Будет ли дорожать жилье в году. Метр идет в рост. Стоит ли брать кредит на покупку жилья

Эксперты считают, что из-за сложной экономической ситуации и низких цен на нефть спрос будет продолжать снижаться, а вслед за ним будут падать и цены на недвижимость.

Проблемы в российской экономике в 2015 году не могли не сказаться на рынке недвижимости. Вспомним, что в начале года рынок замер после того, как ЦБ поднял ключевую ставку в декабре 2014 года, ипотека стала куда менее доступной. Затем было принято решение о введении льготной ипотеки, и рынок немного ожил. Но лишь отчасти, и коснулось это, в основном, новостроек, поскольку ипотечные программы для вторичной недвижимости остались все еще малодоступными для большей части населения.

Низкий спрос привел к падению цен. В этом году фиксировались максимально низкие за последние несколько лет цены на недвижимости в столице.

Девелоперы старались продавать как можно быстрее и как можно больше, чтобы поймать угасающий спрос.

В рублях московская недвижимость за этот год подешевела в среднем на 10-15%. А стоимость квадратного метра, которую IRN.ru рассчитывает как рублевый индекс стоимости жилья, достигла уровня 170-180 тыс. руб. И по всей видимости, эта тенденция сохранится и в 2016 году.

Осень развеяла надежды участников рынка недвижимости на быстрое восстановление покупательской активности по сценарию кризиса 2008-2009 гг.

На вторичном рынке в октябре-ноябре наметился небольшой рост спроса относительно предыдущих провальных месяцев, однако ситуацию в целом это не спасает. По сравнению с сентябрем-ноябрем 2013 г. показатель снизился на 34%.

Несмотря на снижение продаж, девелоперы продолжают наращивать объемы строительства. Причина в том, что проекты, которые появляются на рынке, стартовали два-три года назад, когда ничто не предвещало ни западных санкций, ни нефти по $40 за баррель. Единственное, что могут предпринять застройщики – изменить подход. Например, многие новостройки, позиционирующиеся сегодня как бизнес-класс, по сути являются комфортклассом, так как ориентированы на граждан со средним достатком. А кроме того, стало намного больше новостроек экономкласса – их количество выросло на 70%.

По прогнозам экспертов, в 2016 г. стоимость жилья, скорее всего, просядет еще процентов на 10-15, так как никаких предпосылок для кардинального улучшения экономической ситуации, а следовательно, роста платежеспособного спроса, нет и не предвидится.

Директор одного из крупнейших в России агентств недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов заявил РБК, что не стоит недооценивать стоимость нефти в этом вопросе.

«Период реакции цен недвижимости на изменение трендов в ценах на нефть, по нашим оценкам, составляет четыре - шесть месяцев. Это одна точка опоры при прогнозе. Но не все в ценообразовании недвижимости строится на нефтяных котировках. Условно говоря, цена на нефть - это спрос, и он почти не зависит от внутренних факторов. Затоваривание на других рынках решается проще: увозят в другие страны или регионы; есть срок годности, как минимум стоимость падает из-за возраста товара; при перепроизводстве сильно снижается цена, но все равно идет реализация и, как правило, какое-либо глобальное затоваривание невозможно. Недвижимость, помимо того что обладает трехлетним циклом изготовления товара, привязана к месту производства. А значит, возможен вариант, когда при действующем перепроизводстве еще три года склад будет только нагружаться», - заявил он.

Также отмечается, что еще один значимый фактор, который способен влиять на диспозицию цена/объем рынка, - ситуация на финансовом рынке. И учетная ставка (а значит, и ставка по ипотеке), и курс доллара явно взаимосвязаны с ценами на нефть. Потому прогноз цены на нефть одновременно является условным прогнозом основных финансовых показателей в России.

Макроэкономика

Российская экономика продолжает сокращаться: ВВП за 10 месяцев 2016 г. упал на 0,7% в годовом выражении после снижения на 3,7% в 2015 г. Дефицит бюджета за январь-октябрь составил 2,3% ВВП, а по итогам года, по прогнозу Минфина, достигнет 3,9%. Два ключевых для рынка недвижимости показателя – реальные доходы населения и уровень потребительских расходов – с начала года уменьшились на 5,3%.

