• u njemu žive različite obitelji koje plaćaju odvojeno komunalije (različiti osobni računi u uslužnim organizacijama);
• svaki stanar ili obitelj posjeduju zasebnu sobu (imovinu ili socijalnu najamninu), zajedničke prostore za sve stanare u zajedničkom vlasništvu ili ih neki koriste na temelju socijalne najamnine;
• svaki stanar stekao je pravo na sobu na zasebnoj pravnoj osnovi (sporazum, nalog) koja ne ovisi o ostalim stanarima.

Da li je uvijek moguće prodati koje sobe mogu biti u komunalnom stanu

Danas postoje i potpuno privatizirani "komunalni stanovi" i stanovi u kojima postoje privatizirane sobe, a ima i onih u socijalnoj najamnini.

Prodaja predstavlja izvršavanje moći raspolaganja, jedne od najvažnijih ovlasti koje su na raspolaganju vlasniku. Stoga samo vlasnik ili osoba koju on ovlasti može prodati sobu u komunalnom stanu. Odnosno, ako građanin želi prodati sobu, sobu mora on privatizirati (kao opciju - kupiti ili naslijediti, pokloniti).

Neprivatizirana soba u komunalnom stanu prodaje se samo zamjenom za isto neprivatizirano stanovanje. Razmjena je specifični ugovor između stanara stanova, predviđen Stambenim zakonikom Ruske Federacije. Unatoč činjenici da ugovor potpisuju stanari, najvažniju ulogu u njemu imaju stanodavci-vlasnici domova (tijela lokalne samouprave koja upravljaju općinskom imovinom). Bez pristanka oba stanodavca, zamjena neprivatizirane sobe u komunalnom stanu za drugo neprivatizirano stanovanje je nemoguća

Prednost kupnje komunalnog stana

Prodaja privatizirane sobe u komunalnom stanu vanjskom kupcu komplicira se potrebom poštivanja prvenstvenog prava kupnje stanara. Susjedi se mogu odlučiti za kupnju, napisati odbijenicu ili šutjeti mjesec dana nakon primitka ponude. Prisutnost pismenog odbijanja ili potvrde šutnje susjeda u roku od jednog mjeseca omogućuje vam da se dogovorite s trećom stranom.

To znači da prije nego što svoj dom prodate trećem kupcu, morate ga ponuditi susjedima po istoj cijeni i pod sličnim uvjetima. Predložiti je potrebno samo u pisanom obliku (to je obvezni zahtjev Građanskog zakonika Ruske Federacije), po mogućnosti poštom, slanjem pisma s opisom priloga i povratnice.

Nažalost, česta je situacija kada susjedi pokušaju odgoditi prodaju sobe, nadajući se da će sniziti cijenu ili čak ostaviti sobu praznu na neodređeno vrijeme. Ili susjedi ne žive u "zajedničkom stanu": nije jasno gdje ih treba potražiti i kako prijaviti prodaju sobe. Međutim, ne biste se trebali bojati takve situacije.

Koga obavijestiti o prodaji stana?

Prvo morate shvatiti tko od vaših susjeda ima pretežno pravo na kupnju sobe (možda neki od njih žive na temelju socijalnog zaposlenja, ugovora o zajmu, najma - nije potrebno koordinirati prodaju s takvim susjedima).

To će pomoći informacijama iz Rosreestra: izvod o svim pravima na određeno vlasništvo i o svim nositeljima prava. Obavijesti se šalju samo vlasnicima soba u "komunalnom". Ako se pokaže da stan ima neprivatizirane sobe, tada se obavijest o prodaji mora poslati općinskom tijelu za upravljanje imovinom.

Vrijedno je obratiti pažnju na situaciju s maloljetnim vlasnikom sobe. Zakon dijeli maloljetnike u dvije kategorije. Prvo, djeca mlađa od 14 godina nemaju civilnu poslovnu sposobnost, što znači da odluku o kupnji ili odbijanju sobe moraju potpisati roditelji, usvojitelji ili staratelji. Djeca u dobi od 14 do 18 godina imaju smanjenu poslovnu sposobnost: svoju volju izražavaju sami, ali uz pristanak roditelja. Stoga će odgovor u ime djeteta na vašu obavijest o prodaji sadržavati jedan potpis (njegovog roditelja) ako je dijete mlađe od 14 godina; i dva potpisa (djeteta i roditelja), ako je dijete starije od 14. Osim toga, provedbu imovinskih prava maloljetnika kontroliraju organi starateljstva i starateljstva: trebat će im i pismeno odobrenje.

