Kada je gradnja dionica zabranjena. Novac vlasnika kapitala dat će se bankama na čuvanje. Kako će se dogoditi prijelaz sa zajedničke gradnje na financiranje projekata?

Ukazom predsjednika Rusije razvija se prijedlog zakona kojim se ukida zajednička gradnja i prelazi na pouzdanije financiranje projekata. Zakon mora stupiti na snagu u roku od tri godine.

Razlike između kapitalne izgradnje i financiranja projekata

Dijeljena gradnja je gradnja koja uključuje novac kupaca (vlasnika kapitala). U Rusiji je ovo najpopularnija vrsta financiranja novih zgrada. Shema sudjelovanja u kapitalu je sljedeća: dio troškova gradnje preuzimaju vlasnici kapitala, a u slučaju da građevinska tvrtka nema dovoljno sredstava za dovršetak projekta, programeri započinju novi građevinski projekt i novac koriste za dovršetak prethodnog objekta. U nekom trenutku novac prestaje biti dovoljan za građevinske radove i nova se zgrada može zamrznuti do neodređenog vremena. Zajednička gradnja zamijenit će se projektnim financiranjem novih zgrada.

Projektno financiranje je izgradnja višestambenih zgrada na štetu financijske sigurnosti banaka, a ne pojedinaca. Financiranje projekata bit će organizirano privlačenjem kredita, što će pak utjecati na cijenu stanova.

Što će se promijeniti nakon otkazivanja zajedničke gradnje

Reforma će smanjiti rizike vlasnika kapitala i učiniti sustav tržišta stambenih nekretnina transparentnijim. Danas u Rusiji postoji više od 800 problematičnih građevinskih projekata, a broj prevarenih građana dosegnuo je 150-200 tisuća ljudi.

Prednost inovacije je u novoj zgradi. Ljudi će kupiti gotov stan koji mogu odmah prijaviti kao svoje vlasništvo. Brzina gradnje kuća će se povećati, jer tempo prodaje novih zgrada neće utjecati na proračun programera.

Nedostatak otkazivanja zajedničke gradnje je povećanje vrijednosti nekretnina. Ulaganje u nove zgrade u niskim fazama gradnje gubi svoje koristi. Male ili čak srednje velike građevinske tvrtke koje nude povoljne stanove mogu nestati. Sa smanjenjem obujma stambene izgradnje, cijena će mu zasigurno rasti.

Vlada sada aktivno raspravlja o načinima prelaska na financiranje projekata i mogućnosti državne potpore ili smanjenja kamatnih stopa banke.

Stručnjaci vjeruju da će za svakog programera biti potreban individualni pristup, uzimajući u obzir njegovu reputaciju i financijsku potporu.

Hoće li stanovanja poskupjeti nakon otkazivanja zajedničke gradnje?

Analitičari predviđaju porast nakon usvajanja novog zakona. Uzimajući u obzir trenutne kamatne stope banaka, cijena će se povećati za 10-30%. Na primjer, cijena jednosobnog stana u razvijenom području je 1,5 milijuna rubalja, ako dodate 25%, dobit ćemo 1,85 milijuna rubalja.Također, kupci gube mogućnost uštede ili zarade kupujući stan u niskoj fazi gradnje, a to je oko 10-30% njegovih ukupnih troškova.

Troškovi stanovanja bit će izravno povezani s kamatnim stopama koje nude banke. Malim tvrtkama ili „početnicima“ bit će vrlo teško nadmetati se s partnerskim programerima banaka ili velikim građevinskim tvrtkama.

Smanjit će se konkurencija na tržištu novih zgrada, smanjit će se opseg gradnje, što će uzrokovati rast cijena nekretnina. Hoće li se zemlja suočiti s novom stambenom krizom ili globalnim rastom cijena, ovisi o vladinoj podršci programera i promišljenosti faza prijelaza na novu shemu.

Trebam li sada kupiti stan ili pričekati otkazivanje zajedničke gradnje?

