Полезные советы при покупке жилья. Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке: стоит на что обратить внимание и тщательно проверить. Непосредственный осмотр квартиры

Что нужно знать покупателю при покупке квартиры в 2019 году напрямую зависит от того, на каком именно рынке приобретается недвижимости. Существуют нюансы для первичного и вторичного рынка.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Граждане, которые приняли решение приобрести собственную недвижимость, должны обращать внимание на многочисленные нюансы.

Благодаря этому можно исключить вероятность возникновения различных сложностей с оформлением сделки и сэкономить деньги на услуги риэлторов.

Основные сведения

Покупка жилой недвижимости – сложный процесс, который требует от покупателей соблюдения множества нюансов. Благодаря этому можно исключить вероятность попадания на мошенников.

Необходимые термины

Во время заключения сделки купли-продажи необходимо знать разъяснения по таким терминологиям, как:

Зная о данной терминологии можно исключить вероятность возникновения различного недопонимания в процессе подписания .

Документальное закрепление сделки

Основным документом, который подтверждает сделку, принято считать договор купли-продажи. Именно при его наличии можно обратиться в территориальное представительство Росреестра для перехода права собственности от одного лица к иному.

На основании поданного заявления, об уплате и договора купли-продажи будет выдано свидетельство о праве собственности.

Действующая правовая база

Российским законодательством установлено право населения и меть в праве собственности персональную жилую недвижимость.

Процедура реализации такого имущества регулируется такими основными нормативно-правовыми документами:

Ссылаясь на указанные законопроекты можно исключить вероятность допущения различного недопонимания.

Что надо знать при покупке квартиры

Прежде чем приобретать недвижимость изначально рекомендуется проверить продавца на предмет его добросовестности.

• внутренний паспорт РФ;
• документацию, которая подтверждает наличие на продаваемую недвижимость;
• справки, которые способны подтвердить отсутствие долговых обязательств по .

Более выгодное время для сделки

Бытует мнение, что недвижимость наиболее оптимально приобретать весной либо же осенью, поскольку в это время года рынок начинает активизироваться и число предложений растет.

Однако интенсивность продаж во многом зависит от курса доллара и экономической ситуации в целом, несмотря на то, что некоторая закономерность видна.

В период с апреля по май и с сентября по ноябрь граждане готовы тратить больше своего времени на поиск подходящей недвижимости.

В летний период активность существенно падает, поскольку начинается пора отпусков, из-за чего потенциальные покупатели разъезжаются по курортам.

В зимний период статистика продаж падает из-за многочисленных новогодних каникул. Одновременно с этим миф относительно сезонности формируют сами , которые часто советуют выставлять квартиру или дом на продажу в осенне-весенний период.

Причем советуют ставить завышенную цену из-за активности покупателей. Некоторые нюансы предусмотрены и в случаях со встречным приобретением объектов недвижимости.

Если же гражданам необходимо быстро реализовать квартиру с целью покупки более хорошего варианта, то сезонность не играет роли.

В таких ситуациях квартира выставляется на продажу по заниженной цене. Некоторые , которые занимаются продажами много лет, уверены в утопии сезонных продаж.

По их мнению, нет необходимости ждать каких-либо сезонных распродаж, а покупать ту недвижимость, которая подходит наиболее для покупателей.

На какие нюансы стоит обратить внимание в документах

Что нужно спрашивать при покупке квартиры, а также, какие документы проверить – вопрос, который задают многие покупатели.

Недвижимость, которая раньше уже находилась в праве собственности, может не отвечать установленным к жилью требованиям.

К примеру, она может быть:

• холодной;
• сырой;
• и так далее.

Однако такие дефекты можно увидеть сразу во время первичного визуального осмотра до заключения .

Если говорить о юридических особенностях, то в данном случае крайне важно обращать внимание на то, прописаны ли в объекте недвижимости граждане, которые по законодательству России не могут быть сняты с регистрации.

• официально признанных недееспособных лиц;
• несовершеннолетних детей и так далее.

Пошаговая инструкция при сделке без риэлторе

Сделка по продаже недвижимости может быть безопасной только в том случае, если она в полной мере соответствует нормам российского законодательства.

Исходя из этого, помимо договора купли-продажи необходимо будет заключить .

В большинстве случаев банковские учреждения требуют прикладывать от своих потенциальных клиентов закладную.

Если недвижимость находится , то по новым правилам договор необходимо заверять нотариально.

Далее документ подается в Росреестр с остальными бумаги. Стороны сделки могут сделать это лично или передать их через многофункциональный центр. Что касается передачи денег, то хозяин квартиры и покупатель обязаны договориться об этом заранее. Деньги могут быть переведены на расчетный счет, переданы лично в руки или через банковскую ячейку .

Дополнительные траты сторон при осуществлении сделки отличаются. Если есть необходимость в услугах нотариуса, то их оплачивает покупатель. Приблизительная стоимость – около 1% от цены жилья. Госпошлину за регистрацию договора обязаны оплачивать обе стороны, разделив сумму между собой.

Также продавец должен заплатить от полученной суммы, если недвижимость принадлежала ему менее 5 лет.

Документы

Договор купли-продажи должен быть составлен по правилам, установленным гражданским законодательствам. Документ обязательно включает существенные условия:

• адрес, по которому находится недвижимость;
• характеристики имущества (метраж, этаж и т. д.);
• стоимость;
• сведения о собственнике;
• условия оплаты.

К договору желательно приложить .

Для оформления сделки стороны обязаны предоставить:

• личные документы;
• документы, подтверждающие право собственности продавца;
• доверенность (при необходимости);
• заявление (для регистрации договора);
• справку об оплате пошлины;
• дополнительные бумаги.

К дополнительным документам относится согласие на сделку совладельцев или органов опеки. Покупатель имеет право потребовать от владельца жилплощади:

• справку из ЕИРЦ (об отсутствии );
• техпаспорт.

К сведению: если хозяин квартиры отказывается показывать эти бумаги, есть вероятность мошенничества с квартирой.

