Запретили ли долевое строительство. Запрет долевого участия в строительстве. А в это время

В Госдуме прошли слушания по поправкам в закон о долевом строительстве. Депутаты предложили ряд мер, чтобы стимулировать застройщиков быстрее отказаться от продаж по ДДУ

Фото: Евгений Разумный/ Ведомости/ТАСС

С 1 июля 2019 года в России полностью откажутся от существующей системы привлечения денег граждан в строительство жилья. Такой срок переходного периода от долевого строительства к проектному финансированию президент Владимир Путин в ходе прямой линии 7 июня. В конце мая вице-премьер по строительству и региональной политике Виталий Мутко , что поэтапный переход к проектному финансированию произойдет к 2020-2021 годам.

Для решения проблем обманутых дольщиков Россия должна выйти на «цивилизованные способы жилищного строительства без привлечения средств граждан» и отказаться от договоров долевого участия (ДДУ), подчеркнул президент. Цивилизованный способ — это привлечение банковских кредитов на строительство и использование эскроу-счетов, где деньги дольщиков хранятся до окончания возведения дома. Под эти деньги застройщик сможет открыть кредитную линию в банке и использовать средства только на финансирование стройки.

Слушания в Госдуме

В Госдуме 7 июня прошли слушания по поправкам в закон о долевом строительстве. В слушаниях приняли участие депутаты, представители Минстроя России, девелоперов, банков и общественных организаций.

Председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев заявил о необходимости увеличить роль государства в строительстве и контроле над ним. Депутат Госдумы Владимир Жириновский также высказался о необходимости передачи функций контроля над строительством и продажами жилья государству. По его словам, граждане должны получать только готовое жилье.

«Рынок долевого строительства должен быть прозрачным, для этого необходимо уйти от котлового метода строительства. Нужно уже сегодня остановить долевое строительство, а то пирамида будет расти и дальше и когда-нибудь рухнет», — заявил на слушаниях министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев.

Не все застройщики останутся на строительном рынке после ужесточения требований к ним и перехода на новую схему финансирования жилья, произойдет очищение рынка, считает руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилл Холопик. «Уйдут авантюристы, которые строили наудачу, без расчета финансовой модели, так как не смогут пройти оценку проекта в банке. Также непрофессиональные компании, коих немало, покинут рынок. Переход на проектное финансирование строительства жилья в России может привести к временному падению ввода жилья в России», — убежден эксперт.

Проблемы дольщиков

«Всего в стране у нас свыше 1,1 млн договоров долевого строительства, и объем денег, который там находится, — 3,4 трлн руб. Это огромные средства, и далеко не всегда они эффективно используются застройщиками», — сказал Владимир Путин во время прямой линии.

Число проблемных домов, где сейчас остановлено строительство, в России растет. «Если на 1 января 2018 года было 836 таких объектов, или 1101 дом, то сейчас уже 842 объекта, или 1261 дом, заявил Якушев. В данных жилых комплексах дольщиками, которые включены в реестр пострадавших. Рост происходит несмотря на то, что часть домов достраивается: с начала года введено 67 долгостроев, по 15 из них приняты компенсационные меры, подчеркнул он.

Новеллы законодателей

Правительство и законодатели подготовили две большие группы поправок ко второму чтению в закон о долевом строительстве. Они касаются как ограничений для застройщиков в переходный период, так и вопросов банковского сопровождения строительства, пояснил Якушев. Поправки в законодательство будут окончательно приняты 27 июня, уточнил он.

Ряд поправок уже во втором чтении. Однако на слушаниях были озвучены и новеллы, которые депутаты рассмотрят в профильных комитетах. С 1 июля 2018 года застройщики могут пользоваться счетами эскроу в добровольном порядке, а с 1 июля 2019-го — обязательно для всех проектов, по которым договор заключен после создания Фонда защиты прав дольщиков.

Законодатели предложили также существенно увеличить сборы с застройщиков в Фонд защиты дольщиков (компенсационный фонд), который должен обеспечить достройку жилья в случае банкротства застройщика. Сейчас тариф составляет 1,2% от стоимости каждого ДДУ. С 1 октября отчисления возрастут до 3%, а с 1 января — до 6%, заявил Николай Николаев. По его мнению, это станет методом экономического стимулирования застройщиков к переходу на эскроу-счета. Фонд будет действовать до 1 июня 2019 года.

Депутаты также предложили страховать средства дольщиков на эскроу-счетах в Ассоциации страхования вкладов (АСВ) по аналогу с банковскими вкладами. Так называемая несгораемая сумма составит 10 млн руб. Также предложено, что на каждое разрешение на строительство должен быть открыт один расчетный счет, чтобы расход и перечисление денег на стройку стали полностью прозрачными, пояснил Николаев. Деньги дольщиков со спецсчетов будут перечислять застройщику после выдачи ключей дольщику, до этого он может пользоваться собственными и заемными средствами, добавил депутат.