Nakon stupanja na snagu zakona će rasti. Sada, u pozadini smanjenih hipotekarnih stopa i pristupačnih cijena, možete uspjeti kupiti stan po povoljnoj cijeni za ulaganje ili ugodan život. Stručnjaci za nekretnine s web stranice 23kvartiry pomoći će smanjiti rizike. Stručnjaci neovisnog portala o nekretninama pomoći će vam da odaberete stan od pouzdanog programera, otvorite i kupite stanovanje na daljinu. Usluge naših stručnjaka i menadžera su besplatne.

Odbijanje zajedničke gradnje može se dogoditi ove godine umjesto 1. srpnja 2019., a prodaja stanova u zgradama u izgradnji bit će u potpunosti zabranjena 2020. godine.

Takvi se zaključci mogu donijeti na temelju informacija koje su završile u rukama poslovnog tiska nakon sastanka predsjednika Vladimira Putina s vladinim dužnosnicima i programerima.

Pooštravanje položaja vlasti usmjereno je na zaštitu građana od nesavjesnih programera. Međutim, sami profesionalni sudionici na tržištu kažu da bi mjera mogla dovesti do povećanja cijena nekretnina i oligopolizacije građevinskog tržišta.

Ogromna većina novih zgrada u Rusiji (oko 80%) prodaje se sporazumima o zajedničkoj gradnji (DAC), u kojima se nekretnine grade na štetu investitora (vlasnika kapitala). Budući da takva shema nosi rizik za građane da izgube novac i postanu beskućnici, pridruživši se redovima "prevarenih vlasnika kapitala", vlasti su odlučile promijeniti pravila igre i iz graditeljskog projekta isključiti velik broj investitora. Prema različitim procjenama, broj kupaca čiji uvjeti ugovora o dionicama nisu ispunjeni premašio je 100 tisuća ljudi širom zemlje, što nije moglo upozoriti i savezne i regionalne vlasti.

Odluka o napuštanju zajedničke gradnje donesena je još 2017. godine, ali kako bi se umanjili rizici kolapsa tržišta, proces prijelaza na projektno financiranje sektora produžen je za tri godine. Za to su vrijeme programeri morali naučiti kako funkcionirati u novim stvarnostima projektnog financiranja, svladati sve nijanse interakcije s bankama i potpuno "napustiti" sredstva građana i steći vlastiti kapital.

Prema usvojenim izmjenama i dopunama zakona o zajedničkoj gradnji N 214-FZ, programeri će od 1. srpnja 2019. dobivati \u200b\u200bsredstva za prodane stanove tek nakon isporuke stanova kupcima. Do tog će se trenutka novac klijenata čuvati na posebnim bankovnim računima koji nisu dostupni ni "graditelju" ni budućim vlasnicima kuća. Istodobno, osigurani iznos, u slučaju problema, nadoknađenih iz Fonda za osiguranje depozita, ograničen je na 10 milijuna rubalja.

Prema izvješćima novinara, na sastanku s šefom države programeri su pokušali postići opuštanje, ali sve se pokazalo upravo suprotno: odbijanjem zajedničke gradnje morat će požuriti jer situacija na tržištu postaje kritična.

Naftna velesila: Cijene benzina skočit će za dodatnih 10%

Problematična Urban Group dodala je ulje na vatru, a u slučaju bankrota popis pogođenih dioničara povećat će se za 16 tisuća ljudi. Trenutno je tvrtka koja ima obveze za 80 milijardi rubalja najavila prekid prodaje nekretnina. Programer se našao na rubu bankrota zbog grubih pogrešaka i kršenja sustava upravljanja tvrtkom. Prema medijskim izvješćima, riječ je o povlačenju sredstava kroz sjene.

"Na tržištu koje se smanjuje, gdje kupovna moć kupaca opada, mnoge se odluke moraju donijeti brže", objasnila je u intervjuu za Tsargrad direktor istraživanja tvrtke "Tržišne informacije" LLC Svetlana Podchalina. "Općenito možemo reći da je situacija na građevinskom tržištu slična onoj u bankarskom sektoru."

No, problem prevarenih vlasnika kapitala uvijek je bio prioritet, a tijekom predizbornog razdoblja pažnja vlade prema njemu povećala se još više, ističu analitičari VTB-Capital u svojim komentarima. Istodobno, tvrtka je primijetila da uvedena pravila, posebno zabrana primanja plaćanja za stanove prije završetka gradnje i pooštravanje zahtjeva za građevinsku tvrtku, značajno mijenjaju "ekonomsku osnovu poslovanja sektora".

