Tržište poljoprivrednog zemljišta. Pregled tržišta poljoprivrednih zemljišta u regiji Simferopol Republike Krim. Što će biti s cijenama

Geo Development Group of Companies osnovana je 2005. godine i vodeći je broker i developer na moskovskom tržištu zemljišnih dobara. Tvrtka pruža usluge prodaje zemljišta, razvoja, savjetovanja, analitike i procjene.

Odjel za stambenu izgradnju ima ekskluzivne ponude i prava za provedbu građevinskih projekata u Moskvi i regiji. Zahvaljujući najvišoj tržišnoj svijesti i kompetenciji, odjel je stekao povjerenje vodećih ruskih programera.

Geo Development vodeći je broker na tržištu industrijskih nekretnina.

Kupite zemljište u moskovskoj regiji (od 1 ha)

Kada se pitate gdje uložiti novac, vrijedi pomnije pogledati zemljišne parcele u moskovskoj regiji. Ovo je mjesto jedinstvene ljepote, koje karakterizira veliki broj šuma. Prodaja poljoprivrednog zemljišta u Moskvi i Moskovskoj regiji, industrijsko zemljište, industrijsko zemljište za prodaju, Industrijsko zemljište je trenutno u velikoj potražnji.

Velika potražnja za zemljištem u moskovskoj regiji, posebno u ovom trenutku, sasvim je razumljiva.

Kako ćete povećati banku?

Moskovska regija.

Površina - 44.379 četvornih metara. km, stanovništvo (od 1. siječnja 2013.) - 7,05 milijuna ljudi. GRP (2011.) – 2,24 trilijuna rubalja. Rast GRP-a (2011.) – 8,1%. Indeks industrijske proizvodnje (2012.) – 109,4%.

Prosječna mjesečna obračunata plaća (siječanj – studeni 2012.) – 32 938 rubalja.

Pregled tržišta poljoprivrednog zemljišta u moskovskoj regiji

Danas se seoske nekretnine s pravom smatraju jednim od najzanimljivijih i najatraktivnijih segmenata tržišta za privatne investitore. U nekoliko godina, ovo tržište, koje je za Ruse potpuno novo, potpuno se oblikovalo.

Drugim riječima, jasno su shvaćeni principi formiranja cijena, struktura potražnje i geografija ponude.

Tijekom protekle godine tržište seoskih nekretnina bilo je u procesu aktivnog razvoja.

Tržište poljoprivrednog zemljišta

Tržište zemljišta u pravilu vrlo dobro odražava opću situaciju u djelatnosti kojoj je namijenjeno.

Danas je tržište poljoprivrednog zemljišta tržište kupaca. Općenito, obujam ponude je velik i očekuje se trend pada cijena. Ponuda uvelike premašuje potražnju.

Unatoč tome, mnogi se prodavači oslanjaju na iznos koji su uložili u zemljište ili imovinski kompleks.

Razdoblje od 2005. do 2008. bilo je vrijeme prosperiteta za tržište zemljišta u Moskovskoj regiji, kao i za cjelokupno tržište nekretnina. Kako je tržište zemljišta odgovorilo na ekonomske nemire koji su došli u Rusiju, je li moguće i dalje smatrati zemljište pouzdanim objektom strateškog ulaganja i što će se dogoditi s cijenama zemljišta u 2012. - ova pitanja, kao i mnoga druga, danas nisu jasna odgovori.

Analiza tržišta poljoprivrednog zemljišta u regiji Ryazan

Trenutnu situaciju na tržištu poljoprivrednih zemljišta karakterizira izražena neravnoteža ponude i potražnje, koju karakterizira prije svega prisutnost najrazličitijeg broja objekata i nedostatak odgovarajuće potražnje za ovom vrstom parcela. . Trenutačno tržište poljoprivrednog zemljišta uključuje velike zemljišne parcele s površinom većom od 1000 hektara, kao i male zemljišne parcele do 10 hektara za organiziranje malih pomoćnih parcela.

Pregled tržišta poljoprivrednog zemljišta u regiji Yaroslavl

Trenutačno tržište poljoprivrednih zemljišta za organizaciju poljoprivredne proizvodnje uključuje velike zemljišne parcele s površinom od preko 1000 hektara, kao i male zemljišne parcele do 10 hektara.

Prodaju se i daju u zakup zemljišta kako u privatnom tako iu državnom ili općinskom vlasništvu, a pripremaju se investicijske lokacije za razvoj poljoprivrede.

Prije nego što kupite poljoprivredno zemljište, morate razumjeti što su i koja su njihova svojstva.

Najvažnija i osnovna karakteristika je da se moraju nalaziti izvan područja naseljenog mjesta (grada, sela, mjesta i sl.).

Gdje je granica može se vidjeti na općem planu teritorija.

Unutra će biti zemljišta naselja, a izvana - zemljišta za poljoprivredne svrhe.

Kako bi podržala poljoprivrednike početnike, država je 2015. usvojila program povlaštenog kreditiranja poduzetnika početnika. Banke kao što su Sberbank, Rosselkhozbank, Agroros, Binbank izdaju lojalne kredite poljoprivrednicima, uključujući i osigurane poljoprivrednim zemljištem.

Postoje neke osobitosti u cirkulaciji poljoprivredno zemljište- to je pravo prvokupa koje država ima u licu lokalnih ili regionalnih vlasti. Ovo pravo regulirano je zakonom „O prometu poljoprivrednog zemljišta” FZ-101 od 24. srpnja 2002., čl. 8. To znači da je vlasnik prije prodaje parcele dužan pismeno ponuditi svoju parcelu najprije državnim ili općinskim tijelima, a zatim je, u slučaju odbijanja, prodati trećim osobama.

Druga značajka koju biste trebali znati trgovci nekretninama- ovo je zakon o oduzimanje poljoprivrednog zemljišta nakon tri godine neuporabe, a možda uskoro država smanji to razdoblje na 1 godinu. Za nas, trgovci nekretninama, to znači da se na tržištu pojavljuju novi kupci, ne investitori, već poljoprivrednici i poduzetnici početnici.

Trenutno sve više ljudi želi kupiti zemljište poljoprivredne svrhe, svatko slijedi svoje ciljeve: netko želi izgraditi imanje daleko od zagušljivog grada, netko želi otvoriti obiteljski posao, netko želi isplativo uložiti novac, jedno je jasno da je ova akvizicija isplativo, učinkovito ulaganje novca na sadašnjoj fazi.

Općine daju dosta poljoprivrednog zemljišta na dražbu (cijena nije uvijek jeftinija nego kod privatnika), to je točno, ali tako je uvijek bilo, postoji primarno tržište, postoji sekundarno tržište i oni postoje zajedno mnogo godina, što znači da postoji potražnja za oba prijatelja tržište!

Posebnost zemljišta, ako ga smatramo ekonomskim resursom, je ograničena dostupnost ovog proizvoda. Glavna značajka i glavna razlika između zemlje i rada i kapitala, koji spadaju u pokretne čimbenike proizvodnje, jest nepokretnost ovog resursa, stoga se u proizvodnji ovaj resurs kvalificira kao specifičan čimbenik.

