Основные субъекты рынка недвижимого имущества. Субъекты, виды и функции рынка недвижимости и их характеристика. Факторы, определяющие величину предложения

Рынок недвиж-ти – это сист. экономич. отношений, возникающ. по поводу купля-продажи, аренды, залога и др. сделок с недвиж-ю, при этом объектом сделки является право на недвиж-ть. Рынок недвиж-ти хар-ся высокой конкуренцией и свободным обменом инф-ей. Эквивалентность объектов недв-ти труднодостижима, а их возмездность ограничена. Структура рынка хар-ся 2-мя составляющими: 1.Первичный рынок хар-т появление недвиж-ти как товара на рынке; 2.Вторичный рынок – это рынок, на кот. функционирует большое число продавцов и покупателей и недвиж-ть включена в т/о во второй и последующие разы.Элементами рынка недвиж-ти явл-ся спрос, предложение, конкуренция, цена.Особенности проявления спроса и предложения на рынке недвиж-ти:

1) он относ-ся к территориальному типу рынка, имеющего четкие раницы, в пределах кот. мож. отслеживать различн. ситуации по предъявляемому спросу и фактическому предложению; 2) рынок недвиж-ти медленно реагирует на изменение конъюнктуры, что явл-ся рез-ом неустойчивой активности застройщика; 3) потребительная ст-ть отдельных объектов мож. иметь значение только для ограниченного круга продавцов и покупателей; 4) форсмажорные обстоятельства могут оказать значительное влияние на конъюнктуру рынка. Объекты рынка относ-ся к низколиквидным – это постоянные активы. Среднее время продажи объекта недвиж-ти (ОН) – 90-120 дней.

Рынок недвижимости м.б. сегментирован по ряду признаков: 1. По виду товара:

• а) конкретные ОН; б) работы по строит-ву и реконструкции; в) посреднические услуги и оценка. 2. По использованию: а) жилые; б) нежилые; в) земля; г) предприятия.
• 3. По качеству: а) низкое; б) стандартное; в) элитное.4. По цене: а) низкая; б) средняя;
• в) высокая; г) очень высокая. 5. По инвестиционной мотивации: а) базисные условия рынка; б) инвестиции для получения прибыли.

Участники рынка недвиж-ти. Продавцы : собственники, предприятия, уполномочен. органы и т.д.Покупатели : юр. лица, физич. лица, инвесторы и т.д.Профессиональныеучастники : рыночн. посредники, брокеры, оценщики, синдикаторы, ипотечные кредиторы, эксперты по титулам, адвокаты, СМИ и др.Гос .органы : БТИ, комитеты по управ-ию гос. имущ-ом, арбитражный суд, налоговая инспекция, органы субъектов РФ.

Развитие рынка недвиж-ти опред-ся след. факторами : - изменение доли нац. дохода, расходуемого на накопления (сейчас доля сост. 16 %-ов, в западных странах – 40%, в СССР – 55%); - развитие приватизационных процессов; - изменение учетной ставки ЦБ и усл-й получения долгосрочных кредитов; - развитие фондового рынка; - формировние законодательной базы.

Рынок недвижимости – это система экономических отношений, возникающих по поводу купли-продажи, аренды, залога и других сделок с недвижимостью. При этом объектом сделки является право на недвижимость и, поэтому, операции на рынке предусматривают передачу тех или иных прав.

Рынок недвижимости характеризуется высокой конкуренцией и свободным обменом информацией. Специфика рынка в том, что эквивалентность ОН трудно достижима, а возможность объектов ограничена.

Рынок недвижимости характеризуется двумя составляющими:

Первичный рынок – характеризует появления недвижимости как товара на рынке (сектор создания ОН).

Вторичный рынок – когда на рынке недвижимости функционирует большое число продавцов и покупателей, и недвижимость включена в товарный оборот во второй и последующий разы (сектор оборота недвижимости).

Рынок недвижимости может быть сегментирован по ряду признаков:

I. По виду товара:

• 1. конкретные ОН
• 2. работы по строительству и реконструкции
• 3. посреднические услуги и оценка

II. По использованию:

• 1. жилые
• 2. нежилые
• 3. земля
• 4. предприятия

III. По качеству ОН:

1. стандартная

IV. По цене:

3. очень высокая

V. По инвестиционной мотивации:

• 1. базисные условия бизнеса
• 2. инвестиции для получения прибыли

Участники:

Продавцы - собственный фонды, уполномоченный органы, конкурное управление.