Законодатели также предложили снизить регуляторную нагрузку девелоперов, которые перешли на счета эскроу. Предлагается запретить ведение застройщиком операций, не связанных с реализацией проектов строительства жилья. Депутаты настаивают на ужесточении требования к девелоперам: основанием для отказа в выдаче заключения о соответствии застройщика может стать задержка ввода объекта на три месяца и более.

Смягчение требований, предусмотренное в поправках, поможет сделать переход более плавным, рассказали девелоперы и риелторы. «На текущий момент представителям строительной отрасли, банковского сектора и регуляторам рынка намного важнее выработать общее понимание того, как и на каких условиях станут открываться кредитные линии, будет ли ставка по кредитам на строительство сниженной или общерыночной», — прокомментировал директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов.

Плавная отмена долевого строительства не пройдет безболезненно для рынка, а радикальная и вовсе рискованна, считает зампред совета директоров по правовым вопросам ГК НДВ Дмитрий Скворцов. По его мнению, потенциальных покупателей ждет удорожание жилья в среднем на четверть, а девелоперов — неминуемые банкротства. «Если банк будет решать, останется застройщик на плаву или нет, то те, кто не получит полное финансирование своего проекта, будут вынуждены покинуть бизнес. В результате количество столичных девелоперов может сократиться до пары десятков, если не вовсе до единиц», — считает Скворцов.

Что уже принято ко второму чтению

Самое существенное изменение — с 1 июля 2018 года вводится банковское сопровождение строительства жилья , которые касается и тех новостроек, которые уже находятся в стадии строительства. Застройщики не смогут получать деньги напрямую от покупателей. Они будут перечисляться на расчетный счет застройщика в уполномоченной Центробанком кредитной организации. Прямые продажи будут возможны лишь в сданных в эксплуатацию домах.

Устанавливаются требования к размеру собственных средств застройщика и его денежных средств, размещенных на счете в уполномоченном банке (не менее 10% проектной стоимости объекта долевого строительства), следует из документа. Перечень операций, на которые можно потратить поступившие на счет средства покупателей, будет определен специальным актом правительства о порядке банковского сопровождения.

Правительство облегчило условия привлечения средств дольщиков для застройщиков комплексных проектов развития территории. С 1 июля девелоперам предоставят возможность привлекать денежные средства дольщиков для строительства домов сразу по нескольким разрешениям в случае, если строительство идет на одном участке или в границах территории комплексного освоения, указано в документе.

Предполагается, что застройщики, заключившие договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном освоении или развитии территории до 1 января 2018 года, смогут завершить строительство без учета вступающих в силу 1 июля требований. Поправки позволят создать условия для обеспечения стабильности рынка жилищного строительства, следует из документа.

Застройщикам предлагается предоставить право привлекать на строительство многоквартирных домов и других объектов недвижимости целевые займы основного общества в размере не более 20% проектной стоимости строительства объектов по каждому выданному разрешению на строительство по ставке, не превышающей на дату заключения договора целевого займа ключевую ставку Банка России, увеличенную на 2 п. п.

Денис Артемов, старший юрист юридической фирмы Via lege, рассказывает порталу Новострой-М об основных изменениях в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, внесенных Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ.

Введение

30 ноября 2017 года Председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев в ходе интервью российским телеканалам призвал отказаться от долевого строительства в пользу ипотеки, расценив подобные договоры как наследие недоразвитого жилищного рынка, «рудименты прежней эпохи».

Уже 25 декабря 2017 года на официальном сайте Правительства РФ была опубликована «дорожная карта» постепенного перехода от долевого финансирования строительства к использованию счетов эскроу и кредитованию застройщиков.

Реализация плана мероприятий предусматривает три основных этапа:

• подготовительный (до 30 июня 2018 года), заключающийся в создании нормативно-правовой базы для перехода к целевой модели финансирования;
• переходный (с 01 июля 2018 года по 30 июля 2019 года) - заключение договоров участия в долевом строительстве как с использованием механизма счетов эскроу и/или специальных счетов, так и с привлечением денежных средств по договорам участия в долевом строительстве напрямую с застройщиком с использованием существующих механизмов защиты прав дольщиков;
• завершающий (с 01 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года) - переход на заключение всех договоров участия в долевом строительстве с использованием механизма счетов эскроу и/или специальных счетов.

Эти события стали предметом оживленных дискуссий о дальнейшей судьбе института долевого строительства.
Возможно, столь кардинальное решение проблем долевого строительства является предвыборной риторикой - в марте 2018 года состоятся очередные выборы Президента РФ и партии власти необходимо продемонстрировать активность по наиболее наболевшим общественным проблемам.

Ведь создать достойную альтернативу долевому участию личных накоплений граждан в строительстве будет очень трудно.

Долевое участие, по сути представляющее собой беспроцентное финансирование застройщика, по «удобству использования» находится для девелоперов вне всякой конкуренции.

Тем не менее законодателями взят курс на ужесточение регулирования и поэтапное реформирование института долевого строительства, что предполагает соответствующие изменения федерального законодательства.