Ne znate svoja prava?

Kako se nositi s prodajom sobe u slučaju problema sa susjedima?

Prodaja sobe može se odgoditi iz sljedećih razloga povezanih sa susjedima:

• susjedi odbijaju primiti obavijest o prodaji,
• susjedi su obaviješteni o prodaji, ali šute,
• mjesto vlasnika susjedne sobe je nepoznato,
• vlasnik susjedne sobe živi u drugom gradu.

Svi su ti problemi rješivi.

Odbijanje primanja obavijesti

Ako susjedi odbiju primiti vaše pismo, vratit će vam se. Na omotnici će biti poštanski žig ruske pošte s naznakom da je adresat "odbio primiti". Predstavljanjem ove omotnice Rosreestr-u prilikom registracije transakcije, moći ćete potvrditi smjer obavijesti, kao i ignoriranje od strane vašeg susjeda.

Susjedi ignoriraju obavijest

Ako susjed primi obavijest o prodaji, ali na nju nikako ne reagira, vrijedi pribjeći pomoći javnog bilježnika. Notar će ovjeriti i ponovno poslati obavijest. U slučaju šutnje susjeda, od javnog bilježnika moći ćete dobiti dokument (potvrdu) koji potvrđuje smjer obavijesti o određenom sadržaju, njezinu primanju od strane susjeda i odsutnost odgovora susjeda. I s ovim ćete certifikatom predati ugovor o prodaji sobe Rosreestr.

Nedostatak susjeda i podataka o njihovom mjestu

Sa nestalim susjedom morat će se petljati. Potrebno ga je prepoznati kao nestalog putem suda. Razlog tome je nedostatak podataka o susjedu tijekom 1 godine.

U zahtjevu za priznavanje nestalog potrebno je navesti da je razlog obraćanja sudu potreba za poštivanjem prvenstvenog prava na kupnju sobe (inače sud neće razmatrati zahtjev). Kao dokaz uz prijavu možete priložiti izvadak iz kućne knjige, odgovore iz adresara. Sud će ispitivati \u200b\u200bsvjedoke (susjede i rođake odsutnog građanina), slati upite na mjesta na kojima se vjerovatno nalazi.

U slučaju da nestali susjed nikada ne bude pronađen, sud će imenovati upravitelja njegove imovine, uključujući stan. A onda možete poslati obavijest upravitelju i od njega dobiti odgovor.

Vlasnik susjedne sobe živi u drugom gradu

Ako vlasniku susjedne sobe ne smeta primanje obavijesti o prodaji i spreman je na nju odgovoriti (kupiti sobu ili odbiti kupiti), ali živi daleko, morat ćete postupiti putem javnog bilježnika. Kad primi vašu obavijest, svoj će odgovor ovjeriti kod javnog bilježnika i poslati vam ga poštom. Javno ovjereno odricanje omogućit će vam transakciju s trećim kupcem.

Vlasnik susjedne sobe je umro, a nasljednik ne nasljeđuje

Ovo je najproblematičnija situacija. Ako ste suočeni s tim, trebali biste ili kružnim putem (o njima govorimo u nastavku) ili povući originalan potez: sue tužbeni zahtjev o priznavanju sobe pokojnika kao escheat imovine i obvezi lokalnih vlasti da je uzmu u bilancu.

Kao rezultat suđenja utvrdit će se nasljednik koji je stvarno stupio u nasljedstvo (ili je imovina priznata kao escheat, koja pripada državi). Dakle, netko će poslati obavijest o prodaji sobe (nasljednici ili uprava). Prilikom predaje dokumenata za prodaju sobe za registraciju, uz njih će biti potrebno priložiti ne samo obavijest i odricanje od nasljednika, već i navedenu sudsku odluku.