Покупатель – юридическое лицо, инвестор, иностранное государство и лицо.

Профессиональные учреждения – рыночные посредники, брокеры, оценщики и т.д.

Государственный органы – БТИ, комитеты по управлению государственным имуществом, арбитражный суд, налоговая инспекция, учреждения министерства юстиции, органы субъектов.

Синдикаторы – физические лица, имеющие денежный и другой имущественный капитал, объединяющиеся для совместной деятельности.

Инвестор - юридическое или физическое лицо, приобретающее ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды. Подрядчик - сторона в договоре подряда; специализированное предприятие, которое обязуется под свою ответственность выполнить по заданию заказчика определенную работу с использованием собственных материалов или материалов заказчика за определенную плату. Застройщик - лицо, которому в установленном порядке предоставлен земельный участок под строительство или реконструкцию комплекса недвижимого имущества. В РФ застройщиками могут выступать: - физические или юридические лица; - органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления; или - группа лиц, действующих совместно.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

свободное формирование цен на объекты и услуги;

перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

4.2. Субъекты рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру, и дифференцировать его можно по различным признакам. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости сформировались и активно действуют три сектора :

Развития (создания) объектов недвижимости;

Управления (эксплуатации) объектами недвижимости;

Оборота прав на ранее созданную недвижимость.

Основные признаки сектора развития (создания ) объектов недвижимости в переходный период – это слабая изученность, недостаточность качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и др.

Сектор управления объектами недвижимости отслеживает степень влияния товарных характеристик объектов на их доходность, формирует запрос сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, что имеет место на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

Сектор оборота прав на недвижимость формирует рыночную цену ее объектов.

Привлекательность, объем и динамика развития секторов зависят от связанных с ними финансовых потоков.

Часто выделяют в отдельный сектор процессы исследования развития рынка недвижимости как самоорганизующейся системы . Этот сектор связан со всеми тремя секторами функционирования рынка недвижимости, и его результаты важны для всех секторов. В то же время он не может быть включен ни в один из них, так как исследование развития рынка недвижимости должно представлять обособленный и независимый взгляд на процесс развития и функционирования рынка недвижимости.

Рассмотрим субъектную структуру рынка (рис. 4.2). Экономическими субъектами рынка недвижимости являются покупатели (арендаторы), продавцы (арендодатели), профессиональные и институциональные участники рынка.

Рис. 4.2. Субъектная структура рынка недвижимости

Покупатель (арендатор ) – главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей работает рынок недвижимости.

Продавец (арендодатель ) – это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. В качестве продавца может выступать государство в лице специализированных органов управления собственностью.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

К институциональным участникам , представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:

Органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

Организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра), зонирование территорий, оформление землеотвода;

Федеральные и региональные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;

Органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

Органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.

К неинституциональным участникам , работающим на коммерческой основе, относятся:

- предприниматели , в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, осуществляющие коммерческую деятельность на рынке в соответствии с законом;

- инвесторы , осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;

- риелторы (брокеры ), оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;

- застройщики , владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов недвижимости с привлечением подрядчиков и соинвесторов;

- девелоперы , разрабатывающие функциональную концепцию объекта недвижимости, включая надзор за ее воплощением;

- редевелоперы , занимающиеся развитием и преобразованием территорий (вторичной застройкой);

- заказчики , осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица (инвесторы и др.);

- страховщики , занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

- управляющие проектом , выполняющие общее планирование, координацию и контроль за реализацией проекта от начала до завершения с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества;

- управляющие недвижимостью , занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов недвижимости;

- оценщики объектов недвижимости , оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;

- финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

- аналитики , выполняющие исследование рынка недвижимости и подготовку информации для принятия стратегических решений по его развитию;

- участники фондового рынка , занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищных облигаций, пулов закладных при ипотечном кредитовании и пр.);

- маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе , продвигающие объекты и услуги на рынке недвижимости;

- специалисты по информационным технологиям , обслуживающие рынок недвижимости, информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

- юристы , осуществляющие юридическое сопровождение операций на рынке недвижимости;

- специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала ;

- другие специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

На практике рынок недвижимости часто делят по способу совершения сделок на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными (только что построенными), а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу объектов в оборот прав собственности на рынке недвижимости.