Был принят Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 года № 218-ФЗ, содержащий множество поправок в 214-ФЗ.

Поправки вступают в силу с 01 января и 01 июля 2018 года . Многие из них носят принципиально новый характер. Новеллы серьезно ужесточили требования к строительным компаниям, процессу строительства и использованию денежных средств, полученных от граждан. Причем, если «дорожная карта» будет реализовываться, эти новшества - лишь начало плеяды поправок в 214-ФЗ.

Но уже сейчас многие застройщики утверждают, что кардинальные изменения существенно затруднят работу строителей, сократят число строительных компаний (в первую очередь - мелких и средних застройщиков), снизят объемы строительства жилья и, как следствие, приведут к росту цен на жилую недвижимость.

Здесь не лишним будет вспомнить, что со времени своего принятия 214-ФЗ в той или иной степени менялся уже 16 раз, и каждая новая попытка законодателей сделать рынок строительства более прозрачным и защищенным вызывала аналогичную резкую критику со стороны девелоперов, однако при этом в сфере девелопмента по-прежнему работают крупные, средние и мелкие застройщики.

Правда состоит и в том, что предпринимаемые ранее попытки реформирования 214-ФЗ не смогли решить проблему обманутых дольщиков. Насколько же реально будут «работать» нововведения, насколько далеко они пойдут в действительности, и насколько положительной или отрицательной станет их работа?

Когда «заработают» новшества

Сразу обращает на себя внимание то, что большинство изменений коснутся лишь новостроек, разрешение на строительство которых получено после 01 июля 2018 года. То есть законодатель, очевидно, исходя из серьезности новелл, отвел строительным компаниям целый год для подготовки к изменяющимся условиям работы.

С другой стороны, нечто подобное уже имело место в момент принятия самого 214-ФЗ в декабре 2014 года, когда его действие было распространено на объекты, разрешение на строительство которых получалось после 01 апреля 2015 года.

Тогда многие застройщики просто получили разрешение на строительство целого ряда объектов до даты «Х», после чего еще несколько лет спокойно достраивали их, не подпадая под действие нововведений.

Велика вероятность того, что и сейчас многими девелоперами будет реализован схожий сценарий.

Примечательно, что многие новостройки новшества 214-ФЗ не затронут вообще. Речь идет о тех домах, которые строятся по схеме жилищно-строительных (ЖСК) или жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК), а также по предварительным договорам купли-продажи квартир. Новая редакция закона по-прежнему не запрещает такие схемы привлечения денег в строительство, и здесь правоотношения «застройщик-гражданин» 214-ФЗ совсем никак не регулирует.

Интересно, что при этом новеллы лишили застройщиков возможности выпускать или приобретать ценные бумаги, за исключением акций. Так как одним из видов ценных бумаг являются векселя, новая редакция 214-ФЗ окончательно покончила с «вексельной схемой» финансирования новостроек.

Общие требования к застройщику

Консолидируя множество новых требований к застройщику, законодатель ввел новое понятие - «специализированный застройщик».

Отныне специализированным застройщиком может быть только хозяйственное общество - корпоративные коммерческие организации в виде обществ с ограниченной ответственностью или акционерных обществ. Уходят в прошлое такие застройщики, как некоммерческие, общественные организации, спортивные, музыкальные, учебные и научные учреждения.

Так как застройщик должен выполнять функцию строительства, и, согласно новым требованиям законодательства, иных функций осуществлять не может, данное правило представляется логически обоснованным.

Для застройщика обязательно наличие не менее чем 3-х летнего опыта работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, технического заказчика или генподрядчика). Обязательно наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв.м многоквартирных домов.

Это новшество существенно затрудняет появление на рынке новых строительных компаний. Теперь организация вначале должна «показать себя», то есть приобрести определенный стаж и опыт работы, и уже потом получить право на привлечение денежных средств граждан в строительство многоквартирных домов.

Новелла сократит и количество мелких строительных компаний, уже существующих, но «не дотягивающих» до указанных критериев.

Руководитель, главный бухгалтер и иные физические лица органов управления застройщика не должны иметь судимости по преступлениям в сфере экономической деятельности или против государственной власти, быть ранее (менее 3 лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, быть несостоятельными (банкротами). Такие же требования относятся к бенефициарам застройщика.

В публикуемой на общее обозрение проектной декларации застройщик будет обязан указывать информацию о соответствии требованиям закона своих руководителей.

Отдельное внимание уделено повышенной информационной открытости застройщика. На своем официальном сайте застройщик будет обязан размещать в полном объеме промежуточную бухгалтерскую отчетность в срок не позднее 5 календарных дней после окончания соответствующего отчетного периода, а также годовую бухгалтерскую отёчность и аудиторское заключение в срок не позднее 120 календарных дней после окончания соответствующего отчетного года.

Ту же информацию застройщик будет обязан размещать в Единой информационной системе жилищного строительства, такая обязанность возникает с 1 января 2018 года.

Важно отметить, что такая Единая информационная система уже заработала (https://наш.дом.рф/).