Trenutno će programerima biti dostupna samo dva shema financiranja: vlastita sredstva i kredit. Prema gospođi Podchalina, treba imati na umu da malo programera gradi na vlastitim sredstvima.

"Kada bi programeri morali financirati gradnju samo iz vlastitih ili kreditnih sredstava, njihovi bi se troškovi povećali za oko 20%", ističu pak. analitičari VTB Capital . Prema njihovom mišljenju, nova pravila igre pružaju konkurentsku prednost velikim programerima "s dobro uspostavljenim vezama s bankama i stvaraju preduvjete za veliku konsolidaciju sektora".

Stručnjaci su uvjereni da će odluka vlasti izazvati ozbiljne probleme programerima, pa čak i bankrot na tržištu. Prije svega, govorimo o malim tvrtkama. Daljnja oligopolizacija tržišta neće utjecati samo na troškove novih zgrada, već i na kvalitetu stambenih zgrada koje se grade. Oligopol isključuje konkurenciju, objašnjavaju analitičari.

"Mali programeri najvjerojatnije će napustiti tržište jer neće moći igrati po novim pravilima, prije svega zbog nedostatka sredstava za izgradnju", kaže S. Podchalina ... “Istodobno, banke u načelu vrlo nerado daju kredite čak i velikim programerima s dugom i uspješnom poviješću postojanja, a još više malim programerima.

Rast cijena novih stanova u suprotnosti je s ciljevima koje je predsjednik Rusije postavio u novom svibanjskom ukazu, rekao je u intervjuu za BFM Član uprave Opora Rossii Dmitrij Kotrovski ... Jedan od zadataka u okviru poboljšanja života građana je izgled 40 milijuna četvornih metara pristupačnog stana koji je naručen kako bi pet milijuna građana moglo poboljšati svoje životne uvjete. "To apsolutno nije u međusobnoj korelaciji", tvrdi on. "PIK je zauzeo više od 30% tržišta, ali nisu svi u mogućnosti baciti sjenu na cijelo tržište i prilagoditi apsolutno sve sudionike sebi."

Prema stručnjaku, samo će veliki igrač moći odrediti marginalnost koja će u konačnici činiti konačni trošak proizvoda. "Ne mogu zamisliti da je moguće pratiti takvu priliku za druge sudionike na tržištu, posebno one koji rade u regijama", - zaključio je gospodar Kotrovskog .

Istina, potrošač neće sve te negativne pojave osjetiti odmah, neko vrijeme tržište će postojati po inerciji.

"U 2018.-2020., Najvjerojatnije, doći će do prevelike zalihe tržišta, jer su mnogi programeri pokušali započeti izgradnju projekata u razvoju prema staroj shemi", predviđa S. Podchalina. - Istodobno se ne poštuje potreban opseg potražnje kupaca. Prije svega, ovo će imati previše zaliha utjecati na Moskvu i Moskovsku regiju. "

Prema njezinim riječima, kao rezultat toga, u sljedećih godinu i pol dana cijene stanova neće rasti.

"U ovoj je situaciji vrlo teško planirati čak i dvije godine, jer će se tržište promijeniti, promijenit će se njegova topografija i krajolik", smatra stručnjak. "Što ćemo dobiti u budućnosti ovisit će o tome kako će se mijenjati i koliko će biti stabilno." ...

Za sada ne postoje preduvjeti za rast cijena, i to ponajprije zato što ne postoje preduvjeti za rast domaće efektivne potražnje. Kao što je Tsargrad već izvijestio, dok je vanjska revizija u problematičnoj Urban Group, stručnjaci se pitaju tko će i programeri preuzeti "osirotele" projekte. Među onima kojima je programer zatražio pomoć su Ingrad, PIK i Granel.

Međutim, stručna zajednica izrazila je sumnju u interes programera za spašavanje Urban Grupe. U nedostatku potražnje, tržišne su pozicije klimave, a onih koji su spremni preuzeti nove rizike u nestabilnom okruženju na minimumu je.

