Анализ рынка ипотечного кредитования в рф. Об истории и текущей ситуации на ипотечном рынке рф Объем рынка ипотечного кредитования

Еще несколько лет назад слово “ипотека” в России было знакомо лишь очень узкому кругу специалистов. Лишь к началу 2000 года система ипотечного кредитования стала набирать обороты: в крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки.

Невозможно не обращать внимание на то, с каким масштабом обсуждается эта тема сейчас в правительственных кругах, участниками финансового рынка и непосредственно потребителями – экономически активная часть населения, люди с высоким уровнем образования, перспективной работой, обладающие всеми атрибутами представителей типичного среднего класса. Правительство заинтересовано в том, чтобы укрепить свою популярность через создание финансовых механизмов, полезных всем. Участники финансового рынка хотят получить долгосрочный финансовый инструмент с надежно обеспеченным доходом. Население желает улучшать свои жилищные условия, и этим вызвано основное внимание. Они видят преимущества ипотеки и свои перспективы, которые очевидны:

· возможность в достаточно короткие сроки вселиться в новую квартиру;

· получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышении стоимости квартиры;

· возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как ежемесячные платежи сопоставимы с месячной платой за аналогичную квартиру;

· возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи;

· выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30% в год).

Согласно социологическим данным на конец 2004 года (% от семей в среднем по стране) :

К семьям, удовлетворенным жилищными условиями относятся 39% семей

К семьям, готовым улучшать жилищные условия самостоятельно – 61%, из них

Приобрести, построить жилье – 28,5%

Получить жилье по наследству, арендовать, обменять жилье и пр. – 6,2%

К семьям, нуждающимся в помощи государства – 26,3%, в т.ч. семьи, рассчитывающие на предоставление социального жилья – 7,1% (Рис. 1 и 2).

Рисунок 1 – диаграмма удовлетворенности жилищных условий

Рисунок 2 – диаграмма улучшения жилищных условий самостоятельно

В нашей стране на одного человека приходится 19,7 кв.м. площади, в то время как в Европе – 40-50 кв. м., в США – свыше 70. Для того чтобы решить квартирный вопрос и хотя бы отдаленно приблизиться к европейским стандартам, необходимо строить не менее 100 млн. кв. м в год в течение десятилетий, а с учетом износа значительной части существующего жилья – еще больше.

В последние годы наметилась положительная тенденция роста объемов жилищного строительства в России. Начиная с 2000 года объем жилищного строительства начал увеличиваться, однако количество вводимой жилой площади по-прежнему остается ниже уровня 1990 года (рис. 3).

Рисунок 3 – диаграмма динамики ввода в действие жилищных домов с 1990 по 2004гг.

Так, в 2002 году было ведено 33,8 млн.кв.м. (54,7% к уровню 1990г.), в 2003 году – 36,3 млн.кв.м. (58,8%), в 2004 году – 38,2 млн.кв.м. (61,9%). В общем объеме вводимых в действие жилых домов значительно увеличилась доля жилых домов, построенных населением за свой счет и с помощью кредитов – с 9,7% в 1990г. (6,0 млн.кв.м.) до 40,6% в 2004г. (15,5 млн.кв.м).

При этом в Центральном федеральном округе темпы ввода в действие жилых домов в 2004году к уровню 1990 года составили 85,3%, в Южном – 69,6%, в Приволжском – 53,8%, в Уральском – 45,6%, в Северо-Западном – 44,6%, в Сибирском – 27,9%, в Дальневосточном – 19,6% (Рис. 4).

Рисунок 4 – динамика ввода в действие жилых домов за 1990 и 2004гг.

Ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, свидетельствует о существовании постоянно возрастающей потребности со стороны населения в жилье. По результатам исследований (проведенных маркетинговым агентством Step by Step в 2006г.), общая потребность населения РФ в жилье равна 1 569,8 млн.кв.м., что при текущих ценах составляет 17 767,5 млрд. руб. в стоимостном выражении. Потенциал спроса в 2005г. оценивается в 148,6 млн.кв.м., или 1 682,4 млрд. руб. в стоимостном выражении.

Сегодня в России недвижимость покупает 41% представителей среднего класса. Для выделения среднего класса используется два критерия – субъективный и объективный. Субъективный основан на принципе “самоидентификации”, т.е. отнесения себя в тот или иной класс. Объективный критерий основан на признаках, не зависящих от мнения человека (душевой доход, наличие собственности, уровень образования и т.д.) и чаще всего использующийся российскими компаниями.