Kako zaobići pravo preče kupovine

Može doći do situacije kada je prodavatelj dionice sklopio posao, a rokovi istječu, nema vremena tražiti susjede i prepoznati ih kao nestale. Tada možete isprobati zaobilazno rješenje.
Zadatak je da pronađeni kupac postane isti vlasnik sobe u komunalnom stanu. To se postiže ugovorom o donaciji. Prodavač sobe daje kupcu mali dio prava na svoju sobu. Kad ga je primio, kupac od treće strane postaje autsajder, isti susjed u komunalnom stanu kao i ostali. To znači da da biste mu prodali sobu, ne morate poštivati \u200b\u200bpravo prvenstva kupnje.

Naravno, kao i druge "sive sheme", i ova opcija zahtijeva oprez, sudjelovanje samo pouzdanih osoba. U suprotnom riskirate da vam ostane zapanjujuće imanje: ne samo da je soba u komunalnom stanu, već će biti i u zajedničkom vlasništvu.

Tu je i, na prvi pogled, jednostavniji način: samo poklonite sobu trećoj strani, zapravo izvršite prodaju, ali nikako ne organizirajte prijenos novca. Međutim, ova opcija ima ozbiljan nedostatak u odnosu na prethodnu. Lažni posao doniranja sobe, koji pokriva prodaju i kupnju, može osporiti susjed u komunalnom stanu i zahtijevati da se na njega prenesu prava iz ove transakcije. Sporazum o darovanju udjela u pravu na sobu formalno ne utječe na prava i obveze susjeda u komunalnom stanu.

Drugi način da se izbjegne pravo preče kupovine je ostvarivanje založnog prava. Ovo je jedna od metoda povrata novca dostupna zajmodavcima. Potrebno je pripremiti ugovor o zajmu s potencijalnim kupcem i ugovor o zalogu (povratak fiktivnog zajma omogućen je sasvim stvarnim zalogom sobe u komunalnom stanu). Prodavač sobe namjerno propušta razdoblje otplate zajma, što kupcu daje pravo ovrhe nad hipotekom. I pravo prvenstva kupnje u ovom slučaju neće funkcionirati.

Kako prodati sobu u komunalnom stanu? je li moguće prodati sobu bez pristanka susjeda?

Ako je vlasnik sobe u komunalnom stanu želi prodati, u prvoj fazi mora pismeno obavijestiti ostale stanare stana (i vlasnike i stanare) o svojoj namjeri da proda sobu, kao i o udjelu u pravu zajedničkog vlasništva, naznačujući cijenu i druge uvjete, koja ga prodaje.

Postupak prodaje sukladan je čl. 250 Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji kaže da ostali sudionici u zajedničkom vlasništvu imaju pravo prvenstva u kupnji dionice koja se prodaje po cijeni za koju se prodaje.

U roku od mjesec dana susjedi su dužni: ili odbiti kupnju, ili kupiti sobu na prodaju. Preporučljivo je potpise onih koji odbiju kupiti ovjeriti kod javnog bilježnika. Ako stan ima neprivatizirane sobe, odbijanje kupnje mora se zaprimiti od općine. Nakon toga prodavač ima pravo prodati svoju sobu bilo kojoj drugoj osobi, ali po cijeni koja nije niža od one koja je ponuđena susjedima.

Ako je povrijeđeno pravo preče kupovine, susjedi u komunalnom stanu imaju pravo, u roku od 3 mjeseca, na sudu zahtijevati prijenos prava i obveza kupca na njih. Transakcija prodaje i kupnje može biti poništena.

U slučaju da jedan od vlasnika udjela u danom komunalnom stanu pristane na kupnju prodane sobe, između njega i prodavatelja zaključuje se ugovor o kupoprodaji, podložan obveznoj državnoj registraciji.

S jedne strane, sve se čini jednostavno i jasno, ali postoje trenuci koji mogu zakomplicirati i odgoditi postupak prodaje. Na primjer, susjedi mogu iznijeti sve moguće prigovore kada prodaju sobu, odgađajući vrijeme, odbiti dati pismeno odricanje od prečeg prava na kupnju ili obratiti se bilježniku itd. Postoje situacije kada prodavač ne zna stvarno mjesto prebivališta drugog ili drugih vlasnika.

