Оценка оборудования для целей залога. Оценка для целей залога — реалии, особенности, требования Общие требования к составу и качеству работ при проведении оценки. Общие допущения и ограничения

Российской законодательной практикой регламентировано использования сравнительного, затратного и доходного подходов при оценке недвижимости.

Выбор того или иного подхода зависит от характера оцениваемого объекта, его рыночного окружения, сути типичных мотиваций и действий потенциальных арендодателей и арендаторов, доступности и качества необходимой исходной информации.

Чтобы сформировать рыночную стоимость объекта недвижимости, необходимо выполнить следующие этапы работ:

1. осуществить анализ рынка объектов коммерческой недвижимости;

2. сформировать мнение о достоинствах и недостатках местоположения объекта оценки;

3. проанализировать наилучшее и наиболее эффективное использование (в рамках оценки объектов недвижимости для целей залога данный анализ используется в определенных ситуациях, но в большинстве случаев не требуется, так как предполагается, что в залог объект будет передаваться исходя из его текущего использования);

4. выбрать подходы к оценке;

5. выполнить расчеты в рамках выбранных подходов;

6. сформировать итоговой вывод о стоимости.

Остановимся на основных моментах, которые необходимо учитывать в рамках каждого из вышеобозначенных этапов при проведении оценки объектов недвижимости в целях залога.

Анализ рынка

Качественное проведение анализа рынка во многом определяет достоверность итогового результата оценки.

Анализ рынка тесно увязан с анализом ликвидности. Например, при оценке производственного объекта необходим анализ спроса на производственные помещения (востребованные площади, конструктивное исполнение и состояние), а также анализ предложения подобных объектов.

Необходимо отметить, что при проведении оценки в цлях залога ликвидность является важной характеристикой залогового обеспечения и во многих случаях позволяет судить о том, насколько быстро за счет реализации прав залогодержателя на предмет залога можно погасить задолженность по кредиту. Корректное формирование вывода о степени ликвидности объекта недвижимоти позволяет получить обоснованное мнение о его стоимости, принять решение о величине залогового дисконта.

Существенными факторами, влияющими на ликвидность объектов недвижимости, являются: местоположение, физические характеристики объекта (износ, состояние инженерных коммуникаций), размер объекта, состояние рынка недвижимости в данном регионе и населенном пункте. Необходимо отметить, что соответствие указанным факторам в большей или меньшей степени будет определять отнесение объекта к тому или иному классу.

В качестве показателей ликвидности используют среднее время экспозиции в конкретном населенном пункте для объектов того же сегмента рынка, что и рассматриваемый, и схожих по основным характеристикам.

Предлагается следующая градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации:

Основными задачами в рамках проведения анализа рынка являются:

· формирование объективного мнения о том, какие сделки представлены в большей степени по объектам, подобным оцениваемому (сделки аренды или сделки купли-продажи);

· определение аналогов для расчета арендной ставки (при доходном подходе) и для сравнительного подхода;

· выявление коэффициента соотношения между арендными ставками различных типов объектов (арендная ставка торгового помещения по отношению к арендной ставке для офисного помещения и т.п.).

При формировании Отчета об оценке объекта коммерческой недвижимости в целях залога текстовая часть данного раздела Отчета должна содержать следующую информацию:

1. краткую характеристику сегментов рынка коммерческой недвижимости города;

2. характеристику локального сегмента рынка (средние ставки аренды и цены продажи 1 кв.м на текущую дату, динамика роста по сравнению с прошлым годом, среднерыночный уровень недозагрузки, средний уровень эксплуатационных расходов для подобных объектов (в абсолютных или относительных показателях);

3. наличие инвестиционных проектов в городе, связанных со строительством или реконструкцией объектов данного типа (описание, характеристики, девелопер, общий объем инвестиционных затрат, текущее состояние).

Описание местоположения объекта оценки

Местоположение является одним из ключевых параметров, определяющим возможную доходность объекта. Некорректное определение данного параметра может привести к формированию недостоверной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Основные факторы, на которые, необходимо обращать внимание при описании местоположения объекта оценки:

Для объекта офисной недвижимости -- расположение в «деловом» районе города (более ликвидный объект) либо наоборот, расположение в глубине промышленной площадки (возможны сложности с реализацией), наличие удобной транспортной доступности и т.п.;

для объекта торговой недвижимости -- расположение в торговом коридоре (либо, наоборот в глубине «тупиковой» улицы), интенсивность движения, популярность места и т.п.;

для объекта складской недвижимости -- транспортная доступность, наличие инфраструктуры (ж/д ветка и т.п.), наличие всех необходимых коммуникаций в достаточном объеме (электричество, газ, вода, и т.п.).

При описании местоположения объекта оценки достаточно наглядным является представление графической информации, на основании которой можно понять, где находится объект оценки,

В качестве источника данной информации могут являться электронные и бумажные карты города. Приведем пример графического изображения и краткого текстового описания месторасположения объекта оценки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

В большинстве случаев проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использования для оценки в целях залога не требуется. При оценке для целей залога данный анализ проводится только в случае явного несоответствия объекта оценки его существующему использованию. При этом оценка с учетом изменения целевого назначения объекта должна проводиться, если такое назначение уже определено и явно. (http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/188103.html).

В соответствии с Федеральным стандартом оценки №1, утвержденным Вымпелзом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №256, процедура оценки рыночной стоимости проводится с использованием трех подходов:

Доходного подхода (подхода капитализации или дисконтирования дохода к оценке недвижимости);

Затратного подхода;

Сравнительного подхода (рыночного подхода к оценке недвижимости).

Перед проведением расчетов стоимости объекта оценки по каждому из подходов проводится обоснование применимости подходов к оценке.

Выбор того или иного подхода, а также метода в каждом из подходов осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации. Оценочные подходы, как правило, взаимосвязаны и взаимодополняемы.

Затратный подход к оценке недвижимости для целей залога

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо, замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Этот подход при оценке для целей залога, как правило, используется достаточно редко. Однако, в ряде случаев, например, при отсутствии достаточно развитого рынка и информации о нем, затратный подход может оказаться единственным.

От применения затратного подхода однозначно можно отказаться при оценке объектов, по которым можно найти достаточно большое количество рыночной информации, а также при оценке достаточно «возрастных» объектов. Оценка с применением затратного подхода в данном случае не формирует достаточно достоверное мнение о возможной цене реализации подобного объекта на рынке.

При оценке относительно новых объектов, как достаточно хороший ориентир при отсутствии должного объема рыночной информации, может быть использован сметный расчет, при этом необходимо внимательно анализировать расчет, предоставленный собственником (он может существенно отличаться от среднерыночных показателей).

Логика выполнения работ в рамках затратного подхода предусматривает выполнение следующих действий:

оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания (или стоимости замещения);

оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

расчет выявленных видов износа;

оценка рыночной стоимости земельного участка;

расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Данную логику можно описать в виде следующей формулы,позволяющей получить вывод о стоимости: объекта коммерческой недвижимости:

Стоимость объекта = ВС * (I -- И) + Сзем., где

ВС - восстановительная стоимость объекта оценки (или стоимости замещения) с учетом прибыли предпринимателя;

И - величина выявленных износов объекта;

Сзем. -- стоимость имущественных прав на земельный участок.

Оценка восстановительной стоимости

Восстановительная стоимость (ВС)-- это рассчитываемая в текущих -ценах стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости как нового, без учета износа, и соотнесенная. к. дате оценки.

Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Под стоимостью воспроизводства понимают затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, с. использованием таких же строительных материалов, стандартов и проекта.

Стоимость замещения определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных, материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Как видно из приведенных определений, более предпочтительным является расчет восстановительной стоимости, поскольку во втором случае рассчитываются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по характеристикам, при этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.

С другой стороны, выбор варианта расчета стоимости замещения может быть также обоснованным, если у оцениваемого здания имеется ряд признаков наличия функционального износа, что не может не снижать коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.

В общем случае выбор между стоимостью «воспроизводства» и стоимостью «замещения» зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристиках и т.д.

Источники информации для расчета стоимости «воспроизводства» или стоимости «замещения»:

сметные расчеты (локальные сметы, объектные сметы, сводный сметный расчет);

сборники УПВС (сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов по отраслям народного хозяйства) сборники УПСС (стоимость приведена в ценах 1969 г.):

сборники, выпускаемые компанией Ко-Инвест (промышленные, жилые, общественные здания и т.п.) (стоимость в ценах 2009,2010 гг.);

Индексы стоимости строительства (постановления Госстроя, сборники Ко-Инвест) и др.

В оценочной практике используются следующие методы определения полной восстановительной стоимости:

1) Метод сравнительной единицы,

2) Метод разбивки по компонентам,

3) Метод количественного обследования.

Выбор метода определяется целью оценки и необходимой точностью расчета.

Метод сравнительной единицы основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1кв.метр, 1куб.метр) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и оцениваемым объектом (физические параметры, наличие легко монтируемого оборудования, условия финансирования и т.д.).

Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура). Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы, например, «Укрупненные показатели стоимости строительства», «Укрупненные показатели стоимости восстановительной стоимости.»

Для расчета используется следующая формула:

Сн = Се.с. Ч So Ч К 1 Ч К 2 Ч К 3 Ч К 4 Ч К 5,

где: Сн -- стоимость оцениваемого объекта;

Се.с. -- стоимость 1 кв. или кубического метра типичного сооружения на базовую дату;

Sо -- количество единиц сравнения (площадь или объем оцениваемого объекта)

К 1 -- коэффициент, учитывающий выявленные отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением по площади, объему, прочим физическим параметрам;

К 2 -- коэффициент корректировки на местоположение объекта;

К 3 -- коэффициент изменения стоимости строительно-монтажных работ в период между базовой датой и датой на момент оценки;

К 4 -- коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

К 5 -- коэффициент, учитывающий НДС (%).

В основе данного метода лежит стоимость единицы сравнения типичного объекта или аналога, при выборе которого необходимо соблюдать сходство функционального назначения, физических характеристик, класса конструктивных систем, даты ввода объекта в эксплуатацию и другие характеристики.

Метод сравнительной единицы оценивает стоимость объекта по стоимости замещения. Это связано с тем, что используемая в расчетах стоимость сравнительной единицы представляет, как правило, не идентичный объект, а близкий аналог.