Институтом комплексных социальных исследований РАН проведено исследование, результаты которого представлены рис. 5 .

Рисунок 5 – диаграмма самозачисление россиян в различные социальные слои

* Статусные позиции 1 – самое высокое положение; 10 – самое низкое положение

Казалось бы, невероятным выглядит тот факт, что почти каждый второй россиянин причислил себя к средним слоям общества. Однако следует учесть, что это сделано не под давлением каких-либо внешних обстоятельств, а по сугубо личностным самоощущениям.

Понимая, каким образом формируется модель поведения человека, можно констатировать, что у представителей среднего класса (в большей степени среднего-среднего и среднего-нижнего) существует потенциал принятия всех материальных атрибутов своего класса, в том числе, покупка недвижимости (еще одной квартиры или загородного дома). Таким образом, можно сказать, что у рынка ипотечного кредитования наблюдается особенность – поток клиентов не иссяк и эта тенденция сохраняется.

На 1 июля 2005г. средняя стоимость стандартной квартиры на первичном рынке равнялась 702 тыс. руб. (расчет сделан, исходя из средней по стране цене жилья на первичном рынке – 13 тыс. руб. за кв. м.). Среднемесячный доход семьи (2 трудоспособных взрослых и 1 ребенок) – около 10,7 тыс. руб. Таким образом, коэффициент доступности жилья (основной показатель, характеризующий состояние рынка жилья с точки зрения возможности приобретения квартир гражданами; измеряется как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры – общей площадью 54 кв. м. к среднему годовому доходу семьи (3 человека) составляет 5,47, т.е. для покупки квартиры среднестатистической семье необходимо осуществлять накопления (не производя больше никаких других трат) более 5 лет. В настоящее время для большинства граждан покупка квартиры за счет собственных средств – нереальная задача.

Опыт ряда развитых стран свидетельствует о перспективности механизма ипотечного кредитования и показывает, что его использование позволяет гражданам, не имеющим достаточных средств для одномоментной покупки жилья, но обладающих стабильным доходом и определенными накоплениями, решить жилищную проблему. В РФ за последние годы уже сложилась практика использования системы ипотечного кредитования, сформировалась основа и заложена законодательная база для функционирования ипотеки, но массового распространения она пока не получила (тал. 4).

Таблица 4

Сведения об ипотечных жилищных кредитах, предоставленных кредитными организациями Российской Федерации физическим лицам в 2005 году (млн. руб.)

Наблюдается значительный интерес со стороны банков к кредитованию физических лиц в целом и жилищному кредитованию в частности. Данную тенденцию можно объяснить сразу несколькими факторами. Рынок кредитования корпоративных клиентов давно поделен, большие компании крайне редко готовы сменить свой банк, с которым налажены долгосрочные партнерские отношения, и это заставляет банки искать новые пути развития бизнеса. В то же время сегодня люди готовы воспользоваться банковскими услугами. Объем услуг, предоставляемых физическим лицам, постоянно растет.

Исходя из данных, приведенных в табл. 4 видно, что объемы предоставленных ипотечных жилищных кредитов постоянно увеличиваются (рис. 6). Так, объем выданных ипотечных кредитов на 1.10.05г. вырос по сравнению с объемом на 1.10.04г. на 535 397 млн. руб. и составил 856 531 млн. руб.; на 1.01.06г. увеличился на 356 340 млн. руб. по сравнению с объемом на 1.10.05г. и составил 1 212 871 млн. руб. В общем объеме выданных кредитов, ипотечные жилищные кредиты составляют на 1.10.04г. – 1,05%; на 1.10.05г. – 1,36%; на 1.01.06г. – 1,52%. Т.е. наблюдается увеличение доли ипотечных кредитов в общем объеме выданных кредитов физическим лицам.

