Состав разрешительной документации. Получение ИРД (Исходно-Разрешительной Документации) и разрешения на строительство. Центр подготовки исходно-разрешительной документации РусЛидерПроект

Для строительства - это комплект бумаг различного вида, которые оформляются в соответствии с нормами 44-51 ГрК. На ее основании выдается разрешение на ведение градостроительной деятельности. Рассмотрим подробнее особенности, возведения, реконструкции, ремонта объектов капстроительства.

Общая характеристика

В состав исходно-разрешительной документации для проектирования и сооружения объектов включаются:

Распорядительные бумаги (распоряжения, постановления).
Техусловия.
Разрешения.
Материалы согласований, инженерных изысканий, утверждения.
Прочие бумаги, выданные уполномоченными органами для разработки и последующего согласования проекта и строительных работ.

Полный комплект содержит акты, отражающие ключевые требования и рекомендации по:

Размещению объекта на местности.
Определению границ участка.
Экономическим и техническим показателям объекта.

К исходно-разрешительной документации следует также относить рекомендации и предписания, полученные от разных согласующих структур для разработки проекта. В актах описываются возможности производства работ, учитывающие санитарно-гигиенические, экологические нормативы по расположению объекта, предполагаемое его назначение, особенности эксплуатации, характер воздействия на природу.

Специфика получения

Для строительства , технического переоснащения, реконструкции, капремонта сооружений выдается параллельно с разработкой проекта. Получение ИРД осуществляется застройщиком (инвестором), законным владельцем участка (действующим от его имени субъектом).

Согласно нормам, лицо, которому выдается , называется техническим заказчиком. Его деятельность именуется правовым сопровождением проекта строительства объекта, считающегося в соответствии с законодательством, капитальным.

Нюансы

Исходно-разрешительная документация не считается результатом проектировщика. Соответственно, на нее не распространяются нормы закона об авторском праве.

Исходно-разрешительная документация предоставляется заказчику уполномоченным органом либо организацией в обязательном порядке за плату при условии выполнения всех требований, установленных правовыми актами.

Разработка ИРД

Она считается начальным этапом инвестиционного процесса. В ходе оформления документации определяются финансово-экономические показатели и качественные характеристики объекта.

Основа для разработки исходно-разрешительной документации для проектирования - ППТ (проект планировки территории). Он должен быть согласован (утвержден) по установленным правилам.

Если градостроительная документация не разработана, не согласована или не утверждена, технический заказчик должен организовать производство предпроектных архитектурных проработок, подготовить и утвердить обоснование размещения будущего объекта.

Особенности структуры

Вопросы, решаемые в рамках градостроительной деятельности, находятся в совместном ведении РФ и регионов. Соответственно, единого документа, в полной мере регламентирующего правила разработки и состав ИРД, нет.

Существенные отличия в нормативно-правовых актах отмечаются, к примеру, в Москве и области, в других городах страны.

На состав ИРД влияет и специфика будущего объекта.

Основные документы

В их число включены:

Акт об изменении допустимого использования участка (постановление, кадастровый паспорт, распоряжение).
Техусловия на присоединение к инженерно-техническим сетям (договор).
участка).
Заключение госэкспертизы проекта.
Разрешение на строительство.
Результаты инженерных изысканий.
Распорядительные акты разных исполнительных структур власти.
Разрешения.
Согласования, утверждения.
Прочие документы, оформленные специализированными организациями и уполномоченными органами.

Комплект для разработки ППТ и ведения градостроительной деятельности

В него входят акты, содержащие сведения о правах на участок:

Свидетельство о праве собственности/аренды.
Кадастровый план.
Договор, акт выбора надела (при аренде).
Договор купли-продажи (при собственности).
Инвестиционное соглашение.

В состав исходно-разрешительной документации для проектирования входят также акты о выборе трасс.

Градостроительная документация

В нее входят расчеты, обоснования и подтверждения:

видов допустимого использования;
границ объекта и зон действия публичных сервитутов;
посадки и технико-экономических параметров объекта;
функционального назначения;
прочие доказательства, выполненные в соответствии с правилами и нормативами использования и застройки территории.

В составе градостроительной документации также присутствуют:

Материалы планирования территории населенного пункта.
Градостроительное заключение, если объект соответствует назначению местности, определенному ранее.
Градостроительное обоснование, если категория или вид использования территории был изменен.
Градзаключение в составе Эскиза 1.
Заключение по результатам обследования объекта (или участка, если планируется новое строительство), сооружения/здания (при реконструкции, техническом переоснащении).
Ситуационный план местности по компенсационному озеленению, если предполагается уничтожение растительности на участке, выделенном под строительство.

Административные акты

В их числе:

Постановление, разрешающее разработку проекта планировки местности.
Архитектурно-планировочное задание. Оно должно быть утверждено Управлением архитектуры.
Заключение органа, ответственного за охрану памятников (если объект будет размещаться на исторической территории).
Протокол рассмотрения предпроектных материалов Архитектурным советом.
Заключение визуально-ландшафтного анализа (при размещении объекта на исторической территории).
ГПЗУ.

Кроме того, заказчику выдаются разрешения на:

снос сооружений;
строительство;
вырубку насаждений.

Результаты инженерных изысканий

В состав этих материалов входят техусловия на подсоединение к инженерно-техническим сетям. Этот документ оформляется техническими службами. При этом на топосъемке должны быть указаны точки подключения. К ТУ прилагается заключение об инженерном обеспечении объекта. Как правило, оно оформляется по инициативе заказчика.

Кроме того, составляются отчеты об инженерно-экологических, геодезических, гидрологических, геологических изысканиях.

К указанным документам прилагается чертеж, на котором отображаются территории:

Планируемых, существующих объектов капстроительства регионального или федерального значения, прочие участки, подлежащие застройке или уже застроенные.
Линейных объектов.
Культурно-исторических памятников.
Особо охраняемые, озелененные, природные комплексы.
Общего пользования.
В отношении которых осуществляется разработка плана и градостроительного обоснования.
С особым режимом пользования.

Кроме того, производится топосъемка, результаты которой отображаются на лавсане и в цифровой форме с экспликацией подземных объектов.

Документы надзорных органов

В их число входят:

Санэпидемзаключение Управления по надзору в области защиты потребительских прав и благополучия населения.
Акт обследования (экспертное заключение) участка "Центра гигиены и эпидемиологии".
Техусловия подразделения Госпожнадзора.
Заключение, выданное Федеральной службой атомного, экологического и технологического надзора.
Письмо Минкульта о наличии/отсутствии архитектурных, историко-культурных, археологических памятников, зон их охраны и влияния.
Заключения Росприроднадзора, ГУ природных ресурсов и их охраны, органа природопользования, по компенсационному озеленению, экологической экспертизы.

Техусловия

Они оформляются на:

электро-, тепло-, газоснабжение;
водопровод;
канализацию (ливневую, бытовую);
радиофикацию, телефонизацию;
вывоз мусора.

Пример

Рассмотрим структуру исходно-разрешительной документации для строительства тепличного комплекса . В нее входят:

Правоустанавливающая документация на участок.
Постановление о согласовании территории размещения объекта и выполнении изыскательских работ (выдается главой администрации).
Ситуационный план.
Акты выбора участка, определения сервитутов.
Заключение об отсутствии/наличии полезных ископаемых под участком застройки.
Санэпидзаключение по созданию защитных зон.
Заключение Управления по эксплуатации, реставрации, охране историко-культурного наследия.
Техусловия на подсоединение к инженерно-техническим сетям и ЛЭП.
Исходные данные и условия ГУ ГО и ЧС.
Градзаключение на размещение объекта.
ГПЗУ.
Справка об отсутствии/наличии взрывоопасных предметов.
Заключение на сброс ливневой воды.
Гидрогеологическое заключение.
Данные о средних климатических показателях в районе и о розе ветров.

В составе ИРД также присутствуют согласования установки светофоров, знаков, нанесения разметки пешеходных переходов, выездов и съездов с управлением Росавтодор.

Законодательство на данную тему смотреть :

В районах Московской области оформление документации происходит по несколько упрощенной «схеме», в каждом районе ситуация разная. Однако во всех районах Московской области в последнее время требования к объему и качеству документации ужесточаются, приближаясь к требованиям г. Москвы.

Ниже приведен краткий «схематичный» список работы, которую нужно выполнить для получения разрешения на строительство и реконструкцию здания в г. Москве.

До начала проектирования необходимо:

1. Оформить договорные отношения на пользование земельным участком, прилегающим к зоне строительных работ, на период строительства (т.к. получить разрешение на реконструкцию или строительство здания можно только при наличии заключения договора аренды такого земельного участка)

2.Провести Предпроектные проработки (с целью выявления всех проблем, которые могут возникнуть в процессе проектирования и согласования документации).

Предпроектные проработки - это выяснение ситуации по:

обеспечению местами хранения автотранспорта
необходимости проведения расчетов по инсоляции и естественной освещенности
возможности сокращения санитарно-защитной зоны
визуально-ландшафтному анализу
соцкультбыту
балансу зеленых насаждений
историко-культурным обследованиям по объектам постройки до 1917 года
обследованиям несущих конструкций объекта по объектам реконструкции
обследованиям несущих конструкций соседних объектов (при работах в стесненных условиях)
геологическим обследованиям
предложениям по компенсационному озеленению в случаях уничтожения зеленых насаждений на участке, предполагаемого строительства
а также иные проработки, необходимость в которых выявляется в каждом конкретном случае, с уче
Том наличия градостроительного плана развития территории в состав которой входит объект Заказчика

Проведение таких предпроектных проработок позволяет выявить все проблемы, которые возникнут в будущем при оформлении разрешительной документации.

Часто при проведении предпроектных проработок обнаруживается полная невозможность реализации задуманного проекта. В таких ситуациях предпроектные проработки позволяют сэкономить деньги Заказчиков на начальной стадии финансовых затрат, связанных с реализацией проекта.

3.Провести предпроектную подготовку. К этому этапу можно приступать только в случае положительных результатов предпроектных проработок.

Предпроектная подготовка - это:

разработка и согласование Задания на проектирование в установленном порядке.
разработка Задания на проектирование с учетом полученного ГПЗУ
утверждение с Заказчиком Задания на проектирование
согласование Задания на проектирование в установленном порядке.

(Задание на проектирование - обязательная часть исходной документации, утверждаемая Заказчиком и определяющая характер и объем выполнения архитектурно-градостроительной деятельности по объекту, включающая весь комплекс основных требований и условий исходно-разрешительной документации. Задание на проектирование согласовывается и утверждается после получения ГПЗУ, выхода Правового Акта и проведения взаиморасчета с городом.)

4. Разработать предпроектное предложение (буклет).

5. Оформить ГПЗУ

6. Получить распорядительный документ Правительства МосквыМосквы (Распоряжение о реконструкции и строительстве).
На этой стадии работы нужно провести оплату правительству г. Москвы за аренду земельного участка на период проведения строительных работ

7. Провести проектную подготовку.
Проектная подготовка- это:

получение Технических условий
оформление Технических Заключений (в том числе по грунтам, о состоянии несущих конструкций существующего здания, о состоянии коммуникаций здания, о состоянии попадающих в зону строительства коммуникаций, и т.п.)
получение Технических Условий (на подключение к коммуникациям водопровода, канализации, водостока, энергообеспечения, теплообеспечения, АТС и т.д.)

8. Разработать рабочую документацию в объеме:

Том 1 - "Архитектурно-строительные решения"

Том 2 - "Генеральный план и транспорт"

Том 3 - "Конструктивные решения"

Том 4 - "Внутренние коммуникации и оборудование"

Том 5 - "Внутриплощадочные и неплощадочные сети"

Том 6 - "Охрана окружающей среды"

Том 7 - "Организация строительства"

Том 8 - "Энергоэффективность"

Том 9 - "Мероприятия ГОиЧС"

Том 10 - "Технология" (при необходимости)

Том 11 - "ОЗДС" (при необходимости)

Том 12 - "Светотехнические расчеты" (при необходимости)

Том 13 - "Расчеты сокультбыта" (при необходимости)

Том 14 - "Автоматическое пожаротушение" (при необходимости)

Том 15 - "противопожарные мероприятия и охранная сигнализация" (при необходимости)

Том 16 - "Экологическое обследование почв и грунтов" (при необходимости)

Том 17 - "Технологический регламент, процесс обращения с отходами строительства"

Количество томов проектной документации определяется индивидуально для каждого объекта

Разработка документации осуществляется после согласования Задания на проектирование, решения всех земельных вопросов в ТОРЗ. Утверждаемая часть разрабатывается в соответствии с утвержденными в АРИ технико-экономическими показателями.

На этом этапе нужно получить Свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения

9. Согласовать проектную документацию и утверждаемую часть в установленном порядке.

Согласования необходимо получить в организациях: Москомприроде, ЦГСЭН, ГО иЧС, Москомнаследии, НИиПИ Генплана, ОПС Мосгоргеотреста, ТППМ округа, Управе, районных электросетях, Мосгортепле, Мосводоканале, ГИБДД УВД, Москомархитектуре.

10. Получить Заключения Государственной экспертизы (МГЭ) на проектную документацию.

Для этого нужно:

Получить согласования МГЭ по каждому разделу проектной документации
Получить Сводное заключение МГЭ
Получить Правовой Акт городской администрации об утверждении проектной документации (или Распоряжение Заказчика)
Согласование рабочей документации в установленном порядке

11. Получить Разрешение на строительство, реконструкцию.

Примечания:

Изменение технико-экономических показателей объектов, установленных в ГПЗУ более чем на 10%, утверждается Архитектурным советом Москомархитектуры при условии повторного согласования с префектом АО и внесении изменений в правоустанавливающие документы. При этом изменение технико-экономических показателей объекта должно быть предварительно согласовано с организациями, согласовавшими исходно-разрешительную документацию, и внесены соответствующие изменения в Градостроительное заключение.

Утверждаемая часть проекта направляется в Управление Подготовки и Согласования Проектов. Рабочие проекты подлежат государственной экспертизе. На экспертное заключение принимается комплект проектной документации в объеме утверждаемой части, согласованной в установленном порядке. В Мосгосэкспертизу проектную документацию представляет Заказчик с привлечением Проектировщика для защиты проектных решений.

Сводное заключение утверждается руководством Мосгосэкспертизы и служит основанием для оформления разрешения на производство СМР.

Рабочая документация на строительство инженерных сетей и сооружений, выполненная в соответствии с техническими условиями на присоединение, выданными эксплуатирующими организациями, согласовывается с ОПС Мосгоргеотреста. В случае внесения изменений, при разработке рабочей документации, конструктивных, инженерных, технологических решений проекта, ранее согласованных в МГЭ, документация подлежит повторному представлению в МГЭ.

Имея 10-и летний опыт оформления разрешительной документации, ООО «ФРАНЦ-А» оказывает услуги:

по оформлению разрешительной документации на реконструкцию и строительство зданий (в объеме полного цикла работы)
по легализации «самостроя»
по проведению предпроектных проработок, оформлению правовых отношений по аренде земли, по согласованию документации (в объемах частичных циклов)
по дооформлению документации в части, недооформленной иными организациями.

Работаем на территории г. Москвы и районах Московской области.
Оказываем услуги по правовому контролю (надзору) за оформлением документации на объекты, расположенные на территории областей, смежных с Московской областью.

Подготавливаемый техническим заказчиком пакет документов, который необходим для того, чтобы получить разного рода сооружений, именуют исходно-разрешительной документацией.

Начальной стадией строительного проекта является предпроектная работа совместно с оформлением исходно-разрешительной документации. В ходе проработки исходных данных определяются объемы, качественные параметры и финансовые потребности, основываясь на которые можно возвести объекты недвижимости. Данный этап строительства важен и неизбежен, а времени занимает крайне много.

В комплект входят план участка земли, расположение строения на местности, обозначение границ объекта. Кроме того, в состав комплекта должны входить экономические и технические показатели сооружения, требования и рекомендации, которые были получены от согласующих государственных учреждений.

После того, как будет собран полный комплект документов, заказчик приступает к стадии проектирования. На этой стадии проектировщик получает исходные данные и детальное техническое задание. Полный комплект исходно-разрешительной документации, которая соответствует утвержденным требованиям, позволяет получить разрешение на проведение строительных работ.

Таким образом, требуемая для проектирования строительства либо выполнения капитального ремонта, может быть получена застройщиком, который распоряжается земельным участком. Дабы технический заказчик мог выступать от его имени, самостоятельно собирая всю исходно-разрешительную документацию, застройщику требуется заключить с ним договор.

По прохождению слушаний по объекту и градостроительного совета, а также получения постановления администрации о возможности проектирования, технический заказчик может заказать проектную документацию, которая подлежит согласованию в Госэкспертизе.

Когда застройщик является и инвестором, желающим оптимизировать сроки и стадии предварительного строительства, снижая, при этом, расходы по строительству, имеет смысл ему обратиться к опытному техническому заказчику, обладающему опытом проведения подобных работ, что позволяет сократить предпроектный период, собирая пакет документов в установленный срок.

В пакет исходно-разрешительных документов входят:

распоряжения, постановления администрации;
технические условия для присоединения к инженерным сетям и обеспечения здания светом, теплом, канализацией, водой;
заключение соответствия возведенного объекта спроектированному;
разрешение на введение объекта в эксплуатацию;
заключение государственной экспертизы проекта;

Одним из важных документов в комплекте исходно-строительной документации является градостроительное обоснование, которое состоит из топографической съемки местности. Выполненная в масштабе 1:2000, данное обоснование отражает границы возведенных и планируемых объектов строительства, а также границы инженерных сетей, дорог, зданий историко-культурного наследия, общественные территории, объекты природопользования, земля с ограничениями в виде «красных линий».

Таким образом, залогом минимизации затрат по сбору документов является четкий план работы с проектировщиками, проводящими мониторинг органами, государственными комитетом и институтом. Кроме того, следует понимать, что для возведения крупных сооружений подготовка пакета документов может занять около двух лет. Именно поэтому важно выбрать опытного технического заказчика, который оперативно подготовит полный комплект исходно-технической документации, получив разрешение на строительство.

Под исходно-разрешительной документацией понимают документацию, которая должна быть оформлена в соответствии со статьями 44-51 Градостроительного кодекса РФ.
Комплект документов по итогам согласования предпроектной проработки земельного участка, здания или сооружения, который является основанием для оформления разрешения на проведение градостроительной деятельности, называется исходно-разрешительной документацией.
В состав ИРД входят распорядительные документы (Постановления, Распоряжения), разрешения, технические условия, материалы инженерных изысканий, согласования и утверждения, а также иные документы, полученные от уполномоченных государственных органов, и специализированных организаций для разработки, согласования проектной документации и строительства объекта недвижимости.
В полный комплект исходно-разрешительной документации включаются различные документы, которые отражают основные рекомендации и требования по размещению объекта строительства на местности, определяют границы земельного участка, технические и экономические показатели строительных объектов. К этим документам также относятся рекомендации и требования, которые были получены от различных согласующих органов для выполнения проектирования. В исходно-разрешительных условиях указываются возможности выполнения работ, которые учитывают экологические и санитарно-гигиенические нормы расположения объекта, предполагаемого назначения, особенности его использования, воздействия на окружающую среду.
Получение всего пакета согласовательной и разрешительной документации, которая нужна для выполнения проектирования строительства, проведения реконструкции, частичного или полного технического переоснащения, выполнения капитального ремонта строений и сооружений, проводится застройщиком, имеющим право на земельный участок. Получение вышеуказанной документации допускается техническим заказчиком, который работает в интересах инвестора-застройщика и выступает от его имени.
ИРД выдаётся заявителю специальным органом власти или уполномоченной организацией за фиксированную плату и в обязательном порядке (при условии соблюдения всех нормативных требований).
Разработка материалов предпроектных проработок и оформление комплекта исходно-разрешительной (ИРД) документации является начальной стадией инвестиционного процесса, основанием, в котором определяются качественные характеристики и финансово-экономические параметры будущего объекта недвижимости.
Исходно-разрешительная документация (ИРД) для оформления права на проектирование разрабатывается на основании утвержденной или согласованной в установленном порядке предпроектной градостроительной документации, в частности проекта планировки территории (ППТ).
При отсутствии разработанной, утвержденной или согласованной в установленном порядке градостроительной документации на территорию планируемого строительства, Техническому заказчику необходимо организовать выполнение архитектурных предпроектных проработок, подготовить и согласовать градостроительное обоснование размещения объекта.

К исходно-разрешительной документации относятся следующие документы:

Распорядительные документы, постановления и распоряжения различных органов исполнительной власти;
. технические условия;
. разрешения;
. материалы инженерных изысканий;
. согласования и утверждения;
и другие документы, выданные уполномоченными государственными органами и специализированными организациями для подготовки, согласования проектной документации и строительства различных объектов недвижимости.

Основной состав комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД) содержит:

1. Градостроительное заключение;
. Градостроительное заключение включает в себя:
. градостроительное заключение по установленной форме;
. эскиз № 1;
. заключение по обследованию объекта недвижимости (территории, зданий и
. строений);
. заключение по условиям проектирования;
. заключение согласующих организаций.
2. Заключение по инженерному обеспечению;
. Заключение по инженерному обеспечению объекта включает:
. пояснительную записку;
. эскиз № 2 с расчетными нагрузками;
. предварительные технические условия эксплуатационных организаций;
. расчетные данные технико-экономических показателей планируемого объекта недвижимости (ТЭП).
3. Заключение экологической экспертизы (по необходимости - состав заключения экологической экспертизы определяется Департаментом природопользования и охраны окружающей среды в зависимости от экологических требований к размещению объекта и уровню обоснований представленных в предпроектной документации). Полный перечень комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД)
В процессе оформления комплекта исходно-разрешительной документации (ИРД), в случае необходимости, может потребоваться разработка дополнительных предпроектных материалов и выполнение следующего комплекса работ:
. корректировка существующего проекта планировки территории;
. разработка предпроектных проработок на объект;
. градостроительные обоснования размещения объекта;
. разработка схем инженерного обеспечения;
. расчет внеплощадочных сетей и сооружений на них;
. разработка заключений по участку компенсационного озеленения;
. расчет инженерного обеспечения с выделением физических объемов и стоимости городских сетей;
. получение дополнительных согласований;
. подготовка справочной, технической, информационной документации по требованию уполномоченных государственных органов.
Началу разработки проектно-сметной документации для строительства объекта недвижимости предшествует период предпроектной подготовки, состоящий из двух этапов: прединвестиционного (разработка проекта планировки территории) и инвестиционного (разработка градостроительного обоснования размещения объекта строительства, подготовка исходно-разрешительной документации).
Проектно-сметная документация должна быть разработана в полном соответствии с требованиями, определенными в исходно-разрешительной документации.