Ako je a susjed odbija potpisati obavijest o prodaji, možete mu poslati ovjereno pismo s obavijesti. U tom će se slučaju smatrati obaviještenim od trenutka kada primi pismo ili odbije prihvatiti ga. Ako susjedovo prebivalište nije poznato, tada je dovoljno poslati preporučeno pismo na mjesto njegove imovine (tj., Na primjer, na adresu ovog komunalnog stana), budući da je po zakonu dužan primiti njegovu prepisku, ali sada ga vi ne tražite mora.

Sve to uvelike komplicira prodaju i zahtijeva izdržljivost, smirenost i strpljenje u odnosima s drugim vlasnicima. Ali, kako kažu, strpljenje i rad će sve samljeti, a mi vam želimo puno sreće i ne gubimo nadu u uspjeh.

Komentari

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 "

# 283 Liudmil 22.04.2016 06:24

Citiram Nataliju:

"Pozdrav. Ako povjerenik nije znao za smrt ravnatelja i sklopio je ugovor u njegovo ime, je li to nevaljano?"

# 281 Liudmil 20.03.2016 18:22

Citiram Alena:

Zdravo! Vlasnik sam 2 sobe u trosobnom stanu. Vlasnik 3. sobe odlučio ga je prodati. U početku mi je usmeno ponuđeno da kupim sobu po cijeni koja mi nije odgovarala. Na terenu sam bio prisiljen otići u inozemstvo, po dolasku sam se suočio s činjenicom da mi je iz nove vrijedne sobe poslana javnobilježnička obavijest, na koju nisam pravovremeno odgovorio i već imaju kupca. Nikad nisam vidio obavijest, odgovara mi njihov novi trošak sobe, ponudio sam im da je kupe, ali kažu da je prekasno. Kako mogu biti u ovoj situaciji?

Alena, zdravo!
Pa što ako imaju kupca, neka pokažu ovu obavijest, ako još nisu prodali, možete se obratiti sudu da su vam kršena prava, izreći će zabranu prodaje pred sudom, ako prodaju, opet, ići na sud oko kršenje vaših prava i putem suda priznati transakciju kao nevaljanu.

# 279 Liudmila 18.05.2015 20:55

Citiram Anastaziju:

Dobro jutro!

Trosobni stan u Sankt Peterburgu, 2/5 vlasničkih udjela moje sestre, 3/5 mog.
potvrda o vlasništvu na lageru
postoji sudska odluka o utvrđivanju prava korištenja - dodijeljene su mi 2 sobe
pitanje: mogu li prodati ove sobe i hoće li kupac soba morati preregistrirati pravo korištenja putem suda (budući da postojeće pravo korištenja 2 sobe vrijedi samo za mene)?
možete li dobiti preporuku o dogovoru? - razmjena itd.

Hvala unaprijed
Anastazije

# 277 Liudmila 05.05.2015 20:12

Citiram Eugena:

Ljudmila opet zdravo.
Potreba za informacijama je nestala (kopiju sam dobio u sudskoj arhivi o sličnom slučaju).
I zaobilazeći članak 250 Građanskog zakonika, još uvijek preporučujem provođenje transakcije donacije, nije potreban pristanak.

# 274 Liudmila 03.04.2015 20:29

Citiram Eugena:

Ljudmila dobar dan! Želio bih pojasniti situaciju: četverosobni stan, sve sobe su privatizirane, vlasnik soba br. 1,2 Petrov, soba br. 3-Sidorov, soba br. 4 - Ivanov. Ivanov namjerava prodati svoju sobu. Pitanje treba li Ivanov slati pisma Petrovu i Sidorovu o predstojećoj prodaji? Prema članku 250. Građanskog zakonika, prvenstveno pravo kupnje odnosi se na prodaju imovine u zajedničkom vlasništvu, ako se sobe privatiziraju i dodijele kao zaseban objekt, tada se imovina više ne dijeli. Napokon, prilikom prodaje stana u stambena zgrada nije potreban pristanak vlasnika ostalih stanova. Samo polazeći od značenja nekih vaših komentara, ispada da je prilikom prodaje sobe u komunalnom stanu u vlasništvu prava vlasništva (a ne u zajedničkom vlasništvu) potrebno obavijestiti druge vlasnike, na čemu se temelji ovaj zaključak?