Правила покупки

Сделки с недвижимостью всегда нужно осуществлять не спеша, обдумывая каждый свой шаг. Существует множество способов обмана покупателей, которые на первый взгляд кажутся абсолютно законными. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно придерживаться следующих правил:

1. Выплата . Продавец может потребовать небольшую сумму наперед и имеет на это все основания. Для покупателя аванс является гарантией того, что сделка «не сорвется». Но юристы все же советуют заключать договор аванса, который позволит покупателю забрать свои деньги обратно в случае непредвиденных обстоятельств. Документ также должен содержать информацию о штрафных санкциях за отказ от сделки.
2. Если стороны решили заключать соглашение об авансе, также необходимо составить отдельное приложение о техническом состоянии квартиры . К нему прилагаются фотографии и другие документальные доказательства.
3. Передавая аванс продавцу, покупатель должен получить . Именно она подтверждает получение продавцом денег, а не договор авансирования.
4. На следующем этапе покупатель должен начать процедуру подготовки документов . Если квартира , то список необходимых бумаг предоставит банк.

Нюансы

Переговоры с продавцом должны включать не только передачу денег, но и решение других важных вопросов:

1. Когда продавец и члены его семьи ?
2. Когда они освободят жилплощадь физически (если продавец проживает в квартире)?
3. Что в помещении продавец оставит покупателю?
4. В какой срок бывший владелец вывезет вещи?

Все эти и другие важные вопросы должны решаться сторонами сделки до заключения каких-бы то ни было официальных бумаг .

Справка: особенно это касается выписки жильцов, так как после осуществления купли-продажи эта процедура может затянуться. И новому собственнику придется выписывать посторонних людей самостоятельно.

Сделки с недвижимостью нередко срываются по причине того, что владелец квартиры поднимает цену. У покупателя есть несколько вариантов действий:

1. Отказаться от покупки.
2. Настоять на старой цене. Хорошим аргументом в этом случае является договор аванса. Его можно использовать в качестве доказательства неправомерных действий продавца во время судебного разбирательства.
3. Дать согласие на повышение цены .

К сведению: повышением цены нередко занимаются недобросовестные риэлторы, в то время как хозяин жилплощади об этом даже не подозревает. Поэтому юристы рекомендуют обсуждать этот вопрос только с продавцом.

Риски. Как не дать себя обмануть

Такая сделка имеет некоторые «подводные камни», о которых покупатель обязательно должен знать:

1. . Осуществлять куплю-продажу с доверенным собственником необходимо лишь после тщательной проверки документов. Пример из практики: Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М. Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки. Договор был расторгнут.
2. Участие в сделке юридических лиц. Покупатель должен насторожиться, если продавцом недвижимости выступает организация.
3. Квартира была приобретена продавцом . По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. А при детей должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец проигнорировал это правило, сделка может быть признан незаконной.
4. Владелец жилья – частично недееспособный гражданин . Чаще всего такой продавец страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами. Заключать сделки он может, но состояние его здоровья может стать причиной иска о признании продажи недействительной со стороны родственников.
5. Владельцами недвижимости являются оба супруга . Потребуется нотариальное согласие мужа или жены на сделку .
6. Количество . Пример из практики: квартира была завещана в равных долях брату и сестре. Но брат незаконно продал имущество, не уведомив об этом родственницу. В итоге суд признал сделку незаконной и потребовал вернуть недвижимость. Покупатель в этом случае остался пострадавшей стороной.
7. Наличие . Квартира может быть заложена и т. д.
8. . Ее последствия придется устранять новым владельцам (платить штраф или делать ремонт).
9. Недвижимость находится в . У совладельцев есть преимущественное право на выкуп части продавца. Поэтому сделка может осуществиться только после их отказа. Нарушение этого правила приведет к судебному разбирательству, причем суд будет на стороне совладельцев.
10. Дом находится в списке на расселение. Продавать в таком здании квартиры частным лицам запрещено законом.

Это основные моменты, на которые обязан обратить внимание покупатель перед тем, как покупать жилье. Любой настораживающий факт должен заставить его перепроверить предоставленные документы или продолжить поиски квартиры дальше.

Вопросы-ответы

Как проверить историю квартиры перед ее покупкой?

Ответ: Для начала необходимо установить личность продавца . Для этого проверяется его гражданский паспорт и документы на квартиру. Данные паспорта можно проверить на сайте миграционной службы. С квартирой еще проще – необходимо заказать выписку из Росреестра.

Как обезопасить себя при сделке по доверенности?

Ответ: Во-первых, доверенность на осуществление такого рода юридических действий должна быть нотариально заверена . Подлинность нотариального заверения можно проверить в система Спарк. Во-вторых, важно узнать, по каким причинам собственник не занимается продажей недвижимости лично. Покупателю необходимо обратить внимание на дату заключения документа. Если срок действия не указан, то доверенность действительна всего 1 год. При возможности желательно пообщаться с хозяином квартиры без его доверенного лица.

Зная, как происходит покупка жилья на вторичном рынке, обезопасить себя от мошенников легко. Главное, не торопиться, предвкушая новоселье, а тщательно проверять документы и учитывать возможные риски.

О рисках и правилах покупки жилья на вторичном рынке — личное мнение в блоге Романа Гринева.

как проверить квартиру, как проверить квартиру при покупке, проверяем квартиру, риски при покупке квартиры, покупка квартиры риски покупателя, перед покупкой квартиры, как проверить квартиру перед покупкой, что нужно знать при покупке квартиры Статья о том как проверить квартиру перед покупкой, что нужно знать покупателю и какие риски он может нести при покупке квартиры.

Ниже представлены два основные способа покупки квартиры, а также указано что нужно знать при покупке квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке жилья

У каждого из указанных вариантов покупки квартиры есть свои полюсы и минусы. Оба варианта не исключают наличие рисков при покупке квартиры.

Покупка квартиры через риелтора упростит поиск и оформление квартиры, возможно, снизит риски при покупке квартиры, но потребует существенных дополнительных расходов на оплату услуг риелтора. При этом, квалифицированный риелтор обладает необходимыми знаниями о том как проверить квартиру. Если вы достаточно подкованы в вопросах сделок с недвижимостью и знаете как проверить квартиру при покупке, то очевидно, что платить за услуги риелтора вам не целесообразно. Кроме того, как показывает практика, далеко не все риелторы обладают достаточными знаниями о том, как проверить квартиру при покупке, поскольку не имеют юридического образования и опыта работы юристом. В Интернете существует масса статей о том, как проверить квартиру при покупке, но они достаточно общие и не предусматривают всех нюансов, возникающих в связи с проверкой квартиры при покупке.

Можно ли провести проверку квартиры при покупке самостоятельно? Чем руководствоваться для проведения проверки квартиры при покупке? Какой перечень документов необходим для проверки квартиры при покупке?

Да, вы можете провести проверку квартиры при покупке самостоятельно, даже не будучи профессиональным риелтором или юристом с помощью экспертной системы Рисковер. Также на сайте содержится перечень документов, необходимый для проверки квартиры при покупке, образцы и формы документов.

Кроме того, даже если вы поручили проверку квартиры при покупке юристу или риелторскому агентству, не лишним будет самостоятельно осуществить проверку квартиры с помощью системы Рисковер, чтобы убедиться, что все риски при покупке квартиры были доведены до вашего сведения.

У участников рынка недвижимости зачастую возникают следующие вопросы: какие имеются риски при покупке квартиры, как проверить квартиру при покупке, что нужно знать при покупке квартиры. Постараемся коротко ответить на них.

Покупка квартиры напрямую у собственников (на вторичном рынке), без участия риелтора позволит сэкономить деньги, но, как уже упоминалось выше, вам необходимо будет самостоятельно выявить риски при покупке квартиры, проверить квартиру перед покупкой. В то же время, при наличии необходимых знаний, самостоятельно осуществляя проверку перед покупкой квартиры, можно быть более уверенным в такой проверке.

Покупка квартиры на вторичном рынке дает возможность заселиться в квартиру сразу, но у квартиры есть своя "история", поэтому важно проверить квартиру перед покупкой для выявления рисков покупателя квартиры.

Покупая квартиру в строящемся доме необходимо ждать несколько лет, но она юридически "чистая", то есть юридические риски при покупке такой квартиры ниже, чем риски при покупке квартиры на вторичном рынке жилья. Юридические риски при покупке квартиры в новостройке минимизируются также защитой дольщиков, обеспечиваемой законом № 214-ФЗ (для минимизации юридических рисков при покупке квартиры в новостройке необходимо покупать квартиру только по договору долевого участия в строительстве). Тем не менее, риски при покупке квартиры на первичном рынке (новостройка) также присутствуют: дом может быть не достроен или не введен в эксплуатацию по разным причинам, застройщик может обанкротиться и строительство будет оставлено.

Для выявления рисков при покупке квартиры в новостройке необходимо проанализировать документы застройщика и документы, являющиеся основанием для осуществления строительства дома (разрешение на строительство, документы-основания пользования земельным участком, на котором ведется строительство, проектную декларацию).

К сожалению, ни один из названных способов покупки не дает 100-процентной гарантии от рисков при покупке квартиры.

Минимизировать риски при покупке квартиры призвана экспертная онлайн система . С помощью этой системы Вы можете самостоятельно проверить квартиру при покупке.

Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке жилья

Наиболее ответственный этап подготовки сделки по покупке квартиры на рынке вторичного жилья - проверка квартиры перед покупкой с целью выявления рисков при покупке квартиры.

Необходимо проверить квартиру, а именно выяснить был ли у квартиры один или несколько собственников, были ли зарегистрированы (прописаны) несовершеннолетние, жильцы, проходящие срочную службу в армии, одинокие пенсионеры, инвалиды, была ли квартира завещана, заложена, арестована. Также необходимо проверить квартиру на предмет того, совершались ли ранее сделки с данной квартирой. Если за короткое время сменилось несколько собственников, то от такой квартиры лучше отказаться. Проверять квартиру желательно с момента постройки дома.

Набор документов, необходимых для заключения и регистрации договора, будет разным в зависимости от обстоятельств, в первую очередь от наличия лиц, имеющих определенные права на квартиру. Например, если продается квартира, приобретенная лицом, состоящим в браке, то до юридической проверки квартиры обязательно необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) продавца на сделку. Если же сособственником жилья является несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то для проверки квартиры потребуется согласие органов опеки и попечительства на продажу.

Если продается доля в праве собственности на жилье или комната в коммунальной квартире, то понадобится нотариально заверенный отказ других собственников от права преимущественной покупки.

К предоставляемым для проверки квартиры правоустанавливающим относятся следующие документы:

• договор купли-продажи, на основании которого квартиру в свое время приобрел ее нынешней собственник-продавец;
• договор дарения;
• договор мены;
• договор ренты;
• свидетельство о праве на наследство;
• справка о полной выплате пая (если продается квартира, приобретенная с помощью жилищного кооператива);
• свидетельство о праве собственности на квартиру. При ознакомлении с ним внимательно сверьте адрес квартиры и паспортные данные, дабы убедиться, что именно продавец квартиры является собственником жилья;

Также выявить риски при проверке квартиры помогут:

• кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план. По этим документам можно проверить квартиру на предмет общей площади квартиры (известны случаи, когда хозяева завышали площадь и пытались получить деньги за несуществующие квадратные метры). С помощью поэтажного плана риелторы обычно осуществляют проверку квартиры на предмет наличия несанкционированных перепланировок - о них свидетельствует несовпадение графического изображения на плане с фактическим состоянием квартиры, либо красные линии;
• выписка из домовой книги. По ней можно проверить квартиру на предмет того, какие лица в ней зарегистрированы на момент продажи и кто проживал ранее. Здесь нужно иметь в виду, что выписывать зарегистрированных граждан, даже если они давно не живут в квартире, придется через суд.

Продавец, и покупатель до оформления сделки должны предъявить документы, удостоверяющие их личность.

Если у кого-либо из участников сделки близится срок замены паспорта (в 20 и 45 лет) и до дня рождения осталось две-три недели, то в Федеральной регистрационной службе могут отказать в приеме документов на регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи, так как закон отводит на государственную регистрацию до одного месяца и в разгар процедуры регистрации ваш паспорт может стать недействительным из-за окончания его срока действия.

Если удостоверить договор купли-продажи нотариально, то переход права собственности может быть зарегистрирован за 1 день (при подаче нотариусом документов на государственную регистрацию в электронной форме). Кроме того, нотариус проверит квартиру и сделку на предмет возможных юридических рисков.

Каких ситуаций, влекущих риски при покупке квартиры, следует опасаться покупателем жилья на вторичном рынке и на что следует обращать внимание при проверке квартиры.

Продажа квартиры представителем продавца по доверенности. Бывает, что продавцы доверяют представительство и совершение сделки риелторам либо иным третьим лицам: родственникам, супругам и т.п. В данном случае вместо собственника, желающего продать недвижимость, в контакт с покупателем вступает его поверенный. В таких ситуациях представитель продавца предъявляет покупателю доверенность, которая, как показывает практика, не всегда оказывается действующей. Известны случаи подделки доверенностей, попытки совершения сделки по отмененной доверенности либо по документу, выданному гражданином, который уже умер (доверенность в этом случае также утрачивает силу). Владелец может в любое время передумать продавать жилье и отменить доверенность, а вы об этом ничего не будет знать. Это обстоятельство влечет повышенные риски при покупке квартиры.

Полномочия представителя по доверенности вы можете проверить на сайте в соответствующем разделе.

Что необходимо предпринять: лично встретиться с собственником жилья и удостовериться в его желании продать квартиру. Это важно, в том числе и для того, чтобы выяснить состояние здоровья продавца. Если у вас появляются подозрения, что хозяин квартиры не совсем адекватен (например, в силу значительного возраста), злоупотребляет спиртным, то подготовка к сделке должна быть особенно тщательной. Если продавец находится на медицинском учете, то перед сделкой, как правило, требуется медицинское освидетельствование. Риелторы обычно проверяют собственника квартиры по учету психоневрологического и наркологического диспансеров.

Все эти меры принимаются для того, чтобы избежать рисков при покупке квартиры, а именно оспаривания сделки на основании того, что продавец не мог в полной мере осознавать значение своих действий.

Нарушение прав несовершеннолетних детей, не достигших 18 лет. Один из основных рисков при покупке квартиры, который нужно обязательно выявлять при проверки квартиры, это нарушение интересов несовершеннолетних жильцов, которые были зарегистрированы в квартире на момент приватизации и которые автоматически должны были попасть в число собственников квартиры. Если этого не произошло, то впоследствии повзрослевшие дети могут предъявить свои права на квартиру и попытаться оспорить сделку.

Что необходимо предпринять: проверить квартиру по выписке из домовой книги на предмет того, жили ли в квартире несовершеннолетние.

При альтернативной сделке купли-продажи нужно включить несовершеннолетних детей в число собственников приобретаемой по альтернативной сделке квартиры.

Если дети, не участвовавшие в приватизации, уже выросли, то перед заключением сделки нужно взять с них нотариально заверенную расписку об отсутствии претензий.

Опекуны или попечители детей, оставшихся без родителей, не вправе продавать, обменивать, сдавать внаем недвижимость и совершать другие подобные сделки без предварительного согласия органа опеки и попечительства. Приобретая квартиру у бывших владельцев, являющихся опекунами ребенка, проверьте наличие разрешения на сделку от соответствующей организации. В противном случае будет существовать риск при покупке квартиры лишиться приобретения, так как сделка будет признана недействительной.

Перечень наиболее рискованных сделок, совершаемых на вторичном рынке жилья. На эти обстоятельства нужно обращать пристальное внимание при проверке квартиры, так как они считаются наиболее проблемными с точки зрения рисков при покупке квартиры:

1. многоступенчатые сделки с двумя и более альтернативами;
2. квартира кооперативная (часто при проверке квартиры выявляются нарушения при оформлении ее в собственность);
3. продавцу жилье досталось по наследству (часто при проверке квартиры выявляются нарушения прав наследников, что влечет риски при покупке квартиры - сделка может быть оспорена);
4. случаи отчуждения жилья с участием юридических лиц (часто при проверке квартиры выявляются злоупотребления со стороны единоличного исполнительного органа юридического лица при отчуждении квартиры, что влечет риск при покупке квартиры - сделка может быть оспорена);
5. договоры, связанные с рентой (часто при проверке квартиры выявляются злоупотребления со стороны плательщика ренты, а также претензии со стороны наследников получателя ренты, что влечет риск при покупке квартиры - сделка может быть оспорена);
6. сделки, которые осуществляются по доверенности лиц, находящихся за границей (часто при проверке выявляется, что доверенность не действует или не содержит необходимых полномочий, что влечет риск при покупке квартиры - сделка может быть оспорена);
7. сделки с участием несовершеннолетних детей и людей из группы риска: недееспособных, частично дееспособных, находящихся под патронажем, опекой, попечительством (часто при проверке квартиры и заключаемой сделки выявляются нарушения прав указанных лиц, что влечет риски при покупке квартиры);
8. сделки с участием собственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы (часто при проверке квартиры и заключаемой сделки выявляются нарушения прав указанных лиц, что влечет риски при покупке квартиры);
9. за сравнительно короткий период времени квартира несколько раз перепродавалась (часто при проверке квартиры выявляются нарушения прав бывших собственников квартиры при ее отчуждении, что влечет риски при покупке квартиры).

Существую и другие обстоятельства, подлежащие выявлению при проверке квартиры, которые влекут повышенные риски при покупке квартиры.

С целью исключения рисков при покупке квартиры при проверке квартиры на рынке вторичного жилья, убедитесь в том, что на нее не наложен арест, она не заложена, к ней отсутствуют правопритязания. Вы можете получить о квартире достоверную информацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Существует еще множество нюансов, которые нужно учитывать при проверке квартиры, а также рисков при покупке квартиры. В связи с этим, рекомендуем осуществлять проверку квартиры при покупке на сайте , предварительно получив от продавца все документы, необходимые для проверки квартиры (перечень документов для проверки квартиры также содержится на этом сайте).

Как проверить квартиру при покупке на первичном рынке жилья (в новостройке)

Многие предпочитают покупать права на квартиру на стадии строительства дома.

Типичным способом приобретения квартиры в строящемся доме является заключение покупателем со строительной компанией договора о долевом участии в строительстве. Строительные компании привлекают средства дольщиков и на эти деньги строят дом, после чего квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков.

Вместе с тем, риски при покупке квартиры на первичном рынке жилья также существуют. В связи с этим, до покупки квартиры на первичном рынке нужно осуществить проверку квартиры (все документы на строительство, условия договора долевого участия в строительстве и т.д.).

Если вы собираетесь приобрести квартиру в новостройке путем участия в долевом строительстве, вам будет полезно ознакомиться с рекомендациями по проверке квартиры и застройщика, которые помогут избежать проблем с недобросовестными застройщиками и рисков при покупке квартиры в новостройке.

Для минимизации рисков при покупке квартир в новостройках был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), вступивший в силу 1 апреля 2005 г.

Действие Федерального закона N 214-ФЗ распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 1 апреля 2005 г. Это означает, что если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены застройщиками до вступления в действие указанного Закона , то отношения участников долевого строительства не регулируются его нормами. Практика показывает, что с целью приобретения жилых помещений заключаются договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные данным Законом. По сути, договоры, не предусмотренные законом, являются фактически не легетимными. Сложившаяся ситуация связана прежде всего с тем, что упомянутый Федеральный закон установил значительные гарантии участникам долевого строительства с целью минимизации их рисков при покупке квартир. Заключение иных договоров, помимо договора долевого участия в строительстве, влечет для покупателя риски при покупке квартиры.

С целью минимизации рисков при покупке квартир Федеральным законом N 214-ФЗ введен ряд положений:

• привлечь денежные средства участников долевого строительства организация может только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок для строительства;
• в случае несоблюдения хотя бы одного из этих условий и привлечения средств граждан последние вправе потребовать немедленного возврата денежных средств с начислением процентов исходя из двукратного размера ставки рефинансирования и возмещения убытков;
• определены существенные условия, которые должны быть обозначены в договоре;
• значительно усложнился порядок расторжения договора застройщиком. Теперь застройщик может расторгнуть договор лишь в судебном порядке и только в случае значительной просрочки со стороны дольщика (более 3 месяцев);
• надзор и контроль за долевым строительством осуществляет специальный орган;
• к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом N 214-ФЗ.
• установлена ответственность застройщика за нарушение срока передачи и недостатки переданного объекта строительства;
• дополнительно введена государственная регистрация договора и соглашения об уступке права требования по договору. Данная мера сводит к минимуму риск при покупке квартиры приобрести квартиру, права на которую были проданы другим покупателям.

Стоит упомянуть, что Федеральный закон N 214-ФЗ обязывает застройщика представлять для ознакомления любому обратившемуся лицу:

• учредительные документы застройщика;
• свидетельство о государственной регистрации застройщика;
• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
• утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение прибыли и убытков) за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении им такой деятельности менее трех лет;
• аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Таким образом, Федеральный закон N 214-ФЗ минимизирует риски при покупке квартир на первичном рынке жилья.

Перед заключением договора долевого строительства следует обратить внимание на следующие моменты.

1. С целью выявления рисков при покупке квартиры необходимо выяснить историю организации-застройщика за все время его существования: стаж работы, реализованные проекты, на то, какие объекты уже сданы в эксплуатацию.
2. Риск при покупке квартиры на первой стадии строительства, т.е. на уровне котлована выше, так как строительство может затянуться на долгий срок или вообще будет заморожено на неопределенный период.
3. Также с целью выявления и исключения рисков при покупке квартиры необходимо проверить полномочия лица, заключающего договор с дольщиком. Часто в качестве такого лица выступает не сам застройщик, а уполномоченная застройщиком организация. В этом случае дольщик вправе требовать от представителя застройщика агентский договор / договор поручения / договор комиссии, предоставляющий представителю право совершать от имени застройщика определенные юридические действия, в первую очередь действия по заключению договоров долевого участия в строительстве.
4. С целью исключения рисков при покупке квартиры проверяйте все требуемые законодательством документы на строительство.

В соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства дома только после выполнения им следующих условий:

• получения в установленном порядке разрешения на строительство.
• государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства;
• предоставления проектной декларации застройщика, которая включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства. Проектная декларация обычно размещается в сети Интернет или публикуется в средствах массовой информации.

Существуют следующие схемы обхода обязанности заключения договора долевого участия в строительстве, которые влекут риски при покупке квартиры.

1. Заключение предварительного договора долевого участия в строительстве или иного предварительного договора влечет риск при покупке квартиры для покупателя. Фактически предварительный договор представляет собой обещание заключить с покупателем основной договор купли-продажи квартиры. Риск при покупке квартиры по этой схеме состоит в следующем: если застройщик не передаст квартиру, то в лучшем случае после долгих судебных тяжб вы добьетесь лишь возврата вложенных в строительство денег.
2. Заключение первичном рынке жилья инвестиционного договора, договора соинвестирования, договора простого товарищества, договора купли-продажи векселя (с последующим заключением договора купли-продажи квартиры) и иных видов договоров помимо договора долевого участия в строительстве влечет риски при покупке квартиры. Это риски двойных продаж одной и той же квартиры, а также отсутствие гарантий прав дольщиков, предусмотренных Федеральным законом N 214-ФЗ.
3. Покупка пая в ЖСК. Данная схема вполне в рамках действующего законодательства. Однако, риски при покупке квартиры по данной схеме тоже высоки. Они аналогичны рискам при покупке квартиры, указанным в п. 2.

Существует еще множество нюансов, которые нужно учитывать при проверке квартиры и застройщика, а также рисков при покупке квартиры на первичном рынке жилья. В связи с этим, рекомендуем осуществлять проверку квартиры при покупке, а также застройщика на сайте , предварительно получив от застройщика все документы, необходимые для проверки квартиры, права на которую приобретаются (перечень документов для проверки квартиры и застройщика также содержится на этом сайте).

Следует знать, что риэлторы обычно берут за покупку квартиры около 1-3% от её стоимости в качестве платы за их труд. Если есть желание сэкономить, то можно купить жилье самостоятельно, существенно не увеличивая время поиска нужной покупки. Главное знать всю нюансы, чтобы не потерять деньги и оказаться ни с чем. Для того чтобы узнать, как купить квартиру без риэлтора и при этом обезопасить себя, нужно внимательно рассмотреть все этапы этого процесса. Правильная пошаговая инструкция самостоятельной покупки жилья без агентства поможет вам справиться с этой задачей.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Где искать варианты квартир?

Специалисты советуют искать актуальные предложения в газетах , ведь много кто пользуется именно старыми способами продажи жилья. Также следует просматривать различные сайты , где каждый желающий может выставить своё предложение на так называемой доске объявлений . На таких ресурсах данные о продаже, как правило, предоставляют владельцы, а не посредники в виде риэлторов.

Существуют платные базы , но это уже ваше решение, каким способом нужно проводить поиски квартир. Бесплатные базы позволяют найти жилище за более длительный срок, но все же это возможно. Бывает, что там размещено несколько предложений об одной квартире. В таком случае некоторые объявления были созданы риэлторами, но все же владелец там тоже имеется.

Довольно популярным методом поиска квартиры является расклейка объявлений в интересующих районах и даже на подъездах конкретных домов. Объявления, которые оформлены в смешной и оригинальной форме смогут привлечь внимание многих прохожих. Советуем вам воспользоваться этим. Также вы можете обходить консьержей в поиске желаемого предложения, они могут подсказать нужную информацию.

Спрашивать друзей , продаёт ли кто-то из их знакомых квартиру тоже можно, но не стоит сильно рассчитывать на такой способ поиска вариантов.

• консьержи могут знать довольно много о жильцах домов и следует спрашивать у них дополнительную информацию;
• если квартира нуждается в срочной продаже, то следует обратить внимание на наличие всех нужных документов, чтобы избежать неприятностей в дальнейшем;
• если вы имеете денежные средства на покупку новой квартиры, не следует распространяться об этом, ведь мошенники могут воспользоваться этим;
• не стоит рассчитывать на предложения, где стоимость квартиры занижена на 10-20% в сравнении с рыночной ценой. При помощи такого объявления риэлтор привлекает внимание клиентов. Если на рынке и появляются подобные уникальные предложения, то их, как правило, трудно найти самостоятельно.

Плюсы и минусы самостоятельного приобретения квартиры

Плюсы:

1. вы экономите свои деньги, отказываясь от услуг посредников;
2. вы не подвергаетесь риску, когда недобросовестный риэлтор может обокрасть вас;
3. посредник может не оправдать желаемого результата;
4. у вас есть возможность самостоятельно отыскать то, что вам нужно под ваши требования и запросы;
5. это позволяет приобрести новые знакомства, что поможет вам в поиске.

Минусы:

1. на поиски квартиры может потребоваться гораздо больше времени, чем ожидается;
2. надёжный риэлтор способен найти жильё именно по вашим требованиям гораздо быстрее при помощи собственных баз;
3. посредник может защитить вас от риска встретить мошенников.

На что нужно обращать внимание при первичном осмотре квартиры?

Жильё может быть гораздо лучше или хуже, чем первое впечатление о нём. Если вы уже пришли осматривать, то следует проверить квартиру как следует. Иногда владелец желает продать жилье с некоторыми изъянами по выгодной цене, поэтому желательно осматривать жильё при дневном освещении. Так вы сможете увидеть все дефекты, связанные с неровными стенами, полом . Ведь ремонт квартиры может заставить вас израсходовать кругленькую сумму.

Так же рекомендуется проверить работу всех коммуникаций в квартире: включать холодную и горячую воду во всех кранах, включать свет в комнатах (проверка проводки), зимой проверять температуру батарей. Можно проверить наличие счетчиков на воду, посмотреть в окна (иногда точечные застройки загораживают дневной свет).

Местоположение квартиры также для многих имеет большое значение. Жильё может полностью вас устраивать, но, вследствие того, что оно может находиться далеко от продуктового магазина, школы или иметь плохой пейзаж, ваше мнение может измениться. Отсутствие парковки или удаленность детской площадки тоже для многих важно. Такие случаи бывают достаточно часто. Следует пройтись по району, где будете покупать жилище и обдумать всё как следует перед выбором квартиры.

Аванс при покупке квартиры

Благодаря задатку, владелец и покупатель смогут быть более дисциплинированы в отношении друг к другу. В таком случае пострадавшая сторона может получить компенсацию при разрыве сделки. Если покупатель передумал приобретать жильё, то задаток остаётся у продавца. Предполагается, что и владелец квартиры обязан выплатить пострадавшему покупателю стоимость задатка и такую же сумму сверху, если он пытается продать своё жилище третьим лицам.

Вроде бы все достаточно просто, но перед тем, как купить квартиру без опыта, следует знать о некоторых особенностях такой сделки с авансом. По гражданскому кодексу РФ соглашение о задатке не имеет последствий, что указаны выше. Оно не будет действовать, если было заключено до заключения договора о купле-продаже. Все это потому что сделка отчуждения жилья считается заключённой только после её государственной регистрации . Из-за действующего законодательства подобные соглашения на рынке недвижимости просто недействительны, хотя не запрещает выплат аванса.

Возможные встречи с мошенниками

При приобретении квартиры в новостройке, у вас будет минимум проблем с поиском надёжной фирмы, которая занимается продажей жилья. Однако, при самостоятельном приобретении вторичного жилья, у вас могут возникнуть некоторые проблемы с аферистами. Существует множество подводных камней при оформлении подобной сделки.

Предварительный договор купли-продажи может защитить вас в том случае, если продавец будет искать более выгодного покупателя (образец предварительного договора). При оформлении договора о задатке следует обговорить цену квартиры, крайний срок составления документов о купле-продаже, а также размер задатка. Дата выселения прежнего владельца также немаловажна.

Перед оформлением сделки следует проверить документацию на . Имеется ввиду проверка жилья на законность основания продажи недвижимости. В случае если такой возможности нет, вас могут обдурить. Особое значение имеет жилая площадь, где имело место . В случае обнаружения такого факта суд может признать сделку недействительной.

Довольно распространённой махинацией является продажа жилья после того, как его владелец умер . В этом случае сделка недействительна с момента заключения. Следует также тщательно отследить моменты, когда некоторые граждане могут иметь право претендовать на долю в этой квартире после продажи (вернувшиеся из мест заключения и т.д.). В этом может помочь домовая книга паспортного стола.

При передаче денег следует быть очень внимательным. Для этого довольно часто арендуют ячейки в банках. Это позволяет максимально обезопасить себя. Довольно часто банки дают доступ владельцам квартиры к ячейке только после заключения государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости. Мера является вполне приемлемой и пользуется большой популярностью среди покупателей.

Если Вы не уверены в избежании всех неприятностей, связанных с мошенниками, то следует обратиться к надёжному агентству, которое обеспечит оформление сделки с определёнными гарантиями.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости

На этом этапе следует прежде всего ознакомиться с правоустанавливающими документами на квартиру и сверить их с паспортами собственников. Владельцев может быть несколько и нужно получить согласие каждого из них. Желательно увидеться лично с продавцом для того, чтобы сверить подпись на доверенности. При помощи органов опеки можно удостовериться в дееспособности всех владельцев квартиры.

Продавец вам должен предоставить весь пакет документов для оформления купли-продажи:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности;
• паспорта всех владельцев недвижимости;
• документ, подтверждающий права владельцев на квартиру ( , приватизации, дарения, свидетельство о вступлении в наследование или решение суда);
• разрешение органов опеки (если ребенок владеет долей в квартире);

Без вышеуказанных документов сделка не сможет быть зарегистрирована. Также нужно знать следующие моменты:

• все документы вам должны предоставить в подлинном виде;
• если владелец квартиры состоит в браке, нужно нотариально оформленное согласие супруга на продажу квартиры или решение суда о разделе совместного имущества;
• продавец должен предоставить вам кадастровый и технический паспорта на квартиру;
• имеет смысл запросить выписку из ЕГРП о том, что нет обременений на квартиру и она не является предметом судебного спора;
• не забудьте попросить у владельцев справку об отсутствии задолженности по уплате услуг ЖКХ;

При подписании договора следует внимательно проверить правильность паспортных данных участников сделки и удостовериться в правильности реквизитов квартиры. Должна быть указана стоимость квартиры и соблюдены все условия передачи денег.

(function(w, d, n, s, t) { w[n] = w[n] || ; w[n].push(function() { Ya.Context.AdvManager.render({ blockId: "R-A-381353-1", renderTo: "yandex_rtb_R-A-381353-1", async: true }); }); t = d.getElementsByTagName("script"); s = d.createElement("script"); s.type = "text/javascript"; s.src = "//an.yandex.ru/system/context.js"; s.async = true; t.parentNode.insertBefore(s, t); })(this, this.document, "yandexContextAsyncCallbacks");

Процедура перехода прав собственности при покупке-продаже может совершаться только на основании соответствующего соглашения:

Существуют некоторые правила реализации недвижимости, которые нужно учесть:

• аванс является гарантией, что имущество не продастся другому лицу, но в соглашении требуется указать штрафные санкции для обеих сторон на случай, если одна из них откажется;
• к соглашению об авансе отдельно составляется приложение о состоянии продаваемой квартиры с фото и другими доказательствами;
• в договоре купли-продажи указывается, когда после завершения сделки помещение будет освобождено, а жильцы выпишутся, если они не сделали этого раньше.

Какие нужно проверить документы

Перед началом процедуры покупки-продажи обязательно должна быть проверена юридическая чистота недвижимости, а также паспорта.

Следует проверить:

• правоустанавливающие бумаги, сверить указанные в них сведения с паспортными данными продавца;
• технические документы и соответствие помещения его плану на случай неузаконенной перепланировки;
• наличие у владельца доли, письменного отказа совладельцев от преимущественного права на покупку;
• справку о составе семьи или домовую книгу, т. е. есть ли прописанные граждане, особенно несовершеннолетние дети, инвалиды, престарелые, матери-одиночки;
• доверенность, если продавцом является не собственник, а его представитель;
• справку из ЕИЦ о размере долгов по коммунальным.

Что стоит учитывать, если покупать в ипотеку

Не имея на руках полной суммы, потенциальный приобретатель может запросить кредит в банке, если хозяин будет не против.

Разрешается привлечь для приобретения жилья для семьи и материнский капитал. Но в среднем заемщик может за квартиру переплатить до 300% за весь срок кредитования от реальной стоимости.

Покупателю, который решился на ипотеку, нужно:

• заранее подобрать кредитора с наиболее выгодными для него лично условиями;
• затем подать предварительную заявку, чтобы по документам финансовое учреждение определило, может ли он выдать кредит (особенно важна справка о доходах);
• подобрать вариант жилья и еще раз убедиться, что на его приобретение могут быть выданы средства;
• приготовить бумаги для банка на оформление кредита.

Одним из важных будет являться акт оценки. Стоить такая процедура может в пределах 10−40 тыс. руб.

Как правило, в кредитной организации можно получить 80−90% от стоимости недвижимости. О наличии денег на оплату первоначального взноса заемщику необходимо представить документ или выписку со счета.

Помимо бумаг, которые обычно нужны для оформления сделки, для подписания ипотечного договора потребуется:

• справка о доходах за последние 6−12 месяцев ;

  

• копия трудовой;

  

• документы о наличии дополнительных доходов, если они есть;
• свидетельство о браке или разводе, рождении несовершеннолетних детей, если есть.

  

  

Образец договора купли-продажи недвижимости:

Банк обяжет подписать договор страхования на покупаемое жилье и жизни. Дополнительно, если заемщик в браке, его супруг должен выступить созаемщиком и представить свои документы о доходах.

Оформлением ипотеки занимается кредитная организация, требуется проверить его содержание, обратить внимание на такие пункты:

• штрафы за просрочку;
• будет ли переуступка прав требования коллекторам при непогашаемом долге;
• запрет на досрочное погашение;
• можно ли сразу после переоформления прав собственности прописаться в квартиру самому и зарегистрировать своих несовершеннолетних детей;
• другие нюансы.

В один день нужно подписать все договоры:

• купли-продажи (двусторонний или трехсторонний, где еще участвует банк);
• кредитный;
• залога;
• страхования.

Как найти подходящий вариант жилья

При поиске вариантов на вторичном рынке необходимо придерживаться некоторых понятий:

Нужен ли риэлтор

Его участие выгодно не только покупателю, но и продавцу.

Специалист:

• подскажет, в какое время года лучше приобретать/продавать жилье;
• поможет при необходимости снизить или повысить цену;
• должен вместе с клиентом подготовить пакет документов и проверить на «чистоту»;
• предоставит доступ к имеющейся в агентстве базе данных и вместе с покупателем подберет для него наиболее подходящий вариант;
• будет полностью сопровождать сделку от начала до конца переоформления права собственности.

При выборе риэлторского агентства необходимо обратить внимание на наличие лицензии, сертификатов и наград, состояние офиса и отзывы о работе в интернете.

Без посредников

Если потенциальный приобретатель решил подыскивать жилье самостоятельно, он может придерживаться стандартных схем:

Прежде чем обращаться к риелтору, покупатель может промониторить цены, выяснить стоимость услуг специалистов и т. д.

Как торговаться

Цену всегда изначально назначает хозяин, но человеку необходимо понимать, как можно торговаться и когда:

• «мертвым» сезоном для недвижимости является лето;
• рынок активируется осенью и весной;
• рассчитывать на снижение цены можно, если операцию проводить зимой;
• снижение возможно в пределах 20−30% .

Продавец готов снизить цену только реальному покупателю. Если квартира продается давно или требуется провести сделку срочно, то владельцы также идут на уменьшение стоимости. Но следует выяснить, с чем связана срочная продажа.

Для начала нужно тщательно осмотреть и начинать торговаться, если она действительно подходит. Торг возможен только при личной встрече с собственником, нельзя это делать по телефону или в личной переписке.

Если жилье подходит, лучше не высказывать излишней радости, а показать себя, как информированного современного человека. С продавцом требуется наладить доброжелательные отношения, используя различные психологические уловки, в то же время нельзя перехвалить предмет продажи.

Кроме психологических приемов, покупателю необходимо придерживаться и конкретных критериев, которые позволяют «сбивать» цену:

• указать на неоспоримые недостатки помещения;
• прийти на осмотр несколько раз с различными людьми (родственники, друзья), тем самым высказывая сомнения;
• сообщить хозяину, что есть подобные варианты несколько дешевле, можно даже показать реальный список посещений адресов;
• следует на каждой встрече вести себя уверенно, называть конкретные суммы и аргументы «за» и «против»;
• предложить оплату услуг нотариуса и риэлтора, проведение государственной регистрации за «свой» счет.

Если приобретателю удалось «сбить» цену, необходимо без отлагательства заключать договор.

Как избежать обмана

Желательно тонкостями поинтересоваться заранее:

1. Покупка по доверенности всегда должна настораживать. Проводить сделку следует только после проверки документов на жилье и продавца, а также его представителя. С настоящим собственником необходимо встретиться лицом к лицу, − требуется быть психически здоровым и дееспособным, не страдать зависимостью и хотя бы устно дать согласие.
2. Владельцем выступает частное лицо, а не юридическое или государственный орган.
3. Можно поинтересоваться, как он приобрел права на квартиру. Если частично за счет материнского капитала, то доли недвижимости принадлежат и несовершеннолетним детям. Их нужно сначала выписать в другое, лучшее только с согласия органа опеки, иначе не избежать судебного разбирательства. Сделать это лучше до продаж.
4. При осмотре требуется познакомиться с соседями и выяснить, кто является настоящим хозяином, чем тот занимается в жизни. Необходимо всегда помнить, что у близких родственников всегда есть право оспорить в суде, если они претендуют на площадь.
5. Если есть совладельцы, а это нужно проверить по бумагам, они могут заявить в суд о незаконной продаже (без их согласия) собственником своей доли. Лучше получить не только письменное разрешение от них, но и при личной встрече.
6. На наличие обременений проверяется по выписке из ЕГРН, заложенную или арестованную продавать нельзя.
7. Если купить с неузаконенной перепланировкой, то оформлять на нее документы придется новому хозяину. Но это возможно будет, если только ремонт сделан с учетом требований, предъявляемых к жилым помещениям. Иначе контролирующий орган потребует вернуть его к первоначальному состоянию.
8. Если дом находится в аварийном состоянии или предназначен под снос, подписывать договор купли-продажи на приобретение в нем квартиры запрещено законом.
9. На недвижимость, полученную по наследству, могут претендовать наследники, которые появятся намного позже. Сделка легко в суде будет признана недействительной.
10. Если при приватизации пройти процедуру неправильно, не учитывая интересы всех, кто мог принять участие, в дальнейшем заинтересованные лица опротестуют продажу.

Что нужно сделать после сделки

Последний этап после переоформления прав на собственность – это вселение новых жильцов.

По закону старый владелец обязан освободить в течение 2-х недель , но по взаимной договоренности покупателя и продавца это можно сделать в течение месяца. По факту освобождения квартиры новому хозяину передаются ключи, и он может перевозить свои вещи.