Под вторичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с объектами недвижимости не впервые и связанные с перепродажей или другими формами перехода прав собственности на недвижимость. Такие объекты, как правило, длительное время эксплуатируются на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации, но возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках различны.

Так, при падении спроса на объекты недвижимости вторичный рынок может достаточно гибко реагировать сокращением предложения и снижением цен, при котором нижняя граница определяется ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат на содержание объектов недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная: нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение.

В строительный процесс вовлечен ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, поэтому прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Также невозможно быстро увеличить предложение – процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка являются своеобразным ориентиром, показывающим, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.

Рынок недвижимости – рынок ограниченных возможностей продавцов и покупателей.

Понятие «инвестиции» адекватно понятию «вложенный капитал», которое охватывает все средства производства (все виды машин и оборудования), транспортные средства, инструмент; сбытовую сеть – реальный капитал; финансовый капитал – собственные и заемные средства, а также интеллектуальные и другие средства, вкладываемые для достижения поставленных целей.

Введение

В настоящее время в России и других странах бывшего СССР для всех субъектов хозяйствования и рядовых граждан формируется новая экономическая среда, многие элементы которой находятся в стадии становления и изучения. В первую очередь, это относится к системе знаний о недвижимом имуществе, с функционированием которого так или иначе связана жизнь и деятельность людей в любой сфере бизнеса, управления или организации. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей. 1

В своей работе я поставила целью рассмотреть и проанализировать закономерности функционирования и развития рынка недвижимости в Российской Федерации.

Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

определить понятие и виды недвижимости, рассмотреть ее особенности как товара;

определить понятие, виды, субъекты рынка недвижимости;

рассмотреть особенности рынка недвижимости в Российской Федерации;

проанализировать состояние рынка недвижимости в Российской Федерации на современном этапе.

В заключении я сделала некоторые выводы на основании проделанной работы.

1. Недвижимое имущество и его виды

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало с времен римского права. В России термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г. В указе от 23 марта «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» И с тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России, о чем свидетельствует свод гражданских законов России (т.10, ч.1, ст.383-400). 2

Так, ст. 384 гласит: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Отдельные статьи уточняют суть различных объектов недвижимости, например, в соответствии со ст. 387 к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые». 2

В начале 20-х годов прошлого века в нашей стране названное деление имущества было признано «буржуазным», не соответствующим основам советского общества и в связи с отменой частной собственности на землю было упразднено. Последнее было узаконено ст. 21 введенного в действие с 1 января 1923 года Гражданского кодекса РСФСР. В соответствии со ст. 22 названного кодекса национализированные и муниципализированные предприятия, их оборудование, железные дороги и их подвижной состав, национализированные суда, строения «являются изъятыми из частного оборота и не могут быть отчуждены и закладываемы теми органами, в ведении коих они состоят, а также обращаемы на удовлетворение кредиторов. Национализированные и муниципализированные предприятия, строения и суда могут сдаваться в аренду в установленном законом порядке». 1

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») впервые введено в экономический и правовой оборот Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст.4) в связи с установлением статуса частной собственности на землю. Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.93 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994 г. 2

1.1.Понятие и признаки недвижимости

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями. В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом как имущественный комплекс. Кроме того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. 3

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа. 2

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом. 2

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы. 2

На юридическом уровне недвижимость – совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относится к юрисдикции частного права. Закон (ст.239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды и др. 1

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя. 1

Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно имеет общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции. 1

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам.

Основные признаки недвижимости 1

Основные фундаментальные свойства недвижимости – неподвижность и материальность или непотребляемость, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки. 1

Страница 22 из 26

Виды рынков недвижимости

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам (табл. 2).

Таблица 2

Классификация рынков недвижимости фасетным способом

Первичный рынок в России формируется за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещны х прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Организованный рынок? это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

Биржевой рынок? это купля-продажа объектов на бирже недвижимости, на конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного и муниципального имущества, земельными органами, комитетами муниципального жилья или специально уполномоченными организациями.