Финансовая устойчивость застройщика

Целый ряд нововведений направлен на повышение финансовой надежности застройщиков.

В новой редакции 214-ФЗ отменено ранее существовавшее требование о минимальной величине уставного капитала, зависящей от площади строящихся объектов (от 2,5 млн рублей при общей площади до 1,5 тыс. кв.м, до 1 млрд 500 млн рублей при общей площади более 500 тыс. кв.м).

Однако теперь собственные средства застройщика должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта.

Введено новое требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства.

Обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган. Расходы на содержание застройщика не могут превысить 10% от проектной стоимости строительства.

Также совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30% от проектной стоимости строительства.

Согласно новой редакции 214-ФЗ застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации. Таким образом, сделана попытка исключить создание строительных холдингов, которые на практике не столько способствуют возможности застройщика остаться «на плаву», сколько упрощают вывод денежных средств проблемного застройщика за пределы досягаемости обманутых дольщиков и правоохранительных органов.

Особенно это касается аффилированных с застройщиком иностранных оффшорных юридических лиц.

Однако представляется, что этот запрет на практике может быть легко обойден регистрацией дочерних компаний на «своих» физических лиц, формально никак не связанных с организацией-застройщиком.

Застройщик не может привлекать кредиты и займы, за исключением целевых, сам девелопер также не может предоставлять займы или ссуды.

Как уже отмечалось, отныне застройщик не имеет право выпускать облигации и иные ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумаги (в том числе - векселя).

Требования к строительству

Одним из главных нововведений стало правило, согласно которому застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство и вправе привлекать деньги дольщиков только для строительства многоквартирных домов, указанных в одном разрешении.

Теперь работает принцип: «1 застройщик = 1 разрешение на строительство».

Такое новшество направлено на пресечение практики, когда застройщик достраивал один многоквартирный дом за счет денежных средств, привлекаемых для строительства другого жилого дома. Конечный жилой дом в этой «порочной» цепочке имел повышенный риск стать проблемным объектом.

Согласно новой редакции 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство.

В части организации бухгалтерского учета застройщик будет обязан обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома.

Застройщик не сможет осуществлять деятельность, не связанную с привлечением денежных средств дольщиков и строительством соответствующего объекта. Такая концентрация усилий застройщика на процессе строительства, по мнению законодателя, будет способствовать быстрому и качественному строительству, а также минимизации рисков, связанных с финансовой ответственностью застройщика по иным направлениям бизнеса, что в итоге негативно отражалось на финансировании застройки.

Однако в действительности и раньше большинство застройщиков практически не «отрывались» от основной деятельности, осваивая лишь смежные со строительством виды деятельности (регистрация ДДУ, права собственности, ремонт построенных квартир «под ключ» и т.п.).

Значимым шагом регулирования технических параметров строительства является обязательное наличие экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве.

Отсутствие экспертизы в этой области (преимущественно - сфера загородного строительства) зачастую приводило к существенным нарушениям строительных норм и правил.

Компенсационный фонд

Застройщик будет обязан осуществлять отчисления в специализированный компенсационный фонд в размере 1,2 % от стоимости каждого ДДУ.

Некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», учрежденная еще Постановлением Правительства РФ от 07 декабря 2016 года № 1310, отныне преобразовывается в публично-правовую компанию.

Денежные средства фонда предназначаются на достройку проблемных объектов или на выплату денежной компенсации дольщикам. Обязательные отчисления в компенсационный фонд заменили ранее существовавшие способы обеспечения обязательств застройщика в виде обязательного поручительства банка или обязательного страхования гражданской ответственности.

При этом застройщик по-прежнему может добровольно их использовать.

Стоит отметить, что ранее практиковавшаяся система обязательного страхования ответственности застройщика на практике себя не оправдала. Согласно статистике, не было ни одного случая, когда проблемный дом или жилой комплекс достраивался на деньги страховщиков.

В этой связи решение законодателя об отмене указанного способа обеспечения обязательств застройщика представляется правильным.

Вместе с тем, сумма в 1,2% от цены ДДУ вполне соотносится с суммами, которые застройщики платили в страховые компании.

Уже 20 октября 2017 года публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» начала свою работу.

Невозможно не согласиться с тем, что новый механизм действительно даст дополнительные гарантии дольщикам, такая система более надежна, чем действующая сейчас. Уже сформированные в фонде денежные средства намного проще использовать, чем гипотетическое страховое возмещение или банковские выплаты.

При этом законодатели остались верны себе и ранее взятому общему курсу на саморегулирование отдельных сфер бизнеса, возложив обязанность по финансированию работы фонда на самих участников долевого строительства - застройщиков и граждан.

Последовательно внедряя политику планового финансирования, законодатели в качестве альтернативы финансовой нагрузке по созданию фонда предусмотрели переход застройщика на использование счетов эскроу.