Рисунок 6 – диаграмма динамики объема предоставленных ипотечных жилищных кредитов кредитными организациями РФ физическими лицами в 2005г

Такой бурный процесс развития ипотечного кредитования происходит в большей степени благодаря активизации банковского сектора, который старается предложить клиентам разнообразные ипотечные программы. Как уже было отмечено, появляются новые ипотечные банковские продукты, и, как и ожидалось, увеличивается конкуренция между банками. За 2005 год на рынок вышло порядка 10 банков, предлагающих ипотечные программы. Отчасти благодаря конкуренции процент по кредитам снизился. Так, по данным первого заместителя председателя правления Городского ипотечного банка Гасяка В., в 2001году процентные ставки на ипотечный кредит в банках составляли 15-20%. В 2004 году минимальные ставки по ипотеке составляли уже 10%. Таким образом, за 4 года процент за пользование ипотечным кредитом снизился вдвое. Снизились и расходы по оформлению кредита, например, многие банки уже не берут денег за рассмотрение заявки, а ведь еще в 2004 году эта услуга была исключительно платная. Кроме того, если в 2001 году размер предоставляемых кредитов составлял 70% от стоимости недвижимости, то сейчас банки предоставляют кредиты в размере 90%.

Сегодня финансово-кредитные учреждения лояльно относятся к процедуре подтверждения платежеспособности заемщиков. Даже самые консервативные из них, например, Внешторгбанк, стали работать с серыми доходами на вторичном рынке.

Кроме того, произошло еще одно важное изменение на рынке, банки стали уделять больше внимания ипотечным программам для молодых семей. Если начиналось все только с нескольких банков-первопроходцев, которые работали только с «белыми» доходами, то в 2005 году появились программы, которые позволяют привлекать к числу созаемщиков не только родственников. Появились также банки, которые работают по молодежному кредитованию с серыми доходами.

Но, несмотря на то, что недвижимость в России покупает 41% представителей среднего класса, ипотечными кредитами пользуются не более 5% российских граждан. Также следует отметить, что процент ипотечных сделок в общем количестве сделок с недвижимостью составлял в 2003 году всего 1%, к концу 2004 года этот показатель вырос до 8%. Весь 2005 год количество сделок стабильно росло и в настоящее время количество сделок составляет 12-15% от общего количества сделок агентства (рис. 7) .

Рисунок 7 – диаграмма сделок с недвижимостью

Операторы рынка акцентируют свое внимание на адаптации существующих ипотечных продуктов к запросам и создании новых продуктов, наиболее полно отвечающих современным рыночным требованиям, пытаясь сделать ипотеку наиболее привлекательной для потребителя. Успех или неудача таких попыток зависит, прежде всего, от самих участников рынка, операторов, которые и создают правила игры. В настоящее время на рынке существует ряд конкурирующих схем ипотеки. Ключевым звеном являются, как правило, банки или фонды (ипотечные агентства). Отобрав по установленным критериям “смежников” (риэлтеров, страховщиков, оценщиков и т. д.), создав с ними на основе выбранной ипотечной схемы своего рода замкнутый “производственный цикл”, они начинают конкурировать с себе подобными.

Но, мало только отобрать смежников, необходимо выстроить с ними определенную схему взаимодействия. Так, на российском рынке недавно появился принципиально новый подход, когда банк работает с заемщиком не напрямую, а через риэлтера и видит заемщика только на стадии подписания кредитного договора. В результате работы сотрудников риэлтерского агентства клиент и банк быстрее находят друг друга. По оценкам аналитиков, из 100 человек, обратившихся в банк напрямую, реально жилищный кредит получают только 10. А в том случае, если заемщик обратился к риэлтерам, его шансы возрастают до 90%. Кроме того, крупные операторы рынка недвижимости проверяют юридическую чистоту квартиры самостоятельно: проводят полный детальный анализ всех сделок купли-продажи и обмена, бывших и настоящих собственников квартиры, которую вы хотите приобрести и т. д.Какие бы схемы ипотечного кредитования не предлагались операторами рынка, в подавляющем большинстве случаев ипотечные кредиты формируются по “затратному” принципу, т. е. в услугу закладываются всевозможные производственные и иные издержки, желаемая норма прибыли и с этим выходят на рынок. После этого возникает вопрос, почему же отечественная ипотека не становится массовой. Законы продвижения услуги на массовый рынок сами по себе, ипотечное кредитование – само по себе.У рынка однозначно есть потенциал развития. Интерес со стороны потребителей к ипотеке постоянно растет. И об этом свидетельствуют данные, собранные по Всероссийской выставке “Финансовый супермаркет для населения”. Выставка “Финансовый супермаркет для населения”, проведенная в Москве 2006г. лишний раз доказывает то, что из всех финансовых продуктов, которые были там представлены, основное внимание было сосредоточено на ипотеке и паевых фондах (рис. 8).

Можно сказать, что ипотека в условиях рынка пока еще только набирает обороты, интерес к ней со стороны банков, инвесторов и населения довольно высок. Но пока в этой области остается множество нерешенных вопросов.

Рынок ипотеки в любом государстве – это неотъемлемая часть его финансовой системы. Именно приобретение жилья с помощью заемных средств для многих людей является единственным вариантом решения жилищного вопроса. Чтобы ориентироваться в показателях рынка, перспективах его развития и, возможно, делать прогнозы, важно разбираться в ключевых понятиях. Рассмотрим подробнее, что представляет собой ипотечный рынок в 2019 году, как происходило его становление в РФ и каковы результаты его деятельности на текущий момент.

Рынок ипотеки – взаимосвязанная система трех ключевых составляющих или элементов:

• ипотечных займов;
• коммерческой и жилой недвижимости;
• ипотечных ценных бумаг.

Рынок ипотечных займов относится к первичному рынку, а ипотечных ценных бумаг – ко вторичному.

Разберем каждое понятие подробнее.

Первичный ипотечный рынок подразумевает под собой взаимоотношения между заемщиком и кредитором, основой которой является исполнение кредитных обязательств.

Участники первичного ипотечного рынка:

• банки;
• физические и юридические лица (заемщики);
• финансовые компании, выдающие ипотечные кредиты, но не имеющие статус банковской структуры.

Банки помимо извлечения максимальной прибыли преследуют цель непрекращающегося возобновления кредитных ресурсов или средств, которые можно сразу направлять на выдачу новых жилищных займов. Эта цель реализуется посредством функционирования вторичного рынка ипотеки.

Вторичный рынок

На нем осуществляется торговля закладными по уже выданным займам. Суть заключается в том, что банк, выдавший ипотеку, выпускает ценные бумаги с обеспечением в виде закладных и далее продает их другим инвесторам. Именно вторичный рынок позволяет аккумулировать немалые средства и направлять их в сферу ипотечного кредитования.

Сам рынок также делится на первичный и вторичный. На первом первично размещаются ценные бумаги среди участников-кредиторов, а на втором – начинается их движение (оборот). Стоимость ценных бумаг, привлеченных на вторичный рынок, не изменяет их стоимость в сторону повышения, а лишь создает механизм регулирования их ликвидности и спроса.

Рынок недвижимости является главной причиной существования рынков ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг. Здесь осуществляются сделки по купле-продаже объектов недвижимого имущества, залог которых кредиторам позволяет функционировать вторичному и первичному рынкам ипотеки.

Взаимодействие всех трех элементов происходит довольно просто:

1. Будущий заемщик подает заявку в выбранный банк.
2. Банк оценивает целесообразность выдачи займа на основе анализа его платежеспособности и соответствия установленному перечню требований.
3. Рассчитывается максимальная сумма кредита и срок погашения долга.
4. После заключения кредитного договора, договора об ипотеке и договора купли-продажи с продавцом недвижимости банк создает первичный рынок ценных бумаг.
5. Путем передачи закладной другим инвесторам банк создает вторичный рынок ипотечных ценных бумаг.

После выдачи новых займов с обеспечением в виде недвижимости цикл повторится.

История возникновения ипотечного рынка в России

Ипотечный рынок РФ в его современном формате относительно молод, так как возник в 90-е годы прошлого века. Первые же ипотечные займы оформлялись еще в период правления Елизаветы, когда банки Российской Империи кредитовали элиту для покупки жилья.

Масштабы выдачи жилищных займов в дореволюционной России не носили массовый характер, однако данная сфера банковского обслуживания была актуальна вплоть до прихода к власти большевиков.

В период СССР по естественным причинам никаких ипотечных кредитов в стране не был вплоть до 1995 г. Именно 1995 год стал отправной точкой для начала зарождения современного варианта ипотеки, когда Сбербанк и ДельтаКредит начали выдавать первые обеспеченные займы населению.

По прошествии более 20-ти лет, вполне логично, что ипотечный рынок изменился, испытал на себе не один кризис и продолжает свой путь становления по сей день. К примеру, в середине 90-х ипотеку могли получить лишь те заемщики, которые были официально трудоустроены и могли подтвердить свои доходы справкой 2-НДФЛ.

Сегодня же банки предлагают множество программ при предоставлении всего двух документов, а также учитывают дополнительный доход клиента и членов его семьи.

Также ранее ипотека выдавалась только для покупки жилого объекта с уже оформленным правом собственности (на вторичном рынке жилья). Сейчас можно получить займ на приобретение строящихся, готовых объектов, на покупку коммерческой недвижимости и даже на строительство отдельного дома.

Все это стало стимулирующими факторами развития строительной и сопутствующих отраслей нашей экономики.

Статистика рынка ипотеки РФ и его основные показатели

Статистика по ипотеке в России собирается и систематизируется Федеральной службой статистики и Центробанком. Наиболее полная картина о результатах ипотечного кредитования в нашей стране складывается из анализа таких показателей, как:

• объем рынка (объем выдачи ипотечных кредитов);
• число кредитных организаций, выдающих ипотеку;
• действующие виды ипотечных продуктов и условия по ним в банках.

Рассмотрим их детально.

Объем рынка и текущие результаты по выдаче за 2017-2018 гг.

Объем ипотечного рынка в РФ характеризуется показателем «объем выданных жилищных кредитов». В помесячном разрезе за 2017-2018 гг. наглядная информация представлена ниже (по данным Банка России).

Диаграмма показывает устойчивую тенденцию роста объема выданных займов в стране (показатели посчитаны нарастающим итогом). К примеру, за март 2018 года было выдано кредитов на 172 813 миллиона больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (почти в 2 раза).

Средневзвешенный срок кредитования на начало 2019 г. составляет 186,4 месяца, а средневзвешенная процентная ставка – 9,8% годовых (информация на 01.03.2018г.). При этом задолженность по действующим договорам на 1 марта – 5300 миллиарда рублей. Просроченный долг из этой цифры – 60,8 миллиардов рублей. Оба этих параметра также имеют свойство расти в динамике.

Основные игроки

На российском рынке ипотеки в 2019 году (сведения на начало года) в РФ функционирует 561 кредитная организация, из которых 410 единиц выдают ипотечные жилищные кредиты. Это кредиторы с высоким уровнем надежности и доказанной эффективностью своей деятельности.

К ним относятся крупнейшие банки страны:

• Сбербанк;
• Россельхозбанк;
• Газпромбанк;
• ДельтаКредит;
• Райффайзенбанк и др.

Каждый из них предлагает потенциальным клиентов как минимум несколько вариантов получения ипотеки для улучшения своих жилищных условий.

Условия банков

Условия кредитования в российских банках могут существенно различаться в зависимости от выбранного продукта, категории клиента и длительности его сотрудничества с кредитором.

Параметры оформления ипотечного займа в крупнейших кредитных организациях РФ в 2019 г. приводятся в таблице ниже.

Ипотека на вторичном рынке:

Ипотека на первичном рынке:

Виды ипотечных кредитов в России и перспективы их развития

Все ипотечные кредиты в России можно разделить на следующие виды:

1. Ипотека на строящееся жилье.

Такой вариант ипотеки позволяет приобрести квартиру или дом у застройщика на этапе его возведения. Сам застройщик и объект недвижимости должны пройти аккредитацию банка.

В настоящий момент происходит постепенное изменение законодательной базы для того, чтобы больше защитить заемщиков. Так в скором времени будут отменены ДДУ и квартиры от застройщиков будут, оформляется уже после их постройки.

1. Ипотека на вторичное жилье.

С помощью данного займа можно купить жилплощадь с уже оформленным правом собственности. Это готовый объект, в который можно сразу заселиться. Этот вид ипотечного кредитования является сейчас наиболее распространенным и удобным.

1. Льготные программы ипотеки.

Сюда относятся (для военнослужащих-участников накопительно-ипотечной системы), (для семей с двумя и более детьми), жилищные займы , малоимущим и иным социально-незащищенным гражданам.

Условия по такому кредиту отличается лояльным отношением к заемщику и пониженной процентной ставкой. Приобрести с помощью таких программ можно только определенные объекты недвижимости у конкретных застройщиков или продавцов.

В 2018 году была запущена семейная и рефинансирование такого кредита.

Также продолжает развиваться социальная ипотека в регионах, которая позволяет взять ипотеку бюджетникам и другим, социально значимым и не очень защищенным категориям граждан ипотеку под льготную ставку.

1. Ипотека на строительство отдельного дома.

Такая ипотека выдается на проведение работ по строительству и отделке частного дома на земельном участке в собственности заемщика. Для одобрения заявки потребуется предоставить проект будущего жилья и сметную документацию от одобренного подрядчика.

В качестве эксперимента в 2018 году была запущена , но пока она идет очень сложно т.к. банки не были готовы к этой программе.

1. Корпоративная ипотека.

Такие займы выдаются на льготных условиях компаниями-работодателями. Яркий пример здесь ОАО «РЖД», где сотрудники могут оформить кредит на жилье под 2-4% в год (ссуду на кредитуемый объект недвижимости могут взять работники компании, проработавшие не 1 год).

1. Ипотека под залог недвижимости

Данная ипотека подразумевает, что банк выдает деньги в размере от оценочной стоимости недвижимости, которую он получает в качестве залога. При этом банку в большинстве случаев неважно, на какие цели будут использованы заемные средства.

По такому кредиту можно купить нестандартные варианты недвижимости: апартаменты, дом с землей, дачу, взять деньги на ремонт или покупку зарубежной недвижимости.

1. Рефинансирование

Один из самых популярных ипотечных займов 2019 года. Рефинансирование ипотеки позволяет значительно снизить процентную ставку по действующему кредиту за счет того, что задолженность по ипотеке и права требования на залог от одного банка переходит к другому под более низкий процент.

Данный вид кредитование будет продолжать расти т.к. ранее выданные кредиты были оформлены по ставкам более 12%, а сейчас они начинаются от 9%, что позволяет значительно снизить долговую нагрузку.

Стоить помнить, что и – это две большие разницы. Эти два понятия очень часто путают. Также рефинансирование, часто путают с обычным снижением процента по ипотеке по заявлению.

Вывод: Оба направления жилищного кредитования в будущем имеют одинаковые положительные перспективы развития, так как востребованы у заемщиков различных категорий. Решение жилищных проблем без использования заемных средств для большинства российских семей сегодня просто невозможно.

Прогноз по рынку на 2019 гг.

На основе детального анализа рынка ипотечного кредитования специалисты и эксперты в данной сфере могут делать прогнозы его развития.

Прогнозировать в области ипотечного кредитования в РФ можно только на несколько лет вперед. Связано это с непрекращающимися кризисными явлениями в нашей стране и натянутыми политическими отношениями с другими государствами.

На 2019 год можно определить основной тренд развития ипотеки – это последовательное повышение процентной ставки. Центробанк несколько раз делал официальные заявления о том, что ключевая ставка и в дальнейшем продолжит свое незначительное повышение, что неизбежно повлечет повышение кредитных ставок по ипотеки и иным займам.

Второе направление развития рынка ипотеки – повышение спроса на рефинансирование уже выданных жилищных кредитов. Причина здесь вполне логична и связана со снижением покупательной способности населения. Рост просроченной задолженности растет, что вынуждает людей обращаться в банки за услугой рефинансирования.

Ипотечный рынок в РФ находится в фазе своего развития и характеризуется динамичным ростом. Сегодня ипотеку можно взять в любом ведущем банке страны: Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке, Газпромбанке, РайффайзенБанке и т.д. Каждый из них предлагает множество программ улучшения жилищных условий с различными сроками, процентными ставками и требованиями к заемщикам.

Ждем ваших вопросов в комментариях и нашему ипотечному специалисту в специальной форме.

Просьба оценить наш пост и поставить лайк.

Ипотечный банк - кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент.

Коммерческий банк определяет технологию ипотечного кредитования в зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

• - предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;
• - андеррайтинг;
• - принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;
• - оформление кредитного договора и договора о залоге;
• - сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика вернуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций - отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы - застройщика и подрядной организации. Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в виде дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в виде арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

Результаты андеррайтинга(проверки платежеспособности заемщика) оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы, полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.

На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

• - сумма кредита и размер банковского процента;
• - порядок и сроки выдачи кредита;
• - порядок и сроки погашения процента;
• - описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога (ипотеки);
• - размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора.

Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога (ипотеки) и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

• - выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре.
• - контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;
• - наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;
• - контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.

В период 2006 - 2008 гг. жилищное ипотечное кредитование в России развивалось бурными темпами. Количество банков работающих в системе ипотечного кредитования стремительно росло. За последние несколько лет ипотека в России стала относительно доступной среднему классу населения: уменьшились процентные ставки, были снижены требования к предоставлению пакета документов (в том числе разрешалось не представлять справку 2-НДФЛ), кредит можно было взять на любую сумму и без первоначального взноса и т.д. Если брать в расчет объемы кредитов по ипотеке за 2006 - 2008 гг., то данный период можно назвать стадией бурного роста, согласно итоговым показателям: 2006 г. - 233 897 млн. руб., 2007 г. - 611 212 млн. руб., 2008 г. - 1 070 329 млн. руб.. В 2009 году, в связи с кризисом, общий объем выданных ипотечных кредитов составил сократился на 5,6%, и составил 1 010 889 млн. руб. Начиная с 2010 года, экономическая ситуация стабилизировалась и объемы выданных ипотечных кредитов превзошли докризисные показатели: 2010г. - 1 129 373 млн. руб., 2011г. - 1 474 839 млн. руб. (по данным ЦБ РФ).

Многие российские банки в первой половине 2007 года демонстрировали особую лояльность к тем, кто желал купить квартиру в кредит. Если 3-4 года назад, как грустно шутили риелторы и ипотечные брокеры, для того чтобы получить ипотечный кредит, заемщику надо было доказать банку, что он не нуждается в деньгах, то в 2007 году некоторые банки готовы были кредитовать буквально чуть ли не всех желающих.

Бурный рост ипотечного кредитования был связан с переоценкой активов, а валютные риски клиентов на конец 2008 года трансформировались в кредитные риски банков.

Финансовый кризис отрицательно сказался на возможности выбора банка и ипотечной программы. До кризиса предоставлением ипотечных кредитов в России занималось около 120 банков. В кризис число банков, занимающихся выдачей ипотечных кредитов заметно уменьшилось: ипотеку могли себе позволить наиболее стабильные крупные банки, как правило, государственные.

Часть банков официально приостановило программы кредитования на приобретение жилья. Некоторые банки кредитовали ипотеку лишь номинально. Программы банков по ипотечному кредитованию имели высокие, по сути, заградительные процентные ставки. Так, ставки по рублевым ипотечным кредитам в Альфа-банке достигали 24% годовых, КМБ-банке -- 21,00%, в Райффайзенбанке --20%.

Причина сворачивания ипотечных программ банками не только в недостатке средств, в гораздо большей степени на их решение уйти с рынка повлияли возросшие риски ипотечного кредитования. Цены на недвижимость быстро росли на протяжении нескольких лет, но так же быстро могли и снизиться.

В ситуации экономической нестабильности банки стремились не наращивать кредитный портфель, а улучшать его качество и снижать риски. Это стремление выразилось в увеличении первоначального взноса, ужесточении требований к заемщикам, и повышении ставок по кредитам у всех банков, которые не ушли с рынка ипотечного кредитования.

Рынок ипотечного кредитования начал свое восстановление в 2010 году. Как отмечали специалисты Аналитического центра АИЖК: «Ипотечное кредитование в 2010 году устойчиво восстанавливалось: по итогам года выдано 301 035 ипотечных кредитов на общую сумму в 378,9 млрд. рублей. Объём кредитов, выданных в 2010 году, почти в 2,5 раза превышает уровень 2009 года, количество выданных кредитов выросло более чем в 2,3 раза».

Строительство новостроек и продажа квартир в новых домах также возобновились в 2011 году. Банки стали активно взаимодействовать с застройщиками, заключая с ними партнёрские соглашения. Для застройщика аккредитация новостройки банком практически всегда означает увеличение продаж: аккредитацию проходят лишь надёжные компании, а значит, доверие покупателей к аккредитованной новостройке возрастает в разы. Кроме того, сегодня ставки по кредитам на квартиры в новостройке и на жилье на вторичном рынке изменились, так что покупать в ипотеку новостройку стало значительно выгоднее, особенно если учитывать то, что стоимость собственно квартиры на этапе строительства ниже.

На сегодняшний день (начало 2012г.), Рынок ипотечных кредитов продолжает набирать обороты. По итогам 2011 года, совокупный объем выданных ипотечных кредитов крупнейших участников рынка составил почти 624 млрд руб., тогда как по итогам 2010 года те же банки выдали кредитов на сумму чуть больше 353 млрд руб. При этом рост объемов ипотечного кредитования наблюдается у подавляющего большинства участников. Так, из 91 банка, чьи анкеты были учтены при подготовке рейтинга, выдача кредитов в 2011 году у 70 была выше, чем в 2010-м, отмечают эксперты РБК.

Таблица 4.

Объем выданных ипотечных кредитов у крупнейшего российского банка в 2011 году увеличился на 56.64% и составил без малого 346 млрд руб., что, как и прежде, соответствует первому месту в рейтинге. На втором, не менее стабильно, находится ВТБ 24, который в прошлом году продемонстрировал более существенный рост выданных «жилищных» кредитов, нежели «Сбербанк» - 153.79%. Всего же по данным анкеты, полученной РБК.Рейтинг от «ВТБ 24», банк в 2011 году выдал ипотечных кредитов на общую сумму в 80.4 млрд руб. Замыкает тройку лидеров «Дельтакредит», аналогичный показатель которого составил 21 млрд руб. и ростом за минувший год порядка 97%.

В таблице по размеру ипотечного портфеля лидирующую позицию, что неудивительно, занимает «Сбербанк». Его портфель на 1 января 2012 года составил почти 770 млрд руб., что на 28% больше, чем в 2010 году. Вторая строчка - у «ВТБ 24», портфель которого за аналогичный период вырос на 39% и составил 246 млрд руб. Замыкает top3 «Дельтакредит» с показателем 62.4 млрд руб.(см. таб. 5).

Приобретение готового жилья (Сбербанк)

Условия кредитования

Квартира в новостройке (ВТБ 24)

Условия кредитования

Готовое жилье в многоквартирном доме (Дельтакредит)

Условия кредитования

Стандартный "Экономный 5" (Росбанк )

Условия кредитования

Акция "Под ключ!" (Уралсиб)

Условия кредитования

Несмотря на пересмотр многими банками ипотечных программ и процентных ставок по ним, минимальная процентная ставка по прежнему находится на весьма высоком уровне (10-12%). Средняя стоимость квадратного метра в столице по состоянию на 14.05.2012 года, согласно исследованию, проведенному специалистами сайта http://realty.dmir.ru (в сотрудничестве с журналом «Недвижимость и цены») составляет 188 502 рубля. Средняя стоимость небольшой однокомнатной квартиры составляет 6 531 985 рублей. Средняя зарплата в Москве в текущем году выросла на 7% и поднялась с 48,5 тыс. руб. до 51,1 тыс. рублей. Об этом говорится в пресс-релизе службы исследований рекрутинговой компании HeadHunter.

Учитывая вышеизложенные факты, и в особенности среднюю цену за кв. метр в столице, можно сказать, что ипотеку в нашей стране могут себе позволить очень немногие.

Владимир Путин на совещании правительства 11 мая 2012 года поручил правительству принять меры для улучшения жилищных условий россиян и снижения ипотечных ставок. Президент подписал указ "О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг", об этом сообщает информагентство «Финмаркет». "Правительству РФ обеспечить до 2018 года снижение показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) по отношению к индексу потребительских цен до уровня не более 2,2 процентного пункта", - говорится в указе. Следует отметить, что и Владимир Путин и Дмитрий Медведев неоднократно высказывали пожелания относительно уровня ипотечных ставок. При этом назывались конкретные цифры, а также указывались возможные пути решения.

Согласно поручения Президента, ситуация на рынке ипотечного кредитования должна измениться к лучшему. Больше семей смогут позволить себе собственное жилье, что на мой взгляд, благоприятно отразится на демографической ситуации в России.

УДК 339.13.017

РЫНОК ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ: СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ

Толстых Ирина Александровна, к.э.н., доцент кафедра «Экономической теории и экономической политики»

(e-mail: [email protected]) Воронежский государственный технический университет,

г. Воронеж, Россия

В данной статье раскрываются основные макроэкономические показатели РФ, показатели рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования, проводится их анализ, и характеризуются тенденции развития.

Ключевые слова: рынок жилья, рынок ипотечного жилищного кредитования.

За последние пять лет отрасль жилищного строительства являлась одной из самых успешных в России, особенно на фоне замедления экономического роста в 2014 году. Данная отрасль привнесла стимулирующий эффект для развития народного хозяйства и имело существенный вклад в динамику ВВП. Однако основные макроэкономические показатели и относительные показатели ипотеки имеют разнонаправленную динамику (таблица 1).

Таблица 1 - Основные макроэкономические показатели России и относи-

тельные показатели ипотеки в 20 }