Метод разбивки по компонентам основан на использовании качественно другой информации. Отдельные строительные компоненты здания: фундамент, стены, перекрытия и др. - оцениваются по стоимостным показателям, включающим прямые и косвенные затраты, необходимые для возведения единицы объема конкретного компонента. Стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов по формуле:

где Сзд. -- стоимость строительства здания в целом;

Vj -- объем j- го компонента;

Cj -- стоимость единицы объема;

N -- количество выделенных компонентов здания;

Кн -- коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн = 1);

Ки -- коэффициент, учитывающий совокупный износ.

Метод разбивки по компонентам имеет несколько разновидностей:

Метод субподряда;

Разбивка по профилю работ;

Выделения затрат.

Метод субподряда основан на использовании информации о стоимости работ, выполняемых по договорам субподряда, заключаемых генеральным подрядчиком со специализированными строительным организациями -- субподрядчиками. Полная восстановительная стоимость рассчитывается как сумма затрат по всем субподрядным строительно-монтажным работам.

Метод разбивки по профилю предполагает оценку полной восстановительной стоимости как суммы затрат по найму отдельных специалистов-строителей (каменщиков, штукатуров, плотников и др.)

Метод выделенных затрат предполагает системное использование единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего результаты частных оценок суммируются.

Метод количественного обследования предполагает создание новой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Для этих целей проводятся детальный количественный и стоимостной анализ, а также расчет затрат на строительные и монтажные работы отдельных компонентов и здания в целом. При расчете учитываются прямые затраты, накладные расходы и иные затраты, представляющие полную смету на строительство оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования дает наиболее точный результат полной восстановительной стоимости, однако является наиболее трудоемким и требующим от оценщика практических знаний в области проектно-сметного дела.

Оценки величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора)

Прибыль предпринимателя (инвестора) представляет собой вознаграждение, которое требует типичный инвестор (застройщик, девелопер) за риск, связанный со строительством проекта, схожего по структуре с оцениваемым объектом.

Фактически данная величина отражает среднюю прибыль инвестора, которую может принести реализация проекта, включающего в себя затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный со строительством риск. Как правило, при формировании данного показателя не обращают внимания на этап жизненного цикла, на котором находится сегмент рынка коммерческой недвижимости, куда входит оцениваемый объект, на зависимость его величины от объемов и сроков строительства, от того, разделены ли функции инвестора (заказчика) и строителя (подрядчика), от других факторов. Соответственно, при рассмотрении Отчета важно максимально четко обозначить диапазон прибыли предпринимателя (инвестора) и установить диапазон сложившегося среднерыночного значения.

Необходимо отметить, что величина прибыли предпринимателя в зависимости от степени развития рынка недвижимости и жизненного цикла, на котором находится данный сегмент рынка коммерческой недвижимости, может варьироваться в значительном диапазоне. Наприме., на рынке коммерческой недвижимости г. Москвы в 2005 г., но мнению крупнейших аналитических агентств, прибыль предпринимателя в сегменте торговой недвижимости варьировалась в диапазоне от 25 до 40%, в 2006 г. и 2007 г. наблюдались снижение и стабилизация данного показателя. В практике получить рыночные данные о прибыли затруднительно, так как они чаще всего являются коммерческой тайной.

Расчет выявленных видов износа

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости и его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора.

Как правило, износ выражается в снижении стоимости (обесценении) объекта в течении некоторого периода за счет воздействия различных факторов.

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют физический, функциональный и внешний виды износа.

Физический износ . Отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов.

Существует четыре основных метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания.

Процент физического износа объекта, оцениваемого экспертным методом, определяется на основании Правил оценки физического износа жилых зданий. Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих. Физический износ элементов здания рассчитывается как произведение удельного веса конструктивного элемента здания и процента износа этого элемента, разделенное на 100. Физический износ всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам здания. Экспертный метод определения физического износа обычно применяется при инвентаризации объектов недвижимости.

Существует устранимый и неустранимый физические износы. Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта. Неустранимым физический износ считается тогда, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Все элементы здания подразделяются на две категории: долговременные (фундаменты, стены, перекрытия и т.д.) и быстроизнашивающиеся (кровля, декоративная отделка, окраска и прочие, т.е. те элементы, которые можно отремонтировать (восстановить) при текущем ремонте).

Стоимостный метод предусматривает определение затрат на воспроизводство элементов здания. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостное выражение. Более точный, скорректированный стоимостный расчет физического износа получается, когда процент износа определяется как средневзвешенная величина.

Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов.

При использовании метода расчета срока жизни здания применяется ряд терминов.

Срок экономической жизни - это время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта; срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклада в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Срок физической жизни объекта - это период, когда здание существует и в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта.

Хронологический возраст - это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки до конца экономической жизни объекта. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

Нормативный срок службы (или типичный срок физической жизни) - это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.

Функциональный износ объекта. Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом.

Функциональный износ, так же как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым. К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных с качественными характеристиками здания. Причем может быть как избыток, так и недостаток качественных характеристик. Например, на арендном рынке большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры по сравнению с однокомнатными квартирами. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду этих квартир, умноженную на мультипликатор валовой месячной арендной платы, характерной для данного вида квартир. Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.

Внешний (экономический) износ - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими факторами, либо другими внешними факторами. Причинами внешнего износа могут быть, например общий упадок района, в котором находится объект, действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д. Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются непосредственная близость к «малопривлекательным» природным или искусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, предприятиям и пр. Износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Оценка земельного участка, как правило, представляет собой достаточно сложную и трудоемкую задачу.

Рассмотрим основные моменты, на которые необходимо обращать внимание при проведении оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков как части в составе единого объекта недвижимости, что наиболее часто встречается в «залоговых» ситуациях.

При анализе договора аренды земельного участка необходимо обратить внимание на:

· срок действия договора;

· наличие обременении и сервитутов, которые должны быть дополнительно проанализированы на предмет учета обременений при расчете рыночной стоимости объекта.

При анализе Кадастрового плана необходимо обратить внимание на:

Границы земельного участка;

Отсутствие прямых ограничений на возможность дополнительной застройки.

В Отчете об оценке необходимо зафиксировать категорию земель, указанную в свидетельстве о праве собственности или кадастровом плане участка, прилагаемом к договору аренды.

При определении оцениваемого права на земельный участок возможно наличие следующих видов прав:

право собственности;

право бессрочного пользования;

право аренды (долгосрочной, краткосрочной).

Выбор метода и способа расчета рыночной стоимости земельного участка

Основные способы оценки земельных участков приведены в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р.

Необходимо отметить, что прежде чем приступить к расчетам стоимости земельного участка следует сформировать вывод о «коэффициенте плотности застройки» и мнение о «достаточности» земельного участка для полноценного функционирования объекта.

При формировании вывода необходимо выявить соотношение площади земельного участка и площади застройки. Источником информации о площади застройки может быть справка Собственника, либо данные Технических паспортов. БТИ зданий, расположенных на данном земельном участке.

В данной ситуации.возникает вопрос, каким образом выделить необходимую прилегающую территорию. Для формирования обоснованного мнения о «достаточности» земельного участка можно «отталкиваться» от существующих СНИПов (если они остались актуальными по отношению к современным объектам) либо от требований профессиональных девелоперов, peaлизующих инвестиционные проекты, связанные с коммерческой застройкой.

Сравнительный подход к оценке недвижимости для целей залога

Сравнительный подход -- один из наиболее часто используемых подходов при проведении оценки объектов недвижимости для целей залога.

Данный подход оценки основывается на принципе замещения. Он имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу объект не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести сходный по качеству и пригодности. Сравнительный подход основан на зависимости стоимости оцениваемого объекта с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемым объектов. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

Сравнительный подход включает в себя несколько этапов.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются объекты, наиболее сопоставимые с оцениваемым.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся корректировки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода.

Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что он ориентируется на фактически достигнутые цены купли-продажи аналогичных объектов.

В целом возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках, а также от открытости рынка и доступности финансовой информации.

Достаточно сложен вопрос о корректности использования сравнительного подхода в условиях отсутствия рыночных сделок. Как правило, данная ситуация может наблюдаться в небольших населенных пунктах, где рынок развит слабо и в доступных источниках информации отсутствуют сведения о сделках купли-продажи сопоставимых объектов.

В этом случае в качестве приемлемого варианта решения может быть использован следующий алгоритм:

определяются «подобные» города, расположенные в той же области, регионе и т.п. (критериями сопоставимости могут являться -- численность и уровень доходов населения, наличие развитого рынка жилья, местоположение по отношению к «ключевой» транспортной магистрали и т.п.);

осуществляется поиск данных по сопоставимым сделкам:

осуществляется расчет, в случае необходимости вносятся соответствующие корректировки.

Важно отметить, что подобный подход следует применять с достаточной долей осторожности. Указанный способ может быть использован в качестве вспомогательного подхода, позволяющего понять -- лежит ли стоимость объекта, полученная в рамках других подходов (доходного и затратного), в сопоставимом диапазоне или нет.

При применении данного подхода важно не допустить ошибку, заключающуюся в некорректной идентификации степени ликвидности объекта оценки и, как следствие, оценки совершенно неликвидного объекта с последующей выдачей «желательного» результата за «действительный».

Основные этапы оценки недвижимости при сравнительном подходе:

выбор аналогов и сбор информации по аналогам;

выбор единицы сравнения;

внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов;

формирование итоговой величины стоимости.

Рассмотрим основные моменты, на которые необходимо обращать внимание в рамках каждого из этапов.

Выбор аналогов и сбор информации по аналогам - первый и фактически ключевой этап в рамках использования сравнительного подхода.

Для выбора аналогов могут быть использованы следующие основные элементы сравнения:

Функциональное назначение;

местоположение;

Физические характеристики (размер, состояние объекта и. т.п.).

Функциональное назначение -- один из ключевых элементов сравнения. Грубейшей ошибкой может являться выбор в качестве аналогов объектов совершенно иного функционального назначения.

С большой осторожностью необходимо подходить к выбору аналогов, если объект потенциально подлежит сносу или реконструкции. При выборе аналогов важно понимать, что лежит в основе мотивации покупателя. Как правило, в подобной ситуации в основе мотивации в первую очередь может лежать приобретение прав па строительство нового объекта. Соответственно в качестве аналогов целесообразно ориентироваться на объекты, подлежащие сносу, с сопоставимым местоположением и обращать внимание на возможное разрешенное использование прав на земельный участок.

Источниками информации, для формирования перечня, аналогов и получения необходимой для проведения оценки информации являются:

Предварительные данные, полученные в результате поиска по сети Интернет;

Данные, предоставленные аналитическими агентствами и риэлтерскими компаниями;

Собственные базы данных, которые ведутся оценочной компанией.