Внебиржевой рынок? это совершение сделок за пределами биржи. Он может быть организованным и неорганизованным. Организованный внебиржевой рынок основывается преимущественно на компьютерных системах связи лицензированных риэлторских агентств.

По основному признаку? виду объектов недвижимости? выделяется не менее восьми специфических рынков, среди которых всеобщее значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилых и нежилых помещений. Поскольку земля входит как необходимая составная часть практически в любой объект недвижимого имущества, несколько подробнее рассмотрим структуру рынка земельных участков, его сегментирование и основные параметры.

Земельный участок как сложный самостоятельный вид рынка недвижимости принято делить на относительно однородные подвиды или разновидности по целевому назначению земель, которые затем дифференцируются по ряду других признаков (размеру, местоположению и др.).

Следующий компонент земельного рынка? сегмент рынка? особым образом выделенная часть данного вида его, группа элементов, имеющих определенные единые признаки (качество земель, расстояние от промышленных центров и др.).

Наиболее выгодный сегмент рынка характеризуется:

Высоким уровнем текущих или ожидаемых продаж;

Высокими темпами прироста продаж участков;

Быстрым оборотом средств и приемлемой нормой прибыли. Сегментирование рынка? один из важнейших инструментов маркетинга. От правильности выбора сегмента рынка во многом зависит успех в конкурентной борьбе.

Существует целый ряд критериев и признаков, по которым можно проводить сегментирование рынка земли.

Объектами сегментирования являются покупатели, сам товар (земля и участники рынка), коммерческие организации и предприниматели.

Признак сегментирования? это фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка.

В зависимости от целей сегментирования в качестве признаков могут быть использованы факторы, характеризующие покупательное поведение физических и юридических лиц, параметры земельных участков, экономические показатели коммерческих организаций. В настоящее время риэлторские фирмы используют множественную сегментацию, т.е. сегментирование по нескольким признакам одновременно (многофакторная модель сегментирования).

Сегментирование рынка по категориям покупателей проводится в основном по четырем видам: демографическому, психографическому, географическому и поведенческому. Каждый из этих видов используется при анализе рынка не сам по себе, а в определенной комбинации с другими, чтобы точнее определить, чьи и какие потребности удовлетворяет тот или иной тип земельных участков (табл. 3).

Таблица 3

Виды и признаки сегментирования земельного рынка

Критерий сегментирования? это фактор, по котором у оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка. Наиболее распространены следующие критерии: количественные параметры сегмента, существенность, прибыльность, совместимость сегмента с рынком основных конкурентов, эффективность работы на выбранный сегмент, защищенность выбранного сегмента от конкурентов.

Сегментирование рынка по товару? по земле? позволяет выявить, какие именно параметры того или иного участка могут быть привлекательными для покупателей. При этом применяют такие характеристики земель, как их качество, удаленность от промышленных центров (в Москве? от МКАД), размер участков, инвестиционная привлекательность, престижность и др.

Так, в Подмосковье стал выделяться на рынке земли ряд сегментов в зависимости от уровня качества.

1. Участки высокого качества? элитные. Их приобретают состоятельные граждане и крупные организации. Сюда относятся земли престижных западных направлений в пределах 30-километ-ровой зоны. На таких участках чаще всего возводят комфортабельные коттеджи для постоянного проживания.

2. Участки среднего качества интересуют людей со средними и сравнительно высокими доходами. Удаленность их от МКАД варьируется от 10 до 60 км, на таких участках строят более скромные загородные дома.

3. Земли низкого качества приобретают люди с невысокими доходами но относительно дешевым ценам. В таком сегменте экология, инфраструктура и престижность теряют свое воздействие на поведение покупателей. Эта категория земель находится практически на всех направлениях на расстоянии свыше 50 км от Москвы (табл. 4).

Таблица 4

Сегментирование рынка земли в Подмосковье

Непрестижны и экологически неблагополучны восточ ные и юго-восточные районы Москвы, а у МКАД? Косино, Жулебино, расположенные вблизи таких центров загрязнения, как промзоны Капотни и Пролетарского района.

Большая дифференциация рынка земли наблюдается и по престижности. Прекрасные в экологическом отношении земли расположены на юго-западе и западе Подмосковья, например, берега реки Пахры, вдоль Рублево-Успенского шоссе и др. Непопулярно Казанское направление. Непрестижными и непривлекательными считаются земли южного и восточного направлений.

Закономерность влияния удаленности участков от МКАД на их цены в общем выражается такой зависимостью? чем дальше, тем дешевле.

Следующий признак сегментирования? размеры участков. Крупные участки обычно пользуются спросом и соответственно выше ценятся лишь в престижных районах. В общем же случае цена единицы земли в крупных массивах значительно ниже, чем мелких участков. При этом стоимость сотки на мелких и крупных участках может существенно различаться в зависимости от ряда факторов.

Большое влияние на стоимость оказывает степень развитости инфраструктуры. Участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, чем на неосвоенных. Разность между ценами освоенного и неосвоенного участков при равных размерах будет приблизительно равна суммарной величине затрат на развитие инфраструктуры и затрат на управление капиталом («стоимость времени» на освоение участка).

Важную роль играет и выбор ниши рынка, т.е. его небольшой части, не занятой или недостаточно используемой конкурентами и четко очерченным кругом покупателей.

Рынок жилья сегментируется:

по качеству домов (5-этажные? панельные, кирпичные, блочные; массовой застройки?

9-, 12-, 16-, 22-этажные, в основном панельные; престижные современные кирпичные и элитные);

по количеству комнат (1-, 2- и 3-комнатные, многокомнатные квартиры), по планировке (типовые, улучшенной планировки);

по районам размещения (загородные коттеджи, дома и др.).

Жилищный фонд составляет более 20% воспроизводимого недвижимого имущества России, а с учетом жилых строений на садовых и дачных участках? около 30%. Объем инвестиций в жилищное строительство составляет примерно четверть их общего объема, в сфере строительства и эксплуатации жилья занято около 13% работающего населения. Почти 10 млн семей и одиночек живут в «коммуналках», общежитиях или арендуют площадь у частных лиц, свыше 2 млн человек проживают в ветхих и аварийных домах, 5?6 млн семей стоят в очереди на улучшение жилищных условий, миллионы людей живут стесненно? на площади 5 м 2 на человека. Но только
1,5?2% нуждающихся в улучшении жилищных условий могут единовременно оплатить стоимость квартиры или дома. По оценкам специалистов, стоимость жилья не должна превышать
12?15% годовых доходов среднеобеспеченной семьи. Если такая семья будет использовать третью часть своих доходов на погашение банковского кредита с процентами, то выкуп квартиры займет более 30 лет.

Количество жилых помещений характеризуется по 20?30 показателям, включающим размер кухни, наличие балкона или лоджии, планировку комнат, санузла, вид из окон и т.д. Элитным жильем в Москве называют квартиры, расположенные в домах, которые отвечают следующим требованиям. Они должны быть построены (или реконструированы) сравнительно недавно (не более 15 лет назад) и расположены в Центре или экологически чистом районе, прилегающем к Центру, либо даже в отдаленном районе (иногда и за пределами МКАД), но при этом обязательно должна быть возможность быстро добраться до Центра. Обязательно наличие в доме консьержки или охраны, а в идеальном случае? охраны прилегающей территории. Работа служб, отвечающих за техническое обслуживание и поддержание порядка в здании, должна осуществляться на высоком уровне; желательно и наличие автономного тепло- и водоснабжения. Все большую роль играет наличие гаража или охраняемого паркинга на территории или в непосредственной близости от здания (в идеальном случае? это подземный гараж). Важный признак элитности жилья? отсутствие среди жильцов лиц с низким социальным статусом. Последние могут попасть в квартиры высокого класса при реконструкции здания. По существующим нормам прежние жильцы таких домов, отселенные на время реконструкции, имеют право по ее окончании вселиться обратно. Приобретение жилья в таких домах имеет определенные преимущества: юридическая чистота сделки, возможность изначально отделать свое жилище но собственному вкусу, однородная социальная среда.

Дома, отвечающие большинству перечисленных выше требований, разнообразны: кирпичные, монолитные, есть даже панельные. Квартиры в элитных домах могут быть расположены на одном или двух уровнях. Этажность зданий тоже различна? 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26 этажей. При этом можно отметить характерную особенность? с удалением от Центра этажность возрастает. Так же различна по своему развитию инфраструктура элитных домов: в них могут быть спорткомплекс, службы быта, бассейн, сауна, зимний сад.