Надо отметить, что благосостояние россиян беспрерывно падает уже два года, с ноября 2014 г., и положительных изменений в этом плане правительство в обозримом будущем не обещает: за 2016 г. доходы просядут на 5,6%, заявила глава Счетной палаты России Татьяна Голикова, выступая в Госдуме в начале декабря.

Ситуацию с бюджетом и доходами мог бы выправить существенный рост цен на нефть, которые как обвалились в конце 2014 г., так и топчутся вокруг $50 долларов за баррель. Однако даже с учетом заключенного 30 ноября 2016 г. соглашения стран ОПЕК и России о сокращении добычи нефти эксперты не ждут никаких прорывных изменений: огромный избыток предложения на рынке, конкуренция со стороны сланцевой нефти и слабая динамика мировой экономики не позволят баррелю сильно подорожать.

Так что без структурных реформ темпы роста экономики РФ в ближайшие десятилетия останутся крайне низкими даже после выхода из рецессии, предупредила глава ЦБ Эльвира Набиуллина, выступая 2 декабря в Госдуме.

Согласно официальному прогнозу социально-экономического развития страны до 2035 г., подготовленному Минэкономразвития, рецессия завершится в 2017 г., но темпы роста ВВП в дальнейшем будут колебаться в диапазоне 1,7-2,6% год, что в полтора раза ниже среднемировых показателей. А реальные доходы населения, прибавляя в среднем по 1,4% в год, восстановятся до уровня 2013 г. только в 2021 г.

В общем, уже, наверное, всем очевидно: то, что случилось с отечественной экономикой почти три года назад, – не кризис в классическом понимании, когда вслед за резким спадом на фоне перегрева рынков следует быстрое восстановление показателей, а новая экономическая реальность, которая пришла всерьез и надолго.

Применительно к рынку недвижимости все вышеперечисленное означает, что причин для значительного увеличения объема платежеспособного спроса и, соответственно, цен на жилье нет и в ближайшие годы не появится. Эпоха нефтяных сверхдоходов, обеспечивавших высокие темпы роста российской экономики вообще и инвестиционной активности на рынке недвижимости в частности, закончилась если не навсегда, то на десятилетия.

Состоятельные граждане, располагающие средствами на приобретение жилья, не только давно решили собственный квартирный вопрос, но и имеют большое количество инвестиционной недвижимости. Так как цены на квадратные метры снижаются, а расходы на их содержание, напротив, растут, вряд ли такие люди в ближайшие годы будут вкладывать сколько-нибудь серьезные деньги в рынок недвижимости. При этом те наши соотечественники, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, сильно ограничены в своих финансовых возможностях. Квартира в московском регионе им если и по карману, то только в кредит – см. « ».

Соответственно, нынешняя структура спроса требует существенной корректировки ценников вниз, потому что в качестве основных покупателей теперь выступают не инвесторы с «шальными деньгами», а обычные люди с относительно невысокими доходами.

Cпрос

Формально цены на жилье в московском регионе в последний год топчутся на месте: с января по начало декабря 2016 г. стоимость квадратного метра на вторичном рынке столицы снизилась лишь с 179 000 руб. за кв. м до 173 500 руб.. Однако, как утверждают риелторы, лишь 20-25% выставляемых на продажу квартир в Москве имеют шанс найти покупателей. Это те объекты, чьи владельцы готовы предоставить скидку, в размере 8-10% в среднем. Остальные лоты переоценены и намертво зависли в базах – см. « ».

Похожая ситуация сложилась и на рынке новостроек: по данным « », в январе 2016 г. квадратный метр первичного жилья в зоне от ТТК до МКАД стоил 199 600 руб., а по итогам ноября – 198 700 руб. Но порог входа на рынок провалился до 75 000 руб. за метр и 3,3 млн руб. за квартиру, притом что еще два года назад в столице невозможно было найти новостройку дешевле 140 000 руб. за «квадрат», или 5 млн руб. за лот. Предложение бюджетных квартир (эконом и комфорткласса) увеличилось за год на 14,5%: с 14 946 лотов до 17 119 (см. « »). При этом многие новостройки продаются с дисконтом, который может составлять от 3-5% до 10-15%.

Доступность жилья растет и в связи со снижением ипотечных ставок. Согласно отчету АИЖК, по итогам десяти месяцев 2016 г. средняя ставка выдачи ипотеки составила 12,67% против 13,58% в январе-октябре 2015 г. К концу ноября кредиты на покупку новостроек по программам с господдержкой подешевели до 11,41%, минимальная ставка снизилась до 10,9%. На вторичном рынке средний показатель опустился ниже 13%. Клиенты, готовые уплатить банку комиссию за снижение ставки, могут взять кредит на покупку вторичной квартиры под 11,9% годовых. (См. « ».)

Благодаря удешевлению ипотеки и корректировке цен на жилье в Москве – за последние два года они опустились примерно на 15-20% с учетом скидок и торга – значительно увеличилось число граждан, которые могут себе позволить столичную квартиру. По информации московского управления Россреестра, количество переходов прав на недвижимость за 11 месяцев 2016 г. увеличилось на 10,4%, а ДДУ – на 83,4%.

Одним из основных источников дополнительного спроса для «старой» Москвы стали люди, которые еще год-два назад могли рассматривать только подмосковные варианты. Как следствие, подмосковные и новомосковские застройщики жалуются на миграцию покупателей в пределы МКАД и сами постепенно перебираются в Первопрестольную – см. « ».

Предложение: безудержный рост

Однако проблемы с продажами испытывают не только областные девелоперы, но и многие их столичные коллеги, несмотря на положительную динамику сделок в среднем по рынку. Причина парадокса в том, что рост спроса не успевает за увеличением объема предложения. Конечно, главным образом на первичном рынке: с 2014 г. объем новых жилых проектов в «старой» Москве увеличился на 1,3 млн кв. м. В 2016 г. столичный рынок новостроек (без учета Новой Москвы) пополнился 2,8 млн кв. м жилья, по данным « ».

Столь значительное увеличение объема предложения, не поддержанное таким же бурным ростом спроса, приводит к замедлению продаж в разрезе отдельных проектов. В результате девелоперы не успевают распродать все квартиры на этапе строительства, до ввода дома в эксплуатацию.

«За последние два года число квартир в готовых новостройках на рынке Москвы от ТТК до МКАД увеличилось примерно в 1,6 раза. В настоящее время на долю готового предложения приходится примерно четверть первичного рынка. Через два-три года при сохранении текущего уровня спроса эта доля может вырасти до 40-50%», – отмечает руководитель « » Татьяна Калюжнова.

Строительный бум в Москве на фоне ухудшения экономической ситуации – результат «оттепели» в 2012-2013 гг., когда после окончания ревизии инвестконтрактов девелоперы практически одновременно запустили подготовку множества новых строек, в том числе ряд крупных проектов по редевелопменту промзон, в которых предусмотрено от 100 000 кв. м до 1 млн кв. м жилья. Так как застройщики инвестируют до 30% себестоимости на начальных этапах реализации проекта, «замораживать» стройки невыгодно – даже если они еще находятся на бумажной стадии. Целесообразнее продолжать работу по проекту, даже если квартиры приходится продавать дешевле, чем изначально планировалось.

Кроме того, многие девелоперы, похоже, пытаются компенсировать потери от снижения цен с помощью увеличения объемов продаж и своей доли на рынке – об этом свидетельствуют анонсы все новых и новых строек.

Для того чтобы сделать прогноз рынка недвижимости на ближайшие годы более предметным, компания « » собрала информацию по всем объектам, которые должны выйти на рынок в ближайшие годы (до 2020 года включительно). Объем заявленных проектов очень велик: если все анонсированное появится в продаже в запланированные сроки, то предложение нового жилья в московском регионе будет расти (или по крайней мере не будет падать), даже несмотря на сокращение объемов строительства в Московской области. Этот сценарий – все или почти все известные на сегодня проекты выйдут на рынок в обозримом будущем – лег в основу оптимистичного прогноза (оптимистичного в плане поступления на рынок новых объектов).

Напомним, в Подмосковье, где затоваривание рынка стало очевидным еще несколько лет назад, объемы новых проектов сократились с 7,4 млн кв. м в 2014 г. до 5,2 млн в 2015-м и 4,6 млн в 2016 г., по данным « ». Однако из-за снижения платежеспособности покупателей и их оттока в «старую» Москву этого оказалось недостаточно для стабилизации рынка. Переизбыток новостроек настолько беспокоит власти региона, что они собираются бороться за полный запрет долевого строительства – см. « ».

Так как экономика пока совершенно не располагает к существенному увеличению платежеспособности населения, очевидно, что рынок не сможет поглотить все запланированные объемы при текущем уровне цен. А значит, девелоперам придется снижать стоимость жилья, чтобы продать все построенное.

Таким образом, по мнению специалистов сайт, пока не произойдет ощутимого снижения объемов предложения, не изменится и ценовая динамика, установившаяся в последние два года. То есть недвижимость в московском регионе будет дешеветь в среднем на 10% в год.

Это означает, что к 2020-2021 г. квадратный метр может постепенно потерять примерно 30-40% своей нынешней стоимости.. При нефти около $50 за баррель и рубле по курсу 60 за доллар это соответствует примерно $2 000 за квадратный метр - см. « ». На рынке новостроек подобная коррекция цен вниз означает в среднем 140 000 руб. за «квадрат» в зоне от ТТК до МКАД (100 000 руб. в экономклассе, 140 000 в комфортклассе, 200 000 в «бизнесе»).

Резкого обвала цен не произойдет, если, конечно, с экономикой не случится ничего катастрофического. Цены будут снижаться постепенно, на 5-15% в год, ступеньками: периоды активизации продаж после очередного снижения цен будут сменяться стагнацией из-за исчерпания платежеспособного спроса на этом уровне, а для новой активизации продаж будет требоваться новая корректировка стоимости жилья вниз.

Удержать цены

Новая Москва и Подмосковье

С точки зрения географии, Москва и ближайшее Подмосковье с хорошей транспортной доступностью находятся в более выигрышном положении, чем удаленные от МКАД территории. Ценовая динамика в прилегающих к МКАД районах Московской области и Новой Москвы, вероятнее всего, будет примерно такой же, как в спальных районах внутри МКАД.

По всей видимости, главными «жертвами» обострения конкуренции на рынке станут объекты, расположенные далее 15-20 км – см. « ». В среднем и дальнем Подмосковье, а также в удаленных районах Новой Москвы с плохой транспортной доступностью строительство многоэтажного жилья может вообще остановиться. Пока в ближней зоне новостройки стоили 80 000 – 100 000 руб. за метр, было востребовано жилье на более отдаленных территориях стоимостью 50 000 – 60 000 руб. за метр. Однако падение цен внутри МКАД ниже 100 000 руб. за кв. м потребует корректировки стоимости метра в ближнем Подмосковье до 60 000 – 70 000 руб., в среднем – примерно до 50 000 руб., а в дальнем – до 30 000 – 40 000 руб., что делает строительство на этих территориях нерентабельным (см. « »). Впрочем, ничего страшного в этом нет: на отдаленных от мегаполиса территориях логично развивать малоэтажное и дачное строительство, а не возводить многоэтажные муравейники.

Вложение средств в недвижимость является наиболее надежным и оптимальным способом инвестирования денег. Однако последние события в сфере экономики в России заставляют граждан задуматься о том, так ли выгодно в нынешнее время приобретать собственное жилье. Специалисты советуют для начала проанализировать основные прогнозы об изменении цен на недвижимость, а затем окончательно определяться с выбором. Итак, стоит ли покупать квартиру в 2016 году : мнение экспертов подскажет вам, как лучшего всего поступить в данной ситуации.

Главные тенденции на рынке жилой недвижимости в 2016 году

Прошлый год привнес на рынок жилья в России довольно много потрясений. Валютная ипотека существенно подорожала в связи с девальвацией отечественной валюты. Данное событие отразилось на большом количестве просроченных задолженностей перед банками.

В конечном счете большинство кредитно-финансовых организаций выдвинули своим клиентам-заемщикам более жесткие требования. После этого многие граждане стали настороженнее относиться к вложению средств в недвижимость. Это определяется несколькими причинами:

Во-первых , все объекты жилой недвижимости в России продаются и покупаются как правило в долларах, а это приводит к значительному росту цен на фоне повышения курса;
Во-вторых , большинство возможных покупателей боятся, что произойдет повторение ситуации 1998 и 2008 годов, когда в связи с экономическим кризисом случился крах рынка недвижимости. Никто не может предугадать, что станет с деньгами завтра, если сегодня вложить их в какое-либо жилье;
В-третьих , использование ипотечного кредитования с каждым годом теряет свои позиции: банки все чаще ужесточают требования, а процентная ставка по жилищному займу возрастает на фоне ключевой ставки.

Таким образом, сейчас на рынке недвижимости можно отметить следующие неблагоприятные тенденции:

Сокращение спроса на жилую недвижимость;
Уменьшение темпов жилищного строительства по сравнению с прошлым годом;
Увеличение предложения и сбивание цен за счет массовых продаж квартир.

Ослабление позиций отечественной валюты и уменьшение спроса на ипотечное кредитование создают в стране вполне ожидаемую ситуацию — застой на жилищном рынке.

Стоит ли покупать квартиру в 2016 году: мнение экспертов насчет стоимости жилья

Несмотря на то, что страна до сих пор не выбралась их затянувшегося финансового кризиса, многие аналитики полагают, что самым критическим в плане стоимости жилья стал 2015 год. После него будут проявляться явные признаки повышения и стабилизации ситуации на рынке. Так что, гражданам, надумавшим вложить некую сумму в недвижимость, стоит сделать это уже сейчас.

Прогноз уровня стоимости жилья в 2016 году выглядит следующим образом:

Начало года — уменьшение продаж по ипотечному кредитованию на рынке первичной недвижимости, а на рынке вторичной ситуация остается без изменений;
В крупных городах (Москва, Санкт-Петербург) ожидается повышение стоимости квартир на 14-15%;
В менее крупных городах цены на жилье под влиянием действующей инфляции вырастут на 8-10%;
А вот в маленьких населенных пунктах ожидается понижение цен на квартиры приблизительно на 3-5%.

Все эти прогнозы сформированы на основании того, что в условиях кризиса россияне как правило отдают предпочтение жизни в мегаполисах , где могут обеспечить себя более высокооплачиваемой работой.

Однако значительного упадка стоимости жилья в 2016 году по мнению экспертов ожидать не стоит. Нынешний кризис не способствует такому сильному перевороту, который, к примеру, случился в 1998 году. Несмотря на девальвацию рубля и на другие неблагоприятные последствия кризиса упадок данного раздела экономической сферы в ближайшее время не предвидится.

Вывод

Итак, теперь вы знаете, стоит ли покупать квартиру в 2016 году: мнение экспертов указывает на то, что в новом году стоимость жилья будет лишь возрастать. Данные тенденции будут наблюдаться не только в столице, но и в более отдаленных от центра регионах. Однако аналитики все же отмечают, что такие повышения временны, и вскоре цены на жилье вновь стабилизируются.

Эксперты московского рынка недвижимости уверены - спрос на вторичное жилье в обозримом будущем начнет падать, не устоят и цены. Всему виной антироссийские санкции и пошатнувшийся рубль.

Никогда такого не было, и вот опять

По данным аналитиков агентства «ИНКОМ-Недвижимость», в прошедшем июле на вторичном рынке жилья впервые за весь 2018 год не было зафиксировано превышения спроса над показателями за аналогичный период прошлого года. До этого в каждый из месяцев текущего года спрос был выше, чем в те же периоды 2017-го, - на пять, а порой и на все 20 процентов.

Риелторы считают, что покупательская активность снизилась из-за завершения ипотечного бума. Так называемый отложенный спрос реализовался - те, кто ждали снижения ставок по кредитам, честно дождались и купили, что хотели. А новой партии «ждунов» пока нет. Да и ставки по ипотеке могут вновь подняться, предупреждают они.

По данным ипотечного регулятора «Дом.рф», в течение последних десяти месяцев (с октября 2017-го) в Москве стабильно ежемесячно выдается примерно на 60 процентов больше ипотеки, чем в аналогичные периоды прошлого года. С января по июль 2018-го в Москве оформили больше кредитов на жилье, чем за весь 2016 год.

В последнем летнем месяце падение спроса на вторичные квартиры может продолжится, прогнозируют в : предполагается, что авансов будет внесено на 5-10 процентов меньше, чем в августе 2017-го, - из-за угрозы введения новых антироссийских санкций и ослабления рубля. «А в случае обострения экономической обстановки (вызванного, к примеру, ударом санкций по крупнейшим банкам России) ожидаемый суммарный прирост спроса к концу 2018 года - в сравнении с итогами 2017-го - составит 15-20 процентов вместо прогнозируемых в начале года 50-ти», - говорится в предоставленном редакции аналитическом обзоре.

Фото: Александр Коряков / «Коммерсантъ»

Предыдущий обвал спроса на «вторичку» из-за ослабления рубля и обострения политической обстановки был зафиксирован в марте-апреля 2018-го: тогда рынок не досчитался примерно 15 процентов покупателей, которые отложили выход на сделку на неопределенный срок. Причины - усугубление военного конфликта в Сирии, продолжающееся ухудшение отношений между Россией и странами Запада, высылка российских дипломатов - все то, что повлекло за собой негативные изменения в экономической сфере.

Расти не суждено

Риелторы не исключают, что после периода небольшого увеличения цен на вторичное жилье, наблюдавшегося в Москве с начала нынешнего года, недвижимость вновь начнет дешеветь. При этом в «ИНКОМ» подчеркивают, что о существенном ухудшении конъюнктуры на «вторичке» говорить пока не приходится - продавцы и покупатели уже привыкли к новостям о финансовых катаклизмах.

«Новые санкции и ослабление российской валюты – это страшилки, которыми уже не напугать большинство наших клиентов, - говорит , директор департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимость". - Фигурально говоря, у них выработался определенный иммунитет, и сегодня они гораздо спокойнее на них реагируют. Поэтому, несмотря на потенциальное осложнение экономической ситуации, покупатели в большинстве своем продолжают выходить на сделки, хотя порой действительно берут паузу, чтобы проследить за дальнейшим развитием событий. Наиболее сильно рынок недвижимости пострадает в том случае, если санкции ударят по нашим крупнейшим банкам - , и прочим. В результате может заметно вырасти ключевая ставка , а вслед за ней - ставки по ипотеке. Кроме того, если у этих банков возникнут проблемы с ликвидностью, они, скорее всего, будут выдавать кредиты на покупку жилья на более жестких условиях. Из-за этого рынок недвижимости может потерять часть потенциальных покупателей».

Что касается цен на «вторичку», то, по наблюдениям «ИНКОМ», до нынешнего года они плавно сокращались - если в декабре 2014-го средняя стоимость предложения квадратного метра была равна 195,1 тысячи рублей, то в том же месяце 2017 года - 177,6 тысячи рублей. Однако к текущему моменту данный показатель увеличился до 180,6 тысячи рублей. С начала 2018 года выросла и средняя стоимость реализации вторичных объектов - со 154,4 тысячи рублей до 163,5 тысячи рублей за метр. Удастся ли развернуть цены вспять - покажет время.

Фото: Алексей Филиппов / РИА Новости

Средняя цена реализованных квартир на вторичном рынке Москвы (в старых границах), по данным «МИЭЛЬ», в 2018 году составляет 9,4 миллиона рублей. Год назад она была выше - 9,6 миллиона рублей.

Уже сейчас, впрочем, ясно: в сложившихся обстоятельствах как никогда актуальна ценовая адекватность - внимание покупателей вряд ли привлечет лот, выставляемый по несправедливой стоимости. «Лоты с завышенной ценой по-прежнему уходят крайне тяжело, ведь реального роста доходов у населения мы не отмечаем, как и предпосылок для такого роста», - сообщили в «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Реальность кусается

По подсчетам , вторичных квартир в продаже больше не становится - напротив, объем предложения неновой недвижимости только за июль уменьшился почти на пять процентов, до 39 тысяч объектов. Это, впрочем, необязательно свидетельствует о кипящей активности покупателей - многие продавцы снимают объекты с продажи в период отпусков, некоторые отчаиваются продать квартиры по желаемой цене и начинают их сдавать - до лучших времен.

Тщательное штудирование базы показало: быстро уходят с рынка предложения, которые по-английски называются метким словом the catch - улов, находка, то есть по-настоящему привлекательные: оцененные существенно ниже рынка, в уникальных домах, удачных местах и так далее. Но на первом месте, конечно, цена.

Между тем на интернет-форумах по-прежнему, как и в печальный 2015-й и малоприятный для продавцов «вторички» 2016-й, активно обсуждается проблема «впаривания» покупателям своей собственности. Тех, кто не может продать, много. Заголовки тем стандартные - «Не продается квартира, у меня отчаяние», «Что с рынком? Квартира не продается», «Никак не продается квартира». В комментариях горе-владельцам советуют плавно снижать цену.

Предлагаются, впрочем, и другие варианты - ждать роста спроса, одаривать покупателей мебелью и гаражами (если есть), сдавать в аренду и даже такой - «иди в церковь к святому Спиридону».

Средний срок экспозиции квартиры в Москве, по данным «ИНКОМ», в июле 2018-го составил 70 дней, то есть месяц-полтора в продаже - это нормально (при условии, что объект адекватно оценен). Покупателям, в свою очередь, будет полезно знать, что с продавцами можно торговаться: средний размер скидки сейчас - 7 процентов, с дисконтом в конечном итоге реализуются около 82 процентов вторичных квартир. Год назад таких было больше - 88 процентов. Но очередей за жильем как не было, так и нет (и не предвидится) - к большому разочарованию собственников.

Эксперты рынка недвижимости сделали прогнозы о ситуации на первичном и вторичном рынках Московского региона в следующем году

В 2018 году риелторы ожидают продолжения основных тенденций последних лет на рынке жилья Московского региона — снижения спроса, роста предложения и падения цен.

Также эксперты называют 2018-й годом неопределенности на рынке новостроек — из-за новых требований к застройщикам и дешевой ипотеки.

Аналитики рассказали «РБК-Недвижимости», чего ожидать продавцам и покупателям жилья на первичном, вторичном и загородном рынках Москвы и Подмосковья в новом, 2018 году.

Новостройки

«Объем предложения новостроек по-прежнему будет прирастать быстрее, чем спрос»

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE:

— В 2018 году основные тенденции, которые мы наблюдаем на рынке по крайней мере с 2016 года, получат свое развитие. Годовой объем предложения в Старой Москве увеличится с 3,7 млн кв. м (по прогнозу на конец 2017 года) до 4,25 млн кв. м (+15%). При этом спрос, то есть общая площадь, приобретенного за год жилья, возрастет с 2,25 млн кв. м до 2,36 млн кв. м (+5%). Иными словами, мы полагаем, что объем предложения по-прежнему будет прирастать быстрее, чем спрос, а разрыв между этими величинами на рынке даже немного увеличится. Если сейчас предложение превышает спрос примерно в 2,6 раза, то по итогам 2018 года этот показатель может вырасти до 2,8.

Соответственно, ценовая стагнация, скорее всего, продолжится. По предварительным итогам 2017 года, цена квадратного метра в массовом сегменте увеличилась на 2,3%. В следующем году едва ли мы увидим взрывной рост, так как конкуренция только усилится, а рост спроса недостаточен, чтобы восстановить баланс между числом квартир и платежеспособными покупателями, готовыми за них заплатить.

Вместе с тем 2018 год, вероятно, станет годом неопределенности. С одной стороны, есть предпосылки к форсированному усилению спроса — дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ РФ, а также анонсированные программы поддержки отдельных групп покупателей. С другой стороны, Центробанк планирует несколько ужесточить политику выдачи займов, а реальный рост доходов населения так и не начался. К тому же тенденция к росту объема предложения может прерваться к середине 2018 года в связи со вступлением в силу поправок в 214-ФЗ, а также подготовкой к переходу на проектное финансирование вместо долевого. Иными словами, тенденции рынка в 2018 году во многом будут определяться политическими и регулятивными решениями властей.

«Впереди — сложное время, и хочется надеяться, что сектору новостроек помогут усилия государства»

Александр Хрусталев, генеральный директор «НДВ-Недвижимости»:

— Рынок недвижимости проходит через переломные моменты: в связи с отказом от долевого строительства нас ждет неизбежное и плавное повышение цен на новостройки. В течение ближайших полутора лет мы увидим прибавку на уровне 15-20% и больше к текущей стоимости предложения. Цены поднимутся, иначе это будет совсем нерыночная модель. «Деньги стоят денег», и новая схема, в отличие от бесплатного привлечения средств дольщиков, является более тяжеловесной для застройщиков.

Москва сильно набрала объемы по строительству и вводу жилья, что позволит ей перетянуть часть спроса на себя, однако для Подмосковья предстоящий 2018 год будет еще сложнее. Рынок в Московской области начнет проседать в связи с безудержным ростом разрешений на строительство, произошедшим ранее. Выдали столько, что сейчас не знают, как поступить. Особенно с учетом того количества покупателей-дольщиков, которые попадут в сложную ситуацию.

За каждым из застройщиков стоят сотни и тысячи людей, приобретавших жилье. Как это все будет достраиваться, как будут выполняться ранее взятые обязательства? Впереди — сложное время, и хочется надеяться, что сектору помогут усилия государства.

У заявленной программы со сниженной ставкой для семей с двумя и тремя детьми хорошие перспективы. Таких покупателей — значительное количество, поэтому те молодые семьи, которые решат приобрести жилье, станут настоящим драйвером спроса в следующем году для рынка новостроек. Кроме нефти и газа, одним из основных секторов развития экономики по-прежнему будет строительство жилья.

Вторичный рынок

«Скорее всего, мы не увидим роста цен на вторичном рынке»

Оксана Вражнова, председатель правления ГК «Миэль»:

— Рынок 2018 года останется рынком покупателя, которые по-прежнему будут задавать тон. При этом он также останется и рынком «покупок для себя», то есть доля инвестиционных сделок будет крайне мала. Скорее всего, мы не увидим и роста цен на вторичном рынке, более вероятно продолжение коррекции вниз. Это обусловлено многими факторами: широким предложением объектов на вторичном рынке, большим объемом новостроек, которые частично оттягивают на себя спрос, и, самое главное, отсутствием экономических предпосылок для роста благосостояния населения.

Кроме того, если в процессе реализации программы реновации на рынок выйдет большой объем квадратных метров, это также может способствовать снижению цен. Сегодня многие продавцы понимают такую ситуацию и легче идут на торг. Продолжает расти доля покупок в самом недорогом сегменте — до 6 млн руб., и в 2018 году эта тенденция с большой долей вероятности сохранится. Доля ипотечных сделок на вторичном рынке сегодня превышает 40%, а в связи с новыми программами по поддержке семей с детьми, которые заработают в 2018 году, эта доля может значительно вырасти и достичь 60%, а может и 70%.

«Около 80% сделок на вторичном рынке будет проводиться с использованием ипотеки»

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— В 2018 году на вторичном рынке ожидается понижение цен до 10%, при этом объем предложения останется на достаточно высоком уровне в связи с уходом непрофессиональных инвесторов. Спрос, напротив, останется ограниченным, поэтому продавцам в дальнейшем придется идти на еще больший дисконт.

Помимо этого, мы ожидаем дальнейшего понижения ставок по ипотеке, что может привести к незначительному стимулированию спроса. Возможно, что в следующем году около 80% сделок будет проводиться с использованием ипотечного кредитования.

Загородное жилье

«2018-й станет годом глобальной оптимизации рынка загородной недвижимости»

Андрей Кройтор, директор департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости»:

— 2018-й станет годом глобальной оптимизации рынка загородной недвижимости. Крупные застройщики продолжат поглощать мелких, покупатели, у которых еще есть деньги, будут тратить их очень обдуманно и точно не станут переплачивать за приобретаемый товар. Новых поселков предполагается все меньше, в них останется только самая необходимая инфраструктура — например, магазин и детская площадка, за остальным придется обращаться в ближайший населенный пункт.

Среди загородных объектов будут востребованы небольшие, в пределах 100-120 кв. м, таунхаусы и коттеджи, а также участки площадью 8-10 соток. Чудес от спроса ждать не стоит: он продолжит снижаться в пределах 10-15%, равно как и среднерыночные цены. Игроки рынка начнут целенаправленно уменьшать возможные издержки, как в области строительства, так и продаж. Нелегко придется и риелторам, на услугах которых постараются сэкономить. Из положительных тенденций я бы отметил снижение процентных ставок по ипотеке, которое, по нашим ожиданиям, может стать драйвером спроса сначала в сегменте новостроек, а затем и на «загородке».