Pri analizi ruskog tržišta poljoprivrednih zemljišta od 2015. treba uzeti u obzir niz temeljnih značajki. Prije svega, potrebno je uzeti u obzir da je unatoč promjenama u cjenovnoj politici na tržištu zemljišta, opća ponuda za prodaju zemljišta konstantna i nije vezana uz povećanje ili smanjenje vrijednosti poljoprivrednog zemljišta. RuGBC - ruski savjet zelene gradnje .

Ključni čimbenici koji određuju vrijednost određene parcele su tehnološke značajke parcele (sastav i plodnost tla izravno utječu na to koji se usjevi mogu uzgajati na određenoj parceli), kao i geografski položaj parcela, o kojoj izravno ovisi klima položaj ruže vjetrova, prosječna količina padalina u određenoj regiji itd. Povoljan geografski položaj (o kojem ovise svi navedeni prirodni čimbenici), te tehnološke karakteristike tla, tvore određenu kvalitetu zemljišne čestice, te određuju pogodnost zemljišta za obavljanje poljoprivredne proizvodnje na njemu, odnosno nemogućnost organiziranja profitabilne farme na njemu. To je ograničenje ovog proizvoda na tržištu zemljišta i zbog toga cijena poljoprivrednog zemljišta ostaje konstantno visoka. U pravilu je u svakoj regiji ograničen broj površina pogodnih za poljoprivrednu proizvodnju. Inače, uz znatnu količinu rada i velika ulaganja, količina prostora koji se u konačnici može iskoristiti za poljoprivrednu proizvodnju može se znatno povećati.

Za Rusiju zemlja nije samo ekonomski ili proizvodni čimbenik, već i društveno-politički čimbenik, pri čemu je potonje najvažnije. Tržište poljoprivrednog zemljišta u ovom je trenutku, unatoč sve većoj pozornosti države i redovitom povećanju obujma subvencija industriji, prilično loše organizirana i netransparentna djelatnost. Situaciju dodatno komplicira činjenica da se ne zna točan broj površina koje su pogodne ili bi u budućnosti mogle biti prebačene u kategoriju pogodnih za poljoprivrednu proizvodnju. No, unatoč svim tim poteškoćama, ovaj segment tržišta zemljišta aktivno se razvija. O tome može suditi i sve veći interes za poljoprivrednim zemljištem te konstantno povećanje obujma prodaje takvih parcela.

Svake godine povećava se površina zemljišta koja se dodjeljuje i koristi za poljoprivredu. I to je sasvim prirodno, jer s obzirom na plodnost i klimu savršeno pogodnu za uzgoj usjeva, u većini regija Ruske Federacije poljoprivreda je vrlo profitabilna industrija. Zahvaljujući pojavljivanju sve više i više novih proizvođača i entuzijasta koji žele ulagati u poljoprivredu, a time i poboljšati dobrobit industrije, rusko tržište poljoprivrednog zemljišta se aktivno razvija. Svake godine u Rusiji se, na temelju podataka katastarskih službi, obavljaju deseci tisuća transakcija kupoprodaje zemljišta, a primjetna je tendencija povećanja broja ugovora koji se odnose upravo na onaj dio tržišta zemljišta koji se odnosi na poljoprivredno zemljište.

No, unatoč zamjetnom poboljšanju u poljoprivrednoj djelatnosti, postoje i značajni problemi koji zahtijevaju hitno rješavanje. A oni su uglavnom vezani uz aktualnu političku situaciju. Tako je u prvih šest mjeseci u tržište zemljišta uloženo samo tri milijarde dolara, što je najlošiji pokazatelj u ovoj industriji u posljednjih 10 godina.

Nestabilnost nacionalne valute odigrala je veliku ulogu u tome, a nestabilnost na deviznom tržištu zemlje neizbježno čini značajne prilagodbe ukupnog broja transakcija na tržištu zemljišta. Značajan rast vrijednosti valute početkom godine utjecao je i na povećanje cijene zemljišta, što je smanjilo broj kupaca koji žele kupiti ili zakupiti poljoprivredno zemljište po značajno povećanim cijenama. Rezultat skokova rublje i ogromnog smanjenja broja transakcija na tržištu zemljišta bilo je smanjenje ukupne prodaje za polovicu u usporedbi s istim razdobljem 2014. godine. To je dovelo do značajnog pada ulaganja u zemljište. Zbog takve nestabilne gospodarske situacije mnogi ranije sklopljeni ugovori su čak i raskinuti.

Provodeći analizu ruskog tržišta poljoprivrednih zemljišnih parcela od 2015., postaje očito da transakcije prodaje ili stjecanja zemljišnih parcela čine oko 40% svih zemljišnih transakcija zaključenih na teritoriju Ruske Federacije. Na drugom mjestu, nakon prijenosa parcela u puno vlasništvo putem akvizicije, dolazi nasljeđivanje zemljišta. Ova brojka je oko 30% od ukupnog broja. Preostale vrste transakcija na tržištu zemljišta (prijenos zemljišta u zajedničko vlasništvo, dugoročni, kratkoročni zakup itd.), koje čine preostalih 30% ukupnog volumena svih transakcija zemljištem, su različite male transakcije. (veličinom površine), koje u zemljama veličine u praksi nemaju osobit značaj i ne mogu utjecati na stanje tržišta zemljišta u cjelini. Danas je zbog teške vanjskopolitičke situacije značajno smanjen broj stranih investitora koji žele dugoročno ulagati u razvoj poljoprivrednog zemljišta. Posao s cvijećem: uzgoj cvijeća u staklenicima

Analizirajući tržište zemljišta, od svibnja 2016. vidljivo je da je investicijska atraktivnost zemljišta pogodnog za poljoprivredu porasla u nekim regijama na 35% (u prosjeku oko 25 posto). Na ruskom tržištu zemljišta vidljiva je pozitivna dinamika, prvenstveno zbog povećane pozornosti države ovoj industriji. Trenutačno povećanje priljeva investicija, prema mišljenju stručnjaka, prvi je korak prema tome da će nakon 2020. Rusija postati praktički neovisna u uvozu prehrambenih proizvoda, a također će povećati izvoz poljoprivrednih proizvoda za više od 50 posto.

Od 2015. - 2016. ukupna površina zemlje iznosi 168 milijuna hektara - ovo je ogroman teritorij. Uzimajući u obzir činjenicu da se u mnogim regijama Rusije ova zemljišta koriste u poljoprivrednoj proizvodnji do 70%, ukupni profit od poljoprivrede na državnoj razini trebao bi biti nevjerojatan iznos. Ali, nažalost, to nije slučaj, au nekim europskim zemljama profitabilnost jednog hektara poljoprivrednog zemljišta premašuje ruske pokazatelje i do 7 puta. To je prije svega zbog činjenice da se poljoprivredne aktivnosti u većini domaćih poduzeća provode koristeći materijalno i tehnički zastarjelu proizvodnu bazu, nedovoljan broj visokokvalificiranih stručnjaka i pogrešnu izgradnju načela poljoprivrede kao sirovinske baze.
Ali da bismo razumjeli pravo stanje ruskog tržišta zemljišta, potrebno je detaljno razmotriti njegove hitne probleme. Za početak treba pristupiti proučavanju cijena poljoprivrednog zemljišta. Prema stručnjacima koji profesionalno izračunavaju trošak zemljišta, ne treba očekivati značajan skok u rastu cijena zemljišta u skoroj budućnosti. Razlog tome je činjenica da je većina poljoprivrednog zemljišta u dioničkom ili drugom vlasništvu običnih građana koji ne prate pomno stanje na deviznom tržištu, te neće, za razliku od zemljoposjednika koji se profesionalno bave trgovinom zemljištem, poskupiti poljoprivredno zemljište.zemlja svaki dan, prilagođavajući se tečaju rublje. Primjetan je i trend u kojem su cijene zemljišta počele rasti ovisno o regionalnoj lokaciji. Tako je u južnim regijama prosječna cijena poljoprivrednog zemljišta porasla na 23% u odnosu na 2013., a zemljišne parcele koje se nalaze u središnjim regijama porasle su u prosjeku za 10%. Osim toga, tu je i problem zastarjelog pristupa obradi zemlje – industriji je potrebna transformacija i unapređenje.

