Предметом договора ипотеки могут быть вещи. Типы ипотечных кредитов. Выдача и погашение ипотечного кредита. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество и его реализация


В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

  • Земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ.
  • Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.
  • Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
  • Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.
  • Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ.

Предметом ипотеки может быть также незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ.

Если иное не предусмотрено договором ипотеки, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое.

Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Предмет ипотеки, оценка ипотеки , существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, должны быть указаны в договоре об ипотеке. При этом ипотечный договор должен содержать точное наименование предмета ипотеки, его местонахождение и достаточное для идентификации этого предмета описание. Кроме этого в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Новости по теме

  • «Валютные» ипотечники массово избавляются от своих квартир и становятся бомжами

    Их осталось не так много. Редкий класс россиян, который вымер, когда доллар превысил отметку в 80 рублей. Они еще пытались что-то делать при 50 деревянных за у.е., опустили руки при 60. А теперь просто сидят и ждут судебных повесток и исполнительных листов от банков.

  • 6 ловушек для валютных заемщиков: анализ законопроекта № 4004

    В феврале этого года Кабмин подал на рассмотрение в ВР собственный законопроект (регистрационный № 4004), разработанный при поддержке Независимой ассоциации банков Украины и призванный уменьшить долговое бремя для граждан, которые брали валютные кредиты на приобретение жилья.

  • Льготы для всех: неочевидные способы оформить дешевую ипотеку

    Обычно выгодные условия по ипотеке распространяются на отдельные категории заемщиков, например на военных или малообеспеченных. Тем не менее на рынке есть спецпредложения для тех, кто не попадает ни в одну из этих групп.

Под ипотекой согласно п.2 ст.334 ГКРФ в гражданском праве п.2 ст.334 ГКРФ понимают: «Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к ипотеке в случаях, когда этим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила».

В ст.42, ФЗ 29 мая 1992 года N 2872-1 «О залоге», ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Слово “Ипотека” греческого происхождения (от греч. hypoteka - подставка, подпорка). Понятие “ипотека” основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.

Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательств должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, другом договоре, причинении вреда.

К недвижимому имуществу закон относит земельные участки, в частности, участки из состава земель сельскохозяйственного назначение, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В проекте закона об ипотеке к имуществу, которое может быть предметом ипотеки отнесены и строения потребительского назначения, в том числе дачи, садовые дома, гаражи. Также предметом ипотеки могут быть и права арендатора по договору аренды недвижимого имущества, при условии согласия его собственника или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения, если законом или договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 2 Указа №293 от 28.02.96 по договору об ипотеке может быть заложено только недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения и права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если предметом ипотеки является недвижимое имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие или разрешение требуется для ипотеки этого имущества (ч.7 п.3 Указа №293 от 28.02 96). Если ипотека устанавливается на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников), в том числе квартиры и нежилые помещения в жилых домах, требуется наличие письменного нотариально удостоверенного согласия на это всех собственников.

Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, в соответствии со статьёй 135 ГК РФ считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое. Часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирных жилых домах, не может быть самостоятельным предметом ипотеки. При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, наряду с квартирой заложенной считается и соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. На праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном жилом доме принадлежат общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст.290 ГК РФ). С долей в праве собственности на общее имущество жилого дома собственник квартиры не вправе совершать действия, которые могут повлечь её передачу отдельно от права собственности на квартиру.

Не допускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, иного имущества, изъятого из оборота, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а так же имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена (ч.5 п.3 Указа №293 от 28.02.96).

Основанием возникновения ипотеки является договор. Ипотека может возникать также и на основании закона при наступлении указанных в нём обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество и для обеспечения какого обязательства признаётся находящимся в залоге. Так, согласно пункту 1 статьи 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Плательщик ренты с предварительного согласия её получателя вправе сдавать в залог недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания.

Сфера применения ипотеки довольна широка. Это обеспечение обязательств по кредитному договору (договору займа), а также обязательств, основанных на договоре купли-продажи, аренды, подряда, перевозки грузов, другом договоре.

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:

  • - Во-первых, ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.
  • - Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» уточняет, что предметом договора ипотеки могут быть:

  • - земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков, размер которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления для земель того или иного целевого назначения и разрешенного использования;
  • - предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности;
  • - жилые дома, квартиры, изолированные части жилых домов и квартир;
  • - дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
  • - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
  • - В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.
  • - В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной, которая сопровождается государственной регистрацией. Сейчас отменили нотариальное удостоверение.
  • - В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т. е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.
  • - И, наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Из сказанного следует, что можно выделить следующие принципы ипотеки:

  • 1) гласности, или публичности, - доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
  • 2) специальности - возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
  • 3) достоверности - записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
  • 4) старшинства - преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;
  • 5) бесповоротности - ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;
  • 6) неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В это время (1754 год) были открыты дворянские банки в Москве и Санкт Петербурге. Но, в своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал и гораздо ранее. Например, ещё в 15 веке появился вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки. При рассмотрении вопроса об ипотечном жилищном кредитовании следует различать понятия объекта залога и объекта кредитования.

Объект залога - недвижимое имущество (жилое помещение - дом, квартира и т. д.), служащие обеспечением обязательства заёмщика.

Объект кредитования - конкретная цель, для достижения которой предоставляется ссуда. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Также в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой организации оценщиков. Эта сторона вопроса должна регулироваться Законом “ Об оценочной деятельности в РФ”. На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлтерскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимого имущества. Стоит заметить, что сегодня при оценке одной и той же квартиры в разных фирмах разница может достигать 10 - 15 тысяч долларов.

Если величина обеспеченного ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, должны быть указаны порядок и другие необходимые условия её определения (ч.7 п.5 Указа №293 от 28.02.96). В том случае, когда обязательство подлежит исполнению по частям, в закладной должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Одним из существенных условий договора об ипотеке является предмет договора. Предмет определяется через наименование имущества, его местонахождение, описание, которые позволят его иденти-фицировать, указание права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю.
Предметом договора об ипотеке могут быть согласно статье 5 Закона об ипотеке, во-первых, земельные участки, во-вторых, предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое"имущество, используемое в предпринимательской деятельности (ангары, цеха и т.д.).. Предметом ипотеки могут быть жилые дома и квартиры или части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие сооружения потребительского назначения. Такое имущество чаще всего является залогом по договору жилищного кредитования.
Предметом ипотеки может быть и незаконченное строительство, которое рассматривается как недвижимое имущество, возводимое на отведенном земельном участке. Так, в статье 76 Закона об ипотеке прямо указано, что при предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.
Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты также могут быть предметом ипотеки, поскольку хотя и не являются имуществом, которое неразрывно связанно с землей, но, как это специально предусмотрено в Гражданском кодексе РФ, относятся к недвижимому имуществу в силу своей специфики.
Помимо имущества предметом ипотеки может быть право аренды, принадлежащее залогодателю. К такому залогу будут применяться общие нормы об ипотеке, если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и не противоречит существу арендных отношений. Так, право аренды может быть предметом ипотеки только с согласия арендодателя. Также не допускается залог такого, права без согласия собственника или лица, имеющего право хозяйственного ведения, если за-. коном или договором запрещено отчуждение такого права без согласия данных лиц.
Договор ипотеки права аренды помимо всего прочего должен содержать такое же определение арендованного имущества, как если бы данное имущество было предметом ипотеки. В этом случае в обязательном порядке должен быть указан срок аренды.
Недвижимое имущество, являющееся предметом договора ипотеки, как правило, принадлежит залогодателю на праве частной собственности или на праве хозяйственного ведения.
Существует ряд ограничений, предусмотренных законом, в отношении имущества, которое не может быть предметом ипотеки.
Во-первых, это имущество, изъятое из оборота. Согласно Гражданскому кодексу, вещами, изъятыми из оборота, признаются такие вещи, которые не могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому. К таким вещам относятся, главным образом, вещи, находящиеся в исключительной собственности государства (например, ресурсы континентального шельфа, объекты оборонного производства и др.).
Во-вторых, имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Перечень такого имущества граждан содержится в Гражданском процессуальном кодексе.
В-третьих, не может быть предметом ипотеки имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Также не может быть самостоятельным предметом договора ипотеки часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь). Например, невозможно заключить договор ипотеки в отношении только лишь хвостовой части самолета. Закон об ипотеке устанавливает следующие ограничения в отношении имущества, являющегося предметом ипотеки. Так, если предметом договора ипотеки является имущество, на отчу-ждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие необходимо и для ипотеки этого имущества.
Например, на имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, ипотека может быть установлена только при наличии письменного согласия другого супруга, не являющегося сто-роной по договору ипотеки. ч
В соответствии с пунктом 2 ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при общей долевой или совместной собственности на. земельные участки, которые могут быть предметом залога, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое, если иное не предусмотрено договором. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета, если иное также не предусмотрено договором или законом.
В отношении отдельных предметов ипотеки Закон об ипотеке предусматривает определенные требования. Так, земельные участки не подлежат ипотеке в случае, если они находятся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Кроме того, не допускается ипотека зе-мельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
В случае если предметом ипотеки является предприятие как иму-щественный комплекс, то на все входящее в его состав имущество распространяется действие договора ипотеки, а именно: материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права, если иное не предусмотрено договором.
Ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится это"здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муници-пальной собственности.
Не допускается заключение договора ипотеки жилого дома или квартиры, находящихся в частной собственности граждан, через представителя, за исключением законных представителей несовершеннолетних граждан, представителей ограниченно дееспособных и недееспособных лиц.
Ипотека квартиры в многоквартирном доме предусматривает установление права залога и на соответствующую часть доли в праве общей собственности на жилой дом (общие помещения дома, несу-щие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-тех- ническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры).

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке - недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К таким вещам относят: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

82) Порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество и его реализация.

Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество является ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательства Залогодателем по обязательствам, за которые он отвечает. Требования Залогодержателя(кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущество по решению суда. Без обращения в суд удовлетворение требований Залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения Залогодержателя с Залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное имущество.При этом следует иметь в виду, что такое соглашение может быть признано судом недейс-твительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением. Взыскание на предмет залога может быть обращено только о решению суда в случаях: - для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешения другого лица или органа, - предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или культурную ценность для общества, - Залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно. Если предметом залога является движимое имущество, и договором залога предусмотрено обращение взыскания на него во внесудебном порядке, то после приянтия решения об обращении взыскания на предмет залога следует действовать в порядке, установленном договором, с учетом действующего законодательства РФ.Исходить из того, что реализация заложенного имущества должна производится судебным исполнителем (ГПК РФ) .Для этого в народный суд подается заявление о возбуждении исполнительного производства.Только при отказе народного суда следует самостоятельно реализовывать заложенное имущество путем проведения публичных торгов. Обращение взыскания на заложенное движимое имущество может произведено без обращения в суд на основании соглашения.При этом на предмет залога, переданный Залогодержателю(заклад), взыскание может быть обращено в порядке, установленном договором о залоге. В случае, если несмотря на условия договора залога, невозможно обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и /или последующая реализация предмета залога (в том числе когда должник или Залогодатель не ведут деятельности и их местонахождение неизвестно), если должник и Залогодатель оспаривают действия Залогодержателя, по любой причине уклоняются от совершения предусмотренных договором действий,если в договоре не предусмотрено внесудебный порядок вызыскания, то следует подавать в суд. При подаче в суд искового заявления необходимо, чтобы в нем четко были сформулированы три требования: - о взыскании с долника задолженности по кредитному договору, включая основную сумму долга, сумму процентов, неустойки, - об обращении взыскания на предмет залога и реализации заложенного имущества, - о возмещении расходов истца по госпошлине. При подаче искового заявления одновременно подается ходатайство о наложении ареста на предмет залога. Исполнение решений судов, арбитражных и третейских судов, обращение взыскания по исполнительным надписям нотариусов производится судебными исполнителями, состоящими при суде по месту жительства или по месту работы должника либо по месту нахождения его имущества.Судебный исполнитель приступает к исполнению по заявлению взыскателя. Обращение взыскания на имущество состоит из его ареста(описи), изъятия и принудительной реализации. Реализация (продажа) заложенного имущества производиться путем продажи с публичных торгов. Публичные торги проводятся в форме конкурса или аукциона на основании действующих договоров со специализированной фирмой. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цены, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, предложило лучшие условия.Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несос-тоявшимися. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо.В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные лица. Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано не менее, чем за 30 дней до их проведения.Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе о порядке оформления участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Если иное не предусмотрено в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее, чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее, чем за 30 дней до проведения конкурса. В случаях, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный им реальный ущерб.Организатор закрытого аукциона обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок последовал отказ. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату.Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли(задаток -10% начальной цены). При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда, либо соглашением Залогодержателя с Залогодателем. При объявлении торгов несостоявшимися Залогодержатель вправе по соглашению с Залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования. При объявлении несостоявшимися повторных торгов, Залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более, чем на 10 % ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Если Залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается. Должник и Залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту часть, исполнение которой просрочено. Из суммы, полученной от реализации заложенного имущества, сначала покрываются расходы по исполнению, остальная сумма поступает на удовлетворение требований взыскателей.Сумма, оставшаяся после удовлетворения всех требований, возвращается должнику. За счет заложенного имущества Банк-Залогодержатель вправе удовлетворить свои требования в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, включая проценты, неустойку, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а также необходимые издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по осущес-твлению обеспеченного залогом требования. Если предметом залога является несколько вещей, Залогодержатель по своему выбору может быть получить удовлетворение за счет всего этого имущества либо за счет какой-либо из вещей. Если реализуется заложенное имущество, обременное правами нескольких Залогодержателей, то распределение сумм, вырученных от продажи такого имущества, производится с учетом очередности заклю-ченных договоров залога. Требования последующего Залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предыдущего Залогодержателя. При недостаточности взысканной с должника суммы для удовлетворения всех требований по исполнительным документам эта сумма распределяется между взыскателями в порядке очередности. Требования каждой последующей очереди удовлетворяются после полного погашения требований предыдущей очереди.При недос-таточности взысканной суммы для полного удовлетворения требований одной очереди эти требования удовлетворяются пропорционально причитающейся каждому взыскателю сумме. В первую очередь удовлетворяются- требования по взысканию алиментов, возмещению вреда,причиненного здоровью, а также возмещение вреда, причиненного лицам,понесшим ущерб в результате смерти кормильца. Во вторую очередь удовлетворяются требования работников, вытекающие из трудовых правоотношений, выплата вознаграждения авторам, В третью очередь - отчисления в Пенсионный фонд, соцстрах и фонд занятости, В четвертую очередь - требования по платежам в бюджеты всех уровней и государственные внебюджетные фонды, В пятую очередь удовлетворяются все остальные требования. Реализовать заложенное имущество банк может и минуя публичные торги; 1.Когда неплатежеспособный Залогодатель соглашается уступить банку-кредитору предмет залога или другую собственность, представляющую интерес для банка. 2.ГК РФ разрешает банку -кредитору заменить кредитный договор на договор купли-продажи предмета залога.Должник рассчитывается с банком заключая договор купли-продажи на предмет залога. Удовлетворение требований Банка-Кредитора может быть произведено не только самим должником, но и третьим лицом.В этом случае третьему лицу вместе с правом требования переходит обеспе-чивающего его право залога.Если должник не исполнит обязательства по возврату кредита уже новому кредитору, последний вправе обратить взыскание на предмет залога. Уступка требований должна быть совершена в письменной форме. Банк-кредитор,уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющий право требования; кредитный договор, документы, обеспечивающие исполнение кредитного договора, документ, подтверждающий уплату за должника долга первому кредитору. Должник должен быть уведомлен о состоявшейся уступке требования, Если это условие не было выполнено, то исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. С целью ускорения погашения долга по кредитному договору в качестве лица, которому переуступаются права требования, может выступать необремененная просроченными обязательствами организация. При согласии третьего лица погасить долг Заемщика может заключаться договор о переводе долга.При этом новый должник не должен иметь задолженности.Перевод долга совершается с согласия Банка- кредитора. Если предприятие -должник является недоимщиком.Банк и третье лицо(покупатель заложенного имущества) заключают договор поручительства в обеспечение обязательства заемщика по кредитному договору. Покупатель выполняет свои обязательства по договору поручительства как поручитель, после чего к нему переходят права банка по Кредитному договору и права банка как Залогодержателя по договору залога. Заемщик и покупатель (поручитель) заключают соглашение об отступном.Таким образом банк получает денежные средства, а поручитель - желаемое имущество. Гражданский кодекс допускает прекращение обязательств также в случаях: зачет требований, новация, прощение долга. Прощение долга, как освобождение от имущественной обязанности в отношении самого себя, является разновидностью отношений, возникающих при дарении.Дарение же имущества, стоимость которых превышает пять минимальных оплат труда, между коммерческими организациями запрещено.Такая сделка ничтожна. При зачете требований взаимные обязательства погашаются только при их одинаковом размере.В противном случае происходит лишь частичное погашение зачетом, не восполненная сумма остается задолженностью, которую придется возместить в будущем.

О.П. Казаченок, 2005

КРАТКИЕ НАУЧНЫЕ СООБЩЕНИЯ

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ

О. П. Казаченок

В соответствии со ст. 334 ГК РФ ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (п. 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке»).

В ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» определяется имущество, которое может быть предметом ипотеки. Прежде всего, таковыми могут быть недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость), указанные в ст. 130 ГК РФ, а именно: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, на которые зарегистрированы права в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Пункт 1 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» конкретизирует имущество, которое может быть предметом ипотеки. Это, во-первых, земельные участки, за исключением участков, указанных в ст. 63 ФЗ «Об ипотеке». Во-вторых, предприятия, здания и сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. В-третьих, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из изолированных комнат (одной или нескольких). В-четвертых, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. В-пятых, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Определение понятия недвижимости содержится в ст. 130 ГК РФ. Это объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Очевидно, что разделение имущества на движимое и недвижимое неслучайно. Практически его значение проявляется в большей ограниченности господства над недвижимостью и в прочности укрепления прав на различные виды этого имущества сравнительно с имуществом движимым.

Пункт 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» опреде-© ляет, что имущество, на которое установле-

на ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Это фактически означает изъятие у залогодателя права распоряжения залогом, важнейшего правомочия права собственности (п. 1 ст. 209 ГК РФ). По мнению А. Смолянникова, это противоречит традициям ипотеки классического романогерманского права, которых придерживается вся континентальная Европа и многие другие страны, и идет вразрез с традициями российского гражданского права. В соответствии с этим положением, продолжает он, «при установлении ипотеки залогодатель обязан фактически отчуждать свое право собственности на заложенное имущество в пользу кредитора, что не соответствует п. 2 ст. 209 ГК РФ, согласно которой собственник вправе согласно своему усмотрению оставаясь собственником отдавать имущество в залог и обременять его другими способами»1. В связи с этим представляется необходимым абзац 3 п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» дополнить нормой, в соответствии с которой имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя не только в его владении и пользовании, но и распоряжении, с ограничениями, установленными федеральным законом.

Предмет ипотеки в соответствии со ст. 9 ФЗ «Об ипотеке» подлежит оценке по соглашению сторон в соответствии с законодательством РФ. Верно отмечает А.А. Киселев, что «принцип оценки предмета залога по соглашению сторон представляется достаточно целесообразным, потому как лишь соглашением сторон по данному условию договора возможно достичь максимальной сбалансированности интересов контрагентов в данном правоотношении»2. Представляется, что оценка предмета залога третьей стороной, предлагаемая А. Смо-лянниковым3, хотя и будет иметь максимально независимый характер, тем не менее может привести к неразрешимым противоречиям между сторонами и в конечном итоге заставит избрать иной способ обеспечения основного обязательства либо обратиться в суд для урегулирования спора об оценке предмета ипотеки. Данные пути видятся слишком обременительными, а значит, неприемлемыми.

Вестник ВолГУ. Серия 5. Вып. 7. 2005

КРАТКИЕ НАУЧНЫЕ СООБЩЕНИЯ

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как и залог движимого имущества, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству, полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (займодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

В возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

В виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

В возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

В возмещение расходов по реализации заложенного имущества (это корреспондирует со ст. 337 ГК РФ).

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 3 ФЗ «Об ипотеке»). Вместе с тем в правилах об обеспечении обязательств ипотекой законодателем предусмотрено исключение. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на:

Возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

Возмещении расходов по реализации заложенного имущества (ст. 3 ФЗ «Об ипотеке»).

ФЗ «Об ипотеке» предусматривает, что ипотекой могут быть обеспечены также и другие дополнительные расходы залогодержателя.

Следует иметь в виду, что в соответствии с п. 3 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое, если иное не предусмотрено договором. Между тем часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки (п. 4 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке»),

В приложении № 1 к ГПК РСФСР 1964 г. содержится перечень видов имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание. Согласно ГК РФ имущество, содержащееся в этом перечне, не может быть предметом залога (п. 2 ст. 336 ГК РФ). Единственным недвижимым имуществом, указанным в приложении, является жилой дом с хозяйственными постройками или отдельные его части - у лиц, основным занятием которых является сельское хозяйство, - в котором должник и вся его семья постоянно проживают.

В ст. 6 ФЗ «Об ипотеке» установлен запрет ипотеки имущества, в отношении которого в установленном этим законом порядке предусмотрена обязательная приватизация, либо приватизация которого запрещена. Данное положение на законодательном уровне решило, наконец, проблему, решаемую до этих пор только судебной практикой.

Таким образом, по основному назначению предметов ипотеки различают:

Ипотеку жилых домов и квартир;

Ипотеку земельных участков;

Ипотеку предприятий, зданий, сооружений, строений и иного недвижимого имущества.

ПРИМЕЧАНИЯ

1 Смолянников А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. 1997. № 7. С. 115.

2 Киселев А.А. Предмет договора ипотеки // Нотариус. 2003. № 2. С. 18.

3 Смолянников А Указ. соч. С. 116.

О. П. Казаченок. Предмет договора ипотеки



Похожие публикации