# 272 Liudmila 23.01.2015 20:29

Pozdrav Liudmila. Već sam dobio korisne savjete od vas (pitanje br. 258) o prodaji sobe u komunalnom stanu kada ju je susjed sabotirao. Pitanje je nastavljeno - moj susjed pristao je kupiti moju sobu (nakon što je obavijestio bilježnika), obavijestio sam prethodne kupce da su se planovi promijenili. I odmah nakon toga, susjeda je ponovno objavila da se predomislila i kupila po navedenoj cijeni, te ponovno ponudila 30% nižu cijenu. Kako mogu prekinuti ovaj vrtuljak? Hvala unaprijed, Tatiana.

Prodaja sobe smatra se, prema stručnjacima, jednom od najtežih, s pravnog gledišta, transakcija nekretninama. Ali kupuju se dragovoljno - zbog proračunskih troškova kao pristupačni smještaj ili obitelji koje odlaze. Ostale vrste stambenih nekretnina znatno su veće vrijednosti. Čak i za sobu u "maloj obitelji" morate platiti pola milijuna više.

Glavni kupci

Kategorije građana koji su se odlučili na kupnju stana su različite. Njihovi se zahtjevi razlikuju ovisno o mjestu posjeda. Ako se soba nalazi u Moskvi ili drugim velikim gradovima, tada su većina kupaca posjetitelji. Cilj im je ishoditi gradsku registraciju ili gradsku registraciju.

Druga skupina u ovom segmentu su oni koji računaju na preseljenje nakon rušenja kuće u okviru programa obnove. U drugim se slučajevima sobe kupuju u svrhu investiranja uz naknadno iznajmljivanje. Postoje i vlasnici susjednih prostorija koji žele otkupiti životni prostor na prodaju kako bi na kraju postali vlasnici pojedinih stanova.

Faze prodaje sobe

Pravila prodaje predmeta koji su u zajedničkom vlasništvu, uključujući komunalne stanove, definirana su zakonom. Sobe susjeda po zakonu su njihov dio. Zahtjevi utvrđeni čl. 42. stavak 6. Stambenog zakona i članak 250. Građanskog zakonika Ruska Federacija... Prema propisima, drugi vlasnici mogu iskoristiti pravo prvenstva kupnje stambenog prostora u komunalnom stanu.

Prije otvaranja postupka prodaje dionice, vlasnik mora ponuditi susjedima koji posjeduju dionice u stanu da od njega otkupe njihovu imovinu. Radnje dokumentira i, po mogućnosti, bilježnik. Pismo s namjerom prodaje imovine šalje se preporučenom poštom na adrese susjeda. Propisuju uvjete transakcije i dodijeljenu cijenu koju vlasnik želi dobiti od prodaje. Mjesec dana je za razmatranje od dana primitka obavijesti. Ako ne izraze svoju želju, tada pišu pismeno odbijanje. Dokument je sastavljen u Rosreestr ili ovjeren kod javnog bilježnika.

Kada obiteljski proračun ne dopušta kupnju novih prostranih kućišta, a postojeće uštede morate uložiti kako ne biste trošili na sitnice, ipak biste trebali razmisliti o kupnji nekretnina. Ekonomična opcija trošenja novca može biti kupnja sobe u stanu ili hostelu. Hoće li to učiniti sami, hoće li vjerovati profesionalnim nekretninama pravo je svih. Glavna stvar je uzeti u obzir sve nijanse prije sklapanja posla, kako bi se mogli provjeriti dokumenti prodavatelja i kako možete pravilno sastaviti svoje. Danas ćemo vam reći o svim "zamkama" koje vas očekuju prilikom kupnje sobe u stanu.