Важно отметить, что законом определена предельная сумма возмещения, которая определяется как произведение общей площади всех жилых помещений, подлежащих передаче гражданину - участнику долевого строительства (но не более 120 кв.м.) и показателя средней рыночной стоимости 1 кв. метр в соответствующем субъекте РФ, значение которого определяется в конкретный период федеральным органом исполнительной власти.

Таким образом, оказались не вполне защищены владельцы элитных квартир, метраж которых зачастую превышает 120 кв. м.

Кроме того, вызывает вопрос и соотношение рыночной стоимости квадратного метра у конкретного застройщика и «средней рыночной стоимости», которая определяется федеральным органом исполнительной власти и может быть существенно ниже, чем в действительности.

Банковский контроль

Закономерным итогом банковского лобби стало предоставление широких полномочий коммерческим банкам, перечень которых будет специально определяться Правительством РФ.

Застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, при этом он вправе иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства.

Все ключевые участники строительства, такие как застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик, должны иметь счета в одном уполномоченном банке.

Наиболее дискуссионным нововведением стало правило, согласно которому по каждому платежу застройщика будет осуществляться специальный банковский контроль. Банк будет проверять ДДУ, иные связанные со строительством договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные и т.д. В случае обнаружения фиктивных операций и иных нарушений действующего законодательства банк будет обязан сообщить в надзорный орган.

Предоставление банкам, являющимся коммерческими организациями, надзорных полномочий наряду с уже предусмотренным 214-ФЗ уполномоченным органом исполнительной власти субъектов РФ, действительно является неожиданным решением.

Широкое взаимодействие одних коммерческих структур (застройщиков) с другими коммерческими структурами (банками), особенно когда первые поставлены в зависимость от вторых, почти всегда дает широкое поле для злоупотребления и коррупции.

В то же время нельзя не признать, что такой двойной контроль за финансовыми потоками строителей снижает риск вывода активов из строительства и последующего преднамеренного банкротства застройщика.

Наконец, банковский контроль можно расценить как своеобразный тест на возможности банков контролировать рынок долевого строительства.

Напомним, что согласно дорожной карте реформирования института долевого строительства, уже с 01 июля 2019 года ожидается полный переход на использование счетов эскроу и/или специальных счетов. Последний факт также вызывает немало споров о природе законодательных изменений.

В частности, указывается на то, что главным бенефициаром (выгодоприобретателем) от введения счетов эскроу на первичном рынке недвижимости являются не застройщики (в силу все усложняющихся требований к их работе) и не участники долевого строительства (хотя для них риск вложений в строительство уменьшается, но существует высокая вероятность роста цен на первичную недвижимость), а непосредственно сами банковские структуры.

Например, банк выдает ипотечный кредит участнику долевого строительства под соответствующие довольно высокие проценты. Затем, когда участник долевого строительства приобретает квартиру, банк возвращает себе эти же деньги на счет эскроу. А потом банк снова этими же деньгами кредитует застройщика на строительство дома, и вновь под проценты. При этом сам застройщик по условиям кредитного договора подпадает под полный контроль банка.

Таким образом, фактически «не вынимая» деньги из банка, кредитная организация получает возможность получать проценты и с участника долевого строительства, и с застройщика.

Вывод

Внесенные в 214-ФЗ изменения можно охарактеризовать как существенные. Появились новые требования к созданию и работе застройщиков, финансированию строительства и процессу создания многоквартирных домов, создан новый способ обеспечения обязательств застройщика в виде публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства».

Очевидным результатом новелл на практике станет уход с рынка большинства мелких и средних строительных компаний, многие из которых не смогут работать по новым правилам. Такие компании или вынуждены будут перейти на схемы ЖСК и ЖНК, предварительные договоры, или же передать свои строительные площадки более крупным застройщикам, которые разделят между собой освободившийся потенциал.

Важные преференции уже сейчас получают банковские структуры, с которыми будут вынуждены работать застройщики, и с правилами игры которых застройщики будут вынуждены считаться. Еще большие выгоды банки могут получить в перспективе в ходе реализации «дорожной карты» Правительства.

Использование счетов эскроу в текущем моменте не является обязательным, а, значит, сам институт долевого участия в строительстве продолжает работать.

Вместе с тем взят общий курс на замену долевого участия банковским кредитованием и иными формами финансирования.

Очевидно, что при этом могут возникнуть сложности в реализации другого правительственного курса - на создание рынка доступного жилья. Ведь монополизация строительного рынка крупными девелоперскими компаниями, усложнение их работы вследствие новелл законодательства и банковского контроля, сокращение предложений за счет ухода с рынка множества мелких и средних застройщиков, на фоне увеличения потребительского спроса, может привести к существенному росту цен на квартиры в строящихся жилых домах.

Впрочем, четко ответить на этот и другие важные вопросы сможет только практическое применение рассмотренных новшеств законодательства в жизни.

С 1 июля 2018 года в России вступил в силу новый закон «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (№ 175-ФЗ).