В состав исходно-разрешительной документации для проектирования входят следующие документы и материалы:

Поручение главы администрации (в г. Москве - это префект АО, либо заместитель по вопросам строительства) или письмо-заявка Заказчика (лица, которое имеет намерение застроить имеющийся у него участок) являются основанием для изготовления исходно-разрешительной документации на строительство объекта недвижимости, в том случае, если есть в наличии оформленные надлежащим образом земельные отношения, то есть договор аренды участка или свидетельство на право собственности этим земельным участком.
Градостроительное обоснование разрабатывается в пределах участка территории функционально-планировочного образования, которое занимает часть квартала или целый квартал, ограниченную пределами внутриквартальной территории общего использования. Градостроительное обоснование включает:
Чертеж, составленный на основе топографического плана в масштабе 1:2000, на котором отображаются в соответствующих границах: а) территории существующих, планируемых объектов капитального строительства федерального, регионального значения, иные застроенные и подлежащие застройке территории; б) территории линейных объектов; в) территории объектов культурного наследия; г) особо охраняемые природные территории, природные и озелененные территории; д) территории общего пользования; е) зоны с особыми условиями использования территорий; ж) земельный участок, применительно к которому осуществляется подготовка градостроительного плана земельного участка и разработка соответствующего градостроительного обоснования;
Проведенные расчеты и подтверждения границ и видов разрешенного использования, расчеты и обоснования функционального назначения, технико-экономических показателей и посадки объекта недвижимости на данном земельном участке, а также подтверждение границ зон действия общественных сервитутов в границах данного земельного участка, другие доказательства, которые выполнены в соответствии с региональными нормативами и правилами использования земли и застройки необходимы для разработки градостроительного плана земельного участка, в том числе для осуществления благоустройства и озеленения участка территории.
. материалы предпроектных проработок;
. градостроительное заключение в составе Эскиза № 1;
. заключения по обследованию объекта недвижимости (земельного участка - в случае нового строительства) либо здания, сооружения в случае его реконструкции либо технического перевооружения);
. заключения согласующих организаций;
. ситуационного плана земельного участка по компенсационному озеленению в случаях необходимости уничтожения зеленых насаждений на земельном участке, отведенном для строительства;
. Технические условия (ТУ) на подключение к инженерным сетям (выдаваемые техническими службами) с указанием на топографической съемке точек подключения к сетям; заключение по инженерному обеспечению объекта строительства (как правило, выполняется непосредственно по инициативе Заказчика-застройщика в целях получения предварительных технических условий присоединения к инженерным коммуникациям);
. заключение по компенсационному озеленению, оформленное в соответствии с законодательством о защите зеленых насаждений;
. заключение органа природопользования и охраны окружающей среды;
. протокол рассмотрения Архитектурным советом (при органе по архитектуре и градостроительству) материалов предпроектных проработок;
. заключение органа по охране памятников (если строительство объекта планируется на исторических территориях);
. заключение по визуально-ландшафтному анализу (если строительство объекта планируется на исторических территориях).
В связи с тем, что вопросы градостроительной деятельности находятся в одновременном ведении Российской Федерации и ее субъектов, единого документа, который в полной мере регулирует порядок разработки и полный состав исходно-разрешительной документации не существует. Есть существенные различия в нормативно-правовых документах, которые приняты, например, в г. Москве (Законы г.Москвы, распоряжения Мэра, постановления Правительства Москвы); в Московской области - Законы МО, постановления Правительства МО, глав районных администраций МО), в городах Российской Федерации.

Комплект документации, необходимый для разработки проекта планировки территории, прохождения общественных слушаний и градостроительного совета:

Данные о собственности

Свидетельство о праве собственности (аренды) на участок
. Договор аренды участка (при аренде)
. Акт выбора земельного участка (при аренде)
. Кадастровый план участка
. Акты выбора трасс для внеплощадочных сетей

Утвержденная градостроительная документация

Материалы территориального планирования населенного пункта
. Градзаключение (если размещаемый объект соответствует ранее определенному назначению территории)
. Градобоснование (при изменении категории земель или вида их разрешенного использования)

Решения Администрации

Постановление о разрешении разработки проекта планировки территории
. Разрешение на снос зданий
. Разрешение на вырубку зеленых насаждений
. Архитектурно-планировочное задание (градостроительное задание, задание на разработку проекта), утвержденное Главархитектурой

Материалы инженерных изысканий

Отчет об инженерно-геодезических изысканиях
. Отчет об инженерно-геологических изысканиях
. Отчет об инженерно-экологических изысканиях
. Отчет об инженерно-гидрологических изысканиях

Акты и заключения надзорных служб

Санитарно-эпидемиологическое заключение ФГУ по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека
. Экспертное заключение либо акт обследования участка ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии»
. Заключение Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору
. Заключение Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора
. Технические условия (требования к проекту) Отдела государственного пожарного надзора
. Заключение Главного управления природных ресурсов и охраны окружающей среды
. Исходные данные для разработки раздела ГОЧС ГУ МЧС РФ
. Письмо Министерства культуры о наличии или отсутствии памятников истории, культуры, архитектуры, археологии, зон их влияния и охраны
. Справка ГУП «Геоцентр-Москва» (Роскомнедра) о наличии или отсутствии на рассматриваемом участке полезных ископаемых
. Заключение Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по МО (Росприроднадзор)
. Фоновые концентрации вредных веществ и климатические характеристики района строительства ГУ ЦГМС

Технические условия

Водопровод
. Канализация бытовая
. Канализация ливневая
. Теплоснабжение
. Газоснабжение
. Электроснабжение
. Телефонизация и радиофикация
. Вывоз ТБО
. ГИБДД,РДУ/Мосавтодор/ФУАД

Дополнительные акты и заключения

Согласование Роспотребнадзором места сброса очищенных стоков, анализ воды ВЗУ
. Акт обследования конструкций существующих зданий
. Согласование с владельцами граничащих земельных участков, согласование проектных решений с заинтересованными лицами в случае, при наличии сервитутов в их пользу
. Проект сокращения существующих или проектируемых СЗЗ, согласованный Роспотребнадзором
. Согласование Роспотребнадзором места расположения ВЗУ, очистных сооружений хозяйственно-бытового и дождевого стока
. ОВОС
. Другие необходимые согласования.

Исходно-разрешительная документация представляет собой комплекс бумаг, которые оформляются и готовятся застройщиком с учетом ГрК РФ (статей 44-55). Для полноты комплекта требуется также получение разрешительной документации на возведение, а после уже и на ввод объекта в работу.

Подготовка таких бумаг необходима в ситуации, когда ведутся работы по техническому переоборудованию, реконструкции, капремонту или строительству сооружения. При этом в роли получателя документации может выступать инвестор, строительная компания или представитель подрядчика.

Существует и другое определение исходно-разрешительной документации, согласно которому к этой категории относятся бумаги, которые выдаются уполномоченным исполнительным органом (компанией, организацией) за определенную плату. Роль заявителя играет застройщик или представитель подрядчика (как и в прошлом случае).

Первое, с чем стоит разобраться — состав исходно-разрешительной документации. К этой категории относятся следующие бумаги:

Изменения касательно доступного к применению надела земли.
Техусловия на подключение сооружения на участке к инженерным сетям.
ГПЗУ (градостроительный план участка земли).
Решение госэкспертизы в отношении готового проекта.
Разрешение на возведение объекта.
Разрешение на ввод сооружения после завершения строительных работ.

Земельные взаимоотношения

В процессе сбора исходно-разрешительной документации первое, чему стоит уделять внимание — подготовке правоустанавливающих бумаг для участка, где планируется работа. По законодательству владелец земельного надела имеет полное право вести строительство на принадлежащей ему земле, также осуществлять снос или перестройку уже существующего объекта.

Если какие-либо мероприятия на участке планируют лица, у которых нет подобных прав, то им необходимо разрешение владельца. Такой документ может входить в состав исходно-разрешительной документации и должен быть на руках у подрядчика (застройщика) перед началом работ. Если же землей владеет государство, то передача земли под строительство может передаваться соответствующими структурами (представителями местной власти).

Возможны и другие ситуации, когда земельный участок принадлежит одному лицу, а здание на нем — другому. Здесь хозяин объекта может использовать недвижимость по усмотрению. Это возможно в случае, если перечень конкретных действий прописан в договоре пользования землей между сторонами.

Таким образом, перед стартом строительства стоит изучать требования к составу исходно-строительной документации, а также проверить, насколько правомочен подрядчик (застройщик) производить определенные работы на оговоренном участке. Отдельное внимание содержанию договоров стоит уделять, если земля принадлежит какому-то другому объекту.

Исполнительно-производственная документация: в чем особенности?

Среди новичков происходит путаница между рассмотренной выше ИРС и исходно-производственными документами, необходимыми для строительства. На самом деле состав таких бумаг кардинальным образом отличается. Если в первом случае речь идет исключительно о разрешениях уполномоченных органов, то здесь — о материалах, без которых невозможно начало строительных работ. Если говорить подробнее, то исполнительно-производственные бумаги — материалы графического или текстового характера, в которых отражается суть принятых проектных решений. Оформление таких бумаг — задача специализирующихся на определенных видах работ организаций и имеющих на руках соответствующую (разрешительную) лицензию.

Правильное оформление исполнительно-производственных бумаг не только упрощает процесс возведения объекта, но и делает эксплуатацию сооружения более комфортной. Изучив такую документацию, представитель подрядчика (застройщик) или проверяющий орган может сделать точные выводы в отношении выполненных работ и ответственных лиц по каждому из направлений.

Состав таких бумаг определяется действующими сегодня правилами и нормами в законодательном секторе. К этой категории относятся различные акты (испытаний или скрытых работ), сертификаты, журналы работ, бумаги лабораторного контроля и так далее. После ввода сооружения в работу перечень документов и сами бумаги передаются заказчиком организации, которая берет на себя функции по эксплуатации.

Отдельного внимания заслуживают и исполнительные чертежи, которые готовятся в четырех вариантах. При этом один из них направляется заказчику, еще пара — компании, которая будет эксплуатировать объект, а оставшийся экземпляр — компании, которая проводила работы (организации подрядчика).

Важность проектной документации

Чтобы исключить ошибки и повысить уровень безопасности для людей, строительство сооружения должно происходить при обязательной оценке проектной документации соответствующими (надзорными) органами. Задача составления проекта лежит на специализированных структурах (об этом упоминалось выше).

Одним из элементов взаимодействия подрядчика и заказчика является договор подряда. В последнем оговариваются все условия выполнения работ в отношении проектной документации. При этом для начала заказчик должен внимательно изучить претендента на выполнение проекта — проверить наличие лицензии и опыт работы. Отсутствие разрешения на выполнение специализированных работ у подрядчика может стать причиной для признания соглашения недействительным. Более того, возможны проблемы в дальнейшем (состав исходно-разрешительной документации окажется неполным).

Разработка проекта производится с учетом существующих правил и норм, а также градостроительных документов. После их составления обязательно получение одобрения проекта со стороны уполномоченных органов, а именно отделов градостроительства и архитектуры.

Ключевой момент — проведение экспертизы по объектам строительства. В частности, проверяются все решения, принятые в проекте на факт соответствия существующим правилам и нормам. В процессе проведения экспертизы в отношении проекта подрядчика проверяющая структура имеет право привлекать специалистов соответствующих областей. После проведения экспертизы должно быть принято решение, разрешено строительство или нет. Также в заключении содержится информация, насколько экономически целесообразно возведение объекта, соответствует ли последний нормам промышленной и экологической безопасности, прописываются наиболее важные технико-экономические показатели.

При отсутствии положительного заключения получить исходно-разрешительную документацию не выйдет. Кроме того, по законодательству запрещено строительство и финансирование таких объектов. У застройщика при этом есть два варианта — внести правки или обращаться в суд (в случае, если замечания, по его мнению, неправомерны). В области строительства все чаще отдается предпочтение первому варианту.

В «отказном» заключении уполномоченный орган должен отразить, какие моменты требуют обязательной доработки. После того, как все замечания были исправлены, у инвестора есть право передать уже обновленный состав документов для очередной проверки. При этом вероятность утверждения будет выше.

Ответственность за нарушения

Если застройщик начал работы, а состав разрешительной документации неполный, то это может повлечь за собой ряд последствий. Сегодня в области строительства возможны следующие наказания для нарушителей:

Отнесение сооружения к категории самовольно построенных зданий. В этом случае накладывается запрет на совершение каких-либо действий с сооружением. Кроме того, возможно постановление суда о сносе здания.
Административное наказание — штраф.

Во избежание проблем перед началом работ желательно иметь полный состав исходно-разрешительной документации. При этом перечень требуемых бумаг можно получить на сайте госуслуг или в местных органах власти.