5 nijansi prilikom upisa sobe u vlasništvo

Najtraženije su sobe u stanovima u velikim gradovima. Cijene za njih su niže nego za spavaonice, pa su stoga dostupne mladim obiteljima bez djece, studentima. Uz to, sobu možete unajmiti i primati mali, ali stabilni prihod. Nakon nekog vremena možete ga prodati i kupiti veći i ugodniji dom. Pri kupnji sobe provjerit će se svi dokumenti, pa stoga kasnije neće biti teško implementirati. Pravno, soba u stanu može biti ili dio stana, ili zasebna soba... Prilikom kupoprodajne transakcije treba uzeti u obzir nekoliko nijansi.

Prva je obavijest i odbijanje susjeda

Kupac mora provjeriti je li prodavač - vlasnik sobe - obavijestio ostatak vlasnika stambenog prostora u stanu. Ako nisu poslane nikakve pisane obavijesti, bilo koji od susjednih sudionika prvenstva to može izjaviti. Najbolja opcija su javnobilježničke obavijesti. Nakon što ih pošalje, prodavač čeka odbijanje susjeda ili pristanak na potraživanje sobe. Ako se postupak ne poštuje, transakcija s kupcem može biti nevaljana... Kada kupac svojim očima vidi odbijanje susjeda-vlasnika, može započeti postupak registracije svoje transakcije.

Druga je obavijest lokalnih vlasti

Ako među vlasnicima preostalih prostorija u stanu postoji općinsko tijelo, tada bi njegov prodavač trebao obavijestiti o namjeri da proda svoju sobu. Dakle, stan može imati i privatizirane sobe i one koje općina prenosi stanarima na temelju ugovora o socijalnom najmu. Kupcu se moraju dostaviti dokazi da su apsolutno svi vlasnici obaviješteni na način propisan zakonom. Također, kupac nema pravo kupiti sobu nižu od cijene koju je prodavač naznačio u obavijestima koje je poslao susjedima. Sve pokrete u ovom procesu idealno vrši notar.

Treće - nema odbijanja, neće biti dogovora

U slučaju da netko od susjeda izrazi namjeru da kupi sobu koja se nudi na prodaju, kupac "s ulice" trebao bi to odmah odbiti i potražiti drugu mogućnost za sebe. Ako prekršite gore opisane norme, možete izgubiti sobu čak i nakon dovršetka transakcije, budući da susjedi imaju pravo izjaviti svoje želje putem suda u roku od tri mjeseca i osporiti zaključeni sporazum i državnu registraciju dokumenata za novog vlasnika.

Četvrto - dizajn ukupne površine

Kada kupujete sobu u stanu, to biste trebali znati novi vlasnik ima pravo primiti, zajedno sa sobom, nekoliko kvadrata ukupne površine, što uključuje kuhinju, WC, kupaonicu, hodnik itd. Kupac može saznati točnu veličinu ukupne površine iz dokumenata prodavatelja, registriranih na propisani način. Ako vlasnik šuti, moguće je da udjeli u stanu nisu utvrđeni. Prije prodaje sobe, zajednički prostori moraju se podijeliti među vlasnicima... Ti su podaci zapisani u ugovoru, koji se zatim ovjerava kod javnog bilježnika.

Peto - ograničenja kupnje

Čak i ako je posao formaliziran i novi se vlasnik uselio u sobu, odatle može biti deložiran. Vrijedno je znati da u takav stan neće biti moguće smjestiti osobu koja je onesposobljena ili pati od bolesti koje pogoršavaju uvjete života susjeda nego što su bili prije.

Hoće li ulaganja u sobu donijeti prihod?

Da biste kupili sobu u stanu i obogatili se, morat ćete uzeti u obzir i nekoliko zamki koje mogu tome smetati. Naravno, skromni kapital, koji je dovoljan samo za jednu sobu, neće vam omogućiti da odmah primite veliku zaradu. Ali svako ulaganje u nekretnine je isplativo, glavno je pravilno ih raspolagati.

Analiza tržišta i procjena mogućnosti

Dio sredstava pri kupnji sobe u stanu može se usmjeriti na usluge profesionalaca koji će zaštititi kupca od svih briga i problema. Oni će preuzeti cijeli postupak pravna podrška transakcije. Međutim, prvo kupac mora sam odlučiti kakvu će imovinu kupiti - malu i jeftiniju ili prostraniju i skuplju. Ako se u budućnosti soba treba unajmiti, bolje je odabrati srednju opciju koja se, po želji, može prodati.

Uzmite zajam za sobu i zaradite

Poduzetni ljudi ne čekaju da se novac u njihovom kovčegu postupno nakuplja do potrebne količine. Danas možete podići zajam, kupiti sobu, iznajmiti je i otplatiti kredit na teret stanara. Prilično brzo soba će postati neopterećena (dok zajam ne bude uplaćen u banci), a može se prodati po višoj cijeni ili zamijeniti za veću uz nadoplatu. Možete kupiti nekoliko soba odjednom ako vam prihod omogućuje pravodobno ispunjavanje obveza prema vjerovnicima.

Živjeti skupo je bogato

Stručnjaci smatraju da kupnja skupe sobe nije najbolja investicija. Vrijedno je kupiti ovo samo ako u njemu živite. To neće donijeti puno prihoda - zbog visokih troškova jednostavno neće biti traženo, ali kupnja takve sobe za sebe u centru grada i nedaleko od posla bit će potpuno opravdan korak. Općenito, kupnja soba smatra se dobrim početkom za „rast“ vašeg kapitala. U najmanju je ruku to mnogo isplativije od ulaganja novca u bankarske proizvode.

Prije dogovora provjerite dokumente!

A sada o najvažnijoj stvari - o dokumentima koje je vlasnik dužan dostaviti kupcu prilikom prodaje sobe. Set će biti isti kao i pri kupnji stana:

• potvrda o državnoj registraciji vlasništva nad ovom sobom;
• registrirani ugovor o prijenosu životnog prostora u vlasništvo;
• javnobilježnički ugovor u kojem vlasnici potpisuju podatke o dodijeljenim udjelima ukupne površine;
• certifikat u kojem su naznačene ove dionice (izdao ih je BTI), uključujući i vrijednosne vrijednosti;
• odbijanje susjeda-vlasnika prava preče kupovine;
• potvrda ili nekoliko potvrda, koja odražava sva dugovanja (ili bolje, njihovo odsustvo) za plaćanje svjetla, komunikacija, usluga, itd .;
• izvadak iz kućne knjige s podacima o svim prijavljenim stanarima;
• potvrdu o postojanju prava maloljetnika (ili odsutnosti) na ovaj životni prostor (izdaje organ starateljstva i starateljstva);
• javnobilježnički pristanak prodavateljevog supružnika ili supružnika za provođenje kupoprodajne transakcije.

Kupio sobu - dobio prava na cijeli stan

Život je nepredvidljiv. Danas se, na primjer, mala obitelj s jednim djetetom skuplja u 20 godina četvornih metara sobe, a nakon par godina živi u prostranom stanu. Odnosno, sve je započelo kupnjom sobe, a kasnije je postojalo prvenstveno pravo kupnje ostatka stambenog prostora u stanu. Jednom je bilo potrebno provjeriti vlasnika radi odbijanja susjeda, sada, nakon što je dobio obavijest, potrebno je brzo donijeti odluku o kupnji preostalih soba.

Uvijek postoji rizik da na putu naiđete na nesavjesnog prodavača. Ali sigurnost nisu samo željezna vrata, iza kojih se ne boje nijedan susjed, već i posjedovanje situacije i informacija o njihovim pravima i zahtjevima važećeg zakonodavstva. Kao što možete vidjeti iz skupa dokumenata za registraciju transakcije i registraciju sobe u vlasništvu, sve nije tako teško. Ako kupac to učini sam, znajući točno kako se to radi, na što treba obratiti pažnju, ovaj postupak će mu trebati malo vremena.

Prvo ulaganje u nekretnine - bilo za život ili za zaradu - isplatit će se s kamatama. To se može vidjeti nakon par godina. Neprocjenjivo iskustvo vezano je uz vaš vlastiti dom, što će vam zasigurno dobro doći u budućnosti. Pažnja do detalja - i sve će biti u redu!

Ako imate pitanja o kupnji sobe u stanu, naš dežurni pravnik na mreži spreman je na njih odgovoriti besplatno.