Новый закон в 2018 году реформирует сложившуюся систему долевого строительства жилья. Она существует с «нулевых» годов и дает возможность частным лицам покупать недвижимость (главным образом, квартиры) во время строительства по более низкой цене. Принимая во внимание крайне завышенные котировки недвижимости в России, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, долевая схема позволяет населению приобретать жилье по сравнительно доступной цене. Застройщики используют сбережения частных лиц для финансирования своей деятельности. Большая часть возводимого в стране жилья в настоящее время реализуется по договорам долевого участия.

С другой стороны, сложившаяся система позволяет недобросовестным застройщикам часто обманывать своих инвесторов, не неся за это сколько-нибудь серьезной ответственности. Внезапные банкротства компаний, т.н. «долгострой», различные мошеннические схемы с еще не существующей недвижимостью давно стали «обычным делом» в России. Число пострадавших от мошенничества в этой сфере составляет, по некоторым оценкам, несколько миллионов человек.

1. Прежде всего, он ужесточает требования к фирмам-застройщикам. Они обязаны иметь опыт успешных проектов в прошлом и располагать значительным собственным капиталом (не менее 10% от планируемых затрат на проект).
2. Также требуется отсутствие просроченных долговых обязательств и отчисление около 1% от стоимости каждой новой квартиры в специальный Фонд защиты дольщиков.
3. Территория, где осуществляется строительство, должна находиться в аренде или в собственности соответствующей компании.
4. Застройщикам отныне запрещено заниматься не профильными видами деятельности. Они обязаны получать отдельное разрешение на каждый объект.

Изменения в действующие нормативные акты призваны исключить ситуацию, когда застройщик использует привлеченный капитал для возведения других объектов, для погашения своих финансовых обязательств или на другие цели.

Еще одной важной новостью является введение в процесс строительства авторизованных государством коммерческих банков. Они не только могут выдавать застройщикам льготные кредиты, но и хранить привлеченные деньги частных инвесторов на специальных резервных счетах. Эти средства будут перечислены только после завершения проекта. Если застройщик оказывается банкротом, все деньги возвращаются инвесторам. Фактически новый закон предлагает поэтапную замену сложившейся системы долевого строительства жилья на схему т.н. «проектного финансирования».

Следует подчеркнуть, что все начатые до 1 июля 2018 года проекты будут завершены по прежним правилам, т.е. отмены уже оформленных долевых договоров не планируется. Предложение полностью запретить продажу недостроя пока не нашло поддержки у властей. До 1 июля 2019 года будет действовать переходный период, во время которого застройщики могут самостоятельно выбирать между старыми и новыми правилами. Проблемы ранее обманутых дольщиков остаются без решения. Маловероятно, что государство окажет им какую-либо помощь.

Последствия изменений

Вводимые юридические инновации существенно откорректируют «правила игры» на рынке недвижимости. Среди наиболее очевидных изменений в долевом строительстве:

• повышение безопасности инвестиций в недвижимость для частных лиц;
• уход с рынка недобросовестных и просто небольших строительных компаний;
• увеличение рыночной доли крупных застройщиков с государственным участием и ассоциированных с ними финансовых учреждений;
• снижение конкуренции, монополизация рынка недвижимости особенно за пределами Москвы и Санкт-Петербурга;
• увеличение сроков возведения жилых комплексов из-за необходимости получать отдельное разрешение на каждый объект, т.е. проблема «долгостроя» остается не решенной и может даже усугубиться;
• инфляция цен на жилье (по мнению некоторых экспертов на 20-30% и более в ближайшем будущем). Это неизбежно, так как все расходы на повышение безопасности инвестиций, оформление нужной документации, банковские кредиты и обслуживание оплатит так или иначе конечный покупатель.

Большинство аналитиков рекомендует россиянам, имеющим свободные денежные средства, приобретать долевую недвижимость в течение начавшегося переходного периода, не дожидаясь, когда новые правила полностью вступят в силу. В противном случае частные инвесторы могут сохранить свои сбережения, но рискуют остаться без нового жилья из-за существенного роста цен.

В России 1 июля 2018 года вступили в силу в отношении долевого строительства , которые закреплены федеральным законом от 01.07.2018 № 175-ФЗ . Согласно новым правилам ужесточились требования к застройщикам, как в отношении контроля государством их строительной деятельности, так и в оформлении сделки с дольщиками, также финансирования строительства жилых объектов.

Изменения в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее - 214-ФЗ) применяются только к тем проектам, по которым договоры долевого участия (далее - ДДУ) будут заключены после 1 июля 2018 года .

Договоры, подписанные и зарегистрированные до указанной даты, продолжают свое действие, а девелоперы, получившие разрешение на строительство до 1 июля, смогут заниматься строительством по старым правилам.

Федеральным законом от 01.07.2018 № 175-ФЗ решено ввести использование счетов эскроу, которое будет обязательным с 1 июля 2019 года .

Должен быть осуществлен переход на использование так называемых эскроу-счетов для размещения денег самих дольщиков. На первом этапе это будут добровольные решения. Но мы исходим из того, что через год такого рода переход уже будет обязательным.