Общая площадь квартиры? 120?150 м 2 и больше, при входе? холл 20 м 2 с маленьким фонтанчиком и аквариумом, два санузла, кухня-столовая 15 м 2 , гостевая и хозяйская зоны в двух уровнях.

Первичный рынок жилья формируется и функционирует за счет двух источников: продажи муниципальными органами квартир, построенных за счет государственных средств, и продажи гражданами приватизированного жилья.

На первичном и вторичном рынках нежилых помещений по функциональному назначению выделяются четыре основных сегмента: производственных, складских, офисных и торговых объектов, общая характеристика которых базируется на учете местоположения, площади, качества помещения, срока аренды, цены или арендной платы и других факторов.

Офисные помещения образуют второй (после жилья) по размеру сегмент московского рынка недвижимости, па котором спрос превышает предложение. В зависимости от качественных характеристик офисные помещения подразделяются на четыре класса: А, Б, С, Д.

К классу А относятся офисные помещения в специализированных бизнес-центрах в центральных районах города и вблизи крупных транспортных магистралей. Все офисы этой категории оборудованы в соответствии с западными стандартами, начиная от самых современных систем телекоммуникационной связи и заканчивая системами климат-контроля. Внутренние помещения, здания и прилегающая территория содержатся в образцовом состоянии, имеются собственные службы управления, обслуживания и безопасности, охраняемая автостоянка.

Офисные помещения класса Б обладают практически всеми вышеперечисленными характеристиками, но с меньшим перечнем дополнительных услуг. Стоимость аренды от 700 до 900 долл. за 1 м 2 в год.

Арендаторами офисных помещений классов А и Б являются западные компании и крупные российские фирмы.

Основная часть отечественных фирм предпочитает арендовать офисные помещения более низкого качества, относящиеся к классам С и Д. Первый из них представлен офисами в гостиницах, приспособленных помещениях (НИИ, учебных заведениях и др.), расположенных вне центра города, но на пересечении транспортных магистралей, вблизи станций метро.

Неприспособленные помещения, расположенные вне транспортных развязок относятся к классу Д. Их несомненное преимущество? возможность получения площади требуемых размеров за приемлемую плату.

Предприятия как имущественные комплексы поступают пока на первичный рынок недвижимости в процессе приватизации государственного и муниципального имущества.

Рынок незавершенного строительства образуется за счет муниципальных и частных объектов, не обеспеченных финансовыми, материальными и трудовыми ресурсами. Основывается он на принципе взаимовыгодности? соглашения о 50%-ом распределении построенных площадей между инвестором и собственником (городом, фирмой).

Коттеджный рынок ускоренно развивается во всех регионах страны. В Московской области, например, построено на площади примерно 48 тыс. га 160 тыс. коттеджей за счет частных инвестиций на условиях: 35% коттеджей получает инвестор, из которых 15% он продает на закры-тых аукционах местным жителям, 40% по себестоимости выкупает Москва, а 10% безвозмездно передается городу и области.

На рынке недвижимости функционируют различные субъекты или участники. В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно условно объединить в три группы: экономические субъекты, институциональные и неинституциональные участники.

1. Экономическими субъектами рынка недвижимости являются: покупатели (арендаторы); продавцы (арендодатели) и профессиональные участники рынка недвижимости.

Покупатель (арендатор) – главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей работает рынок недвижимости.

Продавец (арендодатель) – это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. В качестве продавца может выступать государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур (профессиональные участники рынка недвижимости, работающие на коммерческой основе, исследователи и аналитики рынка недвижимости, страховщики, маркетологи, специалисты по информационным технологиям, участники фондовых рынков, юристы, образовательные учреждения, т.е. организации).

2. К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:

Органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

Организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра; зонированием территорий, оформлением землеотвода);

Федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдача решений на строительство;

Органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

Органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

Органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.

Государственные органы и организации на рынке недвижимости выполняют регулирующие функции, такие как:

Законодательное установление правил и ограничений;

Учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с нею;

Распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование;

Контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.);

Стимулирование приватизации и национализации предприятий и других объектов;

Инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог, энергетику) и др.

3. К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:

Предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия, осуществляющие коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях - лицензирование деятельности);

Риелторы (брокеры), оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;

Девелоперы (застройщики), владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов недвижимости, определяющие схемы финансирования инвестиционного проекта, занимающиеся проектированием и строительством, продажей объека полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

Редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий (вторичной застройкой);

Страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок;

Проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе;

Юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;

Специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

Оценщики объектов недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;

Финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

Аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию.

Коммерческие организации могут заниматься любыми видами деятельности, не запрещенными законом, даже если некоторые из них не указаны в учредительных документах. Но для совершения сделок на рынке недвижимости они должны получить лицензию. Это требование не распространяется на должностных лиц органов исполнительной власти, участвующих в продаже недвижимости, и на лиц, организующих ее продажу в соответствии с решениями органов местного самоуправления и судов. Для получения лицензии юридическое лицо должно представить сведения о наличии у специалистов, осуществляющих риелторскую деятельность, знаний и опыта работы в этой области.

Некоммерческие организации имеют право также осуществлять предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости при условии, что она служит ее уставным целям, а получаемая прибыль не распределяется между участниками организации.

В становлении цивилизованного рынка недвижимости важное место занимают некоммерческие профессиональные объединения – Российская гильдия риелторов, Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риелторов, Ассоциация ипотечных банков и другие организации, объединяющие более полутора тысяч агентств, банков и компаний, осуществляющих брокерскую и строительную деятельность, оценку недвижимости и ипотечное кредитование, страхование и юридические консультации во всех регионах страны.

Активные участники рынка недвижимости – инвесторы, которые могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей и выполнять различные функции.

Субъектами инвестиционной деятельности на рынке недвижимости являются физические и юридические лица, в том числе министерства и ведомства РФ, муниципальные органы, иностранные государства и международные организации, которые выступают в качестве инвесторов, заказчиков, исполнителей работ и пользователей недвижимого имущества.

По статусу всех инвесторов можно подразделить на три группы: индивидуальные (физические лица), институциональные (коллективные) и профессиональные.

Любой инвестор имеет право:

· самостоятельно определять объемы, направления (сегменты рынка недвижимости) и эффективность инвестиций;

· привлекать на договорной основе физических и юридических лиц для реализации инвестиций;

· передавать свои правомочия по инвестиционной деятельности гражданам, государственным и муниципальным органам, юридическим лицам;

· контролировать целевое назначение инвестиций;

· владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций. Государство гарантирует стабильность прав инвесторов:положения вновь принятых законодательных актов, ограничивающих инвестиционную деятельность, вводятся не ранее чем через год с момента опубликования;

· не допускается вмешательство в выбор объектов инвестирования, кроме случаев, предусмотренных законом;

· безвозмездная национализация и реквизиция предприятий и другого недвижимого имущества не допускаются.

Прекращение или приостановление инвестиционной деятельности возможно только в случаях:

· признания инвестора банкротом;

· стихийных бедствий, катастроф;

· введения чрезвычайного положения;

· если продолжение инвестирования может привести к нарушению установленных законом экологических, санитарно-гигиенических и других норм и интересов граждан, юридических лиц и государства.

Иностранные инвесторы могут осуществлять инвестирование в недвижимость на территории России путем:

· долевого участия в предприятиях, создаваемых совместно с субъектами предпринимательства РФ;

· приобретения предприятий;

· создания фирм, полностью принадлежащих иностранным лицам, а также филиалов иностранных юридических лиц;

· приобретения имущественных комплексов, зданий и сооружений;

· приобретения прав пользования землей и другими природными ресурсами, иных имущественных прав;

· приобретения долей участия в предприятиях, паев, акций и других ценных бумаг;

· предоставления займов, кредитов, имущества и имущественных прав.

Каждый участник рынка недвижимости имеет свои цели с точки зрения использования недвижимости, которые можно разделить на следующие категории: для продажи, для торговли и бизнеса, для капиталовложений, для личного пользования.

Отношения между участниками рынка недвижимости регулируются соответствующими государственными и муниципальными органами власти, а также различными нормативными документами и законодательными актами.