Достаточно типичной является ситуация, когда используется информация, не содержащая все необходимые данные, позволяющие сформировать вывод о том, что выбор аналогов осуществлен правильно.

В случае неполной информации о значениях основных ценообразующих факторов объектов, предлагаемых в качестве аналогов, необходим внешний осмотр данных объектов. Безусловно, приложение фотографий аналогов и нанесение объектов аналогов на карту города вместе с объектом оценки даст еще более полную визуальную, информацию.

После выбора аналогов и сбора информации следует этап выбора единицы сравнения .

В качестве наиболее часто используемых единиц сравнения могут выступать:

1 кв.м общей площади;

1 кв.м. полезной или сдаваемой в аренду площади.

Необходимо отметить важность корректного выбора единицы сравнения и определения стоимостной характеристики данного параметра.

После выбора единиц сравнения вносят поправки.

В теории оценки недвижимости различают следующие виды поправок:

Процентные (например, поправки на местоположение, износ, время продажи и т.п.);

Стоимостные (например, поправки на качественные характеристики, а так же поправки, рассчитанные статистическими методами). К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта к пр.);

Абсолютные

Относительные.

Остановимся подробнее на основных моментах, которые необходимо учитывать при формировании поправок.

Выделяют десять базовых, элементов сравнения (фактически являющихся корректировками), которые необходимо, учитывать в методе сравнения продаж:

1. передаваемые имущественные права;

2. условия финансирования (в российской практике используется достаточно редко);

3. условия продажи;

расходы, совершенные сразу после покупки;

рыночные условия;

местоположение;

физические характеристики (размер, качество строительных материалов, состояние здания);

экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договора аренды, административные расходы, состав арендаторов и т.п.);

вид использования;

10. компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

По сути, вышеобозначенные элементы сравнения являются критериями при выборе аналогов. Чем. точнее аналог соответствует по указанным характеристикам объекту оценки, тем меньше поправок будет вносится и тем более достоверный результат будет получен.

Рассмотрим более подробно каждый из указанных элементов.

Передаваемые имущественные права. Цена сделки зависит от передаваемых имущественных прав. Достаточно типична ситуация, когда имеются действующие договоры аренды по площадям оцениваемого объекта. В данном случае при определении стоимости объекта поправки должны отражать различия между доходным потенциалом оцениваемого объекта и аналога.

Условия финансирования. Наличие заемного источника финансирования также может влиять на стоимость объекта. Для расчета поправки необходимо располагать полной информацией о принятой в конкретном случае схеме финансирования. Исходя из условий, сложившихся на российском рынке, данная корректировка используется достаточно редко.

Условия продажи и время продажи. Поправка на условия продажи отражает мотивацию покупателя или продавца (например, сделка между родственными лицами и т.п.). Срок экспозиции -- время, в течение которого объект находится на рынке, отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Расходы, совершенные сразу после покупки. Данные расходы включают в себя издержки, которые покупатель несет сразу же после покупки объекта и которые фактически принимаются в расчет при формировании стоимости сделки, например, расходы на снос или демонтаж одного из объектов на производственной площадке, переоформление земельных отношении и т.п.

Местоположение. Данная поправка необходима, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимого объектов различаются.

Физические характеристики (размер, качество строительных материалов, состояние здания). Физические различия включают: размер, качество строительства, возраст и состояние, функциональную полезность, размер земельного участка, привлекательность и т.п.

Экономические характеристики. Атрибуты объекта, влияющие на его доход. Например, эксплуатационные расходы, качество административного управления, условия договора аренды и т.п.

Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости. К их числу могут относиться объекты движимого имущества, стоимость которых была включена в структуру сделки (оборудование, бытовая техника, мебель, инвентарь и т.д.)

При проведении оценки необходимо внести корректировку на компоненты, которые не входят в состав оцениваемого объекта недвижимости.

Исходя из назначения объекта перечень поправок может быть конкретизирован с учетом специфики объекта коммерческой недвижимости определенного типа.

Например, при оценке объекта недвижимости офисного назначения основными поправками могут являться:

Имущественное право;

Физические характеристики (состояние объекта, соотношение полезной и общей площади (%), соотношение парковочных мест и арендуемой площади и др.);

Экономические характеристики (уровень загрузки, уровень затрат и др.).

При оценке объекта недвижимости складского назначения основными поправками могут являться:

Имущественное право;

Местоположение;

Наличие необходимой инфраструктуры (ж/д ветка, автодорога, удобный, подъезд и т.п.);

Физические характеристики (состояние объекта, соотношение административной и складской площади (%), высота наличие отопления, наличие всех необходимых коммуникаций и свободных мощностей и др.);

Экономические характеристики (уровень загрузки, уровень затрат).

При использовании сравнительного подхода необходимо обратить внимание на следующие аспекты:

Аналоги и объект оценки должны отноститься к одному и тому же рынку недвижимости, сегменту рынка и иметь сопоставимые местоположение, техническое состояние и площадь;

При расчетах необходимо указывать ссылки на источники, из которых получена информация об аналогах объекта оценки. В случае неполной информации о значениях основных ценообразующих характеристик объектов, предлагаемых в качестве аналогов, необходим внешний осмотр данных объектов;

Корректировки должны соответствовать реальным отличиям между объектом оценки и аналогами, недопустимо внесение нескольких корректировок, устраняющих одно и то же отличие объекта и аналога (например, корректировки на год постройки, техническое состояние здания и уровень выполненного ремонта);

Значения стоимости, полученные при использовании сравнительного подхода должны находиться в пределах диапазона стоимости, выявленного при проведении анализа рынка.

Доходный подход к оценке недвижимости для целей залога

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Применение доходного подхода опирается на концепцию приведенной стоимости: стоимость любого актива представляет собой приведенную стоимость ожидаемых в будущем денежных потоков от актива, дисконтированных по ставке, соответствующей степени риска инвестирования в данный актив.

При оценке недвижимости с позиции доходного подхода во главу ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом, тем больше величина его стоимости при прочих равных условиях. При этом имеют значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс.

Доходный подход достаточно часто используется для оценки объектов недвижимости, которые потенциально могут быть сданы или сдаются в аренду.

Использование доходного подхода в рамках оценки узкоспециализированных объектов недвижимости (например, сталеплавильного цеха) требует тщательной проработки вопроса о выборе подхода к оценке.

На практике применяют либо метод дисконтирования денежных потоком, либо метод капитализации. Ниже приведены основные моменты, на которые необходимо обращать внимание в рамках каждого из указанных методов.

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) используют при оценке объекта недвижимости в случае получения от его эксплуатации нестабильных потоков дохода.

Его применение целесообразно в следующих случаях:

Объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в эксплуатацию;

Предполагается, что будущие денежные потоки буду существенно отличаться от текущих вследствие осуществления реконструкции, ремнта, перепланировки и т.п. объекта;

Потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

Оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект.

Метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для применения метода ДДП необходимы следующие данные:

1. длительность прогнозного периода;

2. прогнозные величины денежных потоков, включая остаточную стоимость (реверсию) - выручку от продажи объекта недвижимости в конце срока владения;

3. ставка дисконтирования.

Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. За период расчета может приниматься месяц, квартал, год и т.п. Горизонт расчета может составлять от 3-х до 5-и лет, или быть равным количеству периодов, необходимых для выхода объекта на устойчивое значение дохода.

При определении прогнозного периода важно понять, как долго может продолжаться срок жизни оцениваемого объекта недвижимости исходя из его текущего состояния и года ввода в эксплуатацию.

Понимание этого позволяет корректно определить длительность прогнозного периода и выбрать подход к определению стоимости объекта в конце постпрогнозного (остаточного) периода.

Фактически прогнозный период не может быть больше срока жизни актива.

Следующим этапом является определение денежных потоков в течение прогнозного периода и определение стоимости объекта по его окончании.

При денежного потока рассчитывают несколько уровней дохода от объекта (для каждого прогнозного года):

1. потенциальный валовой доход (ПВД);

2. действительный валовой доход (ДВД);

3. чистый операционный доход (ЧОД);

4. денежный поток до уплаты налогов (ДПДН);

5. денежный поток после уплаты налогов (ДППН).

В качестве дисконтируемого уровня дохода чаще всего используют две величины:

ЧОД - если требуется оценить стоимость объекта в целом,стоимость всего инвестированного капитала без относительно его источников;

ДПДН - если требуется оценить стоимость собственного капитала, инвестированного собственником.

ДПДН и ЧОД- отличаются на величину расходов по обслуживанию долга (ипотечного кредита).

Потенциальный валовой доход. При формировании ПВД необходимо обратить внимание на следующие основные параметры, участвующие в расчете стоимости объекта:

Корректный учет площади объекта, принимаемой в качестве расчетной величины;

Корректное определение арендной ставки исходя из выбранной площади объекта;

Проверка на предмет учета в арендных ставках по аналогам величины коммунальных расходов (с учетом коммунальных расходов, без учета коммунальных расходов) и проверка на предмет наличия обременения в виде долгосрочного договора аренды.

Виды площадей объекта:

валовая измеренная площадь -- включает всю внутреннюю площадь всех этажей здания;

общая арендуемая площадь (Rentable Area) -- валовая измеренная площадь здания минус основные вертикальные проемы (такие, как лифтовые шахты, вентиляция, лестницы);

площадь общего пользования здания, или общественная зона здания (Building Common Area), -- площади здания, предназначенные для общего использования всеми арендаторами здания, но не включенные в офисные площади и площади магазинов (главный холл здания, пожарные коридоры первого этажа и т.д.);

полезная площадь -- арендуемая площадь здания, исключая площади общего пользования на этажах и все площади общего пользования здания.

Потери арендной платы включают потери от неуплаты и недозагрузки, которые учитываются в виде фактической величины на основе данных Клиента и среднесрочных значений.

В случае выявления недозагрузки необходимо провести анализ причин этого. Существенным моментом является объективная невозможность загрузки объекта, например на 75% (при текущем уровне загрузки в размере 25%) , в силу его специфических характеристик. Недоучет или некорректный учет данного фактора может привести к завышению стоимости объекта.

Операционные расходы

Необходимо отметить, что в источниках может использоваться разный принцип формирования операционных расходов.

Оценщик может использовать для определения величины операционных расходов как среднерыночный показатель (диапазон значений показателя) таких расходов (удельный абсолютный на единицу измерения объекта оценки либо относительный к величине дохода объекта) для сегмента рынка, к которому относится объект оценки, так и поэлементный анализ операционных расходов ко объекту оценки.

Операционные расходы на 1 кв.м объекта, как правило, соответствуют среднерыночным, в противном случае необходимо провести анализ, за счет каких факторов, имеется отклонение от среднерыночного уровня и какими причинами данное отклонение вызвано.

Операционные расходы -- периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода -- могут быть отнесены к одной из трех групп:

постоянные расходы;

переменные расходы:

расходы на замещение.

К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени заполняемости объекта. Например, налоговые платежи (налог на имущество, налог или платежи, за землю и т.д.).

К переменным относят расходы, связанные с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг:

расходы на управление;

расходы по заключению договоров аренды;

заработная плата обслуживающему персоналу;

коммунальные расходы;

расходы на уборку;

расходы на эксплуатацию и ремонт;

расходы на содержание территории и автостоянки;

расходы по обеспечению безопасности и т.д.

Достаточно часто встречается понятие эксплуатационных расходов, под которыми понимают:

расходы, связанные с поддержанием нормального функционирования конструкций здания;

расходы, связанные с поддержанием расчетного функционирования инженерных систем с учетом замены выходящего из строя оборудования;

расходы на охрану здания и помещений, заборку здания и прилегающих территорий, уборку снега и очистку крыш, мойку окон;

коммунальные расходы и т.д.

При определении величины операционных расходов следует «отталкиваться» от их среднерыночной величины (в качестве справочного значения может быть использована доля от ПВД или ДВД).

Типичной является ситуация, когда собственник заявляет величину расходов существенно меньшую, чем среднерыночное значение. При этом оценщик должен провести детальный анализ для выявления причины сокращения затрат.

Например, если собственник построил собственную бойлерную и за счет этого добился существенного сокращения затрат, то это необходимо подчеркнуть в Отчете и корректно, с учетом данного факта, осуществить все необходимые расчеты.

Кроме того, при выявлении подобного факта необходимо более детально, рассмотреть вопрос, связанный с формированием залоговой массы (например, возможно, будет целесообразен дополнительный залог бойлерной, включая оборудование).

Отдельный вопрос -- включать или не включать в общую величину коммунальные платежи. Необходимо отметить, что однозначного мнения по данному вопросу не существует, при этом на разных региональных рынках при заключении договоров аренды сложилась своя практика. Тем не менее, необходимо обратить внимание на наличие судебной практики по вопросу включения в арендную плату коммунальных услуг, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 т. № 66: «в состав арендной платы не входят платежи за пользование коммунальными услугами в связи с эксплуатацией объекта недвижимости». Предполагается, что коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные расходы будут компенсироваться по отдельному договору оказания услуг. Арендная плата является платой непосредственно собственнику объекта за извлечение выгоды из полезных свойств вещи (объекта недвижимости). Коммунальные и прочие перечисленные платежи суть затраты на содержание объекта аренды, которые могут быть возложены договором аренды как на арендатора, так и на арендодателя (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Действительный валовый доход -- это потенциальный, валовый доход за вычетом потерь от простоя площадей, которые не удалось сдать в аренду, и задолженности по арендной плате с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости (например, доходов от платных автостоянок или гаражей).

ДВД = ПВД -- Потери + Прочие расходы

Действительный валовый доход должен отражать реальную ситуацию в части текущей степени загруженности объекта.

Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов сооружения. к таким компонентам относят:

Кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации:

Санитарно-техническую и электроарматуру и приборы;

механическое оборудование;

пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п.;

расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.

При оценке рыночной стоимости расходы на замещение учитывают независимо от того, будут ли они фактически иметь место в течение периода владения или нет.

Необходимо отметить, что чем «старше» год ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, тем более существенная величина расходов на замещение должна участвовать в расчетах.

Чистый операционный доход - Действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений).

При проверке корректности подученного результата иногда полезно использовать среднее значение доли Чистого операционного дохода в Потенциальном валовом доходе исходя из типа объекта (офисы, торговля, склады) и его технического состояния (год постройки, капитальный ремонт и т.п.).

Полученное значение по оцениваемому объекту позволяет прийти к выводу о степени «адекватности» формируемого значения рыночной стоимости объекта.

Расчет величины отдачи на капитал (ставки дисконтирования)

Расчет может быть выполнен методом кумулятивного построения и методом рыночной экстракции.

Расчет величины возврата капитала (реверсии) в конце прогнозного периода

Определение стоимости объекта в конце прогнозного периода предполагает понимание того, что будет происходить с объектом далее.

В большинстве случаев используют модель устойчивого роста:

Реверсия;

Чистый операционный доход в первый постпрогнозный период;

ставка отдачи на капитал;

Стабильный темп прироста дохода.

Также может использоваться подход, заключающийся в прогнозировании наиболее вероятной цены продажи в конце прогнозного периода исходя из сложившихся и (или) ожидаемых рынком к концу прогнозного периода цен продажи аналогичных объектов недвижимости.

Учет данного момента приобретает принципиальную важность, если объект оценки достаточно изношен и по окончании прогнозного периода исходя из сложившихся и (или) ожидаемых рынком к концу прогнозного периода может прекратить свое существование. Очевидно, что в этом случае использование устойчивого роста целесообразно.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости путем суммирования текущих стоимостей потоков в прогнозный период и текущей стоимости постпрогнозной стоимости

Для формирования корректного мнения о текущей стоимости денежных потоков целесообразно использовать дисконтные множители на середину периода

Итоговая стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода представляет собой сумму текущих стоимостей денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов.

Метод капитализации дохода

Метод капитализации является частным случаем метода дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации дохода используется если:

· потоки доходов стабильны в течение длительного периода и положительны;

· потоки доходов возрастают устойчивыми темпами.

Результат, полученный данным методом, представляет собой стоимость всего объекта недвижимости, состоящую из стоимости зданий, сооружении и стоимости земельного участка.

Стоимость объекта определяется путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализация.

Метод капитализации дохода предполагает выполнение следующих действий:

определение ожидаемого чистого операционного дохода;

расчет коэффициента капитализации;

определение стоимости объекта недвижимости путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Основные моменты, на которые необходимо обратить внимание при расчете чистого операционного дохода, были указаны выше (при рассмотрении метода дисконтированных денежных потоков). Остановимся более подробно на расчете коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1. ставки дисконтирования (ставки доходности инвестиции), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом фактора риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2. нормы капитала, т.е. погашения суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов (т.е. к зданиям и сооружениям, но не к земле, которая не подвергается износу).

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения.

Ставка дохода на капитал (ставка дисконтирования) = = Безрисковая ставка дохода + Премия за риск + Премия за низкую ликвидность недвижимости + Премия за инвестиционный менеджмент.

Отметим, что управление инвестициями в недвижимость считается более сложной и рискованной деятельностью, чем управление инвестициями в финансовые активы, что и обуславливает необходимость дополнительной премии.

На практике использование подобной логики расчета сопряжено со значительной «условностью» при формировании доказательной части.

В качестве безрисковой ставки можно использовать среднюю эффективную доходность к погашению государственных долгосрочных облигаций РФ со сроком до погашения от 10 до 14 лет.

Как правило, на практике премия за перечисленные риски по отношению к выбранному объекту недвижимости оценивается экспертным путем. Тем не менее целесообразно формировать базу исходя из регионального рынка и выводить данные поправки с учетом специфики рынка.

Премия за низкую ликвидность недвижимости учитывает невозможность незамедлительного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. При определении величины поправки за низкую ликвидность исходят из предпосылки, что срок экспозиции объекта с момента выставления его на продажу велик. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

Премия за инвестиционный менеджмент колеблется в основном от 1% до 5%. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недозагрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Расчет различных составляющих премии за риск:

Надбавка за низкую ликвидность учитывает невозможность инвестиций ж, по экспертным сценкам большинства источников, обычно принимается на уровне 3-5 процентных пунктов;

Надбавка за риск вложения в недвижимость учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта и может быть принята в размере нормы страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

Надбавка за инвестиционный менеджмент определяется из учета того, что чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют, а значит, выше будет значение этой надбавки.

Норма возврата капитала может рассчитываться одним из трех следующих способов.

Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом.

Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хосксльда).

Дадим краткую характеристику каждого из этих методов.

Метод Ринга. Данный метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. В этом случае считается, что средства, направляемые в фонд возмещения, не реинвестируются. Формула коэффициента капитализации принимает следующий вид:

Rk = Rd + 1/n, где:

n - оставшийся срок экономической жизни.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

Rk = R + SFF(n,Y), где:

SFF - фактор фонда возмещения;

Y = R - ставка дохода на инвестиции.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда, ставка дохода для первоначальных, инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода, по безрисковой ставке:

Rk = R + SFF(n,Yб), где:

Yб - безрисковая ставка процента.

Наименьшая норма возврата получается но методу Инвуда, наибольшая -- по методу Ринга. При падении цены актива вне зависимости от того, рассчитывается ли норма возврата методом Ринга, Хоскольда или Инвуда, ставка доходности инвестиций меньше ставки капитализации Rk > R.

Метод Ринта наиболее применим для «старых» объектов.

Еще один способ расчета коэффициента капитализации - метод рыночной выжимки (метод рыночной экстракции).

В методе рыночной выжимки нет отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал, а также не учитываются отдельно темпы роста дохода. Эти составляющие учтены в общем коэффициенте капитализации по принципу «все включено» и не нуждаются в отдельном анализе, что является одним из преимуществ данного способа.

Основываясь на рыночных данных о ценах продаж и значениях ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, коэффициент капитализации вычисляются но следующей формуле:

Где ЧОД - читсый операционный доход i-го объекта-аналога;

Vi - цена продажи i-го объекта-аналога.

Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки позволяет до минимума снизить субъективизм оценщика. Кроме того, коэффициент капитализации, определенный таким образом, учитывает норму возврата капитала и ожидаемые изменения стоимости аналогичных объектов -- по принципу «все включено». Соответственно не требуется проводить отдельный расчет этих составляющих коэффициента капитализации, ошибка в расчете которых при кумулятивном способе может существенно повлиять на результат. А накопленная ошибка при кумулятивном способе определения рисков может еще больше повлиять на результат.

При определении коэффициента капитализации также необходимо обращать внимание на учет налоговой составляющей (если ЧОД до налогообложения, то и коэффициент капитализации должен рассчитываться для дохода до налогообложения: или наоборот, ЧОД и коэффициент капитализации рассчитываются как «после налогообложения»).

При выборе техники, расчета методом рыночной выжимки (экстракции) важно корректно формировать информацию по чистому операционному доходу и пене продажи аналогов.

При использовании доходного подхода необходимо обратить внимание на следующие моменты:

Соответствие арендной ставки, использованной в расчетах рыночной ставке аренды для аналогичных объектов;

Информация об аналогах по арендной ставке должна быть подкреплена указанием на источники, из которых она получена, в виде, доступном для проверки. К отчету должны быть приложены распечатки баз данных риэлтерских фирм или копии страниц печатных изданий, содержащих объявления по аренде аналогичных объектов;

Прогнозный темп роста арендных ставок в долгосрочном периоде не должен быть необоснованно высоким даже при существующем локальном росте. Как ориентир могут быть использованы темпы роста промышленного производства;

В расчетах не должно использоваться необоснованно низкое значение ставки дисконтирования или коэффициента капитализации. В качестве критерия для сравнения может быть использовано отношение величины годовой арендной платы за 1 кв.м к цене предложения к продаже1 кв.м аналогичных объектов;

Не допускается к стоимости объекта недвижимости, рассчитанного доходным подходом, добавлять отдельно рассчитанную стоимость земельного участка.

Согласование результатов

Рыночная стоимость объекта оценки определяется как средневзвешенная величина между результатами расчетов, полученных в рамках доходного, затратного и сравнительного подходов.

Затратный подход отражает величину средств, необходимых для создания объекта, аналогичного объекту оценки в современных условиях, но не отражает реакцию рынка на данные актив. Результат, полученный затратным подходом, если оценщик корректно учел фактор внешнего износа, должен быть очень близок к результатам, полученным в рамках других подходов.

Сравнительный подход в рыночных условиях позволяет наиболее точно определить стоимость объекта оценки при наличии подходящих аналогов, представленных на рынке. Удельный вес результатов данного подхода при развитом рынке должен быть наибольшим.

Доходный подход основан на данных об арендных ставках по объектам аналогам, Представленная база по арендным ставкам объектов аналогов при развитом рынке позволяет достаточно полно выявить влияние ценообразующих факторов на существующие в настоящее время арендные ставки. Однако доходный доход связан с рисками прогноза будущих доходов. Удельный вес результатов этого подхода должен быть ниже (или на уровне) результатов сравнительного подхода.

Основные моменты, на которые необходимо обращать внимание при согласовании результатов:

Корректно проводить взвешивание при существенном расхождении результатов; стоимость может приниматься разной результату наиболее адекватного подхода, если ее значение противоречит результатам других подходов;

Нет необходимости проводить взвешивание с использованием сложных процедур, например, метода анализа иерархий. В большинстве случаев достаточно простого усреднения, так как при отсутствии противоречий в результатах, полученных различными подходами, существенного влияния на итоговый результат процедура взвешивания не окажет.

Необходимо отметить, что мотивация игроков на рынке недвижимости может носить разнонаправленный характер в зависимости от дальнейших действий с объектом сделки.

Для потенциального «игрока» на рынке купли-продажи недвижимости возможны два действия:

Приобретение объекта с последующей перепродажей (в условиях «разогретого» рынка), например, рынок г. Сочи в 2007 г. до момента принятия решения о проведении Зимних Олимпийских игр;

Приобретение объекта недвижимости с целью покупки стабильного денежного потока.

При проведении оценки в целях залога следует, в первую очередь, основываться на результатах подхода, который будет являться наиболее адекватным по отношению к конкретной практической ситуации.

Результаты, полученные с применением отдельных подходов, не могут существенно отличаться друг от друга -- наличие в Отчете данного факта указывает на некорректность учета существенных факторов в рамках доходного, затратного или сравнительного подходов.

Собственники, арендаторы или иные заинтересованные физические и юридические лица могут обращаться к оценщикам в самых различных случаях. Наиболее распространёнными ситуациями, когда требуются услуги оценщика недвижимости, являются:

оценка для целей залога - банк для принятия решения о выдаче кредита под залог недвижимости может потребовать от заёмщика отчёт об оценке, выполненный оценочной организацией. Это может потребоваться и при передаче в залог коммерческой недвижимости, и при получении одобрения ипотечного кредита на квартиру. Некоторые банки принимают только отчёты, выполненные в специально аккредитованных компаниях, некоторые не ограничивают заёмщиков в выборе оценщика. Однако в любом случае банк проверяет предоставляемые отчёты, так что обращаться нужно в проверенную компанию, обладающую соответствующим опытом;
оценка для целей сделки купли-продажи - в отдельных случаях, чаще в тех, когда одной из сторон сделки выступает государство или государственные компании, оценка является обязательной, однако отчёт может выступать и дополнительным аргументом при торге сторон или помогать одной из сторон в принятии решения о цене продажи или покупки имущества (такую оценку часто называют оценкой для целей принятия управленческих решений);
оценка арендной платы - в основном к оценщикам обращаются, когда одной из сторон сделки являются полностью или частично принадлежащие государству организации или когда в аренду сдаются объекты государственной собственности. Частный собственник тоже может обратиться за оценкой арендной платы, однако это значительно реже встречается на практике - частные арендаторы и частные арендодатели обычно договариваются о цене аренды без привлечения оценщиков (исключением являются сделки между связанными сторонами - здесь отчёт оценщика может являться аргументом при возникновении у налоговых органов вопросов об объективности величины арендной платы);
оценка для целей бухгалтерского учёта - постановка на баланс, переоценка основных средств и т.п. для целей внесения в уставный капитал, страхования и в иных случаях, когда оценка нужна не для совершения сделки купли-продажи или аренды;
оспаривание кадастровой стоимости - для обращения в комиссию по оспариванию или в суд, как правило, нужен отчёт об оценке (в более ранних публикациях мы рассматривали случаи, когда оценка нужна для этих целей, а когда нет);
оценка в разного рода судебных спорах и иные случаи оценки .

Кто проводит оценку?

Отчёт об оценке недвижимого имущества может быть подписан оценщиком, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, имеющим действующий квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости», а также имеющим полис страхования профессиональной деятельности со страховой суммой не менее 300 000 рублей. Оценочная организация, которая может проводить оценку, в соответствии с действующим законодательством должна иметь в штате не менее двух оценщиков, каждый из которых должен иметь не менее одного действующего квалификационного аттестата (максимум их может быть три: помимо оценки недвижимости, квалификационные аттестаты выдаются по направлениям «оценка движимого имущества» и «оценка бизнеса»). Деятельность оценочных компаний страхуется, как и деятельность оценщиков. А вот лицензирование оценочной деятельности давно отменено, так что иногда встречающаяся в интернете информация о необходимости наличия лицензии для проведения оценки устарела.

Исключением является судебная экспертиза. В случае, если отчёт об оценке нужен для обращения в суд, он всё же должен быть выполнен оценочной компанией. Однако если экспертиза по определению стоимости назначается судом в ходе процесса, её проведение регламентируется Федеральным законом № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а не регулирующим оценочную деятельность Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 73-ФЗ устанавливает требования к судебным экспертам, отличающиеся от требований к оценщикам, установленных 135-ФЗ, поэтому в отдельных случаях судебным экспертом-оценщиком может выступать лицо, имеющее соответствующую профессиональную подготовку, однако не имеющее при этом права подписывать отчёты об оценке (результатом судебной экспертизы является экспертное заключение, а не отчёт об оценке). Чаще всего судебными экспертами всё же являются практикующие оценщики, однако и иное - не такая уж редкость.

Как проводится оценка?

Выполнение любой оценки регламентируется уже упомянутым выше Федеральным законом № 135-ФЗ, а также Федеральными стандартами оценки: общими, касающимися оценки всех видов активов, и специализированными - для недвижимого имущества это Федеральный стандарт оценки № 7 «Оценка недвижимости».

С методологической точки зрения, отражённой и в требованиях нормативных документов, существует три подхода к оценке: доходный, затратный и сравнительный. В рамках каждого из подходов существуют также различные методы, применяемые в зависимости от типа объекта, целей оценки, объёма доступной рыночной информации или имеющихся документов по объекту оценки и т.д. Чаще всего в рамках одного подхода выбирается только один метод, однако возможно и применение нескольких - их выбирает оценщик исходя из всей совокупности имеющейся информации. Количество применяемых подходов также оставлено законодательством на усмотрение оценщика, однако выбор применяемых подходов он должен обосновать в отчёте.

Применяя доходный подход, оценщик моделирует денежные потоки оцениваемого объекта. Основополагающей идеей подхода является взаимосвязь между доходами, которые способен приносить объект, и его стоимостью. Он чаще применяется для коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду, однако наличие рынка аренды схожих объектов недвижимости само по себе не является стопроцентным основанием для применения доходного подхода. Скажем, несмотря на развитость рынка аренды квартир, доходный подход для их оценки практически никогда не применяется. В отдельных случаях методы доходного подхода применяются при оценке объектов через бизнес. Сравнительный подход основан на сравнении объекта с так называемыми объектами-аналогами - объектами сопоставимого с объектом оценки назначения и со схожими (но не обязательно идентичными) характеристиками - о которых имеется информация относительно цены предложения или фактически совершённой сделки. Подобрав достаточное для выполнения расчётов количество аналогов, оценщик путём применения специальных методов определяет, какова должна быть рыночная стоимость объекта оценки с учётом известных цен аналогов и различий в характеристиках между аналогами и объектом оценки. Подход применяется для объектов, достаточно активно оборачиваемых на рынке, и практически не применим для оценки уникальных объектов или объектов, не имеющих рынка сбыта.

Затратный подход основан на идее о том, что цена приобретения не должна превышать издержки на создание аналогичного приобретаемому объекта. В этом случае оценщик отдельно оценивает стоимость приобретения прав на земельный участок и отдельно - расположенных на нём улучшений с учётом прибыли предпринимателя, износов и устареваний. Сумма полученных величин представляет собой рыночную стоимость объекта. Так как на бытовом уровне в этой формуле понятно, вероятно, не всё, остановимся подробнее на последних составляющих. Прибыль предпринимателя отражает тот факт, что собственник объекта едва ли будет продавать его по себестоимости строительства. Если предположить, что на строительство объекта ушёл год и один миллион рублей (включая стоимость приобретения прав на земельный участок), то, на первый взгляд, логично предположить, что этот миллион и составляет стоимость объекта - земельного участка с постройкой на нём. Однако вместо того, чтобы вкладывать деньги в строительство, собственник мог положить свой миллион хотя бы в банк, получив за год доход в размере процентов по вкладу. Предполагается, что разумный собственник, инвестировав деньги в строительство, не должен продавать объект дешевле, чем его себестоимость плюс доход, не меньший, чем те доходы, которые он мог бы получить, выбрав альтернативный метод вложений (это лишь один из вариантов определения прибыли предпринимателя, более подробное рассмотрение темы потребует отдельной публикации).

Под износами и устареваниями понимается физический износ, суть которого понятна из названия - он вызван физическим старением объекта, и функциональное и внешнее устаревания. Функциональное устаревание может возникать вследствие устаревания планировочных или инженерных решений объекта (с оценочной точки зрения реконцепция торгового комплекса - способ устранения именно функционального устаревания), внешнее же устаревание обусловлено внешними по отношению к объекту факторами (открытие новой трассы, из-за которой существенно упал поток клиентов на расположенной на старой дороге автозаправочной станции, а с падением потока клиентов упала и её стоимость, для такой АЗС будет как раз фактором внешнего устаревания).

Для оценки свободных от застройки земельных участков затратный подход не применяется, а оценка земельного участка как один из этапов затратного подхода выполняется методами доходного или сравнительного подхода.

Что нужно для проведения оценки?

Пакет документов, необходимый для проведения оценки, будет отличаться для различных видов объектов и для различных целей оценки.

Обычно требуются правоустанавливающие или провоподтверждающие документы на объект:
выписка из ЕГРН;
свидетельство о праве.

При оценке арендной платы:
действующий договор аренды или проект договора;
кадастровый паспорт;
технический паспорт (или схожие виды документов: паспорт гидротехнического сооружения и т.п.);
поэтажные планы (кадастровый паспорт не всегда содержит читаемый план)
ведомость помещений, иногда желательным будет предоставление информации о фактической величине арендных ставок, реестра арендаторов, динамике недозагрузки объекта и т.д.;
материалы технических обследований и другие документы.

Исчерпывающий их перечень формируется на этапе заключения договора на оценку или в начале её проведения, так как в ряде случаев по итогам изучения первоначально предоставленных документов может возникнуть необходимость предоставления дополнительной информации.

Отчеты об оценке, подготовленные для целей залога, составляют большую долю в структуре работ оценочных компаний. Цель настоящей главы дать общее понимание системы работы банков с заложенным имуществом, показать основные задачи и проблемы, связанные принятием в залог обеспечения в виде недвижимого имущества, а также читатель познакомится с требованиями банков к отчетам об оценке недвижимого имущества.

Предметы залога как объекты оценки: классификация предметов залога для целей стоимостной оценки

В ходе своей деятельности все коммерческие банки несут на себе различные виды риска. Риски различаются внутренними и внешними факторами, временем и местом их появления, все это влияет на их уровень и, как следствие, на подходы к их анализу и на методы их описания. Все виды рисков находятся в тесной взаимосвязи между собой и оказывают влияние на деятельность банков.

Ввиду того что значительную часть прибыли банк зарабатывает от своих ссудных операций, важность снижения рисков неплатежа по кредитам (ссудам) становится одной из приоритетных задач.

В большинстве случаев именно невозврат денег по кредиту (ссуде) заемщиками приносит банкам значительные убытки и служит одной из главных причин, приводящих к банкротству кредитного учреждения. Одним из главных инструментов для минимизации кредитного риска является условие по кредитному обеспечению обязательства. Обеспечение возврата кредита - это система организационных, правовых и экономических действий, направленных на определение условий по выдаче ссуд, способы и источники их погашения, разработку документации, обеспечивающей возврата кредитных средств. В соответствии со ст. 329 Гражданского кодекса РФ залог является одним из основных методов обеспечения обязательств. Залог - это такой способ обеспечения исполнения обязательства, который позволяет залогодержателю хеджировать свои риски за счет заложенного имущества.

По обеспеченному залогом обязательству кредитор имеет право в случае неисполнения заемщиком своих обязательств получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, при этом имея преимущества перед другими кредиторами. Также важно заметить, что залоговое имущество всегда реализуется с учетом обременений. Согласно ст. 334 ГК РФ, удовлетворение кредитора может происходить и путем передачи залогового имущества в собственность кредитора.

В соответствии со ст. 335 ГК РФ сторонами залога являются залогодержатель и залогодатель. Договор о залоге должен иметь письменную форму, а в случае договора об ипотеке - и государственную регистрацию.

В соответствии с ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности, требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Предметы залога можно классифицировать по различному набору критериев.

По местоположению заложенного имущества: заклад и твердый залог. Твердый залог - это залог без непосредственной передачи имущества, например, залог товаров в обороте. Заклад - это непосредственная передача заложенного имущества, например, залог в ломбарде; предметом заклада может быть не всякое имущество. Так, рядом документов Госкомимущества России установлено, что государственное имущество не может быть передано в заклад. Залог может быть классифицирован:

• ? по предмету залога: залог прав и залог имущества,
• ? по связи имущества с землей: залог недвижимого и движимого имущества.

Предметы залога различают по степени ликвидности предмета залога: со сроком экспозиции до 180 дней и свыше 180 дней (Положение Банка России от 26 марта 2004 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» (далее - Положение № 254-П). Данный критерий является наиболее важным для банка, поскольку при корректно проведенной стоимостной оценке именно степень ликвидности определяет скорость последующей реализации залога и покрытие задолженности.

Мерой определения ликвидности служит срок, за который объект залога может быть реализован (срок экспозиции).

В соответствии со ст. 342 ГК РФ существует особый вид залога - последующий залог. «Если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей». Таким образом, к перечню критериев классификации залога добавляется наличие обременений.

Наиболее популярная классификация предметов залога для целей стоимостной оценки по типу активов, а именно:

• ? залог движимого имущества,
• ? залог недвижимого имущества,
• ? залог имущественных прав.

К недвижимому имуществу можно отнести все, что прочно связано с земельными участками, участки недр, водные объекты, т.е. объекты, перемещение которых невозможно без причинения существенного ущерба этим объектам, в том числе здания, сооружения, многолетние леса и насаждения, помещения, воздушные, речные и морские суда, космические объекты, подвижные железнодорожные составы и т.д.

В части объектов недвижимого имущества банки классифицируют активы по функциональному назначению (коммерческие, производственные, жилые и сельскохозяйственные объекты), отдельно выделяются незастроенные земельные участки.

Залог также может быть полным, частичным и смешанным. Полный залог для банка является наиболее выгодным, поскольку риски банка обеспечены в полном объеме. Частичный или смешанный залог является для банка более рискованным, так как обязательства по нему частично или совсем не обеспечены или обеспечены наименее ликвидными активами.

Также залог можно различить по способу владения предметом залога:

• ? без права продажи,
• ? с правом продажи,
• ? с правом передачи в аренду.

Банк имеет право потребовать исполнения обязательства по заложенному имуществу, если:

• ? нарушены условия договора о залоге, когда предмет залога выбыл из владения залогодателя,
• ? нарушены залогодателем правила о замене предмета залога, что допускается с согласия Банка, если договором не предусмотрено иное,
• ? утрачен предмет залога в силу обстоятельств, не контролируемых залогодержателем, если залогодатель не использовал право восстановить предмет залога или произвести его замену на другое равноценное имущество, если это не противоречит договору.

Банк имеет право требовать исполнения обязательств, обеспеченных залогом, досрочно. Если его требование не будет удовлетворено, имеет право обратить взыскание на предмет залога, если:

• ? имело место нарушение залогодателем своих обязательств по страхованию предмета залога от рисков его полной утраты или повреждения. Если стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом обязательства, то на сумму не ниже размера требования,
• ? не были приняты соответствующие меры для того, чтобы обеспечить сохранность заложенного имущества, в том числе и от третьих лиц,
• ? имел место необоснованный отказ банку в документарной и фактической проверке предмета залога, его фактическом наличии, количестве, состоянии и условий хранения,
• ? имело место нарушение условий о праве распоряжении заложенным имуществом без согласия банка, если договором не было предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 336 Гражданского кодекса РФ предметом залога может стать любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования). Однако здесь существуют и исключения.

Прекращение действия договора о залоге происходит в следующих случаях:

• ? с момента прекращения основного обязательства, обеспеченного залогом. Для договора залога не имеет значения, на каких основаниях было прекращено основное обязательство, важно то, что оно состоялось;
• ? в случае наличия оснований для прекращения обязательств по требованию залогодателя (например, нарушение условий хранения, содержания, использования имущества - предмета залога);
• ? в случае существенных повреждений или гибели имущества в залоге или наступления прекращения права по залогу, если залогодатель не использовал свое право замены поврежденного имущества;
• ? когда заложенное имущество продается с публичных торгов, а также когда его продажа оказалась невозможной (торги были объявлены повторно несостоявшимися, а залогодержатель не воспользовался правом оставить предмет залога за собой).

Важно отметить, что на основании общих правил прекращение залогового обязательства не подлежит регистрации, кроме отдельных случаев: правило прекращения действия ипотеки, договор залога транспортных средств. Регистрация прекращения действия таких договоров происходит по тому же адресу, где был первоначально зарегистрирован договор.

В случае прекращения действия договора, по которому имело место обеспечение залоговым имуществом, залогодержатель, у которого находилось данное имущество, обязан возвратить залогодателю заложенное имущество и соответствующие документы.

Имущество, возвращенное залогодателю при закладе, должно быть возвращено в том же состоянии, количестве и качестве, с учетом начисленных норм амортизации, в котором оно было передано залогодержателю.

Как мы указывали ранее, в соответствии со ст. 336 Гражданского кодекса РФ предметом залога может стать любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования). Однако здесь существуют и исключения.

К передаче в залог не допускается:

• ? имущество, которое было изъято из оборота (п. 1 ст. 336, п. 2 ст. 129 ГК РФ);
• ? требования, которые неразрывно связаны с личностью кредитора. Например, алименты, возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, а также уступка иных прав, запрещенных законом (п. 1 ст. 336 ГК РФ);
• ? часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь) (ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке» (далее - Закон об ипотеке);
• ? бесхозяйные объекты (ст. 225 ГК РФ). «Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался»;
• ? объекты гражданской обороны и мобилизационного назначения;
• ? другие виды имущества, залог которых запрещен законом (п. 2 ст. 336 ГК РФ). Например, залогу не подлежат земельные участки, которые находятся в муниципальной или государственной собственности, сельскохозяйственные земли, входящие в состав земель сельскохозяйственных организаций, полевых земельных участков, личных подсобных хозяйств, а также если площадь земельного участка не соответствует установленному законодательством минимуму. Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, нахолящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74 Закона об ипотеке). Также в залог не могут быть переданы культурные ценности, находящиеся в муниципальных или государственных музеях, архивах, картинных галереях, библиотеках и иных государственных культурных организациях и т.д.

Подготовка отчета об оценке вышеперечисленных объектов для целей залога нецелесообразна. В случае получения заказа на проведение подобной оценки исполнитель-оценщик, следуя профессиональной этике, обязан предупредить заказчика о невозможности использования отчета об оценке для установленных целей.

Кроме того что залог некоторых видов имущества не допускается, также по отдельным видам имущества залог может быть ограничен. Данные ограничения могут носить различный характер. Например, залог недвижимого имущества, которое находится в государственной собственности или на праве хозяйственного ведения муниципального и государственного унитарного предприятия, допускается только с согласия собственника (согласно ст. 295 ГК РФ). Залог имущества МУП и ГУП требует дополнительного юридического анализа с целью выявления возможных рисков при обращении взыскания на предмет залога в случае дефолта заемщика. В общем случае возможен залог непрофильных активов предприятий, т.е. изъятие которых не помешает осуществлению уставной деятельности. Кроме этого, законом запрещен залог прав аренды земельного участка МУП(ГУП) (ст. 18 п. 5 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. № 161 -ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»). При этом судебная практика, ипотека объектов недвижимости, расположенных на земельном участке будет являться легитимной. Описанный случай, пожалуй, единственное исключение из правила. Банк всегда оформляет в ипотеку здания и земельные участки одновременно, как неразрывно связанные объекты недвижимости. В соответствии с Законом об оценочной деятельности определение стоимости активов МУП (ГУП) выполняется обязательно с привлечением независимого оценщика.

Если передача имущества в залог является крупной сделкой, то устанавливаются ограничения Федеральными законами от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Предметом залога может выступать как уже имеющееся имущество залогодателя, так и то имущество, которое он собирается приобрести в будущем. Например, при получении кредита предметом залога может выступать здания, сооружения, которые будут построены в будущем. В этом случае речь идет о предоставлении кредита на строительство объекта недвижимости, а в качестве залога выступает земельный участок с проработанной концепцией застройки.

Когда залог возникает на основании требований закона, то соответствующие условия залога имущества, которое будет приобретено в будущем, должно быть предусмотрено соответствующим законом (согласно ст. 340 ГК РФ).

Оценка имущества для залога банку является способом узнать текущую цену залогового имущества, а также рассчитать оптимальное соотношение предоставляемых кредитных средств и залога. Многих заемщиков интересует, обязательна ли оценка предмета залога? Отвечая на этот вопрос, стоит отметить, что ни одно банковское учреждение не выдаст кредит, не имея информации об объективной цене залоговой недвижимости. Также оценка для залога обязательна в случае возникновения споров между участниками кредитной сделки.

Особенности оценки имущества залога

Оценка залогов при кредитовании имеет определенные особенности, которые обуславливаются тем, что в результате оценивания заинтересованы две стороны:

• заемщик;
• банк-кредитор.

При этом банковскому учреждению необходимо получить объективную информацию о стоимости активов, обеспечивающих гарантии погашения кредита, а также определить уровень возможных рисков. В интересах кредитозаемщика – получение максимального размера кредитных средств под обеспечение своего имущества.

При этом оценка имущества для целей залога производится независимым экспертом с целью защиты имущественных интересов обеих сторон и обеспечения прозрачности совершения кредитной сделки.

Порядок оценки

Оценка стоимости для целей залога, как правило, осуществляется в соответствии со следующим алгоритмом:

1. Происходит согласование деталей договора с заемщиком и уполномоченным представителем банка.
   • Определяется объект оценивания.
   • Устанавливается наличие существующих прав и обременений.
   • Указываются подходы и методы оценки залога.
   • Обозначаются предположения и ограничения.
   • Устанавливаются длительность процедуры оценивания и объем информации об объекте, которую необходимо получить.
2. Производится сбор и анализ полученных сведений.
   Независимый специалист по оценке залогов или команда экспертов-оценщиков осуществляет:
   • осмотр имущества;
   • сбор необходимой документации;
   • анализ рыночной ситуации;
   • определение ключевых факторов, оказывающих влияние на стоимость оцениваемого объекта;
   • обработку полученных данных.
   При осмотре недвижимости могут быть обнаружены несоответствия планировки (или прочих характеристик) сведениям, отображенных в техническом паспорте или в документах, подтверждающих право собственности. В случае выявления подобных расхождений возникает необходимость внесения соответствующих правок в документацию.
3. Осуществляется оценка активов для целей залога, в процессе которой устанавливается рыночная, ликвидационная или иная стоимость в соответствии с методологией, указанной на первом этапе.
4. Происходит сопоставление результатов, полученных при использовании разных методик.
5. Подготавливается экспертное заключение (отчет), в котором отображается рыночная стоимость оценки залога.
6. Отчет предоставляется сторонам договора.

Методы оценки

Порядок оценки залога может предусматривать использование разнообразных оценочных методик, которые применяются в рамках трех подходов:

1. Затратный. Расчет стоимости актива производится путем анализа затрат, необходимых на создание или восстановление аналогичного по характеристикам и функциональности объекта.
   При этом для расчета стоимости могут применяться различные методы:
   • сравнительной единицы;
   • количественного обследования;
   • разбивки по составляющим;
   • определения сметной стоимости.
2. Сравнительный. Оценка объекта залога (недвижимости) производится, исходя из сведений о рыночных ценах на идентичные либо аналогичные объекты. При этом для анализа используется информация об актуальных предложениях на рынке, а также о недавно совершенных сделках.
3. Доходный. Стоимость рассчитывается на основании методов, позволяющих спрогнозировать уровень дохода от владения объектом в будущем.
   Использование данного метода целесообразно, если выполняются следующие условия:
   • оцениваемый объект генерирует доход;
   • возможно обеспечить достоверное прогнозирование будущей доходности.
   Экспертом-оценщиком рассматриваются все возможные варианты получения прибыли:
   • эксплуатация;
   • сдача в краткосрочную или долгосрочную аренду;
   • перепродажа.

Стоит отметить, что наиболее подходящие методы определяются экспертом-оценщиком исходя из особенностей конкретной ситуации. При этом с использованием вышеприведенных подходов может производиться

Вопрос оценки имущества — один из центральных вопросов, касающихся залогового обеспечения кредитов банков. Особенно в текущих условиях повышения риска дефолта заемщиков вопросы адекватной оценки имущества, обеспечивающего возврат выданных банковских суд, стоят наиболее остро. Подробнее по данному вопросу мы побеседовали с Сергеем Бершаковым, специалистом по оценке залога машин и оборудования.

Интервью с Сергеем Валерьевичем Бершаковым об особенностях оценки оборудования для целей залога

Сергей Валерьевич, для начала можно сказать несколько слов о недавно прошедшей конференции «Управление залоговым имуществом Банков», в которой вы приняли участие?

Год, прошедший с момента предыдущей, второй по счету, конференции по «Управлению залоговым имуществом» принес нам много нового. Это и осознание негативного тренда в экономике России под действием внешних и внутренних факторов, когда мы наблюдаем существенное снижение темпов кредитования всех сегментов. Это и внедрение в практику долгожданных законодательных инициатив. Здесь, в первую очередь мы, конечно, говорим о появлении возможности нотариального удостоверения уведомлений о регистрации залога движимого имущества, а также о продолжающейся работе в области совершенствования Федеральных стандартов оценки. Это вступивший в действие в сентябре 2014 года Федеральный стандарт оценки №7 «Оценка недвижимости», а также находящийся на завершающей стадии согласования наш профильный стандарт ФСО-9 «Оценка для целей залога».

Понятно, что все эти значимые события не могли не отразиться на специфике работы залоговых служб банков, требуя от них слаженных и эффективных действий в условиях развивающихся кризисных явлений и меняющегося законодательства.

Не удивительно, что данная быстро меняющаяся реальность нашла своё отражение в повестке конференции и выступлениях спикеров.

Как всегда, поразил плотностью потока ценной юридической информации представитель Росгосстрахбанка Андрей Легостаев.

Большая удача, что удалось пригласить на конференцию члена Федеральной нотариальной Палаты Илью Радченко, который остановился на практических вопросах регистрации уведомлений о залоге движимого имущества.

Одним словом, по мнению участников, с которыми я впоследствии обсуждал итоги данного мероприятия, конференция, безусловно, была актуальна и полезна. Она заслуживает внимания всего сообщества залоговых специалистов и оценщиков и уже заняла достойное место среди остальных площадок, где обсуждаются залоговые вопросы.

Почему сегодня актуальна тема оценки залога машин и оборудования? Ведь именно этой теме был посвящен ваш доклад на конференции.

Думаю, вопрос оценки имущества можно считать одним из центральных вопросов, касающихся залогового обеспечения кредитов банков. Именно поэтому из года в год этот вопрос в той или иной формулировке включается в повестку данной конференции. Тем более, что в текущих условиях повышения риска дефолта заемщиков вопросы адекватной оценки имущества, обеспечивающего возврат выданных банковских суд, стоят наиболее остро. Важность вопроса оценки залогового имущества вызвана еще и тем обстоятельством, что выходит за рамки внутрибанковской деятельности залоговых служб, напрямую касаясь внешних контрагентов банков - оценочных компаний, которые являются полноправными участниками процесса согласования залога как при выдаче нового кредита, так и в процессе дальнейших залоговых операций.

Я с удовольствием взялся за предложенную мне тему оценки оборудования, поскольку, по моему мнению, методология оценки недвижимости, как вида имущества, в силу своей относительной сложности, выраженной в многообразии применяемых подходов и методов, намного более проработана в сравнении с процессом оценки оборудования. Оценка же последнего вызывала и продолжает вызывать массу вопросов и споров как среди коллег-залоговиков, так и внутри оценочного сообщества. Особенно, если мы говорим об оценке оборудования для целей залога.

Можно уточнить, что именно в контексте данного вопроса вы понимаете под оборудованием?

Это действительно важный аспект, поскольку в практике проведения залоговой экспертизы мы неоднократно становились перед выбором, к какому виду имущества относить выносимый на оценку объект. Ответ на этот вопрос позволял принимать принципиальное решение по следующим пунктам: возможно ли вообще рассмотрение данного имущества в качестве залога согласно внутренним нормативным документам банка, какие требования предъявлять к идентификации имущества, какие подходы к оценке применять, о величине залоговых дисконтов, а в последствии, в случае положительного решения о кредитовании клиента под данное имущество - о периодичности планового мониторинга этого имущества.

Так вот, наиболее известны две формулировки. Первая формулировка дана в общероссийском классификаторе основных фондов, группируя категорию «Машины и оборудование» по натурально-вещественному признаку. В данной трактовке под машинами и оборудованием понимают устройства, преобразующие энергию, материалы и информацию, и в зависимости от основного (или преобладающего) назначения они делятся на энергетические (силовые), рабочие и информационные. Однако часто в залоговой практике встречаются виды имущества, которые достаточно сложно отнести к одной из трех выше отмеченных групп, руководствуясь приведенным определением (например, мебель, кеги для пива, стеллажные складские системы, приспособления для рекламы и т.п.). Здесь на помощь приходит формулировка, которая дана в Международных стандартах оценки. Она, с моей точки зрения, более универсальна. В ней «Машины и оборудование» представляют собой активы, принадлежащие экономическим субъектам и предназначенные для их использования в производстве или поставке товаров и услуг, для сдачи аренду другим лицам, предполагающиеся к использованию в течение длительного периода времени. Здесь делается акцент не на материально-вещественной функции имущества, а с точки зрения его экономического содержания. Исходя из данного определения, обосновано появление таких классов оборудования, как торговое, складское, ресторанное и т.д.

Можно перечислить плюсы и минусы оборудования как залога? В каких случаях и как часто его берут в качестве залога?

Оборудование, как залог, является одним из четырех традиционных видов имущества, рассматривая в качестве обеспечения по кредиту. В залоговом портфеле доля оборудования составляет в районе 7-10%, что позволяет ему занимать «почетное» четвертое место, то есть последнее. Скорее всего, главная причина — это результат низкой возвратности долга, обеспеченного оборудованием. Почему так происходит? В первую очередь, это связано с высоким риском утраты залога. Далее следуют риски неадекватного определения стоимости в силу технической сложности оборудования и риски ускоренного снижения стоимости в течение срока кредитования за счет расхождений в нарастании прогнозного и фактического износа.

Если говорить о плюсах, то они тоже существенны. Это, во-первых, простота и быстрота оформления в залог (относительно недвижимости). Во-вторых, сравнительно более высокая ликвидность части оборудования, обусловленная как возможностью упрощенной схемы внесудебной реализации, так и относительно невысокими рыночными стоимостями. Далее, еще совсем недавно считавшийся минусом фактор повышенных юридических рисков, а теперь неоспоримый плюс после появившейся возможности регистрации уведомлений о залоге движимого имущества, которая привела к минимизации этих рисков, связанных с оспариванием прав залогодержателей. Еще один фактор, позволяющий оборудованию как залогу иметь дополнительную актуальность как со стороны залогодателя, так и со стороны залогодержателя - это возможность расширения линейки кредитных продуктов банка за счет кредитования под залог приобретаемого оборудования, что достаточно востребовано как в сегменте МСБ, так и крупного корпоративного бизнеса.

Что подразумевается под ликвидностью оборудования?

Ликвидность залогового имущества - характеристика, показывающая его способность быть реализованным в сроки, соответствующие уровню ликвидности этого имущества. Иными словами, ликвидность характеризуется сроком экспозиции объекта оценки. Данная характеристика не менее важна, чем сама рыночная стоимость, поскольку банку интересно знать не только величину возврата денежных средств в результате реализации залога должника, но и сроки поступления денег. Именно по этой причине в Проекте Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога» (ФСО № 9, пп. 12, 13) закреплена обязанность оценщика делать вывод о ликвидности имущества, в качестве характеристики которой в отчете указывается типичный (расчетный) срок его рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости.

Ликвидность оборудования обусловлена рядом факторов, некоторые основные из которых следующие: универсальность, функциональная самостоятельность, технологическая комплектность, сложность демонтажа и дальнейшей сборки, функциональные характеристики оборудования, его эксплуатационные и конструктивные показатели и некоторые другие. Ликвидное оборудование обращается на открытом конкурентном рынке в условиях наличия спроса и предложения, и обладает следующими характеристиками: должно быть серийным и предназначенным для широкого круга потребителей, должно использоваться в разных отраслях производства или в одной отрасли на многих предприятиях, а также имеет активный рынок.

Каковы черты оборудования с точки зрения особенностей их оценки?

Хочу отметить следующие черты в порядке их значимости. Во-первых, оборудование отличается высокой конструктивной сложностью и наличием множества ценообразующих параметров. Во-вторых, при оценке оборудования используются некоторые специфические виды оценочных стоимостей. В-третьих, поскольку при оценке оборудования возможности доходного подхода существенно ограничены, чаще всего используется затратный и сравнительный подходы с учетом их тесной методологической связи. Здесь же я бы отметил, что реализация затратного подхода сопряжена с достаточной сложностью в определении износов. И, в-четвертых, еще одна важная особенность оборудования, о которой не следует забывать - это необходимость учета стоимости бренда.

Какие основные моменты вы бы отметили в процедуре оценки оборудования?

Здесь вы, видимо, хотите спросить о той функциональной схеме, которая содержится в презентации к моему докладу на 3-й конференции «Управление залоговым имуществом банков». Так вот, на этой схеме я сделал попытку укрупненно отразить типичную функциональную последовательность действий, совершаемых оценочным подразделением залоговой Службы банка. Схема показывает приоритетность выбора подходов к оценке, применяемых методов в рамках выбранных подходов, а также указывает на источники получения данных для расчетов.

Как видно на схеме, при оценке оборудования для целей залога приоритетным всегда выступает сравнительный подход (ветка 1), а в случае отсутствия рынка оборудования - вариации затратного подхода (ветки 2-4). Ветка 4 является последней возможностью оценщика сделать вывод о рыночной стоимости оборудования, когда три предыдущих пути анализа не дали результата. Этот вариант позволяет оценщику в своих расчетах опереться на предоставленные собственником оборудования сведения о цене приобретения имущества. Однако этот вариант считается возможным только в тех случаях, когда залоговик-оценщик в результате анализа документов нашёл косвенное подтверждение адекватности цены приобретения имущества. В противном случае все последующие расчеты при их математической стройности могут привести нас к результату, не имеющему ничего общего с рыночной стоимостью. Кстати, именно эта 4-я альтернатива расчета вызывает наибольшее число вопросов со стороны залоговых служб, выполняющих верификацию отчетов об оценке оборудования, выполненных оценочными компаниями.

Какие трудности и ошибки оценщиков вы бы отметили?

Если говорить о трудностях, то, как мне кажется, в основном они возникают в процессе разногласий между оценочными компаниями и залоговыми Службами банков на этапе верификации отчетов об оценке. Причина разногласия кроется в мотивациях сторон конфликта. Залоговики банков находятся под давлением обстоятельств, связанных с возможностью последующей реализации оцениваемого имущества. И именно это завершающая фаза жизненного цикла залогового имущества связана с так называемым «моментом истины», когда подтверждается (или не подтверждается) компетенция залоговика.

Поэтому для залоговика значительно важнее не математическая стройность выводов о рыночной стоимости залога, а реалистичность полученных результатов, то есть именно тех значений стоимости, по которым оцениваемое имущество может быть реализовано банком, причем, в приемлемые для банка сроки.

Понятно, что оценщику тоже непросто, поскольку его деятельность непосредственно зависит от заказчиков оценки, которые порой искренне не понимают, почему имущество, не так давно приобретенное за определенную сумму, сейчас в соответствии с выводами банка стоит в два раза меньше или вообще признается неликвидом. И это при том, что банк-конкурент вполне положительно отреагировал на результаты оценки. В проходящем утверждение проекте ФСО-9 «Оценка для целей залога» сделана попытка если не полностью устранить, то сгладить эти противоречия. Так стандартом допускается наличие специальных требований банка, предъявляемых к оценке залогового имущества, не противоречащих данному федеральному стандарту и иным федеральным стандартам оценки. В случае, если в задании на оценку указан предполагаемый или настоящий залогодержатель и при наличии у него таких специальных требований, оценщик должен проинформировать заказчика о наличии таких специальных требований.

Ошибки оценки оборудования

Из основных ошибок, возникающих в процессе оценки оборудования со стороны оценщика оценочной компании, я бы отметил следующие:

• зачастую отсутствует понимание работоспособности, комплектности и состава оцениваемого оборудования;
• недостаточно критичное отношение со стороны оценщика к отбору аналогов в сравнительном подходе, когда не уделяется должное внимание срокам их экспозиции и не проверяется достоверность публикуемых данных; здесь же не следует забывать о главенствующем в сравнительном подходе принципе замещения, который требует принимать в рассмотрение аналоги нижнего ценового диапазона;
• не следует забывать о применении адекватной скидки на торг не менее 15%, а в текущих рыночных условиях и более;
• при оценке оборудования, бывшего в употреблении, когда в качестве исходных данных используется цена нового оборудования, обязателен учет коэффициента перехода на вторичный рынок величиной до 15%;
• в затратном подходе в калькуляции цены не следует учитывать затраты на шефмонтаж, пусконаладочные работы, доставку; кроме того, предполагаемые затраты на демонтаж вычитаются;
• реализация затратного подхода, когда исходными данными для расчетов берётся цена приобретения, является для оценщика, скажем так, не самой приоритетной альтернативой, возможной лишь после того, как есть достаточные основания полагать, что предоставленные собственником имущества данные адекватны.

Здесь я не говорю о тех случаях, когда сознательное стремление оценщика получить быстрые и легкие дивиденды во взаимоотношениях с заказчиком в ущерб качеству оценки приводит в итоге к разногласиям с залоговыми службами банков и, как следствие, к снижению деловой репутации оценочных компаний, как партнеров банков.

Бершаков Сергей Валерьевич

С августа 2008 г. занимал различные должности в Управлении залогового обеспечения ОАО «БИНБАНК» от старшего специалиста до заместителя начальника управления, руководил Службой оценки залогов клиентов сегмента малого и среднего бизнеса, занимаясь преимущественно вопросами оценки залогового имущества.

Окончил Финансовую академию при Правительстве РФ, прошел профессиональную переподготовку по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)».

Неоднократный спикер конференции «Управление залогового имущества банков».

Беседовал Евгений Сеньшин