Д. Медведев

Эскроу-счетами называются специальные банковские счета, предназначенные для хранения под определенными условиями денежных средств граждан, внесенных при покупке жилой недвижимости у застройщика.

Банк в данном случае будет контролировать ход строительства и расходы на него (для предотвращения нецелевого расходования средств), а эскроу счет является необходимым элементом в кредитовании застройщиков при проектном финансировании. Отмечается, что применение новых механизмов банковского сопровождения строительства позволит качественнее управлять большинством видом рисков долевого строительства , чем при совершении сделки на стадии котлована.

Суть эскроу в долевом строительстве заключается в следующем:

• деньги дольщиков не передаются непосредственно застройщику, как это было ранее, а переводятся на отдельный счет новостройки , в котором приобретается квартира;
• эти средства не могут использоваться девелопером до окончания стройки;
• после сдачи дома денежные средства, находящиеся на эскроу-счету, могут быть использованы застройщиком для погашения кредита перед банком, финансируемым его строительную деятельность, а остальная их часть будет считаться прибылью ;
• если застройщик обанкротится, деньги будут возвращены гражданам , что исключает проблему обманутых дольщиков.

Однако переход на счета эскроу не отменяет возникновения другой проблемы - возможности закрытия банка. Для ее предотвращения деньги дольщиков будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов, максимальный размер возмещения составит 10 млн. руб. за одну квартиру в одном доме.

Переход девелоперов на использование эскроу счетов

Законодатели всячески подталкивают застройщиков уже сейчас перейти на механизм эскроу-счетов . Для тех, кто осуществит переход, было продолжено снизить некоторые требования и предоставить ряд преимуществ:

• Во-первых, если застройщик оформит и будет вести работу через эскроу счет, при росте продаж может быть снижена ставка по кредиту на строительство (примерно до 5%). Это объясняется тем, что по мере поступления средств на счет (от заключения сделок с гражданами), накапливается сумма, которая в итоге гарантировано будет выплачена банку.
• Во-вторых, переход на эскроу счета позволяет вести строительство только в зависимости от финансирования банком, объем продаж не влияет на темпы строительства.
• В-третьих, строительство, финансируемое банком, более привлекательно для покупателей квартир за счет страхования и выгодных условий хранения денежных средств.

Как сообщает РБК , в настоящее время уже утверждены , имеющих право открывать эскроу-счета (их перечень опубликован на сайте Центробанка), среди которых отмечены Сбербанк, Бинбанк, Альфа-Банк, Райффайзенбанк и др.

Что будет с долевым строительством и ДДУ с 1 июля 2019 года?

Переход на проектное финансирование в строительстве жилья заканчивается 1 июля 2019 года, что указывает на запрет застройщикам заключать сделки с дольщиками по старым правилам. Это означает, что привлечение денежных средств от граждан будет возможно только через эскроу счета (на каждого дольщика - отдельный счет).

К 31 декабря 2020 года планируется, что доля договоров, заключенных с использованием эскроу-счетов, составит 95%.

Однако к проектам, разрешение на строительство которых было получено до вступления изменений в 214-ФЗ , новые правила не применяются, и продажа квартир в таких жилых комплексах будет оформляться через заключение ДДУ по старому порядку.

Так как открытие эскроу счетов невозможно без участия банка, договор долевого участия тоже ожидают изменения. Данное соглашение в прежней форме является устаревшим и не соответствующим новым требованиям в сфере долевого строительства. Договор становится трехсторонним - дольщик, застройщик, банк - что соответственно повлечет изменение и дополнение условий договора. Также вероятно, что документ будет называться иначе.

Переход на проектное финансирование бесспорно означает начало процесса отмены долевого строительства , которое по прогнозам законодателей перестанет существовать к 2021 году.

Как изменятся цены на недвижимость после отмены долевого участия

На вопрос - подорожают ли квартиры после отмены долевого строительства - эксперты и специалисты в жилищном строительстве отвечают неоднозначно. Мнения на этот счет разделяются:

• Одни считают, что рост цен на жилье может быть значительным. Объясняется это тем, что участие банков (проценты по кредиту на строительный проект, затраты на использование эскроу-счетов и др.) может повлечь за собой ряд дополнительных расходов для застройщика, который может переложить некоторый объем затрат на покупателя путем повышения цен на квартиры.
• Другие склоняются к тому, что если цены повысятся, то незначительно (не более чем на 8%). По мнению этой группы, все зависит от того как банки будут формировать цены на жилье и предоставлять льготные ставки при кредитовании девелоперов.

Андрей Комиссаров руководитель коллегии адвокатов "Комиссаров и партнеры":

Теперь застройщикам запретят привлекать средства дольщиков напрямую, а финансировать строящиеся объекты будут банки. 21 декабря 2017 года премьер-министр Дмитрий Медведев утвердил дорожную карту по переходу от долевого строительства жилья к проектному финансированию, разработанную совместно Минстроем, Минфином, АИЖК и Банком России по поручению главы государства Владимира Путина. Реализовать программу мероприятий запланировано до 2021 года.