Primarni ciljevi su zamjena materijalno-tehničke potpore, kao i prelazak s proizvodnje isključivo sirovine na njezinu potpunu preradu u finalni proizvod koji će biti zanimljiv širokom krugu potrošača. Također je potrebno uvesti jedinstveni državni program potpore poljoprivrednim proizvođačima, prema kojem će se industrija moći razvijati korak po korak, prateći koncept razvoja definiran u programu.

Kao što slijedi iz gore navedenog, redovito praćenje tržišta ruskog poljoprivrednog zemljišta sastavni je dio uspješnog razvoja industrije. Upravo zahvaljujući pažljivom praćenju tržišta zemljišta i analizi dobivenih pokazatelja moguće je pratiti dinamiku razvoja ove industrije u cjelini. Ovaj rad jasno pokazuje ogroman potencijal ruskog tržišta zemljišta i njegove svijetle izglede. Ali postizanje ove industrije na odgovarajućoj razini nemoguće je bez donošenja učinkovitih federalnih i državnih razvojnih programa, čiji je nedostatak razlog za pad ulaganja, smanjenje ukupnog broja transakcija na tržištu zemljišta i značajan pad dobiti od prodaje ili iznajmljivanja zemljišnih parcela.

RECITE NAM O NAMA

Analiza tržišta zemljišta u moskovskoj regiji krajem prve polovice 2017

Ova recenzija je pripremljena na temelju informacija objavljenih u javnoj domeni na sljedećim web stranicama:https://www.cian.ru/ , http://realty.dmir.rui tako dalje.

Zemljišna čestica je dio površine koji ima fiksnu granicu, područje, položaj, pravni status i druge karakteristike prikazane u državnom zemljišnom katastru i dokumentima državne registracije prava na zemljištu.

U skladu sa Zakonom o zemljištu Ruske Federacije, zemljišta su podijeljena u 7 kategorija: poljoprivredna zemljišta, zemljišta naselja, industrijska zemljišta, zemljišta posebno zaštićenih područja (zemljišta ljekovitih i rekreacijskih područja i odmarališta, zemljišta od ekološkog značaja, zemljišta rekreacijskog značaja, zemljišta povijesnog i kulturnog značaja i posebno vrijedna zemljišta), zemljišta šumskog fonda, zemljišta vodnog fonda i zemljišta rezervata.

Sukladno važećoj zakonskoj regulativi, od svih vrsta gore navedenih kategorija moguća je kupnja i prodaja isključivo zemljišta naselja (gradovi, mjesta, sela, zaseoci), poljoprivrednog zemljišta i industrijskog zemljišta. Sve ostalo pripada saveznoj imovini i ne podliježe otuđenju (šumske površine, obrambena zemljišta) ili povlačenju iz prometa (zaštitne zone voda, prirodni rezervati itd.) Zemljišta predviđena za postavljanje i razvoj gradova, naselja i ruralnih naselja su klasificirana kao zemljišta naselja.

Svrha ove studije je pregled tržišta zemljišta u moskovskoj regiji.

Analiza tržišta zemljišnih parcela u moskovskoj regiji pokazuje da nema manjka ponuda za prodaju zemljišnih parcela i da postoji mnogo zemljišnih parcela različitih kategorija dostupnih za prodaju u javnoj domeni.

Kao što se može vidjeti iz dijagrama prikazanog u Slika 1, većina ponuđenih zemljišta na prodaju su zemljišta za individualnu stambenu izgradnju - 71% od ukupnog broja ponuda za prodaju zemljišta, na drugom mjestu su poljoprivredno zemljište - 26%, a slijede industrijsko zemljište - 3 %.

Slika 1. Distribucija ukupne ponude za prodaju zemljišnih parcela u moskovskoj regiji po kategorijama

Ako govorimo o broju ponuda za prodaju zemljišnih parcela na tržištu moskovske regije, ovisno o smjeru, tada, kao što se može vidjeti iz dijagrama prikazanog u nastavku na Slika 2, prednjači smjer Riga, na drugom je bjeloruski, a slijede Kursk, Kazan i Lenjingrad. Raspodjela ukupne ponude za prodaju zemljišnih parcela u područjima Moskovske regije je sljedeća:

Slika 2. Distribucija ukupne ponude za prodaju zemljišnih parcela u područjima Moskovske regije

Od početka 2015. do danas, stručnjaci su primijetili trend - odsutnost špekulativne potražnje. Zemljište kao imovina u bilanci danas je prilično skupa stavka. Zakonodavne inicijative obvezuju razvoj zemljišnih parcela u vlasništvu za njihovu namjenu. Istodobno je došlo do značajnog povećanja poreznih olakšica.

Usluga "uređenje zemljišta" postala je primjetno tražena, čiji je zadatak marketinški, tehnički i pravni razvoj zemljišne parcele prije početka procesa izgradnje. U uvjetima krize, smanjene razine efektivne potražnje i odsutnosti špekulativne prirode transakcija na tržištu zemljišta, razvoj zemljišta postaje obvezna komponenta za prodaju parcele.

Danas, zemljište pripremljeno za izgradnju može koštati dva do tri puta više od nepripremljenog terena na istoj lokaciji. S obzirom na istu cijenu pripreme, najveći broj takvih mjesta nalazi se u blizini Moskovske obilaznice.

U donjoj tablici, na temelju analize troškova zemljišnih parcela, ovisno o smjeru i kategoriji, prikazan je ponderirani prosječni trošak za 1 sto četvornih metara zemljišta u rubljima, ovisno o udaljenosti od Moskovske obilaznice.

Tablica 1. Ponderirani prosječni trošak 1 sto četvornih metara zemljišta prema kategoriji zemljišnih parcela ovisno o smjeru Moskovske regije i udaljenosti od Moskovske obilaznice

Kako se vidi iz Tablice 1 najskuplje upute za prodaju zemljišnih parcela u do 15 km od Moskovske obilaznice, Bez obzira na kategoriju mjesta, to su Belorusskoe, Rizhskoe i Kyiv. Na udaljenosti od 15 km do 50 km od Moskovske obilaznice najskuplji pravci za poljoprivredne parcele su Kurskoye, Rizhskoye, Belorusskoye; za individualne dijelove stambene izgradnje - Belorusskoe, Rizhskoe, Kijev; za industrijska mjesta - Belorusskoe, Rizhskoe, Kijev.

Na udaljenosti od 50 km od Moskovske obilaznice najskuplji pravci za poljoprivredne parcele su Rizhskoe, Gorkovskoe, Belorusskoe; za individualne dijelove stambene izgradnje - Belorusskoe, Kyiv, Rizhskoe; za industrijska područja - Kijev, Belorusskoe, Gorkovskoe.

Na cijenu zemljišnih parcela utječu sljedeći čimbenici cijena:

Lokacija stranice;
Površina zemljišta;
Prisutnost/odsutnost komunikacije;
Reljef mjesta;
Kvaliteta pristupnih cesta;
Oblik stranice;
Vrsta prava (vlasništvo/zakup);
Kategorija zemljišta;
Vrsta dopuštene uporabe;
Prisutnost akumulacije ili šume u blizini (uglavnom za parcele za individualnu stambenu izgradnju).

Stoga rasponi troškova za 1 hektar zemlje mogu varirati i značajno varirati. Prema analizi obavljenoj u Tablica 2 koji je predstavljen u nastavku, rasponi troškova za 1 sto četvornih metara zemlje navedeni su ovisno o kategoriji parcele, kao i udaljenosti od Moskovske obilaznice.

Tablica 2. Rasponi cijene 1 sto četvornih metara zemlje prema kategoriji zemljišnih parcela ovisno o smjeru Moskovske regije i udaljenosti od Moskovske obilaznice

Iz gornje tablice može se izvući sljedeći zaključak:

- maksimalni trošak 1 hektar poljoprivrednog zemljišta fiksiran je u bjeloruskom smjeru, na udaljenosti do 15 km od Moskovske obilaznice i iznosi 4 095 000 rubalja po 1 hektaru, minimum trošak 1 sto četvornih metara poljoprivrednog zemljišta fiksiran je u smjeru Savelovsky, na udaljenosti većoj od 50 km od Moskovske obilaznice i iznosi 1100 rubalja po sto četvornih metara;

- maksimalni trošak 1 hektar zemljišta za individualnu stambenu izgradnju fiksiran je u smjeru Rige, na udaljenosti do 15 km od Moskovske obilaznice i iznosi 17 896 920 rubalja po 1 hektaru, minimum trošak 1 sto četvornih metara zemljišta za individualnu stambenu izgradnju fiksiran je u smjeru Yaroslavl, na udaljenosti većoj od 50 km od Moskovske obilaznice i iznosi 2450 rubalja po sto četvornih metara;

- maksimum trošak 1 hektara industrijskog zemljišta fiksiran je u bjeloruskom smjeru, na udaljenosti do 15 km od Moskovske obilaznice i iznosi 4 095 000 rubalja po 1 hektaru, minimum Trošak 1 sto četvornih metara industrijskog zemljišta fiksiran je u smjeru Kurska, na udaljenosti većoj od 50 km od Moskovske obilaznice i iznosi 2400 rubalja po sto četvornih metara.

Od 18 najvećih spajanja i preuzimanja u sektoru poljoprivrede u 2017., 11 transakcija je na ovaj ili onaj način uključivalo djelatnost proizvodnje usjeva. U šest slučajeva glavno stečeno sredstvo bilo je poljoprivredno zemljište. Kako se gospodarstvo oporavlja, tržište doživljava još jedan porast i nastavlja se konsolidacija u sektoru. Dakle, ako je u 2011. top 10 latifundists prema konzultantskoj tvrtki BEFL kontrolirao 3,8 milijuna hektara, a zatim je do proljeća 2017. brojka porasla na 5,2 milijuna hektara. No, strategija kupnje zemljišta samo radi širenja banke sve je manje popularna, napominju stručnjaci. Danas su učinkovitost proizvodnje i optimizacija troškova prioriteti, pa tržišni sudionici pažljivije procjenjuju potencijalne akvizicije u smislu dodatnih ulaganja u njih i kasnijih povrata.

Manje je velikih ponuda

Zemljišne transakcije jedan su od glavnih pokretača tržišta spajanja i preuzimanja u poljoprivrednom sektoru, kaže Andrey Tikhomirov, partner u A8 Praktika. Glavnu ulogu imaju velika poljoprivredna gospodarstva koja imaju dovoljnu financijsku osnovu za proširenje svoje zemljišne banke, a posljednjih godina pridružili su im se i novi igrači koji nisu temeljni. Potonji također imaju značajna sredstva i želju da brzo akumuliraju veliku imovinu. Jasan primjer je brzi rast površine zemljišta pod upravljanjem AFK sustav: prošle jeseni imala je 380 tisuća hektara, uzimajući u obzir “ RZ Agro“, koju posjeduje zajedno s članovima obitelji Louis Dreyfus. Štoviše, uprava korporacije ranije je izjavila da u budućnosti očekuju povećanje zemljišne banke na milijun hektara; planovi za ovu godinu bili su 500 tisuća hektara. Prema Tihomirovu, interes za tržište će ostati ako postoji dovoljna razina ponude i potražnje. Potražnja će ovisiti o financijskom stanju poduzeća i mogućnosti primanja kredita po prihvatljivim stopama, ponuda će ovisiti o dostupnosti dovoljnog volumena odgovarajućih zemljišnih parcela.

Međutim, sada je prilično teško pronaći veliku likvidnu zemljišnu imovinu, ističe Tihomirov. “Ponuda je ograničena. Dobre površine uglavnom već posjeduju veliki igrači, pa se traže mali zemljoposjednici, zna. — Istodobno, na tržištu se ponekad pojavljuju ozbiljne ponude (npr. „ Bijela fregata“), ali se više odnose na prisilnu prodaju.” Druga mogućnost je ponuditi velike komade zemlje u regijama koje baš i ne privlače kupce, na primjer u regiji Penza, dodaje stručnjak.

O velikom izboru poljoprivrednog zemljišta sada ne treba govoriti, slaže se Olga Romanova, direktorica pravne grupe Ratum. Primjerice, ako ranije kupci nisu uzimali ugare, sada ih kupuju, uključujući i šume. “Više se ne gleda kvaliteta i je li teren ravan, nego drugi kriteriji: možda je ledina, ali blizu ceste ili parcela graniči s poljem koje već pripada tvrtki”, napominje. Istovremeno se smanjila veličina imovine koja se nudi na prodaju, gotovo da nema transakcija u kojima se odjednom kupuje 15-20 tisuća hektara, osim ako ne govorimo o stečaju poduzeća.

Broj ponuda velikih parcela zemljišta (od 10 tisuća hektara) značajno se smanjio u usporedbi s 2015.-2016., kada su nagla deprecijacija rublje i makroekonomska nesigurnost, kao i špekulacije o zemljišnom zakonodavstvu prisilile strane vlasnike da napuste tržište, odjekuje njihov partner i menadžer.centar kompetencije u agroindustrijskom kompleksu KPMG Vitalij Šeremet. Posljednja veća prodana parcela bila je zemljišna banka Black Earth Farming(246 tisuća hektara). “Ipak, ne može se reći da je ponuda krupnih sredstava na tržištu iscrpljena. Danas se imovina financijskih grupacija koje su u financijskim poteškoćama, poput zemljišta, prodaje ili je blizu toga. RosAgro(prošle godine je imao oko 400 tisuća hektara). Ima još sličnih igrača,” zna. O traženoj cijeni dovoljno govori činjenica da je takve imovine još uvijek na tržištu, unatoč velikom interesu u branši, uvjeren je stručnjak.

Sada se nekoliko prilično velikih igrača sa stotinama tisuća hektara zemlje stavlja na prodaju, potvrđuje direktor BEFL Vladislav Novoselov. Međutim, malo je dobrih tvrtki kao meta transakcija na tržištu, a iako je ponuda imovine porasla u 2017.-2018., kvalitetne se nisu značajno povećale, napominje. “Razlog je očigledan: u većini slučajeva visokokvalitetna imovina (dobro, kompaktno smješteno zemljište, opremljenost, skladišni prostori, visoka razina tehnologije i proizvodne kulture) donosi visoke prihode, a njezin vlasnik rijetko ima želju prodati posao”, objašnjava stručnjak.

Ponuda zemlje u Rusiji je vrlo velika, iako su, naravno, najbolje parcele već raspodijeljene i nalaze se u rukama velikih posjeda. Ali možete uzeti lošija polja, uložiti u melioracije, gnojiva i u konačnici dobiti još bolje rezultate, kaže direktor odjela korporativnih financija jedne investicijske tvrtke “ Aten» Ivan Nikolaev. Međutim, jasno je da ako govorimo o kupnji zemljišta u blizini luka, na Krasnodarskom teritoriju ili u najatraktivnijim regijama crnozemskog regiona, tada je gotovo nemoguće pronaći opciju, iako postoji i bit će potražnje za ove regije. „Sa geografske točke gledišta, što su parcele bliže lukama, manja je vjerojatnost da će se kupiti, a to nije relevantno samo za jug: na primjer, u regiji Voronjež zemljište je dostupnije nego u Kuban, au regiji Tambov lakše je odabrati imovinu nego u Voronježu,” - uspoređuje Nikolaev.

Kriteriji vrednovanja imovine

Prema Tikhomirovu, pri odabiru zemljišta za kupnju, tvrtke prije svega obraćaju pozornost na lokaciju mjesta: obično ih privlače ponude iz regija u kojima već imaju posao. Također je važno da područje ima dobre klimatske i zemljišne uvjete. Sljedeći kriterij je pravna čistoća imovine i nepostojanje tereta.

Kada Ratum provodi reviziju zemljišta za velika poljoprivredna gospodarstva, budući da se većina transakcija odvija na sekundarnom tržištu, sastavlja se povijesna potvrda lokacije: kako je i kako pravno nastala, kakvi su rizici postojali i postoje li sada, kaže Romanova. Na primjer, jedan od razloga zašto " Rusagro" odbio je kupiti Kursk zemljište Ivolga-Holdinga, koji se suočio s financijskim problemima, zbog činjenice da u jednom trenutku nije pristupio pitanju zemljišne knjige dovoljno odgovorno. Neke površine nisu bile ni registrirane za zakup, tvrtka ih je radila po “džentlmenskim ugovorima” s lokalnim upravama, to je bila općepoznata činjenica. Na ovaj ili onaj način, mnogi se sada suočavaju sa sličnim problemima, posebno u transakcijama međusobnog povezivanja, dodaje ona. "Ovo je osobito istinito ako je tvrtka jedini veliki investitor u poljoprivrednom sektoru okruga ili regije: radi u dogovoru s lokalnim dužnosnicima, prebacuje nešto novca u proračun, ali zemljište nije uknjiženo", pojašnjava Romanova. "Kada vidimo bilo kakva kršenja i potencijalne sukobe, savjetujemo klijentima da potraže drugu imovinu za kupnju."

Primjerice, sada su važnu ulogu u razvoju tržišta poljoprivrednog zemljišta počele igrati pogreške ili kršenja zakona učinjena prilikom registracije parcela početkom 2000-ih, kada su se događale velike kupnje dionica, kaže Romanova. Tada su se mnoge tvrtke žurile da brže dođu do zemljišta, iako je bilo i onih koji su računali na sigurnost transakcija, primjerice sve su pažljivo provjeravali” Agro-Invest» ( Black Earth Farming). Kao rezultat toga, sada igrači koji imaju dobru pravnu potporu mogu poništiti dugogodišnje kupoprodajne transakcije zemljišta ako uspiju saznati i dokazati da je, na primjer, dionice kupila osoba koja je dobila zemljišni udio putem kolateralnih obveza, a zapravo nije bio dioničar. “Uočavaju nedosljednosti u registraciji, pronalaze sudionike u zajedničkoj imovini ili njihove nasljednike koji nisu znali za transakcije i počinju ih osporavati u njihovo ime”, komentira ona. — Vraća se zastara od 10-11 godina, transakcije se poništavaju, a zemljište ide drugoj zainteresiranoj strani. Sada ima mnogo takvih priča.” Postoje i presedani kada arbitražni sud poništava transakcije koje uključuju doprinos zemljišnih udjela u temeljni kapital poduzeća, na primjer, kada se u društvo s ograničenom odgovornošću prima više ljudi nego što je zakonom dopušteno, a krivotvorenjem dokumenata lišeni su prava imovinska prava. Takve sheme, koje su se provodile uglavnom radi naknadnih špekulacija zemljištem, sada se raspadaju i dolazi do aktivne preraspodjele tržišta, kaže Romanova.

No, ističe Novoselov, sada se sve rjeđe može čuti da zemljište nije pravno uknjiženo. “Od donošenja Zemljišnog zakonika i Zakona o prometu poljoprivrednog zemljišta nakupila se kritična masa pozitivnih promjena koje omogućuju obavljanje pravnog prometa s velikim zemljišnim površinama, s pravom zakupa zemljišta”, kaže.

Osim toga, lokacija parcela je važna za tvrtke koje uzgajaju usjeve - bolje je da formiraju velike bazene, a ne raspršene, nastavlja Tikhomirov. Zatim stručnjaci gledaju je li zemljište obrađeno, što se uzgaja, koji se plodored i tehnologija koriste te ima li farma opremu i stručnjake. “Prema našem iskustvu, kupci, posebice velika poljoprivredna gospodarstva, više su zainteresirani za kupnju zasebnog zemljišta”, pojašnjava stručnjak. “Imaju vlastitu flotu opreme, tehnologiju, osoblje i uspostavljene poslovne procese, tako da obično nitko ne želi preuzeti financijske obveze kupljene tvrtke.” Naše tržište još nije razvilo model prodaje imovine na temelju financijskih pokazatelja, dodaje Vitalij Šeremet. “Naprotiv, kupuju zemljište i proizvodne pogone odvojeno. Po mom mišljenju, to se objašnjava činjenicom da se dobra imovina gotovo i ne prodaje, a problematični poslovi se ne cijene zbog neiskorištenog potencijala”, komentira.

"Bio-ton"(pod kontrolom posjeda 375,7 tisuća hektara u regijama Samara, Ulyanovsk i Saratov) stječe zemljišne parcele koje se odmah uključuju u plodored. “Ozbiljno smo uložili u modernizaciju tehnološke opreme, poboljšanje vještina zaposlenika i uvođenje modernih metoda uzgoja, tako da ne vidimo smisla kupovati gotove poslove u regijama u kojima poslujemo, jer u ovom slučaju nema dodane vrijednosti za nas,” naglašava Mikhail, zamjenik generalnog direktora za strateško upravljanje tvrtke Kharlamov.

"Bio-ton" sustavno traži i odabire najatraktivnije lokacije u smislu plodnosti i geografskog položaja, kaže Kharlamov. “Planiramo uzgajati glatkim tempom, oko 10-20 tisuća hektara godišnje, kupujući susjedna zemljišta i uključujući ih u naš plodored”, dijeli svoje planove. "Kompaktna lokacija stvara logističke prednosti i povećava operativnu kontrolu." Međutim, povećanje zemljišne banke nije cilj samo po sebi za tvrtku, pojašnjava top menadžer, sada je prioritet povećanje profitabilnosti poslovanja. "Usredotočeni smo na intenziviranje procesa proizvodnje i uvođenje novih tehnologija", objašnjava Kharlamov. Ulazak u nove regije moguć je samo u slučaju posebnih situacija ili interesantne velike (najmanje 30 tisuća hektara) i kompaktno smještene parcele po cijeni koja odgovara gospodarstvu. Odluka o takvoj transakciji bit će donesena kao za poseban investicijski projekt, kaže.

Zemaljska banka" AFG National» iznosi 92 tisuće hektara (bez imovine koja pripada suvlasnicima gospodarstva, ali nije uključena u njegovu strukturu). Prema riječima generalnog direktora holdinga Jurija Belova, grupa planira povećati površinu zemljišta uglavnom za sadnju superintenzivnih voćnjaka jabuka, kao i za uzgoj povrća. U proteklih nekoliko godina holding je nabavio imovinu prvenstveno za ova dva poslovna područja. Pritom, za razliku od Bio-Tona, ne kupuje samo zemljište, već i cijele proizvodne komplekse. Dakle, u 2016. godini tvrtka je koštala 30 milijuna rubalja. kupili su kompleks u okrugu Arzamas u regiji Nižnji Novgorod za povećanje volumena pakiranja opranog krumpira, što također uključuje skladišni kapacitet za 8 tisuća tona proizvoda. Zatim je na istom području nabavljeno poljoprivredno poduzeće s 1,2 tisuće hektara poljoprivrednog zemljišta i skladištem krumpira za 5 tisuća tona, au susjednom Diveevu - 4 tisuće hektara zemlje, od čega je većina bila ugar. U Rostovskoj oblasti holding je prije dvije godine kupio kompleks za uzgoj krumpira i povrća na otvorenom s 4 tisuće hektara poljoprivrednog zemljišta, skladištima krumpira ukupne zapremine 20 tisuća tona i linijom za pakiranje kapaciteta 15 tisuća hektara. tona na sat, kaže Belov. „U 2017. kupili smo oko tisuću hektara rižinih polja u regiji Krasnodar i nekoliko malih parcela za uzgoj povrća u regiji Nižnji Novgorod“, dodaje.

Situacija s odabirom pogodnog poljoprivrednog zemljišta varira ovisno o regiji, smatra Belov. Na primjer, u Krasnodarskom teritoriju ima malo slobodnog zemljišta, gotovo sve je razvijeno, pa je holding prisiljen natjecati se s drugim industrijama za kupnju parcela za sadnju vrta. "Kada bismo mogli razvijati zemljište, na primjer, iz regionalnih i saveznih fondova, brže bismo se širili", siguran je Belov. “U tom smislu, volio bih da država podupire kapitalno intenzivne projekte poput superintenzivnog vrtlarstva.” Ali u regiji Nižnji Novgorod, tvrtka redovito prima ponude iz različitih regija za kupnju poljoprivrednih poduzeća. Uvijek ima velikih parcela na prodaju. Kod odluke o kupnji sve ovisi o cijeni i geografskom položaju nalazišta, objašnjava Belov. Mogu se pojaviti i dodatni uvjeti: na primjer, održavanje stada goveda u poduzeću, što nije prikladno za tvrtku. U Novgorodskoj regiji još je lakše pronaći zemlju, a koštat će znatno manje, ali ovo je zona rizične poljoprivrede, pa je tamo proizvodnja usjeva manje razvijena nego u srednjoj zoni, dodaje vrhunski menadžer.

Kharlamov potvrđuje da su velike parcele sada prilično rijetke na tržištu, a njihova vrijednost je obično veća od tržišne cijene, jer su ta zemljišta uključena u plodored. Međutim, položaj Bio-Tona u industriji formiran je uvelike zahvaljujući vraćanju neobrađenih površina u promet: u proteklih 10 godina uvedeno je više od 100 tisuća hektara, a ove godine planira se vratiti oko 4 tisuće hektara. " Miratorg“također se aktivno širi na račun neobrađenih zemljišta: prošle godine gospodarstvo je vratilo više od 85 tisuća hektara u promet u regijama Bryansk, Smolensk, Oryol, Kaluga i Tula, organizirajući pašnjake za goveda.

« AFG National"također ne odbija kupnju depozita. U tri godine tvrtka je vratila u promet 900 hektara u regiji Nižnji Novgorod i 700 hektara u regiji Novgorod, s planovima za još 300-400 hektara za 2018. godinu, kaže Belov. Istina, rad s takvim zemljištem uvijek je pitanje ekonomije. Prije svega, provodi se analiza tla: na početno neplodnom zemljištu neće rasti ništa osim korova, pojašnjava top menadžer. Cijena stavljanja jednog hektara naslaga u promet ovisi o stupnju zapuštenosti tih zemljišta. “Ako je šuma izrasla na tlu, onda prvo ide sječa stabala, čupanje panjeva, zatim duplo tanjuranje, oranje i drljanje. S takvim “teškim” naslagama trošak može doseći i do 20 tisuća rubalja/ha”, procjenjuje on. "Ako je polje jednostavno obraslo korovom, tada će trošak biti oko 6-7 tisuća rubalja/ha."

Prema Belovu, tradicionalno vrijednost zemljišne imovine ovisi o njenom geografskom položaju, dostupnosti pristupnih cesta, pokazateljima plodnosti tla i općem stanju zemljišta. Ako to uključuje izgradnju proizvodnih pogona i skladišnih objekata, tada se također procjenjuje blizina lokacije mrežama za opskrbu resursima i trošak priključka. Za sadnju superintenzivnih vrtova odlučujući kriteriji su kvalitetne karakteristike tla i dostupnost izvora vode za organiziranje sustava navodnjavanja kap po kap, kaže.

Špekulativne strategije više nisu relevantne
Non-core investitori sada mogu privući poljoprivredno zemljište samo ako se planiraju baviti agrobiznisom, obrađivati ga radi ostvarivanja prihoda ili ako postoji namjera prebaciti zemljište u drugu kategoriju i, primjerice, graditi nekretnine. “Dani kada su investicijske tvrtke ili banke kupovale zemlju da bi je preprodali po višoj cijeni su prošla i mislim da se neće vratiti jer je nema tko preprodavati”, kaže Ivan Nikolaev iz Atona. “Poljoprivredna gospodarstva godišnje stječu 50 tisuća hektara i više, zašto bi skuplje uzimali zemljište od investicijske tvrtke, ako sami mogu jednako tako lako pronaći odgovarajuću parcelu, i to po jeftinijoj cijeni?” Naravno, moguće su iznimke kada non-core investitor završi s nekim jedinstvenim zemljištem koje privlači poljoprivredna gospodarstva, ali potonji puno bolje poznaju ovo tržište i u većini slučajeva mogu pronaći alternativne opcije, dodaje stručnjak.

Što će biti s cijenama

Tijekom 2017. određeni interes za kupnju zemlje ostao je čak i kada je postalo jasno da je godina u cjelini bila prilično neuspješna za poljoprivrednike, kaže Vitalij Šeremet. Uvelike ga potiču sporedni ulagači i nastavit će se još neko vrijeme, budući da je prosječna cijena zemljišta u Rusiji i dalje relativno niska u usporedbi s usporedivim tržištima, iako je došlo do korekcije prema gore zbog fluktuacija tečaja rublje u 2014. -2015.

U razdoblju 2014.–2016. gotovo su sve regije doživjele rast cijena zemljišta, koji je prestao 2017. godine. Cijene u najboljim područjima na jugu su u rasponu od 180-200 tisuća rubalja/ha, u središtu Rusije - na razini od 50-70 tisuća rubalja/ha, daje podatke Vladislav Novoselov. Cijene zemljišta dosegnule su vrhunac u 2017., a od jeseni je došlo do pada od 10-15% ili čak i više u pozadini pojave prilično velikog broja novih prijedloga, kaže direktor pravnog odjela “ Miratorg» Aleksandar Krasnov. Štoviše, stvarne transakcijske cijene odstupaju od početnih očekivanja prodavatelja čak i više - za 20-30%, dodaje. “Sada imamo priliku odabrati najkvalitetnije i najprikladnije zemljište za našu lokaciju. Mislimo da će se tijekom 2018. godine na tržištu pojaviti nove ponude za prodaju i da će se trend pada cijena nastaviti”, očekuje.

Mikhail Kharlamov dijeli slično mišljenje. Rekordna žetva 2017. i prognoza za 2018. doveli su do pada cijena proizvoda; prekomjerna proizvodnja će natjerati neučinkovite igrače koji loše upravljaju svojim troškovima da napuste tržište, što će dovesti do povećanja ponude i mogućeg smanjenja cijene zemljišta , on vjeruje. Trošak zemljišta kao poslovnog sredstva izravno ovisi o stanju na poljoprivrednom tržištu: što je niža cijena konačnog proizvoda, manji je povrat ulaganja. Profitabilnost ne može beskonačno padati, pa je korekcija vrijednosti zemljišta vrlo vjerojatan događaj, tvrdi top menadžer.

Prošle godine ne samo da je zaustavljen rast cijena zemljišta, nego je smanjena i likvidnost poljoprivrednih sredstava vezanih uz biljnu proizvodnju, slaže se s njim Novoselov. Daljnje ponašanje cijena uvelike će ovisiti o isplativosti poslovanja uzgoja usjeva. Pritom smatra da nam europske ili američke cijene zemljišta nisu dostižne u dogledno vrijeme. Razlozi uključuju rizik zemlje, nedostatak financiranja, nerazvijene logističke mogućnosti na velikim udaljenostima i druge.

Cijene poljoprivrednog zemljišta u Rusiji niže su nego u nizu drugih zemalja, uključujući i zbog specifičnosti polja i njihove veličine, kaže Olga Romanova. Na primjer, polja u Njemačkoj ili Nizozemskoj mnogo su manja, tamo možete bez opreme za široki rez. “Troškovima zemljišta dodajemo i druge troškove, posebice logistiku: događa se da nije tako lako doći do polja i ukloniti usjev s njega bez gubitka”, objašnjava ona. Da se ti troškovi ubuduće ne moraju uzimati u obzir, onda bi možda zemljište bilo skuplje. Pritom je katastarska vrijednost zemljišta ponekad znatno veća nego u transakcijama, ističe Romanova. Općenito, ako je prosječna razina cijena u Rusiji u rasponu od 30-40 tisuća rubalja/ha, to će biti razuman pokazatelj. “Cijene će ostati otprilike na istoj razini kao sada, a ponegdje je moguće i smanjenje - ekonomija će sve izjednačiti”, smatra ona.

Govoreći zasebno o cijeni poljoprivrednog zemljišta, potrebno je procijeniti što će investitor dobiti od njega u budućnosti, te koliki će biti dodatni ulozi, potvrđuje Alexey Ledenev, predsjednik Upravnog odbora Veda Capital Group. “Primjerice, ako je zemljište zaraslo, potrebno je uložiti u njegovo vraćanje u optjecaj, nabaviti opremu, izgraditi infrastrukturu, nabaviti sjeme, gnojiva, sredstva za zaštitu bilja – rezultat je skup projekt s dugim rokom povrata, a u Rusiji ih nema baš mnogo, a ipak vole”, ističe. — Zapadni investitori imaju drugačiji mentalitet, oni su spremni čekati 10-15 godina na povrat. Zbog toga u našoj zemlji imamo puno zaraslog zemljišta. Iako, naravno, postoje regije koje se razlikuju po tom pitanju, na primjer regija Belgorod, gdje postoji jasna politika da zemlja mora raditi i stvarati prihod.”

Cijene dobrih zemljišnih parcela samo će rasti zbog ograničene ponude, smatra Andrej Tihomirov. Cijena parcela niske kvalitete ostat će na sadašnjoj razini ili će se na njih čak primijeniti popust. Istodobno, stručnjak ne isključuje da će se u najboljim regijama, na primjer, kao što je Krasnodarski teritorij, pokazatelji približiti svjetskom prosjeku.

Budući da u Rusiji ima puno slobodnog zemljišta, ne treba govoriti o značajnom potencijalu rasta cijena za njih, Nikolajev se ne slaže: zašto plaćati više i otkupljivati parcelu, ako za isti novac možete uzeti praznu, npr. s ugarima i ulagati u poboljšanje njihove kvalitete? “To što su cijene sad malo porasle, posljedica je nekog gospodarskog rasta, rekordne berbe i izvoza”, objašnjava stručnjak. “Jasno je da ako biljna proizvodnja donosi prihod, onda investitori ulažu novac u nju i nastoje povećati proizvodnju, au tu svrhu šire i banku zemljišta.”

Šire se i mala poduzeća
Uglavnom, veliki igrači šire banku zemljišta, ali transakcije se odvijaju i na nižoj razini, a malim je poduzećima puno lakše pronaći, primjerice, tisuću hektara za jednokratnu kupnju. No, može se stvoriti dojam da se u kupoprodajnom prometu uglavnom radi o istom zemljištu koje se prenosi s jedne pravne osobe na drugu. To je zbog činjenice da su poslovi koji uključuju velike igrače nadaleko poznati, kaže Olga Romanova iz Ratuma.

Izgledi razvoja tržišta

Tržište poljoprivrednog zemljišta u Rusiji je ogromno - broji se u desecima milijuna hektara, a proces prijenosa velikih površina i relativno malih klastera s jednog vlasnika na drugog neprestano će se nastaviti. Štoviše, to će biti i transakcije konsolidacije i podjela velike imovine u zasebne klastere. Glavni faktor koji će se uzeti u obzir je profitabilnost i učinkovitost, siguran je Novoselov. Ako profitabilnost industrije opadne, sudionici na tržištu neizbježno će preispitati svoje strategije. Postojat će prilično standardni proces povećanja imovine pod kontrolom snažnih uspješnih igrača. Štoviše, to bi mogle biti male regionalne tvrtke koje su naučile izvlačiti dobre prihode čak i uz niske cijene osnovnih poljoprivrednih proizvoda.

Međutim, smanjenje profitabilnosti u industriji neizbježno će dovesti do pogoršanja financijskog stanja značajnog dijela igrača, nastavlja stručnjak. Jedan broj vlasnika poljoprivrednih tvrtki neće htjeti ostati u poslovanju s nižom profitabilnošću nego prije, pa će velika imovina promijeniti vlasnika, uključujući vjerojatno i njihovu podjelu između različitih kupaca, pogotovo ako se zemljište nalazi u različitim regijama, tvrdi Novoselov. “Zemljište je glavni i glavni resurs za cijelu industriju, ne samo za biljnu, već i za stočarsku proizvodnju. Razvojni potencijal agroindustrijskog kompleksa daleko je od iscrpljenosti, stoga će zemljište uvijek biti u središtu pozornosti u mnogim investicijskim projektima”, sažima.

Andrej Tihomirov vjeruje da će se trend okrupnjavanja i okrupnjavanja igrača u industriji nastaviti, a postoji mogućnost da će se, kada se iscrpi ponuda u najpovoljnijim regijama, početi zanimati za nove. Međutim, veliki će igrači i dalje osjećati snažan pritisak iz vanjskog okruženja, što će utjecati na financijske rezultate kompanija, kao i na razinu konkurencije.

U budućnosti će se neki veliki holdingi i dalje natjecati za veličinu zemljišnih banaka, ali onih koji ne razmišljaju o gospodarstvu sve je manje. Poljoprivreda je rizičan posao, a pitanja učinkovitog korištenja poljoprivrednog zemljišta natjerat će igrače da ga optimiziraju, uvjerena je Olga Romanova. Na primjer, ako tvrtka ima udaljenu farmu koju je teško kontrolirati, onda je logičnije prodati je ili zamijeniti s drugim igračem koji ima interes u ovoj regiji. Ipak, strategija otkupa što većeg broja zemljišta i dalje ostaje, pa bi u iduće tri do četiri godine mogao uslijediti novi val stečajeva tvrtki koje nisu uspjele poslovati, smatra Romanova.

Daljnji razvoj tržišta poljoprivrednog zemljišta u Rusiji uvelike će ovisiti o sastavu vlade i dinamici izvoza poljoprivrednih proizvoda, smatra Ivan Nikolajev. “Domaće tržište je zasićeno, potražnja potrošača pada jer stanovništvo postaje sve siromašnije, pa moramo povećati izvoz. Ako bude pomaka i počnemo aktivnije izvoziti ne samo žitarice, nego i meso i povrće, onda će doći do pozitivne dinamike na tržištu poljoprivrednog zemljišta. U protivnom treba očekivati stagnaciju”, predviđa.

Vitalij Šeremet vjeruje da će u nadolazećim godinama doći do promjena u ruskom poljoprivrednom sektoru koje će povećati cijenu zemlje. Ako program agroizvoza bude uspješan, tada će zbog povećane potražnje za poljoprivrednim proizvodima porasti i potražnja za zemljištem. Osim toga, razvoj tehnologije i povećanje prinosa mogu imati pozitivan učinak. A rješavanje pitanja makroekonomskih i geopolitičkih napetosti smanjit će faktor rizika zemlje i privući jeftiniji novac u gospodarstvo i poljoprivredu, nada se.

Glavni igrači nastavit će širiti svoje poslovanje, stvarajući tržište kupaca za zemljište, slaže se Mikhail Kharlamov. Istina, hiperprodukcija, zajedno s logističkim problemima izvoza, negativno će utjecati na troškove biljne proizvodnje, a time i na cijenu zemljišta. No, ako se uspostavi izvoz i stabilizira domaće tržište, tada će korekcija cijena zemljišta biti neznatna, au srednjoročnom razdoblju one bi mogle porasti, smatra. I ako je u južnim regijama potencijal rasta praktički iskorišten, tržište regije Volga još uvijek ima ozbiljan potencijal, dodaje top menadžer. Istina, upozorava i na činjenicu da je tržište zemljišta i dalje složeno i nestrukturirano, a glavni problem su neuređene granice zemljišnih čestica, što otežava privlačenje bankovnih sredstava za takve transakcije.

Dugoročno se izgledi za tržište zemljišta smatraju pozitivnima, ali uvelike ovise o tome hoće li država uspjeti učiniti svoju regulaciju učinkovitijom, kaže Alexander Krasnov. Konkretno, smatra da je potrebno vratiti slobodan promet poljoprivrednog zemljišta. Činjenica da po zakonu vlasnik zemljišnog udjela može prodati samo državi, drugom vlasniku zemljišnog udjela na istoj čestici ili zakupcu te čestice glavna je prepreka formiranju velikih posjeda. zemljište u vlasništvu, objašnjava. Štoviše, pokazalo se da značajan dio zemljišnih udjela nije tražen, a još uvijek postoji neizvjesnost oko njihovog pravnog statusa. “Postojeća regulativa zapravo je iznjedrila 'sivo tržište' zemljišta, koje ne dopušta prodavačima da dobiju punu cijenu za svoj udio, a kupca ostavlja u neizvjesnosti, dok u procesu kupnje zemljišta njegova prava zapravo nisu zaštićeni na bilo koji način”, žali se. Nedovoljna otvorenost informacija o raspoloživosti zemljišta u javnom vlasništvu također stvara uvjete za nelojalnu konkurenciju i korupciju. Dakle, općinsko tijelo može iznajmiti parcelu gotovo bilo kojem seljačkom gospodarstvu ili poljoprivrednoj organizaciji po vlastitom nahođenju, bez da ikoga obavijesti - bez nadmetanja, bez ekonomskog opravdanja, zapravo, po principu - "Dajem kome god Želim”, kaže Krasnov.

Prioritetne regije
Prema Vitaliju Sheremetu iz KPMG-a, investitori su se tradicionalno usredotočili na zemljište Crnozemske regije i južne regije. Najatraktivnije regije su Krasnodarski teritorij, susjedna područja Rostovske regije i Stavropoljske regije te crnozemne regije Središnjeg saveznog okruga. Zanimljive su i Tulska, Orlovska i Kaluška oblast, nabraja Andrej Tihomirov. Međutim, ulagače su počeli privlačiti oni krajevi na koje ranije nisu gledali, na primjer, Rjazanjska regija, iako su prije nekoliko godina svi hrlili u Središnju crnozemsku regiju, ističe Olga Romanova. Prema Ivanu Nikolajevu, u budućnosti bi se tržište poljoprivrednog zemljišta u Povolžju trebalo dobro razvijati, pogotovo ako je proizvodnja orijentirana na domaće tržište: tu su dobra tla, veliki broj stanovnika i blizina velikih gradova.