1. srpnja 2018. godine stupile su na snagu izmjene i dopune zakona o zajedničkoj gradnji. Novi propisi značajno su promijenili sustav financiranja stanovanja. Shema kapitala, u kojoj kupci stanova ulažu u izgradnju kuće, ukinut će se od 1. srpnja 2019. Ciljani bankarski zajmovi zamijenit će novac građana. Uz to, pojavili su se novi zahtjevi za programere, bez kojih će tvrtke izgubiti pravo privlačenja sredstava kupaca. Stručnjaci iz Metriuma identificirali su pet izmjena koje su najosjetljivije za programere i tržište nekretnina općenito.

Prvo, prijelaz na escrow račune. Gotovo dvije trećine stambenog ulaganja u zemlji dolazi od kupaca koji su sklopili ugovore o sudjelovanju u kapitalu. Nakon 1. srpnja 2019. programeri će i dalje moći prikupljati novac od vlasnika kapitala, ali ne izravno. Sredstva će ići na posebne bankovne račune - escrow, gdje će biti pohranjena. Banka će novac prenijeti razvojnoj tvrtki tek nakon što kuća bude puštena u rad i ako barem jedan od sudionika uknjiži imovinu. Što se tiče financiranja same gradnje, sredstva građana zamijenit će bankarski zajmovi. Banka vlasnika escrow računa izdavat će novac za izgradnju.

Još godinu dana programeri mogu nastaviti prikupljati sredstva od kupaca izravno. Međutim, za sve nove kuće, čija je građevinska dozvola izdana nakon 1. srpnja 2018., primjenjivat će se novi zahtjevi 214-FZ. Jedino izuzeće od potonjeg je prijelaz na upotrebu escrow računa.

Razlika između ovih shema financiranja je cijena prikupljenih sredstava. Financiranje projekata osigurava se uz kamatu, što povećava troškove izgradnje. Stope i uvjeti još nisu poznati, ali Roman Sychev, izvršni direktor Tekta Grupe, pretpostavlja da će se naplaćivati \u200b\u200b3% godišnje u iznosu jednakom iznosu sredstava na escrow računima. Preostali iznos izdavat će se po tržišnim cijenama od najmanje 10-12% godišnje. Odnosno, programer će posuditi najskuplji novac u početnoj fazi projekta, kada privlačenje vlasnika kapitala tek započinje, a kapitalni troškovi su već vrlo visoki.

Programeri u moskovskoj regiji, prema CIAN-u, već su reagirali na zakonodavne promjene podizanjem cijena u većini velikih kompleksa. Početkom srpnja 2018. trošak se povećao za 38 projekata, iako je u srpnju 2017. porast zabilježen tek u 14. Samo u dvije nekretnine stanovi su pojeftinili zbog promjena u strukturi opskrbe. Prije godinu dana bilo je 20 takvih novih zgrada.

Drugo, postojalo je ograničenje radnog iskustva. Specijalizirani programer mora imati više od tri godine građevinskog iskustva, čija ukupna površina mora biti najmanje 10 tisuća četvornih metara. metara. To može postati prepreka za nove igrače. Da bi započeo novi razvojni posao, investitor će trebati kontrolu nad tvrtkom koja udovoljava tim zahtjevima. Kupnja takve pravne osobe također povećava troškove projekta.

Treće, brojni financijski parametri poslovanja sada su izravno regulirani. Dakle, programer ne može potrošiti više od 10% ukupnih troškova gradnje na administrativne troškove. Uspostavljena je kontrola banke nad trošenjem. Troškovi upravljanja, kako objašnjava Kirill Ignakhin, generalni direktor Level Group, čine 4-5% cijene projekta. Ali problem je što se ograničenje odnosi i na druge stavke troškova, uključujući oglašavanje. Jednako košta za projekt ispune i za njega. U potonjem slučaju, troškovi oglašavanja sami mogu biti i do 10%.

Četvrta izmjena je ograničenje od 30% na ukupan iznos predujmova koje je programer poslao dobavljačima da završe posao. Generalna direktorica IKON Development Evgenia Akimova vjeruje da poštivanje ograničenja neće dovesti do poteškoća za programere, ali mogu postojati iznimke. Na primjer, ako su na malom regionalnom tržištu glavni dobavljači ili dobavljači materijala zapravo monopolisti, oni mogu zahtijevati veliki predujam od programera za svoj rad. A onda tvrda ograničenja mogu zakomplicirati provedbu projekta.

I posljednje: sada kršenje rokova za isporuku stanova dovodi do zabrane pokretanja novih projekata. Ako programer ima barem jedan kompleks, čije je razdoblje puštanja u rad, navedeno u projektnoj deklaraciji, povrijeđeno za tri ili više mjeseci, tada mu tijela za nadzor građevine neće izdati zaključak o sukladnosti. U tom slučaju programer neće moći započeti provedbu novog objekta i privući sredstva od kupaca. Alexander Zubets, generalni direktor tvrtke Novye Vatutinki LLC, vjeruje da će to zakomplicirati rad velikih programera koji imaju na desetke projekata i kuća u izgradnji. Kršenje roka za puštanje u rad samo u jednom od njih može u potpunosti paralizirati širenje djelatnosti.

Popularnost kupnje stanova u fazi iskopavanja i udio građana u njegovoj izgradnji očuvali su se proteklih godina. Unatoč riziku da se pridruže redovima prevarenih vlasnika kapitala, Rusi i dalje smatraju da je sporazum o sudjelovanju u kapitalu koristan - DDU.

Jeste li planirali postati članom predškolske odgojne ustanove, ali ste čuli za otkazivanje ugovora o sudjelovanju u kapitalu od 1. srpnja 2018? Otkrili smo je li to tako i što očekivati.

Glavno je pitanje hoće li zajednička gradnja biti otkazana 2018. godine?

Ne... Svi građevinski projekti s potpisanom predškolskom odgojno-obrazovnom ustanovom do 1. srpnja 2018. godine provodit će se na temelju starih pravila. Treba napomenuti da su tvrtke programeri, shvativši da se planiraju promjene, unaprijed dobile dozvole za izgradnju stanova. Dakle, svi programeri koji vam nude da postanete sudionici predškolske obrazovne ustanove, najvjerojatnije, već imaju dopuštenje i neće biti otkaza ugovora.

Što će se dogoditi s "ponudama dionica" nakon 1. srpnja 2018?

Ako se odlučite za članstvo u predškolskoj odgojnoj ustanovi nakon 1. srpnja 2018. godine, tada morate saznati je li se programer uspio dogovoriti o gradnji po staroj shemi prije 1. srpnja 2018. godine (30. lipnja 2018. godine). Ako je odgovor da, tada možete zaključiti DDU od srpnja 2018. do 2019. Promjene utječu samo nova stambena naseljakoji nisu izdali građevinsku dozvolu do 1. srpnja 2018.

U 2019. godini predškolska odgojna ustanova bit će zabranjena?

Putokaz vlade Ruske Federacije sadrži zabranu zaključivanja novih ugovora nakon 1. srpnja 2019... Ruski predsjednik Vladimir Putin, na godišnjoj izravnoj liniji u 2018. godini, potvrdio je da nove predškolske obrazovne ustanove s kupcima domova neće biti zaključene od srpnja 2019. godine.

Ipak, prema stručnjacima, programeri imaju na lageru oko 3-4 godine. Primjerice, novi se projekti mogu pojaviti u prodaji 2020. godine, s dozvolama dobivenim prije 1. srpnja 2018. Stoga im neće biti zabranjene. To znači da neće doći do naglog i naglog prelaska s predškolskog odgoja.

A što će se dogoditi umjesto DDU-a?

Bila bi alternativa predškolskom odgoju i obrazovanju na tržištu nekretnina financiranje projekata. Za razliku od zajedničke gradnje, kada se stanovanje gradi novcem dobivenim od građana za kupnju stanova, uz financiranje projekata, banka plaća izgradnju. Banka daje zajam programeru. Građani uplate prema sporazumu ne prenose na račun građevinske tvrtke, već na poseban račun kod kreditne institucije (escrow račun).

Važno:

• Također će biti moguće kupiti stanovanje u fazi iskopa.
• Novac kupca ostat će na računu banke dok se kuća ne izda. Kada zadani od strane programera, novac građana će se otključati i dani njihovim vlasnicima.

Kako će se cijene promijeniti nakon otkazivanja dionica?

Prema stručnjacima, zabrana zajedničke gradnje može dovesti do rast cijena za 20%. Bit će dodatnih troškova zbog pojave banaka u lancu. Na primjer, kamate na ciljni zajam, troškovi njegovog servisiranja, troškovi bankarskog nadzora i kontrole nad građevinskim projektima. Također, na trošak mogu utjecati troškovi održavanja posebnih escrow računa.

Dugo je vrijeme kupnja stanova prema ugovoru o kapitalnom udjelu bila gotovo jedini način uštede novca i kupnje stanova po pristupačnoj cijeni. Programeri, zahvaljujući shemi sudjelovanja u kapitalu u graditeljstvu, uspjeli su zasititi tržište stanovanjem, a mnogi su ljudi svoj stambeni problem riješili uz pomoć DDU-a. Osim toga, državna registracija predškolske ustanove isključila je mogućnost ponovljene prodaje stanova. Pa zašto je Rusija odlučila promijeniti pravila za izgradnju i prodaju stanova? Vlasti objašnjavaju: ne samo novi stanovi, već i nedovršena stambena naselja i tvrtke u stečaju postali su rezultat sheme ponovnog najma.

Ako kupujete kuću u početnoj fazi gradnje, nitko vam ne može jamčiti da će kuća biti predana u navedenom roku, moguće je da će vaš novac ići za dovršetak prethodnog projekta građevinske tvrtke. Zajednička gradnja stvorila je uvjete za stvaranje financijskih piramida na tržištu, što je dovelo do bankrota nekih programera i pojave prevarenih vlasnika kapitala.

Reforma zajedničke gradnje zapravo je već započela. Nedavno je ruski predsjednik Vladimir Putin, tijekom izravne veze s TV gledateljima, najavio da nove predškolske obrazovne ustanove s kupcima domova neće biti zaključene od srpnja 2019. Izmjene su izvršene u 214-FZ, neke izmjene na snazi \u200b\u200bsu od 1. siječnja 2018. godine: na primjer, uvedena su nova pravila za stečaj programera, od građevinske tvrtke potrebna je transparentnost informacija, svi podaci o programeru moraju se unijeti u Jedinstveni sustav gradnje stanova. No, glavne izmjene zakona o zajedničkoj gradnji u 2018. godini stupaju na snagu 1. srpnja. Što će se promijeniti za kupce kuća? Je li moguće otkazati zakon o kapitalnom sudjelovanju u građevinarstvu? Razgovarajmo o svemu detaljno.

Nove izmjene zakona o zajedničkoj gradnji, koje stupaju na snagu 1. srpnja 2018. Zajednička gradnja od 1. srpnja 2018

Promjene u zakonodavstvu imaju za cilj zaštitu prava vlasnika kapitala, pa su zahtjevi za programere postali mnogo stroži. Navodimo glavne izmjene i dopune 214-FZ, koje stupaju na snagu 1. srpnja 2018 .:

1. Jamstva za kupce stanova u izgradnji osigurat će Fond za zaštitu dioničara. Programer mora prenijeti u fond 1,2% cijene svakog stana koji se kupuje pod DDU-om. Ako programer ne prenese novac, ugovor se neće registrirati.

2. Prije početka gradnje kuće, građevinska tvrtka mora dokazati svoju financijsku sposobnost. Zbog toga novi zakon predviđa da graditelj mora osim kredita imati i vlastita sredstva za izgradnju. Prema novim pravilima zajedničke gradnje, vlastita sredstva tvrtke čine najmanje 10% ukupnih troškova gradnje. Građevinska tvrtka ne bi trebala imati dugovanja po kreditima i zajmovima.

3. Prema izmjenama i dopunama Federalnog zakona o zajedničkoj gradnji, graditelj mora imati pravo vlasništva ili pravo zakupa zemljišne parcele na kojoj se planira izgradnja stambenog kompleksa.

4. Novi zakon zahtijeva zasebnu građevinsku dozvolu za graditelja svakog objekta (prema načelu: jedan graditelj - jedna građevinska dozvola). Osim toga, programeru je zabranjeno baviti se bilo kojim drugim aktivnostima (osim građevinske).

5. Zahtjevi za profesionalnošću programera postaju sve stroži: građevinska tvrtka mora imati iskustvo uspješnih projekata (najmanje 10.000 četvornih metara).

6. Programeri neće moći koristiti više od 30% troškova stanovanja za predujmove.

7. Izmjenama se predviđa projektno financiranje gradnje. To znači da građevinske tvrtke moraju angažirati ovlaštene banke za rad na projektima. Odnosno, osim graditelja i kupca stanova, u državnom udjelu sudjelovat će banke koje je država akreditirala. Prvo, programer će moći uzeti ciljani zajam od banke. Drugo, novac dobiven od kupca za stan čuvat će se u banci na posebnom računu (escrow račun). Ovi depoziti će biti zamrznuti, programer će ih moći primiti tek nakon završetka stambene izgradnje.

Hoće li zajednička gradnja biti otkazana u 2018. godini?

"Nema govora o potpunoj zabrani svih predškolskih odgojnih ustanova", objašnjava Maria Litinetskaya, upravljačka partnerica tvrtke Metrium i članica partnerske mreže CBRE. "Projekti za koje je prvo predškolsko obrazovanje zaključeno prije 1. srpnja 2018. i dalje će se provoditi prema starim pravilima."

Planirano otkazivanje sudjelovanja u kapitalu u gradnji u 2018. godini dovelo je do činjenice da programeri od početka godine aktivno pribavljaju građevinske dozvole. "Zaliha projekata koji će se provoditi prema starim pravilima bit će dovoljan neko vrijeme da se prijelaz na nova pravila učini relativno glatkim", kaže Kirill Ignakhin, generalni direktor Level Group (programer stambenog kompleksa Level Amurskaya). Prema službenim podacima, u Moskvi je za prvo tromjesečje 2018. izdano 560 građevinskih dozvola za ukupnu površinu od gotovo 3,8 milijuna četvornih metara.

Kako će se odvijati prijelaz s kapitalne izgradnje na financiranje projekata?

Već postoji alternativa zajedničkoj gradnji. Nakon otkazivanja zajedničke gradnje, koja bi se, prema predsjedniku Ruske Federacije, trebala dogoditi od 1. srpnja 2019. godine, tržište nekretnina preći će na projektno financiranje. Pretpostavlja se da će se u budućnosti escrow računi koristiti za prodaju stanova u izgradnji. Udaljavanje od dolework-a započet će u bliskoj budućnosti. Programeri rade prema starim pravilima do 30. lipnja 2018. No već od 01.07.2018. Mogu početi koristiti shemu escrow računa. Roman Lyabikhov, izvršni direktor Grupe tvrtki Atlant, kaže da će u ovom slučaju kupci svoja sredstva prenijeti ne izravno na programera, već u banku koja financira izgradnju stambenog kompleksa. U vrijeme izgradnje, ta se sredstva rezerviraju na bankovnom računu i prenose programeru nakon što preda ključeve vlasnicima kapitala. U slučaju bankrota programera, vlasnici glavnice dobivaju povrat novca.

Novi zakon o zajedničkoj gradnji u Rusiji iz 2018. Hoće li se predškolski ugovori prestati sklapati nakon 1. srpnja 2018?

Nova pravila ne primjenjuju se na projekte koji su dobili građevinsku dozvolu prije stupanja na snagu izmjena i dopuna Federalnog zakona-214. Dakle, ako namjeravate kupiti stan prema sporazumu o kapitalnom udjelu u stambenom kompleksu, čiju je gradnju koordinirao programer prema staroj shemi, tada će se obaviti kupnja pod DDU-om. U takvim projektima bit će moguće zaključiti predškolsku odgojnu ustanovu ne samo nakon 01.07.2018., Već i dalje, uključujući 2019. godinu. Promjene u odnosu na predškolski odgoj utjecati će samo na nove LCD zaslone. Ako su se u stambenom kompleksu stanovi za DDU počeli prodavati prije 1. srpnja 2018., tada će se u takvom projektu prodaja nastaviti prema ovoj shemi.

"Mapa puta, koju je vlada usvojila nekoliko mjeseci prije predsjednikove najave, propisala je zabranu sklapanja novih ugovora nakon 1. srpnja 2019.", objašnjava Maria Litinetskaya. Prema stručnjaku, programeri još uvijek imaju na lageru oko 3-4 godine. Prvo, u narednih godinu dana programeri mogu staviti na prodaju nove projekte koji neće pasti pod zabranu prodaje pod DDU-om. Drugo, tijekom sljedećih nekoliko godina moći će promatrati kako ide prodaja novih projekata, kao i pokretati vlastite, "probne" male projekte. Stoga će prijelaz s izgradnje s udjelom u kapital na financiranje projekata i dalje biti uglađen, a ne nagli, a ukidanje predškolskog odgoja postupno će se odvijati.

Novi zakon o zajedničkoj gradnji u Rusiji iz 2018. Što će se dogoditi umjesto DDU-a?

Koji se sporazumi pripremaju za zamjenu ugovora o sudjelovanju u kapitalu? Olga Barabanova, komercijalna direktorica Sezar Grupe, napominje: „U prvoj fazi ne govorimo o potpunom odbacivanju prakse predškolskog odgoja i obrazovanja, postupak stjecanja nekretnina sa stajališta kupca 1. srpnja 2018. neće se promijeniti. Što se tiče dugoročne perspektive izbjegavanja prakse zajedničke gradnje, do sada sudionici u industriji imaju više kontradikcija i pitanja nego rješenja. Do danas je objavljena "mapa puta" o tome kako će se reforma provoditi na razini specifičnih mehanizama - to je zadatak koji tek treba riješiti. "

Najvjerojatnije će se promijeniti oblik ugovora koji se koristi za prodaju stanova, jer će u transakciji, osim programera i kupca stana, sudjelovati i banka. Sporazum će barem postati trostrani i, možda se više neće zvati DDU, ali inače.

Kako će ispasti zabrana zajedničke gradnje

Naravno, najviše potrošača brine pitanje što prijeti otkazivanje izgradnje dionica, kakve će biti posljedice prijelaza s gradnje s udjelom u kapital na financiranje projekata i, što je najvažnije, hoće li cijene stanova rasti nakon otkazivanja zajedničke gradnje? Roman Sychev, generalni direktor Tekta Group (programer stambenog kompleksa Mayakovsky), vjeruje da rast cijena može biti vrlo značajan - oko 20%. „U okviru novog sustava regulacije primarnog stambenog tržišta gradi se lanac sljedećih sudionika: vlasnici kapitala, banka, programer i regulatori. Ako se gradnja financira privlačenjem kredita, tada će se troškovi projekta sigurno povećati. Prije svega, to će uzrokovati dodatni troškovi povezani s sudjelovanjem banaka u projektu. Među takve troškove mogu se izdvojiti kamate na ciljani zajam i troškovi njegovog servisiranja, troškovi nadzora banke i kontrole građevinskih projekata. Možda će troškovi kreditiranja uključivati \u200b\u200bi troškove servisiranja escrow računa kako ih ne bi proslijedio kupcu koji je dužan položiti novac na takav račun. Svi ovi čimbenici zajedno će utjecati na cijenu konačnog proizvoda ”, objašnjava stručnjak.

Dakle, posljedica zabrane zajedničke gradnje bit će rast cijena novih stanova. Kupci se trebaju pripremiti na činjenicu da će stanovi u novogradnjama poskupjeti.

Novi zakon o zajedničkoj gradnji u Rusiji iz 2018. Zaključak

Zajednička gradnja neće biti zabranjena odmah, a ni preko noći, prijelaz na financiranje projekata bit će nesmetan.

Stanovi za DDU i dalje će se prodavati u onim stambenim kompleksima za koje su dobili građevinske dozvole prije stupanja na snagu izmjena Saveznog zakona-214.

Ako su se stanovi u stambenom kompleksu počeli prodavati pod DDU-om prije 1. srpnja 2018., tada će se u takvom projektu prodaja nastaviti prema ovoj shemi.

Nakon ukidanja zajedničke gradnje, stanovi će vjerojatno poskupjeti, stručnjaci predviđaju rast cijena u novim zgradama do 20%

materijalNovi zakon o zajedničkoj gradnji u Rusiji iz 2018