Представители власти объясняют нововведение необходимостью окончательно решить проблему обманутых дольщиков: несмотря на ужесточение требований к застройщикам по 214-ФЗ, строящиеся объекты продолжают «замораживать», а средства инвесторов используются не по назначению. Статистика Генпрокуратуры нарушений в сфере долевого строительства неутешительна: число зарегистрированных преступлений с 2016 по 2017 год выросло на 20%: с 511 до 634 прецедентов.

В чем суть изменений?

В отличие от долевого строительства, в котором застройщик привлекает «бесплатные» средства граждан, проектное финансирование предполагает предоставление банковских кредитов. В схеме «застройщик – покупатель» появится промежуточное звено – банк, который будет аккумулировать инвестируемые деньги на счетах, распоряжаться финансовыми потоками, осуществлять контроль деятельности застройщика вплоть до завершения строительства объекта.

Риски покупателя перекладываются на финансово-кредитное учреждение. В случае срыва сроков строительства или банкротства застройщика вложенные деньги вернут инвестору, а объект могут передать более надежному девелоперу.

Сама возможность размещать деньги дольщиков на эскроу-счетах предоставлена застройщикам с 1 июля 2017 года (ст. 15.4–15.5 № 214-ФЗ). В течение 3 лет у девелопера будет выбор – пользоваться новым способом финансирования или заключать договоры долевого участия. Предполагается, что после 2021 года условие станет обязательным, – дольщики не будут платить застройщику напрямую, средства депонируют банки вплоть до сдачи объекта в эксплуатацию, а строительство будет вестись за счет личных средств строительных компаний и денег, полученных от банков, в том числе по целевым кредитам.

План Минстроя будет реализован постепенно – в несколько этапов. В 2018 году планируется разработать законы и подзаконные акты, направленные на регулирование введения механизмов проектного финансирования. Изменения будут внесены в закон о регистрации недвижимости, о страховании вкладов физических лиц, закон о банкротстве и налоговый кодекс, нормативные акты Центробанка. Сначала нововведение «испытают» на добровольных участниках программы, а «точкой невозврата» реформы долевого строительства, или фактической его замены проектным финансированием, согласно плану, станет 1 июля 2019 года.

Как повлияют изменения на участников рынка

Грядущая реформа в сфере долевого строительства взволновала участников рынка. К нововведениям относятся скептически не только застройщики, обжегшиеся дольщики опасаются, что и здесь будут подводные камни. На сайте РИА "Недвижимость" повели анонимный опрос, с целью выявить настроения общественности. Только пятая часть проголосовавших полностью поддерживают запрет долевого строительства, 50% информантов настроены категорически, еще 24% обеспокоены возможным скачком цен на жилье.

Застройщики могут не понимать смысл радикального нововведения на фоне череды уже введенных ужесточающих изменений в закон о ДДУ последних лет. Действительно, с 1 июля 2017 года требования к девелоперам стали строже: застройщик уже сейчас в ряде случаев не может принимать деньги от дольщиков. В частности, если состоит в реестре недобросовестных застройщиков, находится в процессе ликвидации или банкротства, имеет долги по налогам и сборам свыше 25 % балансовой стоимости активов. Существенно вырос размер уставного капитала с 10 000 рублей до десятков миллионов, в зависимости от объемов строительства. Появился Единый реестр застройщиков и специальный фонд защиты прав участников долевого строительства. Если в существующих условиях лишить застройщиков беспроцентных инвестиций дольщиков, на рынке останутся только крупные финансово устойчивые строительные организации, которые и раньше добросовестно исполняли обязательства перед дольщиками. Шанс малым и средним компаниям остаться на рынке может предоставить Центробанк, если предложит приемлемые ставки по долгосрочным кредитам, к примеру в районе 5-6%.

Главное опасение покупателей – повышение цен на квартиры в новостройках. Следствием запрета долевого строительства недвижимости станет утрата преимущества авансовой покупки, когда на этапе котлована приобрести жилье можно на 20–30% дешевле итоговой рыночной стоимости. Кроме того, издержки, связанные с новым порядком финансирования, девелоперы вынужденно перенесут на плечи покупателя, включив издержки в стоимость жилья. С другой стороны, банки несут все риски, и покупатель ничем не рискует.

Кредитные учреждения от новых правил только выигрывают – за счет увеличения объема кредитования.

Возможно, с целью предотвратить массовые банкротства строительных организаций и рост цен на жилье законодатель обратит внимание на зарубежный опыт и предусмотрит возможность получения застройщиками денег по частям с эскроу-счетов по мере выполнения строительных работ, а проценты по кредитам позволит выплачивать после сдачи объекта в эксплуатацию.

Покупателю, желающему инвестировать в долевое строительство, лучше поторопиться и сделать это до реформы. На тех, кто уже подписал договор долевого участия, изменения никак не повлияют, так как закон обратной силы не имеет.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter